149物业管理投标书2304.docx

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1、149医院大楼物业管理计划书第一部分 物业管理总体构想一、物业管管理理念念与管理理模式 针对1499医院大大楼所处处的特殊殊地理位位置和新新时期创创建和谐谐社会的的要求，我我们将为为该物业业设置一一种称之之为构建建和谐环环境的管管理模式式，充分分体现人人性化的的管理理理念，让让和谐的的阳光充充满大楼楼各个角角落。我我们将实实行酒店店式生活活服务、准准军事化化安全管管理、园园艺型物物业养护护。我们们对广大大医务职工工做到：有事必必办、有有求必应应、有难难必帮、有有险必除除；维护护他们的的权益、珍珍惜他们们的资产产、尊重重他们的的人格、满满足他们们的需要要。这一全新的的物业管管理模式式与人文文环境

2、相相吻合，这这是我公公司沉积积多年的的物管经经验，是是对常规规型物业业管理的的延续和和发展，体体现了与与时俱进进的时代代要求。根据这一全全新管理理模式，拟拟采取如如下措施施：1、强化公公共服务务职能，为为医务职工工提供方方便快捷捷的优质质服务根据以往积积累的经经验，探探索并形形成适合合自身工工作特点点的管理理制度和和服务特特色，我我们将采采取零干干扰服务务、隐性性服务、按按时序服服务、呼呼叫中心心等多种种服务方方式，还还制定承承诺制、首首接负责责制、回回访工作作制、定定人定机机制、安安全预案案。我们们将为广广大医务务职工创造造良好的的居住环环境，形形成良好好的和谐谐氛围。呼叫中心：只要拨拨打一

3、个个电话或或来访人人员的咨咨询，物物管就能能解决问问题。隐性服务：体现零零干扰服服务按时序服务务：根据据劳动定定额划分分责任区区，在规规定的时时间内工工作到规规定的地地点，确确保在有有效的时时间内按按标准完完成工作作任务。如如保洁员员几点在在什么地地方打扫扫卫生等等。承诺制：我我们能做做到的事事情，敢敢于向广广大医务务职工郑重重承诺，并并兑现承承诺。首接负责制制：接到到有效投投诉和事事情，要要负责到到底，不不推卸责责任。回访工作制制：对有有效的投投诉及时时回访，投投诉的回回访率达达到1000%；维修服服务、特特约服务务和求助助服务的的回访率率达80%。定人定机制制：设施施设备指指定人员员负责操

4、操作、维维修和保保养，确确保设备备的有效效运行。2、完善应应急管理理体制机机制，有有效应对对各种风风险制订应急预预案，设设想在辖辖区的不不同方向向、不同同部位、发发生不同同的意外外情况，据据此订立立不同的的应急处处理预定定方案。落落实责任任、严格格管理、强强化监督督、坚决决遏制重重大事故故。重点点明确安安护增援援的方向向、力度度和办法法，并经经常组织织安护队队员进行行演习，使使突发事事件有妥妥善的解解决办法法，一旦旦真有情情况，即即可从容容应付，迅迅速处置置，具备备化解风风险的能能力。3、统筹协协调各方方面利益益关系，妥妥善处理理好各种种矛盾大楼物业管管理是一一项复杂杂的系统统工程。在在管理服

5、服务过程程中会有有许多不不可预见见的因素素。根据据我们多多年来的的实践经经验，我我们将采采取有针针对性措措施，妥妥善处理理好各方方面的矛矛盾和纠纠纷。4、实施IISO990022：20000质量管管理体系系，保证证优质服服务品质质物业管理发发展过程程证明了了要达到到高质量量的物业业管理服服务水平平，必须须建立一一套高标标准的质质量保证证体系。近近几年来来，在国国内物管管行业逐逐渐推广广实施的的ISOO-90002质质量体系系标准被被实践证证明是行行之有效效的，这这一点我我们公司司在导入入并通过过ISOO90002：20000质质量体系系国际认认证后，就就深深地地体会到到其好处处。物业业管理工工

6、作中，从从一开始始就要坚坚持做到到高标准准、高起起点、科科学管理理、规范范服务，要要根据和和谐型管管理模式式和特点点尽快实实施ISSO90002：20000质量量体系。管理系统统化天地物业建建立了以以项目为为主体、职职能部门门为统筹筹的三级级管理架架构，运运用ISSO90002质质量管理理体系，对对大楼的设设施设备备、安全全、卫生生、接待待等实行行系统的的监管。建建立了规规范的企企业形象象管理体体系，员员工手册册规定定的员工工行为管管理体系系。系统统化管理理使得公公司员工工各司其其职，各各负其责责，日常常工作井井然有序序。管理规范范化根据ISOO90002质量量管理体体系，对对每一个个岗位、每

7、每一个环环节都有有量化的的质量要要求和检检验标准准；根据据CI体系系，将企企业形象象渗透到到日常工工作的各各个层面面；通过过员工工手册规规范员工工的行为为，提高高员工的的素质，规规范化管管理提高高了企业业的专业业化程度度，提升升了企业业的物业业管理品品质。管理科学学化通过建立的的电脑网网络管理理信息系系统，实实现了公公司办公公自动化化和文档档数字化化，达成成了公司司和各项项目的信信息资源源的共享享；科学学化管理理增强了了企业在在网络经经济时代代的生存存力和创创新力，奠奠定了企企业面向向未来的的发展基基础。管理人性性化在强化系统统、规范范、科学学管理的的同时，我我们更加加注重人人性化管管理，以以

8、真诚的的态度、优优质的服服务取信信于全体体医务职工工，取信信于市场场。我们们怀着一一颗赤子子之心，虚虚心学习习服务艺艺术和沟沟通技巧巧，为全全体医务务职工送上上无微不不至的关关怀。结结合质量量管理体体系，保保证物业业管理服服务质量量。5、培育高高素质的的员工队队伍人才对我们们来说，是是最重要要的资源源，他决决定了企企业的兴兴衰。在在人才的的管理上上，我们们着重抓抓好两个个环节，一一是“引进关关”，引进进人才要要具有较较高的专专业技能能和较好好的综合合素质。二二是“培训关关”，我们们公司每每年都要要针对不不同的人人员分别别制订出出详细的的培训计计划，要要求大家家都要做做到一专专多能，每每年的培培

9、训考核核成绩都都要作为为职务晋晋升和年年终奖励励的重要要依据。作作为搞好好物业管管理服务务工作的的重要前前提，我我们的 人才才培养目目标是：培养一一支高效效精干的的员工队队伍。6、倡导和和谐文化化，营造造积极健健康的思思想舆论论氛围我们设想，物物业管理理应为1149医医院大楼楼的和谐谐文化建建设作出出应有的的贡献，广广泛开展展和谐创创建活动动，形成成人人促促进和谐谐的局面面，推动动我为人人人、人人人为我我的社会会氛围。二、管理机机构设置置与运作作方法拟设立1449医院院物业管管理处（以下下简称物物业处），隶隶属于南南京天地地物业管管理有限限公司，具具体由南南京天地地物业管管理有限限公司连连云港

10、分分公司负负责组建建，并进进行了业业务的指指导的监监督。物物业处配配备经理理1名，管管理员11保，下下设保安安班、环环境班、工工程班三三个服务务班，管管理服务务机构见见下列框框图：149医院院物物业业管理公公司机构构框架图图南京天地物业管理有限公司南京天地物业连云港分公司149医院办公室149医院物业管理处工程维保班环境维护班安全服务班配备人员情情况如下下：1、物业公公司经理理高汝秋秋，大专毕业业：20004年年至今从从事物业业管理，持持有上岗岗证书、项项目经理理证书；2、物业管管理员兼兼安全主主管（兼兼职），大大专文凭凭，年今今40岁左左右，从从事物业业管理六六年；3、安全服服务班，保保安员

11、99名；4、环境服服务班，配配班长11名，保保洁员330名；5、工程维维保班，水水电、空空调、弱弱电、（电电梯外包包）专业业技术工工1名，以以上共计计42名员员工。管理机构设设置原则则精干高高效，员员工一专专多能。物物业公司司实行经经理负责责制，内内部实行行垂直领领导，减减少管理理环节，提提高工作作效率，物物业公司司各班组组直接对对经理负负责。物业公司整整体运作作的原则则是全面面、合理理、高效效，环环环抓紧、相相互制约约，保证证各环节节紧密衔衔接，既既无盲点点、又无无沉淀。整整体运作作各环节节的详细细工作流流程严格格按照我我公司IISO-90002质量量保证体体系进行行。所有有运作过过程有严严

12、格的监监控保证证，充分分体现管管理效率率。内部运作流流程，坚坚持全过过程管理理、保证证指挥、监监督的封封闭性。经理既是指挥者，又是监督者，将计划、组织、控制、反馈集于一身，有效保证管理服务及时到位。各班组职责责明确，工工作程序序有严格格的质量量文件进进行规范范。同时时我们实实行全员员质量管管理，充充分授权权，在职职责范围围内最大大限度调调动员工工的积极极性和主主动性。三、管理目目标1、自接管管大楼一年年内，达达到市级级物业管管理办公公大楼的标标准。2、自接管管大楼三三年内，达达到省级级优秀物物业管理理办公大大楼的标标准。四、规章制制度149医院院物业公司司根据ISSO-990022国际质质量体

13、系系的要求求，将设立两两大体系系的规章章制度，一一是服务务处内部部管理制制度，包包括管理理的宗旨旨、任务务、各类类人员及及各职能能部门的的职能、职职责、言言行举止止、着装装等，这这为造就就一支良良好的员员工队伍伍，树立立企业的的整体形形象打下下基础；二是公公众管理理制度，它它是企业业的行为为准则。现将涉及物物业管理理公共服服务的规规章制度度以简目目形式表表述如下下：物业管理公公共服务务制度有关公共服服务方面面的制度度主要有有以下几几种(具体条条款略)：（一）岗位位职责1、经理岗岗位职责责2、各类工工程维保保岗位职职责3、各类安安全保障障岗位职职责4、各类物物业管理理员岗位位职责5、保洁岗岗位职

14、责责（二）员工工服务行行为规范范1、仪容仪仪表2、行为举举止3、语言4、来访接接待5、对待医医务职工工及就医医人员6、接听电电话7、拨打电电话8、保安行行为（三）公共共服务管管理规定定1、物业维维修保养养管理规规定2、医务职职工投诉诉管理规规定3、回访医医务职工工管理规规定4、物业巡巡查管理理规定5、物业档档案管理理规定6、安全、秩秩序管理理规定7、环境维维护管理理规定8、设备设设施管理理规定.9、电梯安安全运行行管理规规定10、车辆辆管理规规定（四）公共共服务操操作规程程1、物业维维保管理理操作规规程2、报修管管理操作作规程3、医务职职工投诉诉处理操操作规程程4、回访医医务职工工操作规规程5

15、、大楼巡巡查操作作规程6、物业档档案管理理操作规规程7、电梯安安全运行行操作规规程8、8、环境保保洁操作作规程9、垃圾清清运操作作规程10、保安安交接班班操作规规程11、车辆辆、交通通管理操操作规程程12、保安安巡逻操操作规程程13、停车车场管理操操作规程程14、火警警、火灾灾应急处处理操作作规程15、突发发事件处处理操作作规程五、管理承承诺及措措施根据1499医院领领导对大大楼物业业管理的的高标准准要求，拟拟定下列列管理指指标及所所采取的的相应措措施，作作为我们们的管理理承诺（见见下表）：物业管理主主要指标标及措施施表序号项 目指 标具 体 措措 施备 注1房屋及配套套设施完好率率98分区负

16、责，责责任到人人，建立立巡查制制度，严严把装修修管理关关国标、市标标为9882零修、急修修及时率率99严格修缮制制度和劳劳动纪律律，严格格奖罚国标99、市标标953维修质量合合格率100工程班把关关，分项项监督，一一步到位位，及时时回访，确确保维修修质量国标1000维修质量回回访率1004清洁保洁率率99分区落实到到人，定定时巡查查考核，并并实行110人人员淘汰汰国标、市标标995道路、停车车场、库库、路灯灯完好率率98工程班把关关，责任任落实到到人，进进行日常常巡查，定定期维修修保养，建建立档案案、确保保公共设设施正常常使用国标为9556重要机电设设备、智智能化设设备完好好率98建立设备运运

17、行制度度，配备备专业技技术人员员，持证证上岗，实实行244小时值值班，及及时保养养维护国标957区内治安案案件发生生率1以下24小时安安全服务务，人防防与技防防结合，保保安与群群防结合合，确保保医务职工工人身财财产安全全国标1以以下8区内火灾发发生率1以下实行全员义义务消防防制，定定期培训训加大宣宣传，坚坚持日常常巡检国标1以以下9有效投诉率率2以下按政策做好好各项工工作，强强化与医医务职工工、就医医人员、探探访人员员的沟通通，征求求意见；提高员员工素质质及时为为他们排忧忧解难，处处理有结结果、有有记录国家级标准准投诉处理率率95投诉回访率率9510对物管满意意率90完善机制服服务，主主动征求

18、求医务职工工、就医医人员及及其他客客户意见见，改进进服务方方式，处处处体现现人性化化理念，不不断提高高服务的满满意率企标为855六、公共服服务内容容及标准准1、房屋公公共部位位设备设设施序号服务项目内 容 及及 标 准1报修急修15分分钟到现现场，88小时内内修复，小小修2天内修修复2巡检全面检查11次/年，屋屋顶、檐檐沟清杂杂2次/年，门门厅、楼道道及其公公共照明明检查11次/天，发发现问题题认真记记录，及及时处理理3给水/系统统水箱消毒22次/年，检检查保养养2次/月，泵泵房清洗洗1次/季，白白天巡査査1次/2小时时，污水水泵启动动1次/月，消消防泵检检查1次/月，记记录各项项运行状状态，

19、发发现故障障及时排排除4排水/设施施化粪池清理理2次/年，落落水管、落落水口保保持完好好，排水水明沟清清杂1次/月，地地下管井井清理11次/6个月月5供配电系 统配电房清洗洗1次/周，检检查变压压器等设设备1次/日，变变压器外外部、低低压配电电柜清洁洁保养22次/年，保保安接地地电阻监监测1次/年，电电器设备备绝缘强强度检测测1次/年，检检查配电电房虫害害1次/月，发发现问题题及时处处理，确确保正常常运行6弱电系统保养检修及及时，相相关设备备设施调调试1次/月，各各类信息息数据统统计分析析1次/月7电梯运行与与管理清洁、润滑滑、调整整、检查查保养11次/周，全全面检查查1次/年，专专业部门门检

20、测11次/年，机机房及设设备清洁洁1次/周，井井底清杂杂2次/年，年年故障率率低于778路灯、楼梯梯灯公共共照明每天晚上巡巡查一次次，认真真记录，发发现问题题天明后后及时修修复9道路、车库库、景观观制订维修养养护计划划，巡查查1次/周，发发现损坏坏及时修修复10共用空调主机房及主主机清洗洗1次/周，出出风口清清洁2次次/年，全全面检查查机房22次/年年，控制制柜内线线吸尘22次年2、环境保保洁管理理A、清洁服服务序号项 目保 洁 内内 容 及 标 准1公共楼梯清扫1次/日，拖拖洗1次/月，水磨磨石地面面和水泥泥地面刷刷洗1次/月，大大理石地地面抛光光打蜡11次/季，生生活垃圾圾收集22次/天，

21、楼楼梯扶手手擦抹11次/周，各各层和通通道的防防火门、消消防栓、灯灯具、墙墙面、地地脚线、指指示牌等等清洁11次/月，各各梯间墙墙面天花花板除尘尘1次/月，单单元门擦擦洗1次/周，窗窗户擦玻玻璃1次/月，地地面、梯梯间基本本干净，无无垃圾、灰灰尘、杂杂物、污污渍、水水渍、无无乱贴乱乱画，无无擅自占占用，扶扶手护栏栏基本干干净、光光亮，梯梯间顶面面无明显显蛛网，地地脚线无无明显污污渍，地地面目视视无明显显杂物、污污渍、楼楼梯玻璃璃无灰尘尘2电梯与电梯梯厅（消消防通道道同上）保持电梯轿轿箱清洁洁，更换换地毯11次/天，清清洁1次/日，轿箱箱地面四四壁擦洗洗1次/天，电电梯门壁壁打蜡上上光1次/周，

22、灯饰饰及箱顶顶清洁11次/周，达达到玻璃璃镜面基基本光亮亮，无明明显手印印、污渍渍，轿箱箱四壁基基本干净净，用手手触摸无无明显污污迹，灯灯具、天天花板无无积灰。电电梯厅（含含层间厅厅）每天天拖抹一一次，地地面上光光打蜡11次/月，墙墙面除尘尘、擦抹抹玻璃11次/周3公共洗手间间全面清洗至至少2次/天，擦擦灯具11次/月，卫卫生间消消杀2次/月，夏夏季1次/周，达达到室内内无异味味、臭味味；地面面无烟头头、纸屑屑、污渍渍、积水水，天花花板、墙墙面无灰灰尘、蛛蛛网，目目视墙壁壁干净、便便器洁净净无黄渍渍；隔板板、墙面面无图邪邪、广告告、文字字4停车场、公公共车库库、车棚棚清扫1次/日，地下下室积水

23、水坑和排排水沟冲冲刷1次/月，门门窗、消消防栓、指指示牌、指指示灯、防防火门灯灯擦抹11次/月，地地下室消消杀1次/月，达达到地面面无垃圾圾、果壳壳、纸屑屑、积水水、油迹迹和杂物物，无异异味、空空气流通通，标识识、指示示牌等无无明显灰灰尘，地地面管线线基本无无污迹、无无积灰5道 路全面清扫22次/日，并并不间断断巡洁，达达到基本本干净、整整洁，无无垃圾、杂杂物、浮浮砂、无无污迹。积积水、积积雪，痰痰痕、烟烟头纸屑屑，平均均1000m2内内不超过过2个，无无1ccm以上上石子，地地面垃圾圾滞留不不超过11小时，路路灯、草草坪灯清清洁1次/月，达达到灯具具无灰尘尘、无蛛蛛网，使使灯盖、灯灯罩、灯灯

24、座、灯灯杆明亮亮清洁6标识、宣传传牌、报报箱等擦抹1次/2日，信报报箱1次次/日，达到无无污渍，积积灰7病房清洁2次/日，内内墙面清清洁2次/月，随随时保洁洁，保持持地面、墙墙面、灯灯具、用用品干净净、光亮亮、整洁洁、室内内器具摆摆放整齐齐有序8外围每天清扫、捡捡杂物22次，达达到区域域内基本本干净，无无污渍、无无垃圾。9绿化带每天清扫、捡捡杂物22次，达达到绿化化带基本本干净，无无污渍、无无垃圾、花花坛表面面洁净10领 导办公室班前全面清清洁1次/日，地地毯清洗洗1次/月11门卫、岗亭亭监控设设施门卫室清洁洁2次/日，内内外墙面面清洁22次/月，岗岗亭随时时保洁，探探头擦抹抹1次/周，保保持

25、地面面、墙面面、灯具具、用品品干净、光光亮、整整洁、室室内器具具摆放整整齐有序序12垃圾桶果壳壳箱清运箱桶垃垃圾2次/日，清清洗1次/日，达达到无明明显污迹迹，经常常喷洒药药水消毒毒（夏季季1次/周），垃垃圾桶、果果壳箱周周围地面面无散落落垃圾、无无污水、无无明显污污迹13会议室清洁1次/日，地地毯清洗洗1次半半月，设设施表面面干净、无无污染B、消杀服服务1、消杀服服务要点点（1）灭蚊蚊、蝇、蟑蟑螂、蚂蚂蚁的消消杀消杀区域域楼宇宇的梯口口、梯阶阶及周围围；厕所所、窨井井、阴沟沟、落水水沟、排排污管口口、化粪粪池、垃垃圾桶、垃垃圾中转转站；员员工餐厅厅、地下下车库、各各类设备备房、主主楼及裙裙楼

26、天台台；水景景排水口口。操作方法法1）消杀工工作时，用用喷洒设设备将配配制好的的溶液适适度喷洒洒，适时时做好防防护措施施，应在在顺风处处喷洒，同同时减少少与行人人的直接接接触，选选择行人人稀少的的时间作作业；还还应注意意：a、梯间喷喷洒时不不要将药药液喷在在扶手或或门面上上；b、每月全全面消杀杀蚊蝇二二次，每每月对垃垃圾房进进行消杀杀二次。2）对污水水井、排排水沟、阴阴沟、竖竖井等害害虫隐藏藏的地点点，每月月进行二二次以上上淹泡消消杀；3）消杀药药物一般般用灭害害灵、敌敌百虫、聚聚脂类药药喷洒剂剂等。但但无论采采用何种种药物供供应方必必须在事事前提供供国家规规定使用用的相关关合格证证明，得得到

27、认可可及备档档后，方方可使用用。并负负责对消消杀药品品、名称称、数量量、使用用情况进进行详细细记录。消消杀药品品应即购购即用，用用剩的药药品，指指派专人人妥善保保管。灭鼠消杀区域域a、各类楼楼宇的梯梯口、梯梯间及楼楼宇周围围；b、厕所、沙沙井、化化粪池、垃垃圾池、垃垃圾站周周围等公公共区域域c、绿化带带d、地下库库操作方法法1）灭鼠工工作应至至少每月月一次；2）投放饵饵料灭鼠鼠应注意意以下几几方面：a、必须保保证在安安全的前前提下进进行，要要挂上明明显的警警示标识识；b、将鼠药药成堆装装放在纸纸片上；c、尽量放放在隐藏藏处或角角落、小小孩子拿拿不到的的地方；d、禁止成成片或随随意撒放放；e、掌

28、握辖辖区范围围内的鼠鼠害情况况，根据据鼠情投投放药物物，及时时补药，定定时一周周后撤回回饵料，期期间注意意捡拾死死鼠，并并将数量量记录在在消杀杀记录表表里。C、垃圾处处理垃圾桶的的设置根据现场实实际，摆摆放最佳佳隐蔽处处。垃圾的收收集办公、生生活垃圾圾的收集集：医务务职工将生生活垃圾圾袋装扎扎紧后，存存放在垃垃圾桶内内，再由由保洁员员每天及及时将桶桶内垃圾圾收集起起来，及及时转运运到垃圾圾中转站站；绿化区的的垃圾收收集：在绿化区定定点设置置垃圾桶桶，与绿绿化区相相配套。绿绿化保洁洁、清运运垃圾直直接运送送到垃圾圾中转站站；有害物质质的收集集：有害害物质，定定点收集集后，放放到有害害物质回回收桶

29、，统统一上交交处理部部门。垃圾的清清运和处处理每天收集垃垃圾两次次，垃圾圾日产日日清，保保洁员保保洁时巡巡回检查查，保证证垃圾桶桶内呈半半空状态态，楼内内回收垃垃圾桶垃垃圾重新新铺好垃垃圾袋，铺铺垃圾袋袋时将垃垃圾袋口口张开，袋袋口反卷卷折贴在在垃圾篓篓外沿。将将收集的的垃圾运运送到指指定的地地点。垃圾的清运运由物业业公司联联系专业业的垃圾圾清运公公司或环环卫公司司到现场场垃圾中中转站，每每天一次次定期清清运；有有害物质质不和普普通垃圾圾混合，定定期专门门送到有有关单位位处理；后勤餐餐厅垃圾圾经分类类后，部部分送到到垃圾中中转站清清运到垃垃圾场，部部分可利利用的剩剩饭残渣渣与利用用单位签签订协

30、议议。由协协议单位位清运。3、绿化养养护（若若由其他他专业公公司承担担，不在在服务项项目内）绿化养护护管理范范围辖区内的所所有装饰饰树、果果树、灌灌木、绿绿篱、绿绿化地、爬爬藤、地地面覆盖盖物、攀攀缘物、草草皮和其其它植物物的养护护。绿化养护护工作内内容序号养护内容养护种类养护次数备注1修 剪装饰树、果果树、灌灌木丛、绿绿篱、草草坪、花花圃、地地面覆盖盖物、攀攀缘物、爬爬藤、包包括管道道边、小小路边和和路边草草皮每两周1次次2铲除野草装饰树、果果树、观观叶乔木木、灌木木、花圃圃、绿篱篱类、草草地每两周1次次3松散土根果树、观叶叶乔木、灌灌木、花花圃、绿绿篱类、攀攀缘植物物、匍匐匐植物、装装饰树

31、（树树苗）每两周1次次4施 肥装饰树（成成年和半半成年）、观观叶乔木木、攀缘缘/攀藤植植物果树、灌木木、绿篱篱类、观观叶植物物、花圃圃、爬藤藤、绿化化地草地地、草地地每季1次每月1次每半年1次次肥料和数量量由管理理公司决决定5灌溉浇水花圃、其它它植物、草草地每周2次依情况所需需而定根据天气情情况，按按管理公公司指示示进行6虫害控制装饰树、果果树、灌灌木丛、叶叶、绿化化地、绿绿篱、地地面覆盖盖物、攀攀缘物和和爬藤、草草皮1）染病植植物每周周1次；2）预防防保养隔隔周1次；3）收获获前停止止三周（针针对果树树而言）药物品种和和数量由由管理公公司决定定7修整树木灌木、树木木、绿篱篱类、花花圃、地地被

32、植物物依情况所需需而定8更换植物灌木、树木木、绿篱篱类、地地被植物物、草木木等根据合约之之规定9用天然砂土土回填下下陷的树树基在管理公司司指示/要求时时10用剪下的草草覆盖护护根装饰树、树树苗、果果树、灌灌木丛、绿绿化地同上11包裹水果果树同上12越冬处理装饰树、果果树、观观赏乔木木、林荫荫树树茎用硫磺磺、石灰灰水刷白白1次/年，新新栽树根根部保温温保墒入冬前绿化养护护标准草坪成活率在995以上上，生长长正常；整块草坪没没有已开开花杂草草，整块块草坪没没有明显显阔叶杂杂草；基本无病虫虫害；绿期2500天以上上，草坪坪平整，留留存高度度控制在在60mmm以下下；绿地整洁、无无堆物堆堆料、搭搭棚、

33、侵侵占等现现象，设设施基本本完好，无无明显人人为损坏坏，对违违规行为为及时发发现和处处理；绿化产生垃垃圾及时时清运；根据植物种种类、季季节、生生长周期期、天气气、土质质等情况况实施浇浇水施肥肥、修剪剪和灭虫虫；树木 长势较好好，树冠冠基本完完好，无无死树和和枯枝死死杈，无无明显机机械损伤伤，病弱弱柱树在在8以下下。 乔木根部部无200cm以以上高的的荫蘖枝枝，无过过长杂草草、杂物物； 缺株在22以下下。 管理期间间，树木木基本无无钉栓、捆捆绑现象象， 绿篱生长长造型正正常，下下部枝叶叶基本茂茂盛，整整形修剪剪表面平平整，棱棱角线条条基本统统一收齐齐，叶色色正常，修修剪及时时，患虫虫株率在在10

34、以以下。花坛 花卉长势势良好，开开花期间间每周剪剪残枝、花花57次。 宿根花卉卉管理及及时，花花期正常常，缺株株率在110以以下。 有轻微病病虫害及及人为损损害，泥泥面部开开裂，花花木不缺缺水枯萎萎。 叶色及大大小正常常，株形形丰满、整整齐。4、安全、秩秩序管理理安全、秩序序管理是是物业管管理重要要内容，是是做好物物业管理理的前提提和基础础。我们们将以高高度的责责任心和和使命感感，确保保管理无无盲点、无无重大事故故，以达达到我公公司在安安全保卫卫管理上上的质量量目标。大楼的安全全重点：治安、消消防、交交通、纠纠违。根根据这一一特点，我我们的管管理措施施和工作作标准如如下：建立一支支高素质质的优

35、秀秀安全管管理队伍伍保安队伍建建设按高高标准，严严要求的的指导思思想，严严抓招聘聘培训、政政审上岗岗考核等等关键环环节，实实施“准军事事化管理理”，统一一着装，尽尽职尽责责。接受受过相关关的安全全护卫知知识与技技能培训训，训练练有素，掌掌握基本本安全护护卫技能能，熟悉悉物业管管理及有有关法律律法规，能能恰当的的处理和和应对辖辖区内护护卫工作作，并定定期进行行安全防防范学习习，增强强安全防防范能力力。建立立业务、业业绩考核核与工资资职位挂挂钩的机机制，对对安全护护卫员的的管理引引入轮换换和劣汰汰制。在在年终考考评中实实行100%的淘淘汰率，以以保持安安护队伍伍的高素素质和良良好的战战斗力。管理标

36、准准安全管理按按以下四四项重点点内容管管理：公共秩序序安全保障医务职职工们和就医人员员的人身身安全不不受伤害害；保障大型活活动期间间正常的的秩序和和人员的的及时疏疏散；制止闲杂人人员进入入辖区；及时处理各各类应急急突发事事件车辆安全全保证车辆汇汇集期的的及时疏疏导保障停车场场车辆的的安全和和停车场场秩序的的维护消防安全全保障大楼消消防安全全消除消防隐隐患及时劝止止、纠正正违规违违章行为为、加强强巡视，及及时发现现苗头，多多加劝阻阻，以情情制止，书书面通知知，整改改，及时时报告上上级有关关部门协协办。设计安全全服务应应急预案案，遇突突发事件件能应急急处理根据物业的的实际情情况，对对可能发发生的突

37、突发事件件做好预预案，建建立物业业管理应应急处置置班子是是物业管管理安全全服务的的一项重重要工作作。预案案工作做做得好不不好，直直接影响响到医务务职工和病病人的生生命财产产是否有有安全保保障，间间接也会会影响到到物业公公司的信信誉。我我公司已已制定了了详细的的突发发事件应应急预案案，在在预案中中要求全全体员工工增强对对火警、火火灾、偷偷盗、抢抢劫、群群殴、吸吸毒、赌赌博等刑刑事突发发事件的的反应能能力，做做到遇突突发事件件不慌乱乱，有步步骤、有有秩序地地实施各各项应急急措施，确确保辖区区内医务职工工的人身身财产安安全。突发事件应应急预案案（待中中标后视视现场实实况制订订）5、消防管管理执行中华

38、华人民共共和国消消防条例例、中中华人民民共和国国消防条条例实施施细则和和其它有有关消防防法规。物业公司224小时时值班，健健全消防防组织，建建立消防防责任制制。定期进行消消防训练练，保证证有关人人员掌握握基本消消防技能能，熟练练掌握防防火、灭灭火知识识和消防防器材的的使用方方法，提提高自防防自救能能力。根据防火、灭灭火的需需要，配配置相应应种类、数数量的消消防器材材、设备备和设施施，配合合做好各各类设施施的年度度报检、报报验工作作；保持持消防信信道畅通通，禁止止在消防防通道设设置路障障。制定消防安安全管理理办法，指指定专人人维护、管管理消防防器材、设设备和设设施，保保持完整整好用。发现有火警警

39、有义务务迅速向向当地消消防队报报警，并并马上派派人前往往报警地地点，迅迅速采取取措施，组组织力量量救火，抢抢救生命命和物资资，派人人接应消消防车，服服从火场场总指挥挥员的统统一指挥挥。每月1次巡巡查消防防栓、箱箱等消防防设备是是否完好好、齐全全，并及及时给予予报修，保保证设备备正常。消防监控室室每周保保洁1次次，每天天填写工工作记录录，建档档备查。每年模拟11次消防防操作规规程，以以熟悉操操作和检检查消防防设备。火警火灾应应急处理理操作规规程（待待中标后后视现场场实况编编制）6、车辆管管理大楼车辆管管理是物物业管理的的一项很很重要的的任务。做做到车辆辆有序管管理、定定位存放放，这对对确保大大楼

40、交通通安全，体体现医院院的整体体形象，具具有十分分重要的的意义。为为了切实实有效做做好该项项服务，除除了物管管本身需需要从管管理制度度，人员员配备，规规范操作作加大力力度外，建建议医院院在硬件件建设上上给予保保障：供医务职职工使用用的地面面自行车车、摩托托车、电电动车停停车棚，安安装封闭闭设施。地下公共共停车库库内，加加设自动动控制的的定位锁锁。地面汽车车停车位位，原则则上不安安排医务务职工使用用，只安安排外来来车辆临临时停放放，必须须安装性性能最佳佳的监控控设备。车辆出入入大楼大门门，安装装现代化化车辆通通行检验验设备。辖区内安安装减速速带、反反光镜和和文明行行车的警警示标志志。大楼车辆管管

41、理，将将分别制制订如下下制度和和规定：车辆出入入门岗管管理制度度；地面停车车场管理理制度；地下公共共停车场场管理制制度；车辆通行行管理制制度；车辆管理理有偿服服务的若若干规定定；交通事故故应急预预案；7、电梯管管理（委委托专业业公司维维保或由由甲方承承担）电梯是重要要的机电电设备，也也是广大大医务职工工最重要要的生命命线工程程。对此此，我们们应给予予高度重重视。将将从以下下四方面面采取措措施，确确保电梯梯正常运运行。一是从正确确使用到到电梯维维修、养养护制订订一整套套完整的的规章制制度；二是配备专专业技术术人员，持持上岗证证，专门门从事电电梯日常常管理，并并由物业业公司经经理把关关，检查查考核

42、巡巡查制度度；三是与安装装厂家建建立热线线联系；四是由专业业公司实实行专业业化维修修养护；电梯机房房要求达达到以下下管理标标准每周对机机房进行行一次全全面清洁洁，保证证机房和和设备表表面无明明显灰尘尘，机房房及通道道内不得得住人，不不得堆放放杂物。保证机房房通风良良好，通通风口有有防雨措措施，机机房内悬悬挂温度度计，机机房温度度不超过过40摄氏氏度。保证机房房照明良良好，并并配备有有应急灯灯，灭火火器和盘盘车工具具挂于显显眼处。毗邻水箱箱的机房房应做好好防水、防防潮工作作。机房门窗窗应完好好并上锁锁，未经经部门领领导允许许禁止外外人进入入，并注注意采取取有效措措施防止止小动物物进入。电梯故故障

43、应急急预案和和本规定定及各种种警示牌牌挂于显显眼处，清清晰可见见。按规定定定期对机机房内设设施和设设备进行行维修保保养。每天巡视视机房，发发现达不不到规定定要求的的设施和和设备要要及时处处理。电梯故障障应急预预案凡遇到故障障时，应应首先通通知电梯梯工。如如电梯工工超过55分钟仍仍未到达达，经过过培训的的维修部部或保安安队救援援人员可可根据不不同情况况，依下下列步骤骤先行释释放被困困乘客。第一条 轿厢停停于接近近电梯口口的位置置确定轿厢厢所在位位置（根根据楼层层灯指示示或小心心开启外外门查看看）。关闭机房房电源开开关。用专用外外门钥匙匙开启外外门。用人力开开启轿厢厢门（要要慢、用用力不要要过大）

44、。协助乘客客离开轿轿厢。重新将外外门关好好（人在在厅门外外不能用用手打开开为止）。第二条 轿厢停停于远离离电梯口口位置时时（必须须由专业业电梯工工操作）利用电话话或其它它方式，通通知轿厢厢内的乘乘客保持持冷静，并并说明轿轿厢可能能随时移移动，不不必惊慌慌，同时时如果轿轿厢门处处于半关关闭状态态，则应应先行将将其完全全关闭。进入机房房，关闭闭该故障障电梯的的电源开开关。拆除电机机之轴端端盖（如如有），安安上旋柄柄座及旋旋柄。救援人员员用力把把持住旋旋柄，则则需要另另一救援援人员，手手持擎动动释放杆杆，轻轻轻撬开擎擎动，注注意观察察平层标标志，使使轿厢逐逐步移动动至最接接近的电电梯门口口。确认刹车

45、车制动无无误，放放开盘车车手轮。然后按照照上述“一”中所列列步骤救救出乘客客。第三条 遇到其其它复杂杂情况，应应及时报报告电梯梯维修保保养单位位进行处处理。第四条 此规程程如与个个别电梯梯实际不不相符，则则以该梯梯的困人人救援程程序为准准。8、智能化化设施管管理大楼智能化化设施是是大楼通讯讯和安防防的主要要设施。如如何及时时进行设设备的维维护保养养，确保保智能化化设施224小时时正常发发挥作用用，这是是物业管管理的基基本职责责。根据据我们多多年来的的管理经经验和常常规做法法，就本本项目的的智能化化管理提提出如下下意见：根据本大大楼智能能化设施施的各类类项目，分分别制订订一整套套较为完完善的管管

46、理制度度，从使使用到维维护，从从报警到到善后处处理，形形成操作作依据。搞好技术术培训工工作，特特别是管管理人员员和保安安队员的的智能化化知识水水平要全全面得到到提高，同同时要加加强实际际操作人人员的监监督与考考核。由于智能能化设备备的技术术含量较较高，我我们必须须努力与与安装施施工单位位搞好长长期协作作，包括括对我们们的技术术培训和和特别重重大故障障的处理理等应及及时得到到他们的的支持。选聘技术术水平较较好的弱弱电维修修工人承承担日常常维修保保养工作作。落实实责任制制，并加加强检查查考核。定期召开开有相关关人员参参加的智智能化会会议，共共同分析析研究有有关检测测资料和和监控效效果，提提出改进进意见，发发现问题题及时解解决。9、采暖通通风空调调系统采暖通风空空调系统统依据季季节变化化合理调调节楼内内温度、