中房凭祥南站项目可研报告-100DOC42475.docx

《中房凭祥南站项目可研报告-100DOC42475.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中房凭祥南站项目可研报告-100DOC42475.docx（146页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中房凭祥项目可行性研究中房公司凭凭祥南站站项目可行性研究究报告第一章 项项目发展展条件分分析一 项目概况1 项目地理位位置本项目总占占地约444亩，地地形呈不不规则的的多边开开，位于于凭祥市市南大路路，与凭凭祥市火火车站南南站仅一一地之隔隔。距市市中心区区约4公公里。地地块之上上目前为为原生状状态，有有水塘和和一些农农作物，如如图： l 西面不邻市市政道路路，路对对面为仓仓库群，村村庄和一一些单位位群落。如如图： l 南面有一市市政路，道道路对面面为车站站仓库l 东面紧邻火火车南站站货场，西西北面为为铁路宿宿舍区，南南面为村村庄。如如图： 2 区位评价本项目的区区位属城城市边沿沿地带，路路市中

2、心心约4公公里，周周边并无无统一整整洁的城城市景观观；周边人口居居住密度度不高，人人群分布布较为散散乱，而而且周边边人群的的文化及及经济收收入水平平在凭祥祥市属中中下水平平。本项目周边边的生活活配套设设施还算算完整，可可以满足足居民日日常生活活之需要要3项目周周边商业业环境由于人口居居住密度度不高，人人群经济济收入属属中低水水平，加加之距离离城市中中心尚有有一段距距离，因因此本项项目四周周的没有有商业氛氛围，周周边的现现有商铺铺均处于于关门状状态，说说明附近近没有消消费支持持资源。二、项目开开发条件件分析（一）有利利条件1、城市经经济发展展对外贸易产产业是凭凭祥城市市经济的的主要推推动力，外外

3、贸的发发展决定定了城市市发展的的速度与与方向，从从20003年起起，凭祥祥市外贸贸出现回回升，220044年外贸贸比上年年增加117.88%，增增长强劲劲。自20000年后，凭凭祥市的的外贸结结构开始始发生变变化，国国贸形式式比例快快速增加加，小额额贸易比比重不断断缩小，随随着行业业发展的的成熟，凭凭祥市外外贸经营营行业也也表现出出一般行行业成熟熟的现象象，即行行业呈集集中化发发展，最最后是几几个大的的外贸企企业的销销售收入入占有行行业总销销售收入入的大部部份比例例。 现凭祥祥市有外外贸公司司约1770家，其其中约220家知知名度与与实力较较强。凭祥市外贸贸发展基基础条件件进一步步得到改改善和

4、加加强；东东盟自由由贸易区区进入具具体操作作和形成成阶段，220055年，按按框架协协议，原原产地的的部份产产品将开开始获得得优惠的的关税政政策，约约70000种商商品的出出口因此此受益。再再者，南南宁与凭凭祥高速速公路建建成通车车，使凭凭祥一举举成为广广西，仍仍至大西西南进出出东盟主主要国家家最便捷捷的通道道。未来，凭祥祥市经济济将获得得比以前前更好的的发展条条件与基基础，依依托于东东盟自由由贸易区区的有力力支持，凭凭祥市经经济将进进入下一一高速增增长期。经经济的增增长是居居民收入入增加及及消费信信心增长长的基础础，这将将为本项项目提供供良好的的开发背背景。2、城市规规划凭祥市的城城市发展展

5、定位为为“现代国国际性口口岸城市市、边贸贸城市和和优秀旅旅游城市市，在这这一战略略目标的的指导下下，未来来凭祥市市的城市市空间将将向南扩扩展和延延伸，在在目前的的城市南南面创建建国家级级开发区区广西西凭祥边边境经济济合作区区，合作作区的主主要内容容如下： 凭凭祥边境境经济合合作区以以“以经贸贸带动物物流，以以物流带带动产业业”为理念念，实施施“一区多多园”战略，合合作区以以进出口口加工、组组装、仓仓储为主主，优先先发展高高新科技技型、民民营型、环环保型产产业。凭祥边境经经济合作作区将实实行“一区三三园”的管理理理模式式，一区区即凭祥祥边境经经济合作作区的简简称，三三园，即即一区辖辖下的南南山工

6、业业园，夏夏石工业业园（中中国东盟盟凭祥出出口加工工区），林林产工业业园。目前凭祥市市政府新新址已经经确定南南迁至凭凭祥市水水泥厂北北面，而而水泥厂厂将另选选新址，凭凭祥火车车南站也也已经重重新进行行装修凭祥市城市市未来的的发展将将集中体体现在边边境经济济合作区区的建设设上，而而热占将将表现城城市的南南面。本项目位于于凭祥市市南面，城城市的南南向扩张张为本项项目提供供了最大大的想象象平台，也也为项目目的未来来价值的的提升提提供了强强有力的的支持。3、政府优优惠政策策目前凭祥市市的投资资优惠政政策主要要为边境境经济合合作区的的建设服服务，政政策主要要内容有有：l 用地政策l 财政扶持政政策l 规

7、划政策l 服务政策本项目是否否可获得得政府优优惠政策策的支持持，还要要依具体体情况而而定。4、房地产产市场高高速发展展l 2005年年作为凭凭祥市房房地产行行业现代代发展的的元年，表表现出井井喷式发发展的特特点，作作为一个个新兴的的房地产产市场，其其发展的的地方性性规律及及特点都都在形成成和发育育中，新新兴市场场一般具具有如下下一些特特点l 不确定因素素很多，并并难以预预料l 消费潜力有有待进一一步释放放，但这这种释放放的条件件取决于于先期消消费者的的消费价价值的示示范作用用l 市场需求将将向细分分化发展展l 房地产产品品也将跟跟据需求求的多元元化而向向多样化化发展。l 凭祥房地产产市场的的高

8、速发发展为本本项目的的发展提提供了良良好的机机会和平平台。5、项目区区位条件件本项目将具具有如下下有利的的区位条条件：l 交通便利，本本项目位位于凭祥祥火车南南站，西西面紧邻邻城市主主要交通通干道南南大路，无无论北去去市中心心或南往往友谊关关方向都都十分便便利。l 周边生活配配套条件件相对完完善成就就，项目目周边人人群居住住密度不不高，但但还是处处于城市市区域范范围内，而而且与南南站很近近，这里里多年来来就一直直存在一一个完整整的社区区，基本本的生活活设施很很完善。l 周边的物流流服务设设施密集集，凭祥祥火车南南站是重重要的货货物流通通平台，因因此周边边建设了了大量的的仓库。l 本项目的周周边

9、的生生活配套套设施完完备，能能为本项项目的开开发提供供必须的的条件。（二）不利利条件1、市场供供应量增增加，使使凭祥房房地产的的出了竞竞争状况况2005年年，城市市房地产产获得井井喷式的的发展，但但在需求求被扩大大的同时时，凭祥祥的房地地产供应应量也出出现急剧剧扩大的的情况，据据设计统统计，220055年除东东盟国际际港项目目外还新新出现了了4个项项目，而而且3个个项目在在当年销销售。凭祥20006年初初在售楼楼盘统计计名称占地(亩)总建筑面积积()总套数主要户型及及面积目前平均销销售单价价位置备注东盟商业港港17300000住100商商:4000内:70000-880000,40000200

10、5年年上半年年始售祥福花园6.3110000住:1100(三房:1110-1200)(四四房:1130-1400)1300-15000(林业局旁旁)现售二期祥兴商业街街40商住两房1130-1400商住两用(1200)(商住29900)市政府旁商住;纯住住福龙苑36400000住:(2770)商商:(115-220)(连排别墅墅10套套),(二房:90)(三房房1200),(四房:1300)未定价,预预计13300以以上南北大道(供电局局对面)目前未售金源6.5187000住:(400)商:(277)(楼中楼,四房:2000),(三房:1400)1400-15000北大路3557号商14套已已

11、售完2、城市规规模有限限，20006年年凭祥市市房地产产市场的的竞争比比20005年更更激烈。凭祥市全市市人口仅仅10.5万，城城区人口口4.55万（含含外来人人口），城城市规模模属小城城市级，目目前已经经在售的的项目的的土地总总量约1105.8亩，总总供应量量估计在在15万万平方米米左右，虽虽然在2200005年已已经消化化掉部份份，但主主要的供供应量会会集中在在20006年，因因此，220066年凭祥祥市房地地产行业业的竞争争将比220055年激烈烈。本项目在开开发定位位上应考考虑如何何差异化化，寻找找市场的的空白点点。3、城市发发展速度度与项目目开发商商业开发发周期不不符本项目处于于城市

12、郊郊区，与与城市成成熟区相相比，周周边的生生活、商商业的支支持力量量尚无法法与城市市成熟区区域相比比，因此此本项目目的进行行商业开开发定位位时,应应注意风风险。4、周边环环境问题题本项目周边边城市环环境形象象较散乱乱，没有有统一的的观感，如如向住宅宅高端开开发将受受不利影影响。第二章 城城市及房房地产相相关背景景一、 城市概况（一）城市市地理位位置及未未来发展展1992年年，国务务院批准准凭祥市为为沿边对对外开放放城市，拥拥有国务务院特区区办批准准的国家家级开发发区凭祥祥边境经经济合作作区，并并赋予特特殊的优优惠政策策。凭祥祥市地处处广西壮壮族自治治区西南南端，素素有中国国“南大大门”之之称。

13、境境内有举举世闻名名的友谊谊关，是是我国“九九大名关关”之一一，也是是唯一边边关。凭凭祥市西西面与越越南接壤壤，边境境线长997公里里,市区区中心与与越南边边界直线线距离仅仅3公里里，与越越南谅山山市、河河内市的的距离分分别是332公里里和1887公里里，与广广西首府府南宁市市高速公公路相距距1700公里。湘湘桂铁路路和3222国道道纵贯全全境，并并在友谊谊关附近近分别与与越南铁铁路、公公路对接接，是欧欧州与东东南亚洲洲际运输输线的枢枢纽，是是贯通欧欧亚的大大陆桥。境境内有凭凭祥（铁铁路）、友友谊关（公公路）国国家级口口岸和平平而关（公公路兼水水路）地地方口岸岸和多个个出入境境通道，是是我国通

14、通往越南南及东南南亚最大大最便捷捷的陆路路通道，也也是我国国中越边边境线上上最大的的口岸城城市。 凭祥市发展展定位为为现代国国际性口口岸城市市、边贸贸城市和和优秀旅旅游城市市。20004年年5月，越越南总理理潘文凯凯访华时时向温家家宝总理理提出构构建中国国越南南“两廊一一圈”的构想想，得到到了我国国政府的的积极响响应，目目前我国国正积极极构建 “两廊廊一圈”，即通过凭祥、云南通往东盟的两条经济走廊，一个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着“两廊一圈”的中心位置，是国家重点建设的中国东盟自由贸易区通道。2004年年8月，在在中国东南亚亚陆路通通道经济济发展（崇崇左）论论坛上，专专家们提提出建泛泛亚公

15、路路中东东线（新新加坡吉隆坡坡曼谷谷万象象荣市市河内内凭祥祥崇左左南宁宁）、泛泛亚铁路路东线（新新加坡吉隆坡坡曼谷谷万象象河内内凭祥祥崇左左南宁宁）的设设想并形形成共识识。 泛泛亚公路路中线全全长34460公公里，泛泛亚铁路路东线全全长约337000公里，比比云南新加坡坡的公路路、铁路路分别缩缩短了约约4900公里和和4500公里，这这一路网网建成后后，通过过凭祥的的公路、铁铁路国际际运输更更为便利利，营运运里程大大大缩短短。在政策扶持持及上述述各种有有利因素素下，“中国南宁凭祥东盟”必将成成为未来来“中国国东盟盟自由贸贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链。而凭祥处于两大贸易区的焦点位

16、置、拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。凭祥市对旅旅游优秀秀城市目目标的追追求，利利用与越越南为邻邻的区位位优势，越越南的旅旅游资料料优势融融入自已已的旅游游价值体体系中形形成大旅旅游资料料的整合合。越南南政府公公布的七七个可以以接纳中中国游客客的出入入境口岸岸中，有有6个与与我国广广西接壤壤。在广广西与越越南绵延延10220公里里的边境境线上，景景点众多多，有亚亚洲第一一、世界界第二的的跨国大大瀑布德德天瀑布布群、中中国九大大名关之之一的友友谊关等等自然、历历史、人人文景点点百余处处，加上上素有“海上桂桂林”之称的的越南下下龙湾，旅旅游资源源甚是丰丰富。此此外，

17、南南友高速速公路通通车后，南南宁至友友谊关只只有1660公里里，友谊谊关至越越南首府府河内也也是1660公里里，便利利的交通通是中越越旅游合合作的有有利条件件。在政策扶持持及上述述各种有有利因素素下，“中国南宁凭祥东盟”必将成成为未来来“中国国东盟盟自由贸贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链，而凭祥将是项链上最明亮的宝石。如图：（二）凭祥祥市是最最能吸引引区内、区区外投资资的热点点边境城城市 在在凭祥做做贸易的的机会比比其它城城市多，在在贸易领领域，凭凭祥吸引引了全国国各地的的资金，在在建的投投资项目目都与贸贸易相关关，如：浦塞浙浙江人投投资的“五金商商贸城”，弄怀怀有广东东商人投投资

18、的“弄怀边边贸城”。2005年年之后，投投资领域域扩大到到城市房房地产业业，现凭凭祥市的的房地产产项目开开发，都都是外地地资金和和发展商商。2006年年凭祥将将有更大大的投资资，如：由交通通部，广广西交通通厅支持持的万通通国际物物流园，计计划投资资10.8亿元元，目前前已经动动工，该该项目充充分利用用南友高高速公路路优势，发发展一代代物流产产业，属属全国重重点项目目。 总总体上，凭凭祥的投投资方向向，主要要投向与与东盟贸贸易经济济相关的的基础设设施，未未来这种种趋势的的发展速速度更快快。（三）城市市分区凭祥市总人人口约110.55万人，其其中城区区人口约约4.55万人，全全市辖四四个镇，分分别

19、是；上夏镇镇、夏石石镇，友友谊镇、凭凭祥镇；凭祥市市区分为为五个区区：北大大区，新新化区，南南大区，屏屏山区，狮山区，各区人口分布如表：凭祥市区居居民状况况区域市民户数单位居民人人数居民户数新华区1400700700北大区29002500400南大区1588屏山区478狮山区14001000400小计57003566（四）城市市经济发发展背景景凭祥市宏观观经济简简介凭祥市由于于长期处处于战备备前沿，国国民经济济发展滞滞后，一一、二、三三产业的的比重还还是500：25：25。恢恢复边贸贸以后，特特别是119922年以来来，在边边贸的带带动下，运运输、旅旅游、餐餐饮服务务等第三三产业蓬蓬勃发展展，

20、产业业结构出出现了117：19：64的新新变化，一一方面解解决了大大批城乡乡待业人人员的就就业问题题，一方方面使地地方产业业结构配配置更趋趋合理，促促进了地方方经济均均衡发展展。主要要经济指指标如表表：凭祥市宏观观经济主主要指标标1999年年2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年备注指标绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率GDP(万万元)86897711.69488119.3103544110.1112055610.461602215.395430013.82003年年按统计计口径计计算第一产业增增加值(万元)814111.191105

21、.998085.895285.81274333.7第二产业增增加值(万元)7199-9.96208-11.5570125.86645-4.610787760.4第三产业增增加值(万元)71557712.979563311.986721110.995883310.938073312对外贸易在在交额(亿元)21.5334.0339.14481.79947.56633.977-28.55736.98.6243.45517.8进口值(亿亿元)1.4868.1882.9397.9774.8710.74.21-13.5554.6811.099出口值(亿亿元)20.0551.2136.21180.642.6

22、9920.24429.766-30.22932.2228.26社会消费品品零售总总额7400008256999123991010993382966399377居民储蓄存存款余额额(万元)6630553.976360015.284203390999999726610726627.6凭祥的经济济结构中中，对外外贸易在在城市经经济中占占主导地地位，它它带动着着凭祥市市其它行行业的发发展，还还吸纳了了大量的的就业人人口，对对外贸易易经济在在根本上上影响了了凭祥市市居民的的收入和和消费能能力。（五）凭祥祥市城市市未来发发展展望望1、城市发发展定位位凭祥市发展展定位为为“现代国国际性口口岸城市市、边贸贸城

23、市和和优秀旅旅游城市市”东盟自由贸贸易区的的建立是是凭祥市市实现城城市定位位的基石石，南友友高速路路的通车车是城市市发展朝朝定位目目标迈进进的战略略步骤之之一，可可以肯定定凭祥市市的城市市定位是是奠基在在现实的的核心的的优势之之上，该该市的城城市定位位战略是是理性和和科学的的，随着着各大战战略性项项目的建建设，其其战略目目标完全全能实现现。2、城市空空间发展展战略凭祥市的城城市总体体规划方方案充分分体现了了城市定定位的思思想 未来来城市的的空间将将向南面面扩张，“广西凭祥边境经济合作区”位于南面，合作区属国家级开发区，凭祥市政府专门为合作区制定了完整的投资优惠政策及执行办法。二、房地产产总体市

24、市场分析析纵观凭祥市市房地产产发展历历史，220055年是凭凭祥房地地产业发发展的分分水岭，是是凭祥房房地产业业开始走走向现代代发展的的轨道。因因此凭祥祥房地产产行业可可分成两两个分阶阶段，220055年前的的传统发发展阶段段，和220055年及之之后的现现代发展展阶段。将凭祥市房房地产业业分成传传统与现现代两阶阶段，主主要是从从三个角角度衡量量产品的特征征产品销售时时所运用用的营销销技术政府对房地地产业的的统计具体分析如如表：区别角度（传传统阶段段）区别角度（现现代阶段段）表现特征传统阶段产产品设计计落后现代阶段的的产品规规划运用用现代理理念，建建设系统统传统阶段产产品没有有小区概概念，更更

25、无配套套的规划划，很多多是自建建的房传统阶段完完全没有有营销活活动的支支持现代阶段运运用营销销活动进进行销售售支持传统阶段没没有完整整，鲜明明的销售售现场，更更无项目目形象的的规划和和系统的的广告宣宣传传统阶段政政府没有有对商品品房进行行专项目目统计传统阶段，政政府的房房地产统统计中没没有商品品的专项项统计。（一）20005年年以前，凭凭祥市房房地产业业发展状状况上世纪900年代，凭凭祥市房房地产开开始出现现，主要要是银兴兴街的建建设与开开发，销销售的产产品是现现在银兴兴街两侧侧的房屋屋，至220044年该街街还有少少量的物物业在待待销售。据凭祥市房房地产管管理局统统计显示示，自220022年

26、至220044年，凭凭祥市每每年办理理的产权权交易的的数量均均维持在在1500宗，产产品形式式有宅基基地，建建成的占占天占地地住宅，成成套房屋屋，国土土局统计计，20004年年全市挂挂牌出地地50宗宗，除极极少数大大面积地地块被单单位买去去，其它它的全是是私人购购买。1、19999年至至20003年里里，凭祥祥市房地地产当年年施工量量在1万万平方以以内199920003年年凭祥市市房地产产施工量量与竣工工量起伏伏很大，这这种现象象是凭祥祥市房地地产行业业处于初初期的不不成熟阶阶段的特特点；220033年全市市的施工工面积与与竣工面面积仅为为55000平方方米。如如表：凭祥市房地地产开发发(施工

27、工)历年年状况年份房地产当年年施工面面积(MM)房地产当年年施工面面积增长长率(%)1999年年1161-91.880%2000年年162039.500%2001年年102800534.66%2002年年9030-12.22%2003年年5500-39.110%凭祥市房地地产开发发(竣工工)历年年状况年份房地产当年年施工面面积(M)房地产当年年施工面面积增长长率(%)1999年年11612000年年-100.00%2001年年6820100.00%2002年年3530-48.22%2003年年550055.8%2004年年2 2005年年以前，凭凭祥市房房地产业业供应状状况l 宅基地和二二手旧

28、房房是主要要的产品品形式2005年年以前，各各楼盘均均没有系系统营销销，大多多数房地地产产品品都处于于隐蔽状状态，由由私人性性质的中中介人完完成大部部份的房房地产交交易，如如想购房房，一般般需多方方打听，或或通过当当地的小小报纸来来获得信信息；主主要产品品形式是是宅基地地和二手手房。如如表：类别物业产权地址开始出售时时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段段1993年年二层商铺650援越街上下二层600宅基地祥龙小区1998年年600-110000如下均为220044年收集集整理的的相关信信息：l 援越街有成成套二层层商铺价价格在113000元间每每平方米米间，此此价格由由一层商商铺与二二层

29、商铺铺混合成成。l 银兴街北段段有二层层商铺价价格在8840元元/。l 祥龙小区宅宅基地价价格在660010000元/。如表：2004年年凭祥市市房地产产价格状状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段段二层商铺65055万其它援越街上下二层12016万/套套宅基地祥龙小区70600-1000元/2004凭凭祥市国国土资源源局未能能出让的的地块物业地址或或名称占地面积（）建筑面积（）成交总价（万万）成交单价浦寨商贸FF栋17号36161.22814.755莲塘小区计计生局在在院内97.2297.5510祥龙小区BB区8号602.3祥龙小区BB区10号78.4西园小区752.8市

30、北大路70.93843 各边贸点是是房地产产开发的的重点区区域凭祥市经济济发展的的动力是是贸易，因因此各贸贸易区域域都成为为房地产产开发的的热点区区域，如如表：项目名称项目地址预计推出时时间物业形式面积浦寨永康五五金城浦寨2005年年春节五层商场，550000/层层约250000中越商贸城城浦寨边贸点点，过境境的赌场场旁一期今年已已推出二层商场广东商贸城城弄尧边贸点点的入口口2004年年底二层连体街街铺约115000浦寨上海城城浦寨约1000004、20004凭祥祥房地产产空置率率和空置置房的特特点空置是指项项目在可可出售时时间起算算，一年年内尚未未出售的的物业。凭凭祥市的的空置状状况有如如下

31、特征征：由于该市房房地产市市场主要要有两种种产品形形式，即即成套物物业类与与宅基地地类，因因此空置置率主要要有两种种形式：宅基地类类类l 商业价值不不高的宅宅基地空空置状况况较严重重。如；祥龙小小区历经经10年年的销售售，目前前还剩约约10个个地块未未售出。 成套物业l 商业价值不不高的商商铺物业业有一定定空置，如如位于银银兴街北北段的二二层商铺铺，19993年年始售至至今仍在在待售。l 成套住宅类类物业很很少空置置。2005年年前凭祥祥房地产产状况小小结：l 供应结构单单一，总总体上是是成套住住宅和宅宅基地两两类。l 产品供应处处于“隐蔽”状态下下，不易易获得完完整的相相关供应应信息。l 二

32、手房是市市场存量量的主要要形式。l 房地产空置置物业以以商业价价值不高高的商业业类物业业；而宅宅基地类类，成套套类物业业空置现现象较少少。l 存量房多为为以前开开发的剩剩余物业业。如银银兴街二二层商铺铺物业，为为19993年银银兴公司司的所剩剩物业。l 存量房的商商业价值值不高。如如银兴街街的二层层商场及及援越街街商铺。（二）20005年年后凭祥祥房地产产发展状状况1、东盟商商业港的的顺利销销售，代代表凭祥祥市房地地产业现现代发展展的开始始2005年年下半年年，东盟盟商业港港项目的的销售，点点燃凭祥祥市房地地产商品品房套宅宅的需求求，也预预示着凭凭祥市房房地产业业进入现现代发展展阶段。东盟商业

33、港港项目位位于凭市市商业的的核心区区位，该该项目占占地约117亩，总总建筑面面积约33万平方方米，项项目开发发性质为为商住结结合，一一二层为为商铺，三三至六层层为住宅宅。该项目于220055年下半半年首次次销售，先先推售住住宅部份份，首次次开盘约约30套套，销售售成绩很很好；东东盟商业业港销售售顺利对对凭祥房房地产业业之意义义有：l 打破凭祥人人绝对自自建房的的观念l 开创凭祥市市房地产产销售系系统营销销l 现代房地产产开发方方式能点点燃凭祥祥对房地地产强大大的潜在在需求2、在20005年年至20006年年初间，受受东盟商商业港的的影响，凭凭祥市井井喷式的的新增加加了四个个房地产产项目，它它们

34、分别别为如表表：凭祥20006年初初在售楼楼盘统计计名称占地总建筑面积积总套数主要户型及及面积目前平均销销售单价价位置备注东盟商业港港17亩300000住100商商:4000内:70000-880000,400002005年年上半年年始售祥福花园6.3亩110000住:1100(三房:1110-1200)(四房:1130-1400)1300-15000(林业局旁旁)现售二期祥兴商业街街40亩商住两房1130-1400商住两用(1200)(商住29900)市政府旁商住;纯住住福龙苑36亩400000住:(2770)商商:(115-220)(连排别墅墅10套套),(二房:990)(三房1120),

35、(四四房:1130)未定价,预预计13300以以上南北大道(供电局局对面)目前未售金源6.5亩187000住:(400)商:(277)(楼中楼,四房:2000),(三房:1400)1400-15000北大路3557号商14套已已售完这些项目都都分布在在市中心心区域，住住宅的销销售价格格均在113000元/以上（三）20005年年凭祥市市房地产产需求1、20005年，凭凭祥市房房地产成成交约2200至至3000套间2005年年，单东东盟商业业港的销销售量就就在1000套左左右，加加之其它它项目的的销售和和原来的的二手宅宅基地，二二手套房房的销售售量，估估计20005年年凭祥市市房地产产成交在在2

36、000至3000宗间间。2、20005年凭凭祥商品品房总销销售额约约2500030000万元元由于房地产产销售环环节较复复杂,有有内部预预约,收收定金,开盘销销售,按按揭,政政府注册册等多个个环节.从市场场角度看看,在内内部预约约环节，项项目就对对市场产产生影响响；本报报告对220055年凭祥祥市房地地产总销销售额的的估算口口径是以以在房管管局登记记为准。商品房住宅宅销售估估算：据据政府房房管局初初步报数数,20005年年该市商商品房销销售登记记约8001000套，按按每套115万计计，估计计总销售售额约11200015500万万元间，商品房商铺铺估计：20005年销销售商铺铺的楼盘盘有东盟盟

37、商业港港与金源源，其中中东盟商商业港销销量较大大，两盘盘总销售售额约110000万元。以上两项目目相加，220055年凭祥祥商品房房总销售售额约22500030000万万元。（四）凭祥祥市房地地产需求求影响因因素1人口影影响人口是房地地产需求求的基础础，人口口的变化化对房地地产需求求的发展展有着重重要影响响，对凭凭祥市人人口进行行分析，能能对城市市房地产产需求在在总体上上有基本本的把握握。凭祥祥市的人人口状况况有如下下特征：l 全市人口规规模不大大，城市市区人口口规模更更小。至20044年全市市常住人人口100.5万万人，城城市常住住人口33.033万人占占总人口口的299.599%比例例，加

38、上上外来人人口约11.5万万人。l 人口增长的的动力非非经济或或城市发发展因素素。1984年年，凭祥祥市常住住人口88万人。经经过近110年的的发展，目目前约110万多多人，110多年年间，凭凭祥市经经历了边边贸发展展的高速速期，在在边贸发发展高速速期，该该市只是是出现大大量的外外来人口口，但这这些外来来人并未未在此长长期定居居下来，变变成凭祥祥市民；凭祥的的常住人人口增加加的原因因是自然然的人口口增长，不不是经济济发展，城城市扩张张的结果果。如表表：凭祥市人口口变化年年状况全市人口市区人口年份数量（万人人）年增长率数量（万人人）年增长率城市化率1999年年10.0222.8528.444%2

39、000年年10.1661.40%2.91.8%28.544%2001年年10.1880.20%2.951.7%28.988%2002年年10.2110.29%2.981.0%29.199%2003年年10.2440.29%3.031.7%29.599%2004年年10577645（含含外来人人口）凭祥市城市市基本特特征如下下：l 城市化率不不高目前凭祥市市的常住住人口的的城市化化率为229.559%，接接近广西西平均水水平，属属较低水水平。l 外来人口比比例很高高。据相关的人人士估计计，目前前该的外外地人总总数约11万多人人，相当当于凭祥祥市城市市人口的的三分之之一。2凭祥市市就业状状况影响响

40、l 全社会从业业人员数数社会就业状状况也是是影响房房地产需需求的基基础因素素之一，就就业状况况反映反反出当地地的经济济状况和和收入状状状况，凭凭祥市近近几年的的就业形形势及对对房地产产需求的的影响如如下：l 自20011年以，全全社会的的从业人人员出现现下降趋趋势，这这不利于于房地产产需求。l 2002至至20003年间间的就业业形势未未见好转转，20003年年全社会会从业人人员下降降幅度比比20002年有有所减少少，由此此看就业业率下降降趋势并并未得到到改变，这这不利于于房地产产需求。凭祥市全社社会从业业人员变变化状况况年份数量（人）年增长率1999年年6048992000年年8023003

41、2.6%2001年年588422-26.77%2002年年576266-2.1%2003年年545000-5.4%l 凭祥市就业业结构对职业结构构的分析析，选择择有价值值的房地地产目标标客户群群；依房房地产发发展较成成熟的城城市经验验看，具具有收入入稳定职职业人群群，和一一些企业业主是房房地产最最大的潜潜在购买买群体，以以下的职职业将是是本项目目的潜在在客户群群体。l 公务员，目目前总人人数约116000人。l 教育、医院院人员工工作者，目目前总人人数约110000人。l 私营企业1118户户，企业业雇佣人人员13303人人。l 个体户58809户户，从业业人员774700人。经经营有一一定年

42、限限的个体体业主，才才是有价价值的潜潜在购买买者。l 国有集体企企业数只只有177家，从从业人员员数少，并并且目前前该类企企业的效效益大部部份不好好；该类类人群中中，只有有企业中中高层以以上管理理者才是是有价值值的潜在在购买者者。3经济和和地方因因素影响响1、凭祥边边贸发展展史凭祥市是一一个边贸贸经济为为主体的的城市，边边贸行业业是该市市的主导导产业，因因此边贸贸业对该该市的房房地产业业的需求求有着重重大的影影响。凭祥市于119888年4月月逐步恢恢复和发发展边境境贸易。全全市有弄弄怀、浦浦寨、平平而、油油隘等四四个边民民互市点点，其中中全市有有5家公公司具有有边境小小额贸易易经营权权和对外外

43、经济技技术合作作经营权权，来自自全国各各地的有有6000多家公公司和企企业参与与边境贸贸易。凭凭祥市边边境贸易易的恢复复发展，总总的来说说，经历历了四个阶段段：1988年年19990年年自发期期199119993起起动期199419999年年，快速速发展期期2000年年至今是是成熟期期 。2、凭祥边边贸发展展对房地地产的影影响l 凭祥市边贸贸业的从从19997年开开始征收收50%的关税税，20000年年后全额额征收，自自始该市市的边贸贸在从业业者在总总体上发发生重大大变化，结结果是总总贸易额额虽年年年增加，但但从业者者在总体体却在不不断减少少，从业业者的减减少，使使本的潜潜在购买买群体规规模相应应缩小，对对房地产产的需求求带来不不利的影影响。l 外地边贸从从业者依依靠其拥拥有商品品产地的的优势，在在边贸中中渐挤掉掉了本地地边贸从从业者，而而本地人人是主要要的房地地产购买买群体，因因此这种种发展趋趋势对本本项目的的影响不不利。l 边贸发展中中，一般般贸易（国国贸）的的发展的的比重将将越来越越大，这这一趋势势增加凭凭祥市的的商务需需求，为为凭祥房房地产的的商务物物业将提提供一定定的机会会。凭祥房地产产需求及及影响因因素小结结：l 2005年年成为凭凭祥市房房地