(最新)明天第一城项目定位报告fin266.docx

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1、立水桥项目商业市场定位报告目 录前言31商业规划划条件分分析411交通通环境分分析41.1.11项目周周边社区区交通现现状分析析41.1.22本项目目周边道道路交通通环境及及未来规规划分析析41.2.33本项目目公共交交通环境境分析61.2.44本项目目地铁交交通及未未来规划划分析61.2.55小结712人口口环境分分析81211 区域域人口现现状分析析812.22 区域域消费特特征分析析812.33未来区区域人口口变化趋趋势分析析912.44小结92.物业自自身分析析102.1地块块总体现现状分析析102.2总体体地块优优劣势分分析122.2.11项目SSWOTT矩阵132.2.22优势分分

2、析132.2.33项目劣劣势分析析142.2.44项目机机会分析析152.2.55项目威威胁分析析162.2.66小结163项目总体体定位1831项目目主题概概念183.1.11整体定定位193.1.22各地块块商业定定位193.1.33项目各各地块商商业面积积综述2032各区区域地块块定位分分析213.2.11C-001（aa）(bb)地块块商业分分析213.2.22C-001(aa)(bb)地块块定位24方案一：243.2.33规划方方案及业业态分布布243.2.44产品结结构建议议：25方案二：253.2.55产品结结构建议议：253.2.66A、BB地块分分析263.2.77A、BB地

3、块定定位283.2.88规划方方案及业业态分布布293.2.99产品结结构建议议303.3价格格定位建建议313.3.11市场比比较法313.3.22租金反反推法333.3.33对本项项目商业业价格建建议34前言市场定位是是一个房房地产项项目运作作成功与与否的关关键。精精妙的定定位，能能够达到到四两拨拨千斤的的效果，不不但可以以发现空空白，尽尽可能规规避风险险，而且且能够通通过独特特的构思思与精心心的策划划，充分分体现项项目的独独特魅力力，展现现项目的的风采，为为项目的的成功奠奠定坚实实的基础础。通过前期详详细的市市场调查查以及后后期的资资料整理理、分析析等工作作，我司司对本项项目周边边区域市

4、市场状况况有了较较为全面面的了解解，并通通过初步步分析对对本项目目有了较较为充分分的认识识。在此此基础上上为，我我司将为为本项目目的规划划和发展展制定相相应的市市场定位位。在本项目之之市场定定位报告告内容中中，我司司将根据据市场调调研报告告和多年年来的营营销策划划经验，针针对本项项目自身身物业特特点及周周边区域域环境，为为本项目目市场定定位所涉涉及的商商业规划划条件分分析、物物业自身身分析、项项目总体体定位分分析等方方面进行行详细、专专业的阐阐述和论论证。我司坚信，通通过科学学的论证证和不断断的创新新与努力力，必能能切准市市场脉搏搏，为本本项目制制定出准准确合理理的发展展规划建建议，最最大限度

5、度强化项项目的特特有优势势，转化化、消除除现存劣劣势，规规避客观观威胁，从从整体上上提高本本项目的的市场竞竞争力，从从而为贵贵方针对对本项目目之决策策提供指指导依据据。1商业规划划条件分分析11交通通环境分分析本项目位于于北京市市朝阳区区与昌平平区交界界处并相相邻海淀淀区，属属于三区区交界的的核心位位置。本本项目地地块为三三角形，项项目北侧侧的地铁铁13号号线和京京包铁路路、东南南侧的清清河形成成了本项项目的天天然交通通阻隔，安安立路贯贯穿本案案规划地地块将项项目分为为东西两两个地块块。东侧侧地块只只有一条条沿清河河道路连连接安立立路与天天通苑；西侧地地块与贺贺村、陈陈营等郊郊县农村村相交，并

6、并无主要要交通通通道，由由立军路路和沿清清河道路路等连接接与安立立路之间间的交通通，项目目南侧为为规划中中的地铁铁5号线线立水桥桥北站和和安立路路、北苑苑路的交交汇处。项项目距五五环路直直线距离离三公里里，周边边拥有多多条公交交线路，加加之已投投入使用用的地铁铁13号号线、规规划（已已开工）中中的地铁铁5号线线等，这这些因素素构成了了本案的的交通环环境基础础。 1.1.11项目周周边社区区交通现现状分析析做为北京市市最早规规划的两两个超大大经济适适用房社社区之一一，由于天天通苑等等社区居居住区入入住人口口规模不不断扩大大，且居居住人口口就业在在市区，所所以就形形成了该该区域交交通呈现现潮汐现现

7、象，社社区的居居民基本本是早上上向南进进城方向向，晚上上回家，这这样势必必会形成成交通瓶瓶颈问题题。而且且居住区区周边城城市道路路系统还还未形成成，断头头路多，次次干路和和支路系系统不畅畅，很难难满足居居住区实实际出行行要求，造成社区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露。天通苑对本本项目有有着举足足轻重的的影响。由由于交通通规划存存在缺陷陷，整个个天通苑苑通向市市区的道道路主要要集中在在汤立路路（安立立路）上上，由于于汤立路路（安立立路）上上公交线线路众多多、且作作为主要要通路的的汤立路路还要承承担其北北端昌平平区至市市区的交交通流量量，造成成汤立路路（安立立路）立立水桥段段上下班班高峰期

8、期间拥堵堵严重；现在汤汤立路上上地铁号线和和立汤路路市政工工程的施施工，加加重了交交通拥堵堵的程度度。1.1.22本项目目周边道道路交通通环境及及未来规规划分析析项目地块南南端为安安立路和和北苑路路的交汇汇处，连连同汤立立路，作作为连接接贯通四四、五、六六环，连连接昌平平区、天天通苑、北北苑、亚亚运村区区域、奥奥运区域域的重要要通道，以以上三条条道路将将成为项项目未来来主要的的交通通通道。汤立路汤立路(太太平庄北北街至大大柳树环环岛段)改建工工程是市市政府220044年“56件件实事”之一，004年22月100日开工工，南起起昌平区区太平庄庄北街，途途经东三三旗、平平西府、马马坊，北北至大柳柳

9、树环岛岛，全长长1075公公里。改改造前的的道路路路面宽112米，是是二级路路，整修修一新的的汤立路路(太平平庄北街街至大柳柳树环岛岛段)北北段路面面两侧为为各宽112225米的的三上三三下机动动车道，改改建后的的道路为为一级公公路。汤汤立路（立立水桥至至太平庄庄北街）长长3115公里里的路段段预计今今年内建建成通车车。规划划该道路路宽700米，横横断面布布置为：两侧为为各宽112225米的的三上三三下机动动车道，外外侧为宽宽6米的非非机动车车道。安立路安立路是穿穿越本案案地块的的交通主主通路，南南起北四四环中路路，北至至立水桥桥，全长长九公里里。道路路南段是是规划奥奥运预留留地东侧侧边界，向

10、向北延伸伸连接汤汤立路，是是贯通四四环、五五环、六六环的一一条主干干道。为为配合008年北北京奥林林匹克广广场的总总体要求求，经过过市规委委审批，一一条新建建的安立立路将在在北城出出现。规规划后的的安立路路南起北北四环路路安慧桥桥,向北北经成府府路等地地，与北北苑路汇汇合后至至立水桥桥，与1111国国道相接接，全长长约64460米米。该道道路改建建工程按按城市主主干路标标准设计计，红线线宽600米（快车道道为三上上三下六六车道、宽宽24米米，两侧侧慢车道道各宽77米，两两侧人行行步道各各宽5米米，绿化化带各宽宽6米），设计计行车速速度为660公里里/小时时。北苑路北苑路也为为本案南南侧边界界的

11、交通通主通路路，全长长5.55公里，南南起北四四环，北北与安立立路汇合合至立水水桥，为为市级主主干道。道道路红线线55米米，各种种地下管管线300公里，混混合车道道162，全全线977年111月7日日通车。目目前北苑苑路实行行了道路路的整体体改造，已经基本拓宽完毕，上下车道解决了悬而未决的交通瓶颈。立军路立军路为东东西贯穿穿本案西西侧地块块内部的的交通主主通路，是是一条宽宽68米全长长8000米左右右的断头头路，东东起安立立路，西西至佳运运园、清清水园交交界处。该该道路虽虽然较为为破败，但但是其与与中滩村村路和陈陈家营东东路等多多条小路路相连，在在本案西西侧地块块内比较较重要。根据市政府府规划

12、，2公里京承快速联络线也将于明年建成通车。为了实现进城的有车一族在城区外围实现公交换乘，北京将在五环外建设大型停车场。今年在施工及年内可启动的工程还有：白庙村路五环以内路段已经开工；地铁号线正在施工；力争年底或明年年初启动回龙观八达岭高速公路立交桥改造以及辅路工程。另外，已经列入建设计划的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水桥，已经通过设计审查）、白庙村路（北五环路北延）、京包路改造等。东西方向城市干路有：北清路东延（八达岭高速公路至机场北线高速公路）、回南北路（京包高速公路至白庙村路段）。同时，将配套实施相关支路建设，据了解，北清路东延至机场北线高速公路建成后将连接中关村与望京地区，这也

13、将成为北部一条重要的东西城市干路。以上道路交交通的规规划及改改造必将将对本项项目区域域的交通通带来一一定的改改善作用用，说明明政府已已经充分分认识到到前期规规划工作作的不足足，并开开始了补补救的工工作，虽虽短期内内不会对对项目区区域内的的交通状状况有大大的改观观。但对对于区域域影响、项目的长远发展、周边路网的不断完善有极大的作用。1.2.33本项目目公共交交通环境境分析由于项目地地块位于于北京市市北部边边缘区域域，对外外连通常常规方式式依赖大大，伴随随周边项项目的不不断开发发成型，必必将使更更大数量量的居住住人口落落户此地地，因此此，为保保证内部部居民的的正常工工作生活活需要，三三十多条条公交

14、线线路集聚聚于此区区域，基基本保持持了该社社区组团团对外连连通的正正常运转转。1.2.44本项目目地铁交交通及未未来规划划分析地铁13号号线北京地铁113号线线西起西西直门，向向北经知知春路至至龙泽，向向东经回回龙观、霍霍营至立立水桥向向南直至至东直门门，呈“门”字型，穿穿越西城城、海淀淀、昌平平、东城城和朝阳阳5个区区，全长长40.5 公公里，是是连接北北京城区区与北部部新建住住宅小区区与卫星星城镇的的主要交交通动脉脉。 220022年100月全线线运营通通车以来来，极大大地促进进了沿线线房地产产业的发发展，以以一条轨轨道交通通线带动动了北京京市城北北大片的的土地开开发利用用。在道路交通通过

15、于拥拥堵而人人们生活活节奏越越来越快快的今天天，城铁铁13号号线作为为重要的的交通通通道因其其运行时时间、运运营班次次非常固固定而已已经成为为区域内内许多人人出行的的首选。并并且是未未来公共共交通的的主要发发展方向向，对本本项目商商业规划划、开发发及价值值提升有有重要影影响。地铁5号线线对本区域交交通未来来影响最最大的应应属地铁铁五号线线，它与与北苑路路几乎走走同一条条线路，地地铁5号号线全长长27.6公里里,其中中地下线线16.9公里里,高架架及地面面线100.7公公里.全全线共设设车站222座,其中地地下车站站16座座,高架架及地面面站6座座,总投投资1220亿元元。该工工程已于于2000

16、2年112月228日开开工建设设，并计计划于220077年初通通车试运运营。按按照规划划，立水水桥车站站对面、安安立路东东侧用地地内将建建设一个个集地铁铁、长途途、公交交、小汽汽车、自自行车于于一体的的综合性性客运枢枢纽。预预留1000个小小汽车停停车泊位位和10000个个自行车车停车泊泊位。此此外，作作为100号线一一期工程程组成部部分的奥奥运支线线，计划划于20007年年12月月底通车车试运营营。在未来年内，北北京将建建成由地地铁、城城铁和条铁铁路等三三部分组组成的城城市轨道道交通线线网，其其中城区区轨道交交通网将将建设条地地铁和条城铁铁。 越越来越多多的人认认为，随随着交通通基础设设施的

17、建建设，会会逐步缓缓解北京京市的交交通压力力，也会会使北京京城市空空间结构构发生变变化，使使土地本本身的价价值得到到显现，产产生出相相应的经经济效应应。轻轨地铁开开通后，沿沿线土地地也会急急剧增值值，相应应的房地地产的利利润空间间会加大大。所以以土地的的升值随随着更多多的交通通线路的的开通而而显现，这这是一个个不可逆逆转的潮潮流。而而针对本本项目这这将是提提升物业业价值的的重要卖卖点，因因为本案案处于两两个地铁铁站之间间，良好好的交通通规划将将对本案案的商业业物业有有重要的的支持有有非常大大的物业业升值潜潜力，对对于住宅宅、商业业物业的的开发也也是非常常有利的的。但也也应注意意因为地地铁造成成

18、的辐射射、噪音音等问题题对本案案可能造造成的影影响，尽尽可能在在设计阶阶段予以以规避其其所带来来的缺点点。1.2.55小结在项目的前前期定位位阶段，必必须对于于交通因因素予以以充分考考虑。因因此，除除明确道道路现状状条件外外，也应应尽可能能了解区区域内几几年内可可能发生生的规划划变动，以以便合理理确定本本商业项项目可能能实现的的辐射范范围。本区域内大大型住宅宅社区众众多，各各个组团团之间的的相互交交通关系系对本项项目也起起着重要要的影响响，严峻峻的交通通拥堵问问题对本本项目商商业物业业带来一一定的挑挑战。本本项目区区域作为为核心的的交通区区间，应应抓住其其中的商商业机会会，发展展适合的的商业物

19、物业来提提升地块块的商业业价值，更更要合理理的规避避其中的的商业风风险，保保持整体体物业的的品质。 12人口口环境分分析1211 区域域人口现现状分析析l 办公人群数数量较少少，且在在此区域域消费倾倾向较小小。本区区域办公公类物业业极少，入入住主要要为成长长期的中中小企业业，经济济实力相相对较弱弱，其办办公人群群多为年年轻群体体，而本本区域商商品种类类较为单单一、休休闲娱乐乐业态较较少，档档次较低低，其消消费潜力力较难释释放，在在本项目目周边极极少进行行消费。l 住宅人群数数量巨大大，且中中档和中中低档住住宅占到到绝对优优势。本本区域存存在两个个百万居居住大型型社区，天天通苑和和北苑家家园，总

20、总体量达达到9000万平平米，目目前天通通苑居住住人群已已经达到到20万万，周边边作为居居住密集集地，人人口密度度过大，预预计其住住宅档次次将维持持目前中中档、中中低档占占绝对优优势的局局面。l 居住人群以以家庭为为主，多多为工薪薪阶层。由于此区域的住宅平均价格相对亚北地区以及东部区域较低，所以价格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪阶层人群。有众多在亚运村、东直门、三元桥甚至中关村工作的人群选择在此区域购买住宅。l 居住人群构构成多层层次，富富人阶层层数量可可观。虽虽然天通通苑作为为经济适适用房，本本意为解解决中低低收入者者居住问问题，但但就目前前入住人人口调研研观测，将将天通苑苑作为第第二居所所

21、的富人人阶层人人数相当当可观。加加之天通通苑北部部昌平区区域的众众多高档档社区，北北苑区域域内众多多的中、低低档社区区等，使使区域内内人群构构成多种种多样。12.22 区域域消费特特征分析析l 消费观观念较为为传统，积积累特点点显著。本项目的目标消费群体主要为天通苑、北苑家园以及黄金苑、佳运园等周边楼盘的居住人群年龄在25-60岁之间不等，以25-40岁两口之家或是三口之家为主，家庭收入稳定，经济能力一般，对于价格敏感度高。因此本部分人群消费将较为传统，会在相当的时间内减少高档商品、休闲娱乐类的消费冲动。超前消费等现象较少发生。l 大众消消费品需需求旺盛盛，档次次要求不不高。本本区域消消费人群

22、群由于收收入水平平一般，且且受到消消费观念念以及生生活压力力等多方方面因素素的影响响，对于于高档奢奢侈品、体体现生活活品质的的休闲消消费需求求较小，而而对于大大众消费费品需求求旺盛。l 消费场场所较为为固定，区区域性消消费特点点明显。通过实地调研发现，本区域大型商业物业由于客群定位较为准确，经营状况良好。多数人群均在离居住地较近的商业物业进行消费。l 夜间消消费现象象明显，餐餐饮需求求尤其量量大。由由于目标标消费人人群多为为朝九晚晚五的上上班一族族，居住住和工作作地点相相距较远远，来往往的交通通路线较较长，因因此下班班后多在在回家途途中或是是居住社社区内进进行家庭庭消费，因因而对于于中档偏偏低

23、接受受程度较较高，但但同时对对于品质质较高、具具有一定定档次的的休闲娱娱乐等业业态有一一定的市市场吸纳纳能力。l 休闲娱娱乐外流流消费现现象普遍遍。本区区域有相相当数量量的收入入较高的的富人阶阶层，在在本区域域缺乏与与其身份份相符的的相关休休闲、娱娱乐场所所的情况况下，多多选择在在三里屯屯、朝外外、西单单商圈等等地进行行消费。12.33未来区区域人口口变化趋趋势分析析随着立水桥桥附近大大量临建建拆迁，道道路拓宽宽以及地地铁交通通的开通通，未来来将有一一定数量量的住宅宅放量。且且由于周周边配套套设施和和交通的的便利，将将使得此此区域的的住宅价价格呈现现良好的的上升趋趋势。这这也就意意味着将将有一

24、定定经济实实力的居居住人群群入住此此区域，未未来本区区域的消消费将朝朝着品质质化、专专业化的的较高档档次的方方向发展展。12.44小结由于商业物物业的价价值最终终是在市市场上得得到消费费者的认认可并实实现，因因此研究究区域消消费人群群的组成成并对其其进行消消费特性性的细化化研究，可可以为本本项目的的最终定定位提供供坚实的的消费支支撑。综上所述，本本区域作作为大型型生活居居住地，人人口构成成较为复复杂，其其中档和和中低档档人群占占有绝对对优势。多多以两口口或三口口家庭为为主、收收入稳定定的工薪薪阶层为为主。但但具有一一定经济济实力的的富人阶阶层数量量可观。大大众生活活用品消消费旺盛盛，休闲闲娱乐

25、消消费外流流普遍。预预计随着着本区域域人口的的进一步步增多，年年轻、时时尚消费费意识增增强，消消费倾向向将朝着着品质化化、专业业化的较较高档次次的方向向发展。整整体消费费特征将将呈现多多元化。2.物业自自身分析析2.1地块块总体现现状分析析本项目位于于北京市市朝阳区区立水桥桥区域，紧紧倚昌平平区并相相邻海淀淀区，属属于三区区交界的的核心位位置。受受北京市市城北“上风上上水”的观念念影响，本本区域虽虽在五环环以外，仍仍属发展展较早的的区域之之一，目目前周边边商业物物业、住住宅物业业、交通通配套等等虽有所所不完善善，但已已经发展展较为成成熟。项目地块规规划：项目处在项项目拟规规划建设设用地面面积约

26、11487700平平方米，建建筑控制制规模为为40770900平方米米（地上上建筑面面积），其其中一般般居住部部分面积积486640平平方米，商商业金融融部分建建筑面积积35884500平方米米。各地块具体体规划指指标如下下： 地块用地性质容积率建筑面积建筑高度建筑密度绿地率出入口停车位A-01地地块（约约0.883公顷顷）一般住宅1.613280018 30%30%东侧安排一一个共建部分665辆/100000；一类类居住部部分100户133辆；二二类居住住部分户户均900以上一一辆车/户90以下下0.55辆/户户A-05地地块（约约1.993公顷顷）一般住宅1.630880018 30%30

27、%东侧安排一一个A-06地地块（约约2.117公顷顷）商业金融3.575950060 35%30%西侧安排一一个A-11地地块（约约1.111公顷顷）商业金融2.527750030 40%30%南侧安排一一个A-13地地块（约约0.669公顷顷）商业金融3.524150060 35%30%南侧安排一一个B-02地地块（约约4.445公顷顷）商业金融2.5111255030 40%30%东北、南侧侧各一个个B-06地地块（约约1.669公顷顷）商业金融3.559150060 35%30%西南侧安排排一个B-08地地块（约约0.228公顷顷）一般住宅1.6448018 30%30%无C-01（aa

28、）地块块（约00.877公顷）商业金融3.530450045 35%30%北侧、西侧侧各一个个C-01（bb）地块块（约00.855公顷）商业金融3.529750045 35%30%西侧安排一一个项目周边区区域现状状如下：周边住宅物物业及人人口现状状：本项目周边边拥有包包括天通通苑、北北苑家园园在内的的多个住住宅社区区。天通通苑以北北昌平区区域内沿沿汤立路路周边一一直是高高档住宅宅物业的的聚集地地，从早早期的王王府花园园到橘郡郡再到近近期开发发的纳帕帕溪谷、威威尼斯花花园等，一一直保持持着平稳稳开发的的趋势，但但目前受受交通问问题等客客观因素素开发速速度有所所放缓。立立水桥以以南五环环路以北北

29、的朝阳阳区区域域受亚运运村区域域辐射影影响住宅宅物业较较为成熟熟，多以以中高档档住宅物物业为主主。目前前本项目目区域内内入住入入口已经经超过三三十万，人口构成较为复杂，由于周边社区以定位于收入偏低的市民阶层的经济适用房和低价房为主，受目前北京市区房价高企不下的影响，该区域的物业价格仍对大量低收入的北京市民及外地来京人员有较大吸引力，入住人口仍然保持高速增长。造成主要居住人口的“潮汐”、居住社区的“睡城”现象。区域内消费人群观念较为传统，对大众消费品需求旺盛，档次要求不高。同时消费场所较为固定，有明显的区域性消费特点，夜间消费现象明显，尤其对餐饮、娱乐等有很大需求。但受交通、消费习惯等影响，天通

30、苑、北苑家园等大社区将会是本案的主要消费人群的来源。周边商业物物业现状状：目前区域内内集中商商业总体体供应量量已达到到20万万平方米米以上，但但投入使使用的物物业非常常少且档档次较低低，主要要以社区区商业和和临街店店铺为主主，百货货物业只只有西单单购物中中心社区区店一家家，规模模不足1100000平方方米，造造成目前前整体商商业市场场还很不不完善，商业氛围较薄弱，市场还需要经过一段时间培育期。除超市业态接近饱和外其它如百货、专业市场、餐饮、娱乐业等还不成熟，具有一定市场发展空间。但随着北方明珠的开业，世纪联华、麦当劳、中复电讯等知名商业的入驻，包括正在洽谈中的王府井百货，正在逐渐提升区域内商业

31、物业的规模和档次，加之北苑家园、北辰绿色家园内均有大规模百货物业的规划，在该区域已有诸多大体量商业开始放量的客观前提下，潜在竞争已经非常激烈。但该区域住宅内集聚了大量强有力的消费群体，因此，本项目在后期商业定位时，应考虑该区域的庞大消费人群，从商业特色上进行错位经营，以保证后期的良好运营。周边交通及及配套设设施： 项目距五环环路直线线距离三三公里，安安立路贯贯穿本案案规划地地块与汤汤立路、北北苑路及及在区域域内交汇汇，已投投入使用用的地铁铁13号号线、规规划（已已开工）中中的地铁铁5号线线分别位位于项目目南北两两侧，加加上纵横横分布的的30多多条公交交线路可可谓核心心交通枢枢纽地段段。由于于项

32、目东东侧为清清河、西西侧贺村村、陈营营等郊县县农村相相交， 加上铁铁路的阻阻隔，区区域内缺缺乏东西西向贯通通的道路路。而天天通苑和和北苑两两个居住住区周边边城市道道路系统统还未形形成，断断头路多多，次干干路和支支路系统统不畅，造成两个居住区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露。特别是整个天通苑通向市区的道路主要集中在公交线路众多的汤立路上，其还要承担其北端昌平区至市区的交通流量，；加之地铁号线和汤立路市政工程的施工，造成汤立路（安立路）立水桥段上下班高峰期间拥堵严重。严峻的交通问题对本项目商业物业带来一定的挑战，但本项目作为道路交通的核心区域在短期内是不会改变的，应抓住其中的商业机会，规避

33、其中的商业风险，发展适合的商业物业来提升地块的商业价值，保持整体物业的品质。从以上现状状分析可可以看到到，项目目处在交交通的核核心枢纽纽、人口口聚集区区的中心心、商业业的发展展中心。但从现现状来看看，交通通拥堵问问题比较较严重，对对项目有有一定的的负面影影响，而而天通苑苑、北苑苑家园等等大社区区及本地地块周边边住宅、村村镇等目目标人群群将会是是本案的的主要消消费人群群的来源源，天通通苑以北北的昌平平区的中中低住宅宅区、高高档住宅宅区及北北辰区域域等将是是本案需需要争取取的消费费客源。同时未未来天通通苑、北北苑家园园等社区区商业的的不断成成熟加之之商业的的激烈竞竞争，必必将对项项目的商商业发展展

34、有一定定影响，如如家乐福福、沃尔尔玛均有有预计进进入天通通苑区域域的计划划。而从规划指指标中我我们可以以看到，规规划的指指导思想想明显偏偏重于在在本区域域内增加加商业及及办公类类物业。所以本项目地块对于商业及住宅的开发均具有一定的可操作性，但开发的机会与风险并存，如何趋利避害，最大化的提高项目的商业及社会价值，我司将通过地块优劣势分析及项目定位给出专业性的意见。2.2总体体地块优优劣势分分析SWOT分分析法，也也被称为为态势分分析法，是是运用系系统分析析的思想想，把影影响项目目的各种种因素综综合起来来加以分分析，从从中得出出需要问问题的突突破口以以及结论论。我司司将通过过对项目客客观存在在状况

35、的的深入分分析，以以此来制制定相应应的市场场对策，构构筑项目目核心竞竞争力，提提升项目目竞争优优势。2.2.11项目SSWOTT矩阵优势（Sttrenngthh）劣势(Weeaknnesss) 项目位置较较佳，交交通便利利。多条条道路、交通站点及地铁站等邻近项目周边，对吸引项目周边消费人流非常有利。 辐射区域人人口数量量巨大，有有巨大的的商业消消费潜力力。 项目规模较较大，利利于规划划布局及及商业业业态的分分布和组组织。 区域内路网网规划不不足、道道路交通通拥堵严严重。 区域住宅物物业以中中低档社社区为主主，难以吸吸引高档档商业物物业入驻驻。 项目临近铁铁路，上上端有高高压线穿穿越，对对本项目

36、目物业有有一定影影响。机会(Oppporrtunnityy)威胁(Thhreaat) 地处交通枢枢纽地段段，利于于建立自自成体系系的大型型商业设设施来辐辐射周边边社区。 区域内缺乏乏大型、综综合性的的娱乐、餐餐饮中心心。 区域内缺乏乏专业市市场，已已有商业业物业在在规模、档档次、业业种等存存在诸多多问题。 正值奥运会会筹建期期间，商商机无限限，会带带动商业业消费的的发展。 区域内商业业已经初初具规模模，未来来区域内内商业规规划会对对本项目目会有重重要影响响。2.2.22优势分分析 项目位置较较佳，交交通便利利。多条条道路、交交通站点点及地铁铁站等邻邻近项目目周边，对对吸引项项目周边边消费人人流

37、非常常有利。项目位于朝朝阳区立立水桥区区域，紧紧倚昌平平区并相相邻海淀淀区，属属于三区区交界的的核心位位置，同同时安立立路、汤汤立路、北北苑路等等三条主主干线同同地铁113号线线路交汇汇于区域域内，通过调调研可以以看出，项项目所在在地交通通条件便便利，周周边公交交系统比比较发达达，线路路密集且且四通八八达，连连接了周周边的众众多主要要区域，区区域人流流量大，带动的有效消费人群将是对本项目商业的重要支持。同时未来规划的道路拓宽、调整以及规划中的地铁5号线也将是项目的强力支持，对于商业、住宅物业开发非常有利。 辐射区域人人口数量量巨大，有有巨大的的商业消消费潜力力。本项目作为为大型生生活居住住区域

38、，住住宅人群群数量巨巨大，且且中档和和中低档档住宅占占到绝对对优势，如如北京市市规划较较早的大大型经济济适用房房居住区区天通苑苑，目前前已经入入住人口口超过220万，加加上北苑苑、北辰辰区域及及北部昌昌平区域域的高档档及中底底档住宅宅物业等等， 有有巨大的的商业消消费潜力力，同时时已经成成熟的居居住氛围围将对项项目住宅宅及商业业物业开开发非常常有利。 项目规模较较大，利利于规划划布局及及商业业业态的分分布和组组织。本项目规划划一般居居住部分分面积4486440平方方米，商商业金融融部分建建筑面积积35884500平方米米。体量大大有利于于充分进进行合理理的建筑筑规划及及商业规规划，也也利于安安

39、排商业业业态分分布、组组织区域域内的人人流动线线等，为为后期良好好的商业业经营提提供有力力的保证证。2.2.33项目劣势分析析 区域内路网网规划不不足、道道路交通通拥堵严严重。由于天通苑苑和北苑苑两个居居住区周周边城市市道路系系统还未未形成，断断头路多多，次干干路和支支路系统统不畅，造成两个居住区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露，区域内上下班高峰期间拥堵严重。而对于商业物业而言，良好商业氛围的营造、商业气息的形成将是为商业物业的经营奠定基础，因此交通情况对于本案既是机会也是缺陷，由于路网不畅使得大量人流必须从本区域通过，但同时影响了商业氛围，而规划中的道路拓宽和地铁5号线的贯通尚需时日

40、，造成目前的交通现状短期内难以改善。所以我司认为，应对于地块内的交通状况予以重点考虑，如立水桥东路的改造、安立路的中心护栏等，先行完善地块自身的交通通道。 区域住宅物物业以中中低档社社区为主主，难以以吸引高高档商业业物业入入驻。由于区域内内以中低低档社区区为主，如如天通苑苑组团、项项目周边边的佳运运园、清清水园等等，因此此导致区区域内的的消费人人群结构构复杂，虽人口数量大但整体消费档次偏低，加之区域内居住人群以在市内工作为主，对中高档商品的消费也主要在市区以内，而周边无高档商业物业更加强了部分中、高端消费者的消费习惯，因而对本区域来讲，短期内很难引进高档商业物业，整体商业环境尚需培育。所以我司

41、建建议本案案商业物物业尽量量以中档档物业为为主，充充分利用用本项目目大体量量的特点点，进行行有效业业态组合合与合理理规划，形形成自身身特色，既既提升区区域商业业品质，又又不过分分超前导导致商业业风险的的存在。项目临近铁铁路，上上端有高高压线穿穿越，对对本项目目物业有有一定影影响。地块上端有有高压线线会对建建筑限高高、间距距有重要要影响，虽虽然政府府规划中中已经有有所考虑虑，但其其对住宅宅及办公公物业人人群产生生的心理理影响需需深入考考虑。2.2.44项目机机会分析析 地处交通枢枢纽地段段，利于于建立自自成体系系的大型型商业设设施来辐辐射周边边社区。项目所处的的区域330余路路公交车车通达城城区

42、各个个区域，已已投入使使用的地地铁133号线和和规划中中的地铁铁5号线线分列项项目南北北两侧，使得得本项目目已经具具备了区区域交通通中心的的条件（如如东直门门），且且区域内内缺乏商商业、办办公等物物业，因因而适合合建成自自成体系系的商业业中心，通通过各种种商业物物业的设设置来弥弥补区域域的不足足，既符符合政府府规划，又又能产生生极大的的商业价价值和社社会效应应。 区域内缺乏乏大型、综综合性的的娱乐、餐餐饮中心心。项目所处的的区域虽虽人口众众多，但但并无成成规模、大大体量的的餐饮、娱娱乐业态态的聚集集区域，而而本区域域“睡城”的特色色使得很很多在城城区内工工作的人人士在晚晚间回家家时有餐餐饮、休

43、休闲、娱娱乐的需需求，对对缓解压压力、放放松心情情有很大大帮助。而而本案便便利的交交通区位位对设置置以上业业态也有有极大的的辅助作作用。 区域内缺乏乏专业市市场，已已有商业业物业在在规模、档档次、业业种等存存在诸多多问题。目前区域内内拥有建建材、家家电、花花卉等各各类专业业市场，但但明显数数量偏少少、规模模过小且且档次偏偏低，除除新建成成的家福福特建材材超市和和立水桥桥花卉市市场外，其其它均为为“大棚式式”市场，物物业环境境较差，因因此除区区域内超超市接近近饱和外外，其它它专业市市场的发发展有较较大的市市场需求求。但专专业市场场也存在在着周边边消费力力低、商商业竞争争过大等等诸多因因素。 正值

44、奥运会会筹建期期间，商商机无限限，会带带动商业业消费的的发展。正值奥运会会筹建期期间，商商机无限限。项目目地块邻邻近奥运运区域，重重点道路路安立路路贯通本本案与奥奥运村区区域的交交通，因因而政府府在基础础设施的的投入上上必将对对本区域域增大投投入，区区域也会会加大调调整改造造的机会会，因而而受政府府增大投投入、经经济发展展强劲等等多方面面因素带带动，本本区域内内商业消消费的发发展必将将有所增增强。2.2.55项目威威胁分析析 未来区域内内商业规规划会对对本项目目会有重重要影响响。现阶段，区区域内集集中商业业总体供供应量已已达到220万平平方米以以上，但但已投入入使用的的只有西西单购物物中心（社

45、社区型）等等，其余余如北方方明珠、北北苑家园园会所以以及北辰辰购物中中心等均均未营业业或部分分营业，而而以上物物业内均均有大规规模百货货、超市市等物业业的规划划，待上上述物业业投入市市场后，百百货物业业将达到到8万平平方米左左右的规规模，超超市物业业如世纪纪联华、西西单商场场超市、物物美、京京客隆等等总体规规模将达达到5万万平方米米以上，随随着上述述三家大大型商业业的逐步步投入市市场，将将基本满满足周边边居住人人群日常常生活消消费，市市场供应应趋近于于饱和，潜潜在竞争争非常激激烈。2.2.66小结结合以上分分析，我我司认为为本项目目商业物物业的机机会与风风险并存存，考虑虑实际情情况，本本项目的

46、的商业地地块建议议及分析析如下：u 主要商业应应设立在在东侧C-01（aa）、CC-011（b）地地块1）该规划划地块较较为完整整，合计计1.772公顷顷的占地地面积、60300平方米的建筑面积可以建立自成体系的商业建筑，对于商业业态的布置、功能区分等比较合理。2）天通苑苑、北苑苑等社区区有 “睡城”的特点点， 居住人人群晚间间有餐饮饮、娱乐乐等放松松压力的的需求。3）该地块块位于安安立路西西侧，为为天通苑苑等社区区居住人人群下班班后的必必经之路路，邻近近北苑社社区，地地块商业业价值较较高，并并符合商商业规划划的人流流动线原原则，但需注意意考虑停停车场的的设置和和车位数数量等问问题。4）结合以

47、以上分析析，我司司建议设设置1.2万1.55万的纯纯商业体体量，不不超过三三层的商商业物业业，以餐餐饮、娱娱乐、休休闲业态态为主。u 西侧地块AA-111、A-13、BB-022、B-06商商业应以以社区商商业（底底商）为为主地块用地性质容积率建筑面积A-01地地块（约约0.883公顷顷）一般住宅1.6132800A-05地地块（约约1.993公顷顷）一般住宅1.6308800A-06地地块（约约2.117公顷顷）商业金融3.5759500A-11地地块（约约1.111公顷顷）商业金融2.5277500A-13地地块（约约0.669公顷顷）商业金融3.5241500B-02地地块（约约4.445公顷顷）商业金融2.51112550B-06地地块（约约1.669公顷顷）商业金融3.5591500B-08地