【房地产精品文档】商业招商策划书712.docx

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1、目 录商业招商概括2招商策略5大型商业物物业招商商策略5本案场分析析（飞洲洲国际广广场）11优势133弱势144机遇144本案招商策策划方案案15一、招商原原则15二、招商策策略15三、品牌形形象定位位15四、实施方方案（分分割出租租）16五、商场布布局17六、人员配配备计划划：18七、招商人人员岗位位职责18八、商场租租金预测测20周边租金调调查20本公司推荐荐方案26后续：商场场招商管管理27招商管理原原则27商业招商概概括完好的执行行方案和和进行招招商的实实际操作作是招商商成功的的关键所所在，而而这一过过程的一一些细节节问题不不容忽视视。第一一是招商商队伍的的组建及及招商人人才的培培训。

2、由由于招商商具有“三三快三省省”（“三三快”即即快速回回笼资金金、快速速组建市市场网络络、快速速将产品品送抵终终端；“三三省”是是指对招招商的生生产厂家家来讲，节节省人力力，节省省物力和和财力，节节省时间间和精力力。）的的特点，其其中“三三省”中中就有一一条是节节约人力力。因为为极大程程度上动动用了代代理商的的人力资资源，招招商的企企业在人人员上自自然缓解解了大量量压力。不不是说招招商的企企业就不不需要引引进人才才，进行行队伍建建设。相相反的，由由于企业业招商工工作繁杂杂、细琐琐，不仅仅需要招招商人员员有丰富富的经验验，更要要有敬业业精神和和团结协协作的态态度。企企业要想想长期的的发展，通通过

3、招商商培养和和锻炼队队伍更应应是企业业发展的的重中之之重。制定非常好好的招商商策略，而而在招商商实施中中没有很很好的执执行、甚甚至走样样，那么么一切都都前功尽尽弃，一一个富有有热情、精精干、强强大的招招商队伍伍是招商商的工作作的关键键。第一步是招招商的组组织框架架和岗位位职责的的确定，主主要是对对人才个个体的技技能的锁锁定和对对团队的的整体规规划。从从长远发发展角度度看，招招商应配配备以下下几方面面人才：1、 招商商经理11人，需需对本项项目所在在行业的的市场营营销有实实际操作作经验（尤尤其要擅擅长招商商运作），懂懂企划，善善管理，具具出色谈谈判技巧巧和人格格魅力。2、 大区区招商经经理若干干

4、，分别别负责项项目招商商大区的的工作：大区经经理应具具备一定定的招商商运作经经验，长长于说服服、鼓励励性的谈谈判，具具团队合合作精神神、服从从意识和和大局观观念。3、 区域域协销经经理若干干，主要要职责是是协助 开发市市场，完完成销售售。协销销经理需需人品正正直，勤勤恳敬业业，具备备较佳的的沟通和和组织管管理能力力，并能能长驻外外埠。4、 商务务助理若若干，主主要职责责是帮助助一线招招商人员员作好内内务（资资料物品品、来电电来函、来来人洽谈谈、信息息收集等等）和会会务组织织等工作作。5、 其它它服务人人员如文文案、平平面设计计、接线线及接待待人员。招商队伍组组建之后后，必须须进行培培训。一一方

5、面，通通过培训训是团队队了解项项目的现现状、产产品，了了解招商商策略和和操作步步骤，同同时也是是进行磨磨合的过过程。招招商的培培训主要要有以下下几个方方面：1、 项项目及产产品知识识，以使使团队成成员对项项目的现现状有清清楚的认认识。2、 沟通通技巧（如如接听电电话、接接待语言言、洽谈谈技巧、仪仪表举止止等），以以培养团团队成员员的职业业感。3、 招商商专业知知识（招招商流程程、谈判判技巧、接接听电话话、注意意事项等等）。4、 招商商要旨（招招商策略略说明及及合同解解读等）。招商工作开开始后面面临许多多实际的的实施工工作，在在产品的的核心概概念基础础上撰写写招商文文案、制制定招招商手册册、制制

6、定媒体体发布计计划、准准备合同同文本、准准备各类类产品和和项目的宣宣传资料料等等，必必要的准准备将为为招商实实施打下下良好的的基础。只只有进行行有效沟沟通，把把握“求求租者”的的洽谈与与管控技技巧，招招商工作作才能顺顺利开展展。从第一篇招招商广告告发布下下去，接接到第一一个咨询询电话开开始，招招商进入入了实际际运做的的阶段。从从“求租租者”打打进第一一个电话话到招商商的合作作主体-各分分销商和和代理商商签订协协议，进进行产品品销售这这一过程程是整个个招商工工作的核核心部分分，直接接决定着着招商的的质量和和数量，也也就决定定了整个个过程的的成败。主主要目的的是吸引引好的“求租者”加入到企业的体系

7、中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：第一次信息息的处理理（来函函、来电电）-第第一次信信息回复复-第二二次信息息处理（二二次来函函、复电电、咨询询、商洽洽）-第第二次信信息回复复（信息息升级有选择择发送实实质性资资料）-招商总总部零星星接单（上上门洽谈谈、签约约）-招招商会议议的筹划划、准备备（全国国性会议议、区域域性会议议）-发发出会议议邀请（曾曾经问询询者、熟熟悉者及及看报来来电者）-接收报报名、督督促参会会-召开开会议并并签约-督促履履约-收收款发货货。在这过程中中，首先先面临的的是对“求租者”信息的处理

8、和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情

9、况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些急急于了解解情况的的“求租租者”，招招商部门门要有专专人负责责接待和和谈判，带带领来访访者参观观项目、了了解运作作方案等等，以免免流失“加加盟商”。面对面的沟沟通方式式仍是最最直观有有效的方方式，招招商会议议的成功功开展是是“求租租者”加加盟的关关键一步步。在与与“求租租者”谈谈判之前前，一些些细节的的准备十十分重要要，如招招商办公公场所的的布置、人人员的工工作状态态、对来来访者的的接待，这这些都直直接影响响洽谈的的结果。在在沟通的的过程中中，应该该向来访访者潜移移默化的的传递

10、以以下几点点信息。1、 有实实力：与强者者合作才才能更强强，加盟盟者希望望企业的的力量雄雄厚，解解除后顾顾之忧。2、 有决决心：坚定的的信念和和强有力力的推广广策略将将使加盟盟商感受受到项目目推广项项目的决决心，用用数字说说明项目目的力度度是最好好的方法法。3、 有信信誉：一味的的夸大其其辞根本本无法联联合有实实力的经经销商，态态度真诚诚、有理理有据，最最大限度度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。4、 有办办法：详细、可可行的营营销方法法对于经经销商有有极大的的吸引力力。5、 有利利益：归根结结底，成成功的推推广应该该有丰厚厚的利润润，项目目留给加加盟者的的利益应应该十分分可观。与“求租

11、者者”签定定合同，收收取租金金和保证证金，则则全面招招商工作作告以段段落，后后续零星星的招商商工作开开展可以以抽取部部分力量量，而工工作的中中心转移移到产品品的全面面推广阶阶段。招商过程中中，要处处理大量量的信息息和参与与大量的的谈判、说说服、培培训工作作，工作作内容非非常细琐琐，实际际的过程程中会遇遇到一些些具体问问题，对对“求租租者”提提出的问问题给予予良好的的解答将将大大增增强其信信心。招商策略大型商业物物业招商商策略第一部：招招商原则则和准备备过程招商目标的的选择企业招商的的目的是是为了吸吸引知名名商家，出出租经营营场所的的使用权权，更好好地提高高项目整整体市场场吸引力力。因此此招商目

12、目标的选选择要根根据市场场需求和和项目定定位情况况来确定定，具体体说应考考虑以下下因素：(一)项目目自身的的市场定定位；(二)项目目所在地地的消费费状况；(三)投资资商和发发展商的的自身资资金情况况；(四)拟引引进商家家的市场场定位、发发展战略略。招商谈判原原则的确确定招商谈判的的目的在在于使参参与谈判判的商家家能符合合招商企企业的目目标和利利益需要要。要达达到目的的，招商商谈判必必须针对对谈判的的特点，确确定一些些基本原原则。(一)招商商谈判的的特点1、 谈判判对象的的广泛性性、多样样性和复复杂性商场的交易易活动不不受时空空限制，而而具体的的谈判对对象交易易条件又又是多样样的、变变化的。这这

13、就要求求项目的谈谈判人员员要围绕绕本项目目的经营营范围，广广泛收集集信息，了了解市场场行情，并并选择适适当的方方式与社社会各方方面保持持广泛的的联系。2、 谈判判条件的的原则性性与灵活活性项目招商的的目标要要具体体体现在谈谈判条件件上。条条件具有有一定的的伸缩余余地，但但其弹性性往往不不能超越越最低界界限，界界限是谈谈判人员员必须坚坚持的原原则。这这一特点点就决定定了项目目谈判人人员要从从实际出出发，既既要不失失原则，又又要随机机应变具具有一定定的灵活活性，以以保证实实现招商商谈判的的基本目目标。3、 谈判判口径的的一致性性在招商谈判判中，双双方谈判判的形式式可以是是口头的的也可以以是书面面的

14、，谈谈判过程程往往需需要反复复接触。这这就要求求谈判人人员要重重视谈判判策略与与技巧，注注意语言言表达和和文字表表达的一一致性。谈谈判人员员要有比比较好的的口才和和文字修修养能力力，也要要有较强强的公关关能力。(二) 招商谈谈判的原原则根据招商谈谈判的特特点，谈谈判双方方要取得得共识，促促使谈判判成功应应遵循以以下原则则：1、 坚持持平等互互利的原原则 2、 平等互互利原则则，要求求谈判双双方在适适应对方方需要的的情况下下，公平平交易，互互惠互利利，这是是保证谈谈判成功功的重要要前提。3、 坚持持信用原原则 信用用原则是是指招商商谈判的的双方都都要共同同遵守协协议。重重信誉、守守信用是是商家基

15、基本的职职业道德德。在谈谈判过程程中；应应注意不不轻易许许诺，但但一旦承承诺，就就应履行行，保证证言行一一致，取取信于对对方，以以体现真真诚合作作的精神神。4、 坚持持相容原原则 相容容原则要要求谈判判人员在在洽谈中中要对人人谦让、豁豁达，将将原则性性和灵活活性有机机结合起起来，以以更好地地达到谈谈判的目目的。招商谈判的的准备所谓招商谈谈判的准准备就是是指在思思想上、物物质上和和组织上上为谈判判进行充充分的准准备工作作，主要要包括：（一）招招商宣传传是招商商成功的的先导，招招商手册册是宣传传的重要要环节，是是项目招商商的基本本宣传资资料，关关系到项项目的形形象，该该手册突突出如下下关键点点：1

16、、 通过钻石地地段选择择项目选选址的正正确性，树树立基本本点核心心地段的的商业物物业。2、 通过事实列列举项目目投资商商与发展展商业绩绩与荣誉誉，突出出其在项项目所在在地的地地位。3、 招商策划划和承租租户的选选择关系系购物中中心的成成败，在在招商过过程中，有有必要对对每个承承租户进进行分级级评价，预预测他们们的经营营前景，作作为店面面出租的的指导。4、 第一承承租户的的选择确确保租金金的来源源。5、 第二需要要保证购购物中心心的商品品种类的的完整性性。6、 第三需需要保证证购物中中心经营营项目的的多样性性与综合合性。（二）准备备谈判的的依据1、 明确确谈判目目标，包包括最优优期望目目标、实实

17、际需求求目标、可可接受目目标、最最低目标标等；2、 规定定谈判策策略，包包括了解解谈判对对象的状状况，谈谈判的焦焦点、谈谈判可能能出现的的问题及及对策；3、 选定定谈判方方式；4、 确定定谈判期期限。（三）组成成谈判小小组1、 挑选谈判小小组的成成员；2、 制定谈判计计划；3、 确定谈判判小组的的领导人人员。第二部：确确定招商商方式与与渠道商商业物业业项目招招商的方方式1、 项目洽谈会会。项目洽谈会会是招商商最为常常见的一一种形式式。它是是由招商商单位携携拟与合合资、合合作或引引进的项项目，有有针对性性地与商商家洽谈谈。其特特点是针针对性强强，易于于吸引有有兴趣的的客商。影影响大，实实效性好好

18、，主办办者可以以派遣技技术专家家与客商商直接进进行接洽洽。2、 项目发布布会项目发布会会是招商商经常采采用的方方式。它它是由项项目主办办者在一一定的场场合公布布拟引进进合资、合合作的项项目，阐阐述招商商项目的的特点和和技术、资资金要求求，以期期吸引客客商。3、 经济技术术合作交交流会经济技术合合作交流流会是一一种层次次较高、范范围较大大的招商商引资方方式。其其特点是是层次较较高，范范围较大大。可以以是多种种行业的的招商。4、 投资研讨讨会投资研讨会会是一种种较小型型、时间间较短的的招商形形式。它它通常是是由政府府部门、经经济研究究机构举举行的区区域性投投资战略略、政策策、现状状和发展展趋势的的

19、研究讨讨论会。其其特点是是灵活，即即是务虚虚，又重重务实，主主办单位位可以公公布一些些项目进进行招商商，可以以介绍本本地区的的投资环环境和利利用外资资的政策策，达到到宣传的的效果。5、 登门拜访访登门拜访是是招商效效果明显显的辅助助性活动动。招商商单位专专门派出出招商小小分队或或在国内内外举办办集会式式招商活活动之余余，拜访访跨国公公司、投投资咨询询顾问公公司、会会计师行行及其他他中介机机构，宣宣传投资资环境，具具体介绍绍投资项项目，探探讨佳作作事宜。其其特点是是机动灵灵活，针针对性强强，气氛氛融洽，容容易引起起被访者者的兴趣趣。第三部：制制订谈判判策略明确谈判目目的招商谈判的的目的就就是招商

20、商洽谈的的主要目目标，或或招商洽洽谈的主主题。在在整个招招商洽谈谈活动中中，招商商洽谈者者的各项项工作都都要围绕绕招商洽洽谈的目目的而开开展。在招商洽谈谈的目的的确定以以后，就就需要确确定招商商洽谈的的各个具具体目标标；在达达到各个个具体目目标后，招招商洽谈谈的主要要目标即即招商洽洽谈的目目的就可可以实现现。招商洽谈的的目标可可以分为为三个等等级：第一级的目目标是最最高等级级的目标标，如能能达到这这一级的的目标，整整个招商商洽谈可可谓是获获得圆满满成功；第二级的目目标是基基本达到到接受的的目标，如如能达到到这一级级目标，整整个招商商洽谈可可谓是获获得了基基本成功功；第三级的目目标是最最低接受受

21、目标，如如能达到到这一级级的目标标，整个个招商洽洽谈可谓谓是达到到了最基基本的要要求。招商洽谈的的目的就就是在招招商洽谈谈中所要要追求的的最佳利利益目标标。在确定了招招商洽谈谈目标的的同时，还还要确定定招商洽洽谈的地地点。招招商洽谈谈的地点点对招商商洽谈的的成功与与否有很很大的影影响，因因此，在在确定招招商洽谈谈地点时时要慎重重，应考考虑以下下几方面面的问题题:谈判判中各方方力量的的对比，可可选择地地点的多多少和特特色，各各方的关关系及可可能发生生的费用用等。本案场分析析（飞洲洲国际广广场）一、徐家汇汇商圈背背景介绍绍徐家汇商业业中心界界定北起起广元路路，南至至南丹路路，东起起天平路路，西至至

22、漕溪北北路，座座落于上上海最大大的地铁铁一号线线徐家汇汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。徐家汇商业业中心目目前已构构成融购购、娱、赏赏、食、

23、游游为一体体的综合合消费商商业布局局，其中中百货商商厦、餐餐饮业、娱娱乐文化化已成为为商业中中心的主主力业态态。徐家家汇商业业中心集集天时、地地利、人人和的优优势，尤尤其经过过新一轮轮精心打打造和调调整后，得得到了突突飞猛进进的发展展。首先先徐汇区区是人口口导入区区，吸收收了静安安、卢湾湾、黄浦浦等地区区的动迁迁居民，为为徐汇区区带来了了客流，并并且徐汇汇区人群群中以知知识分子子、海外外侨胞、高高收入人人为主，为为创建商商业中心心奠定了了基础。徐徐家汇投投资多元元化，招招商注重重徐家汇汇商圈特特色经营营。商圈圈内有市市上第一一家沪港港合资的的东方商商厦，沪沪台合资资的太平平洋百货货，沪港港合资

24、的的港汇广广场以及及中英合合资的汇汇金百货货等商业业企业，吸吸引了大大批不同同消费水水平的消消费者。注注重错位位经营。商商圈率先先倡导“错位竞竞争”和“个性化化经营”的经营营理念，从从消费方方式、购购物环境境、商品品结构到到文化氛氛围、功功能设施施，创造造了商圈圈相依互互补，共共存发展展的成功功经验，形形成了商商圈整体体的竞争争优势，满满足了不不同消费费者的个个性需求求。一是是注重发发掘商家家本身的的经营能能力，形形成了不不同氛围围和水准准的商家家企业；二是注注重业态态错位。商商圈内率率先引进进了电脑脑市场，百百脑汇、太太平洋电电脑成为为了全市市电脑业业的旗舰舰店，占占全市的的电脑销销售的55

25、0。美美罗城在在引进百百脑汇的的同时把把美食广广场、音音响广场场引入商商圈，使使整个商商圈的业业态更为为齐全、合合理。徐家汇商业业中心现现有的东东方商厦厦、太平平洋百货货、汇金金百货、六六百实业业、新路路达吉买买盛、汇汇联商厦厦、美罗罗城百货货商厦营营业面积积达300万平方方米，占占总面积积的644，20003年度度销售达达39亿人人民币，占占社会消消费品总总额的330.77。东东方商厦厦以其“礼在东东方”的服务务宗旨享享誉全市市，并以以其国际际知名品品牌吸引引各方来来宾。沪沪台合作作的太平平洋百货货定位于于“流行的的领导者者”，在年年轻女性性顾客中中极具号号召力，凭凭借其卓卓越的经经营理念念

26、和灵活活多样的的促销手手段，迅迅速在百百货业崭崭露头角角。六百百实业首首推“自然式式服务”，以规规范严格格的现代代化管理理模式和和温馨的的服务在在行业内内独领风风骚。定定位于“现代都都市型百百货”的汇金金百货于于98年开开业，一一流的服服务设施施、浓郁郁的文化化气息和和诸多的的品牌深深得白领领人士的的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。营业面积达达7万平方方米的港港汇广场场是上海海目前最最大规模模的购物物中心（SShopppinng MMalll）。商商场引进进商户2250家家，包括括30间特特色餐厅厅及50000平平方米的的国际美美食广场场、15500

27、00平方米米的富安安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。徐家汇商业业中心内内有电脑脑专业市市场百脑脑汇电脑脑、太平平洋电脑脑、盈河河电脑33家，徐徐家汇的的电脑广广场目前前成为上上海最大大的计算算机及其其配件、耗耗材和其其他信息息产品的的集散地地之一。餐饮娱乐业业有400户，营营业面积积10.17880万平平方米，占占总面积积的311.866。位位于徐家家汇商业业中心的的美罗

28、娱娱乐城总总体面积积达6.5万平平方米，独独特的巨巨球建筑筑缀满新新颖的满满天星顶顶灯，将将购物、休休闲融为为一体，品品种丰富富的休闲闲小吃、白白领光顾顾的舒适适堡健身身中心及及令学生生、市民民喜爱的的思考乐乐书局、柯柯达影院院等已逐逐步成为为市民消消费的新新热点。并并构成徐徐家汇商商圈休闲闲娱乐业业态主流流。天钥钥桥路餐餐饮街以以品牌著著称，以以家常为为特色，使使得工薪薪阶层慕慕名而来来，成为为聚朋小小酌的好好场所。徐家汇商业业中心现现有宾馆馆业3户，营营业面积积4.114000万平方方米，占占总面积积的122.966。徐徐家汇附附近有着着四星级级的建国国宾馆和和二星级级的西亚亚大酒店店以其

29、便便利的交交通条件件和适中中的价格格吸引着着周边省省市的宾宾客近悦悦远来。二、背景分分析优势经营面积大大，可以以体现规规模经营营效应，可可以经营营不同规规模的商商品，有有较强的的满足力力和挑选选力。交通优势：地铁11号线、44号线直直达本案案B1，并并设有出出口，每每天数万万人流能能保证经经营者的的利益，高高架内环环线近在在咫尺，轻轻轨明珠珠线距本本案步行行10分分钟路程程。商圈优势：徐汇商商圈的经经济发展展已日趋趋繁华，本本案距徐徐家汇商商圈100分钟路路程，其其发展前前景也非非常可观观。物业管理优优势：国国际金牌牌管理集集团，高高效统一一经营、统统一管理理、统一一回报。同同步世界界先进经经

30、营理念念，国际际品牌管管理公司司担纲物物业管理理工作，展展现国际际商业气气象。发展优势：徐汇区区是上海海市的中中心城区区，这里里集聚了了上海的的科技资资源优势势、人文文环境优优势和徐徐家汇商商圈品牌牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。32米挑高高中厅，电电梯直达达5F、66F，尽尽显贵宾宾级非凡凡品质，331部瑞瑞士迅达达电梯、自自动扶梯梯、观光光梯、垂垂直电梯梯应有尽尽有，商商业

31、运作作畅通无无阻，意意大利原原装coofsii进口中中央空调调系统。弱势处于次星级级地理位位置。徐汇商圈日日趋成熟熟，已形形成错位位经营，本本广场尚尚处于起起步阶段段，竞争争激烈。招商价格无无明显优优势。机遇足够的广告告预算支支持广告告及公关关活动。市政府政策策的有利利倾斜。由于近徐家家汇商圈圈，商铺铺需求量量大。周边高档的的固定消消费群体体强大的地铁铁消费群群写字楼固定定的消费费群体本案招商策策划方案案一、招商原原则巧妙利用逆逆向思维维，悬念念转播的的各类异异手法，让让本次招招商跳出出百货业业招商日日趋同质质化的怪怪圈。这这样既可可传播与与众不同同的招商商讯息，又又可在瞬瞬间达到到树立品品牌

32、概念念的“一石二二鸟”的多元元效果。二、招商策策略楼层功功能区划划按照各各类品牌牌间的经经营互动动原则，进进行局部部科学规规律整合合。严格控控制招商商品牌的的层次，利利用自身身优势吸吸纳国内内国际亮亮点品牌牌。这是是保证整整体层面面上档次次先决条条件。店铺采采取定价价租赁制制和协议议扣点制制，以便便为招商商信息宣宣传创造造悬念卖卖点。店铺定定价租赁赁的切入入点与众众不同的的悬念招招商策略略。与徐汇汇区政府府有关部部门合作作，打出出公益事事业牌。孕孕育徐汇汇社区系系列广场场文化活活动。为为众商铺铺聚集人人气，使使发生购购买行为为提供冲冲要条件件，培育育本商圈圈目标受受众的习习惯性消消费行为为，为

33、目目标业主主提供经经营成功功的有利利保障，为为树立品品牌形象象打造宣宣传基点点。三、品牌形形象定位位鉴于本商圈圈潜在消消费层面面颇高，本本次招商商对象也也应该颇颇具品牌牌知名度度。利用用系统的的品牌传传播策略略，打造造成一个个国际国国内知名名品牌汇汇聚的大大舞台。以以服务品品牌化，个个性化模模式为先先导，以以迅速的的宣传手手段传播播飞洲国国际广场场在本商商圈内的的行业标标志与先先驱的形形象地位位。四、实施方方案（分分割出租租）定位的基本本依据地段决定定原则前面已经提提到，本本项目属属于上海海市传统统商业中中心徐家家汇商业业圈，距距徐家汇汇中心约约1公里里的路程程，极其其方便的的城市交交通和大大

34、量的人人流使得得本区域域具有一一定的商商业氛围围。然而而，因为为徐家汇汇商业中中心仅在在方圆2200米米密集，与与本项目目相连的的漕溪北北路是快快车道，没没有休闲闲步行道道，形成成了一定定的商业业断层。因因此，在在不能充充分地与与徐家汇汇商业中中心共享享人流、互互通商气气的现实实格局下下，须有有精准市市场错位位的经营营定位，将将消费者者吸引在在本案地地铁站下下车。 互补原原则由于本项目目商业规规模较小小，前期期定位是是写字楼楼的配套套部分，因因此不能能简单的的定位与与上述徐徐家汇商商业中心心同质业业态，要要走专业业、高档档、精品品的路子子。引进进高利润润的专业业餐饮品品牌店、精精品百货货店和高

35、高档城市市会所是是本项目目对市场场的互补补。 业态演演变原则则传统的商场场只是购购物的场场所，随随着人们们的生活活水平的的提高、消消费行为为的转变变，休闲闲购物成成为主流流，休闲闲、餐饮饮、娱乐乐将极大大的满足足消费者者购物外外的需求求，并且且其规模模也将赶赶超购物物的规模模。 商圈扩扩大原则则同样，因为为高端的的商业市市场定位位，在我我们的消消费群定定位上就就要充分分考虑整整个上海海市城市市中心区区域，扩扩大服务务半径和和商圈，吸吸引最多多的优质质消费群群，实现现商场的的持续繁繁荣。五、商场布布局飞洲国际广广场定位位为高档档商业中中心，招招商客户户群为：1、国国际知名名品牌，国国内知名名品牌

36、厂厂商；2、国际际连锁集集团。1、主营项项目地下一层：高档超超市休闲闲系列。一 层层：进口口化妆品品（CDD、姿生生堂、娇娇兰等）、高高档珠宝宝（谢瑞瑞琳等）、世世界极品品服装(阿玛尼尼杰尼尼亚等)、高档档手表、高高档皮具具（路易易威登等等）、高高档工艺艺品、高高档笔。二 层层：高档档女装系系列、休休闲装、手手袋、女女饰品、精精品鞋店店、精品品裤店、女女士内衣衣。三 层层：高档档男装系系列、休休高闲装装、皮具具、男饰饰品、精精品鞋店店、精品品裤店、男男士内衣衣、领带。四 层层：儿童童服装、高高档床品品、进口口饰品店店、精品品工艺品品、体育育服装、体体育器材材。五 层：餐餐饮。六 层：娱娱乐休闲

37、闲。2、 配套项目A、家私私、布艺艺、古玩玩、画廊廊、厨房房用品、书书屋。B、肯德德基、麦麦当劳、必必胜客、罗罗杰斯、茶茶叶店、酒酒吧。C、屈臣臣氏、医医疗诊所所、健身身中心、美美容中心心、美体体瘦身、茶茶社、写写真工作作室、数数码工作作中心、药药店营销销理念。六、人员配配备计划划：组成一支强强有力，专专业的招招商，租租户物业业管理，企企划队伍伍，具体体如下：招商经理（11人）招商主管（44人）入租设备工工程安装装管理，电电气管理理（2人人）（人人选可由由开发商商提供）企划主管（11人）筹备期商品品部人员员总编制制8人七、招商人人员岗位位职责副总经理/兼招商商部经理理主要职责责：根据购物物中心

38、经经营方针针与要求求，制定定招商部部计划，并并组织实实施。负责购物物中心整整体商场场策划，布布局，商商品组合合及与厂厂商协调调，公司司整体企企划，促促销等，确确保商厦厦经营指指标达成成。组织，管管理招商商，企划划团队，培培训及辅辅导招商商人员。对招商部部门厂商商引进，人人员招聘聘，促销销方案及及相关合合同及发发生交际际费用审审核等负负责。招商主管（44人）主要职责责：负责整个个楼层招招商，布布局，商商品组合合及与厂厂商协调调，确保保招商品品1000达成成。配合公司司整体布布局，完完成公司司下达指指标。入租设备工工程安装装管理，电电气管理理（2人人）（人人员由开开发商提提供）主要职责责：入租设备

39、备工程安安装管理理，电气气管理，维维护管理理商场的的整体工工程运行行，同时时满足正正常开业业。协助经理理开展工工作。严严格审查查招商户户经营资资格及入入住手续续。负责租户单单位日常常管理工工作，督督促租户户单位认认真履行行招商合合同。企划主管（11人）主要职责责：贯彻执行行本企业业经营发发展战略略方针，配配合招商商，经营营需求，结结合实际际制定本本公司广广告策划划并组织织实施。负责对商商场宣传传布署总总体规划划工作，作作出建设设性的意意见，统统筹安排排促销，成成列，美美工工作作。八、商场租租金预测测周边租金调调查商铺租金比比较表（人人民币/平方米米/天）漕溪北路沿沿街商铺铺租金表表：物业名称性

40、质地址租金(元)面积(平方方米)备注季诺休闲餐餐厅商铺漕溪北路441号11.5250圣爱广场商场漕溪北路888号95000(F1F4)底楼14770平方方米出售售6万元/平方（66228899999）小上海家常常菜商铺漕溪北路4439号号12500建国宾馆底底楼商铺铺商场漕溪北路4450号号8.51000在租江南证券商铺漕溪北路4458号号300丹尼美发沙沙龙商铺漕溪北路5506号号15100同艺装潢商铺漕溪北路5508号号1260海纳服装店店商铺漕溪北路5512号号1660蔡家食铺商铺漕溪北路5518号号10400异度空间音音乐餐厅厅商铺漕溪北路5559号号10300瑞士美发中中心商铺漕溪北

41、路5583号号12150麦当劳商铺漕溪北路6642号号200必胜客商铺漕溪北路6646号号150商铺漕溪北路6681号号121103年前承租租（64468882211）良宵酒楼商铺漕溪北路6682号号10600国美电器商场漕溪北路7730号号10600中兴百货商场漕溪北路7740号号10800金韵贸易行行商铺漕溪北路7780号号10250南丹东路沿沿街商铺铺租金表表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方方米)备注达封房产商铺南丹东路44号9100黛兆美容SSPA商铺南丹东路110号12100吉多服饰商铺南丹东路222号12100上海银行商铺南丹东路338号300浪漫一生咖咖啡店商铺南丹东路88

42、8号1015021世纪不不动产商铺南丹东路1101号号5.6100南丹东路漕漕溪北路路口的亚亚都国际际名苑的的裙房租租金价格格1520元/天/平方利亚意式餐餐厅商铺南丹东路1102号号10300红星眼镜公公司商铺南丹东路1133号号18100沪邦房产商铺南丹东路1141号号8100金梓罗饰品品商铺南丹东路1145号号11100手抓小龙虾虾商铺南丹东路1151号号1250天钥桥路沿沿街商铺铺租金表表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方方米)备注西亚集团商场天钥桥路220号103500汇联集团商场天钥桥路221号扣率25（有保保底）香榭俪舍时时尚百货货商场天钥桥路888号282000643844

43、5388（王先先生）立好信房产产商铺天钥桥路南南丹东路路8（255）602年前租嘉汇广场商场天钥桥路南南丹东路路181800006237000888漕溪路沿街街商铺租租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方方米)漕龙沈记酒酒楼商铺漕溪路1221号3.5500巴比馒头专专卖商铺漕溪路1223号7.250侬家侬休闲闲小还号号商铺漕溪路1227号6.3150宜家家居商场漕溪路1228号自己买下2500旺家房屋商铺漕溪路1229号5.350可的便利商铺漕溪路1667号4.7200五十铃汽车车展示厅厅商铺漕溪路1990号5300好装饰家超超级购物物广场商场漕溪路2110号3.72000百货商场：物业

44、名称性质地址租金(元)备注太平洋百货货商场肇嘉浜路1F35-500共八层，营营业面积积近3万平方方米2F30-4003F25-300港汇广场商场虹桥路1F40-500共六层，营营业面积积7.55万平方方米，第第五层美美食广场场，第六六层电影影院2F30-4003F174F12美罗城商场肇嘉浜路1F38共八层，第第六层是是舒适堡堡，第七七层是好好乐迪，第第八层巴巴西烤肉肉，营业业面积为为6.77万平方方米2F363F284F185F11上海市商铺铺区域平平均租金金（元/天天）区域时间商业中心地地区次商业中心心地区次中心城区区城市边缘地地区2003.0733.47.652.22003.0834.7

45、7.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9据以上调查查及经验验，本案案租金预预算为：出租形式面积（M22）平均租金（M2/天）年租金10年租金金15年租金金分割2800006.62（00.8美美金）67656640006.76亿亿10.155亿分层2800004.55（00.555美金）46501100004.65亿亿6.98亿亿整幢2800003.31（00.4