XXXX年8月成都房地产市场分析报告_21228.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年8月成都房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、市场特征由于部分楼楼盘增大大优惠政政策，成成都8月月房产市市场有所所回升，本本月成交交量为1138.65万万，较较上月增增加177.677万，环环比上升升14.6%，与与去年同同期相比比下降332.11%；而而成交均均价方面面则有所所上升，环环比上升升1.445%，同同比增加加29.16%。二、主城区区供求关关系分析析本月的主城城区的供供求比为为1:00.811。本月月主城区区新增供供应量下下降，成成

2、交量有有所上升升，本月月新增供供应量约约71.97万万，环环比下降降10.95%；成交交量为558.550万，环比比增长44.155%。三、主城区区供应量量分析本月，成都都主城区区商品房房新增供供应量（批批准预售售）711.977万，环环比下降降10.95%。其中中，商品品住宅新新增供应应48.99万万，约约占主城城区总供供应量的的68.07%；商业业用房新新增供应应量122.511万，占占主城区区总供应应量的117.338%，销销售型办办公用房房本月新新增供应应量为110.448万，占总总供应量量的144.566%。四、成交量量回升整体市场成成交量分分析本月成都市市商品房房市场活活跃度上上升

3、，成成交量为为1388.655万，环环比上升升14.60%，同比比下降达达32.09%。本月月部分商商品住宅宅楼盘采采取低价价策略或或大幅度度的让利利优惠，成成交量逐逐渐活跃跃，商业业、办公公有所下下降。本月主要成成交来自自商品住住宅，成成交量为为1244.866万，环环比上升升38.06%；商业业用房成成交7.59万万，环环比下降降51.09%；销售售型办公公成交66.200万，环环比下降降58.72%。主城区与郊郊区成交交量对比比本月主城区区与郊区区的成交交量均有有所上涨涨，主城城区成交交量为558.550万，较上上月上涨涨4.115%；郊区成成交量为为80.15万万，上上升233.677

4、%。五、成交价价略有上上涨整体市场成成交价分分析8月，成都都市商品品房成交交价格继继续上涨涨，本月月商品房房成交均均价为665955元/，较上上月上涨涨94元元/，涨涨幅达到到1.44%。商商品住宅宅成交价价为61199元元/，较较上月上上升2.58%，涨幅幅为1556元/；商商业类用用房成交交均价达达到1222900元/，上升升38999元/，环环比上升升46.47%；销售售型办公公物业成成交均价价为76610元元/，环环比上涨涨4.223%。主城区与郊郊区成交交价对比比本月主城区区成交均均价为882955元/，环比比上升22.611%，涨涨幅为2211元元/；本月郊郊区成交交均价为为535

5、55元/，环环比上涨涨4.441%，涨涨幅为2226元元/。第二章 土土地市场场本月土地供供应分析析本月公告土土地概述述2010年年8月，成成都市土土地供应应量为337宗，总总净用地地面积约约1788.044万，合合计约226711亩。在公告土地地中，商商住混合合用地占占有100宗，净净用地面面积约447.773万，合计计约7116亩；纯商业业用地22宗，净净用地面面积约33.744万，合合计约556亩；工业用用地255宗，净净用地面面积约1126.57万万，合合计约118999亩。工工业地块块供应出出现放大大迹象。本月土地供供应以区区域来看看，郊县县地区土土地供应应是主体体，供应应量约224

6、733亩，主主城区供供应量约约1988亩。成都市8月月有377宗公告告土地，供供应土地地面积为为1788.044万。供供应量在在3个月月低位徘徘徊后开开始出现现反弹。本本月供应应面积同同比20009年年8月下下跌199%，环环比20010年年7月上上涨5008%。大量的郊县县工业土土地供应应导致了了本月土土地供应应出现了了报复性性反弹，本本月工业业地块供供应面积积占比达达71%。本月共有337宗土土地公告告，公告告土地中中商住地地块供应应宗数为为10宗宗，占总总宗数比比达到227%，供供应土地地总净用用地面积积约为447.773万，合计计约7116亩；纯商业业用地22宗，净净用地面面积约33.

7、744万，合合计约556亩；工业用用地255宗，净净用地面面积约1126.57万万，合合计约118999亩。本月土地供供应以工工业为主主体，剔剔除工业业地块影影响，本本月土地地公供应应环比上上月仍出出现了较较大上升升幅度，在在经历的的新政的的低谷后后，土地地供应市市场出现现了一定定的反弹弹。第三章 住住宅市场场成交分分析一、市场综综述成都市8月月商品住住宅市场场新增供供应800.066万，同同比下降降46.55%，受宏宏观调控控的影响响，虽临临近“金金九银十十”的销销售旺季季，开发发商也尚尚未加快快推售速速度，仍仍持观望望态势。但不少购房房者受部部分开发发商各种种降价、优优惠措施施的吸引引，开

8、始始按捺不不住购房房冲动，本本月成都都市商品品住宅整整体市场场成交量量小幅回回升，总总成交面面积达到到1244.866万，合合计1227255套，较较上月新新增成交交面积334.443万，环比比上涨338.007%，同同比降幅幅34.84%；成交均价方方面，成成都市商商品住宅宅整体均均价有所所上涨，本本月均价价为61199元元/，环环比上涨涨2.558%，与与去年同同期相比比上涨225.009%，但但本月的的成交均均价的涨涨幅主要要来源于于主城区区成交量量的增加加，拉高高了整体体市场均均价，属属于结构构性上涨涨；成交金额方方面，本本月成都都整体市市场成交交金额约约77.40亿亿元，环环比上涨涨

9、43.63%，同比比下降118.449%。成都全市220100.077-20010.08商商品住宅宅各类指指标变化化表二、供求态态势从成都市整整体市场场供求关关系来看看，本月月市场新新增供应应量大幅幅略有上上涨，成成交量亦亦有所反反弹，整整体市场场供求比比为1：1.556， 呈现出出短期的的供不应应求局面面。三、新增供供应略有有上涨新增供应量量走势分分析本月新增住住宅新增增供应面面积为880.006万，计993877套，同同比下降降46.55%。主城区新增增供应结结构分析析新增供应量量区域分分析2010.07-20110.008成都都市新增增供应区区域分布布对比（面面积）如上表所示示，本月月成

10、都市市主城区区住宅市市场新增增供应量量较上月月有所下下降，郊郊区供应应亦较为为低迷。本本月新增增供应量量最大的的区域来来自城南南，高达达22.78万万，随随着建发发天府府鹭洲、复复地雍雍湖湾等等名企项项目的开开盘，城城南重新新成为楼楼市热点点；而本本月新增增供应量量排名第第二的区区域来自自新都，新新增供应应为133.922万。传传统热点点区域城城东本月月新增供供应面积积有较大大下降，环环比降幅幅74.44%。新增供应环环域分析析2010.07-20110.008成都都市新增增供应环环域分布布对比（面面积）如上表所示示，8月月份各环环域新增增供应面面积均有有所下降降，供应应主体区区域集中中在外环

11、环外，供供应量为为33.86万万，占占本月总总供应量量的422.300%。33环到外外环也有有较大供供应。新增供应面面积段分分析2010.07-20110.008成都都市主城城区新增增供应面面积段分分布对比比（面积积）如上表所示示，400-900面积积段仍是是市场主主力，本本月新增增供应332.771万，占比比达到440.886%；其次是是90-1400面积积段，新新增供应应量288.655万，占占比355.799%。刚刚需和改改善型户户型作为为市场需需求主力力，受到到购房者者和开发发商的认认可，供供应量维维持在一一个高位位上。新增供应房房型结构构分析2010.07-20110.008成都都市

12、主城城区新增增供应房房型结构构对比（面面积）如上表所示示，占市市场供应应主力的的仍为22房产品品，新增增供应331.882万，但较较上月有有所下降降，市场场占比也也有所萎萎缩，本本月为339.880%。33房产品品紧随其其后，本本月新增增供应221.445万，占供供应总量量26.79%。四、成交量量略有回回升月度成交走走势分析析整体市场成成交量分分析8月商品住住宅整体体市场成成交情况况略有回回暖，本本月成交交量有所所回升，总总成交1124.86万万，较较上月新新增成交交面积334.443万，环比比上涨338.007%，同同比降幅幅34.84%；主城区与郊郊区成交交量对比比本月成都市市整体楼楼市

13、有所所回暖，主主城区和和郊区的的商品住住宅成交交量都有有所上升升，本月月主城区区成交面面积500.000万，较较7月增增加177.811万，环环比涨幅幅55.33%。本月近郊区区商品住住宅成交交面积为为74.86万万，较较上月增增加166.622万，环环比上涨涨22.20%。2.月度成成交结构构分析成交区域分分析2010.07-20110.008全市市各区域域成交面面积列表表成交环域分分析2010.07-20110.008成都都市成交交环域分分布对比比（面积积）本月成交量量最大区区域集中中在外环环外，成成交量达达到644.866万，占占比达到到51.95%；而环环比上涨涨最快的的区域为为1环-

14、2环，环环比上涨涨1000.000%，成成交量为为1.880万；其次次为2环环-3环环，成交交量上涨涨90.70%，城市市中心仍仍是受到到消费者者高度关关注的区区域，如如果有新新增供应应，仍会会受到购购房者热热捧。成交面积段段分析2010.07-20110.008成都都市成交交面积段段分布对对比（面面积）40-900的刚刚需户型型和900-1440的的改善型型住房本本月成交交量仍占占据前两两位，分分别为556.551万和466.366万的的，两者者占比达达到了总总成交量量的822.399%；本本月1990以以上的大大户型成成交回暖暖较快，本本月环比比上涨1116.67%，达到到11.44万万，

15、居居总成交交量第三三位。成交房型分分析2010.07-20110.008成都都市成交交房型分分布对比比（面积积）除4房户型型外，本本月各户户型成交交量均有有所回暖暖。其中中，1房房和2房房户型成成交量上上涨最快快，刚需需户型成成为市场场回暖的的支撑主主力；而而其他房房型成交交量最大大，为663.667万，占总总成交面面积的550.999%。成交均价段段分析2010.07-20110.008成都都整体市市场成交交均价段段分布对对比本月主力成成交依然然集中在在40000-550000元/和50000-60000元/段，成成交量分分别为331.999万和255.688万，占占比达到到25.62%和2

16、00.577%。这这两个均均价段成成交量环环比上涨涨也是最最大，可可见40000-50000元/仍是是成都楼楼市的风风向标均均价段。五、成交均均价有所所回升成交均价走走势整体市场成成交价分分析虽然上月成成都楼市市成交均均价有所所下调，但但这种市市场调控控马上被被打破，本本月成都都市商品品住宅整整体均价价仍成上上行趋势势，本月月均价为为61999元/，环环比上涨涨2.558%，与与去年同同期相比比上涨225.009%，但但本月的的成交均均价的涨涨幅主要要来源于于主城区区成交量量的增加加，拉高高了整体体市场均均价，属属于结构构性上涨涨。主城区与郊郊区成交交价对比比本月成都市市主城区区商品住住宅成交

17、交均价持持续下降降，主城城区商品品住宅成成交均价价为75561元元/，较较上月单单价下降降4599元/，环比比下降55.722%；近近郊商品品住宅成成交均价价有所上上涨，本本月成交交均价为为52889元/，较较上月上上涨3338元/，环环比涨幅幅6.883%。8月成交面面积TOOP1008月成交均均价TOOP200成都房地产产市场成成交量有有所反弹弹，成交交主力均均为知名名开发商商项目及及刚需项项目。而而高端楼楼盘均价价又有所所上涨，中中海龙龙湾半岛岛已逼近近300000元元/，主主城区高高层豪宅宅项目均均价已远远超别墅墅项目。七、成都市市场解析析市场回顾本月市场供供应仍在在一个低低位上，近近

18、期政府府虽没有有更强硬硬的调控控措施出出台，但但对宏观观调控加加强监管管的声音音一直存存在，显显示出政政府对此此的决心心，开发发商面对对如此局局面只有有更为谨谨慎，即即使面对对即将到到来的“金金九银十十”旺季季，也没没有太高高的推售售热情；而部分分购买者者在开发发商各种种优惠措措施的吸吸引下，也也慢慢放放弃观望望，成都都楼市热热度有所所回暖。市场预测在宏观调控控仍然不不明的今今天，开开发商和和消费者者均有点点按捺不不住，虽虽然整个个成都楼楼市的观观望期仍仍将持续续，但随随着“金金九银十十”的到到来，成成都楼市市将进入入一个小小阳春时时期。第四章 商商业市场场一、市场综综述在现阶段的的房市新新政

19、市场场情况之之下，身身价丰厚厚的投资资者都不不敢轻易易进入房房市了，有有闲钱的的市民开开始把眼眼光投向向大型楼楼盘的社社区商铺铺，即所所谓的“一一铺养三三代”。 从新政政到现在在，成都都商业市市场销售售火爆，社社区底商商闻风而而动，转转让费、租租金上涨涨幅度很很大，成成都的商商铺租金金回报率率多可以以达到88%以上上，高出出其他城城市2%-3%，另外外社区商商铺一般般总价不不高，投投资风险险也比商商场铺要要少。在任何城市市，不论论对住宅宅还是商商业地产产，地段段永远都都是不二二的制胜胜法宝。而而如今，面面对日益益饱和的的核心CCBD，越越来越多多的开发发商将视视线从春春熙路、盐盐市口路路、天府

20、府广场等等核心商商圈，逐逐渐转移移至金沙沙、外双双楠以及及人民南南路沿线线等城市市副中心心。成都全市220100年8月月商业用用房各类类指标变变化表二、供求关关系8月份成都都市整体体商业市市场供应应量为112.551万，成交交量为77.599万，供供求比为为1：00.611，供过过于求。三、供应量量分析整体市场供供应量分分析本月商业市市场的新新增供应应量122.511万。供供应量同同比上涨涨1500.700%。本月成都仅仅仅有110个商商业项目目有供应应，其中中底商项项目就有有九个，总总供应达达到7.08万万；占占总供应应的566.599%；另另外专业业市场供供应一个个成成都量力力钢材物物流中

21、心心，单体体供应面面积达到到5.443万.本月月成交前前十位的的项目中中就有77个项目目是底商商，成交交面积11.699万，仅仅仅占总总成交面面积的222.227%, 另外外专业市市场两个个四四川三联联禽产品品物流中中心和四四川元瑞瑞国际家家具博览览中心，成成交面积积分别为为1.226万和0.16万万.商商业街一一个繁湖盛盛肆，成成交面积积为1.10万万。城郊对比分分析本月商业市市场的新新增供应应量122.511万。其其中主城城区供应应面积为为12.51万万，郊郊区本月月无新增增供应。相相对于主主城区成成熟的商商业市场场和配套套设施，郊郊区还处处于一个个萌芽和和发展初初期阶段段。四、成交量量分

22、析整体市场成成交分析析2010年年8月成成都市商商业总成成交面积积7.559万，成交交量较上上月减少少了511.100%，同同比增加加24.23%。由于受政策策影响，此此前住宅宅普遍陷陷入滞销销期，本本月住宅宅市场较较前两月月有回暖暖迹象，而而“商业业+住宅宅”的模模式，则则能将政政策的影影响降至至更低，因因此底商商本月销销售良好好。城郊对比分分析2010年年8月成成都市商商业总成成交面积积7.559万。上月月较高的的成交量量消化了了大量市市场的需需求，再再加上本本月各大大开发商商积极备备战所谓谓的“金金九银十十”，住住宅加大大优惠力力度吸引引了大量量的关注注者。本本月较前前两月，商商业市场场

23、关注度度相对减减弱，因因而成交交量出现现了大幅幅下滑。主城区总成成交量为为2.886万，传统统商业集集中地城中中，本月月成交量量居区域域之首，成成交量为为0.993万，成交交项目全全是底商商。其中中的春熙熙商圈和和骡马市市商圈仍仍然是成成交热点点商圈，成成交量分分别为334722和5593.其次次是城南南和城西西，成交交量分别别为0.76万万 和和0.449万。郊区成交面面积4.74万万，较较上月减减少了11.533万。新新都本月月卫冕成成交量冠冠军，其其中的特特色休闲闲旅游商商业街繁湖湖盛肆，本本月成交交量为11.100万，居居项目成成交量第第二位。其其次是龙龙泉，本本月成交交量为11.44

24、4万，其其中的四四川三联联禽产品品物流中中心本月月成交量量为1.26万万，据据项目成成交量之之首。再再次是双双流，本本月成交交量为11.011万.由此可以看看出，价价值潜力力较大的的专业市市场和商商业街区区还是市市场的“宠宠儿”，备备受市场场关注。专专业市场场和商业业街销售售良好，受受众较广广，人流流量较大大，因而而商业类类型集聚聚较多，价价值潜力力巨大、预预期效益益较高。并并且购买买时开发发商承诺诺的回报报也较高高。2010年年7月到到20110年88月成都都全市各各区域商商业用房房各类指指标变化化表五、成交价价格分析析全市成交价价分析8月份成都都市商业业用房成成交均价价为1222900元/

25、，环比比增加了了46.47%。主城城区成交交均价环环比上涨涨1322.944%，郊郊区成交交均价环环比减少少5.888%。本月随着地地铁一号号线即将将贯通的的影响，地地铁沿线线商业价价值飙升升。地铁铁一号线线贯穿主主城区核核心地带带，沿线线商业更更是“天天子骄子子”，很很多熟铺铺刚一推推出即售售罄。城郊成交价价对比8月份成都都市商业业用房成成交均价价为1222900元/，环比比增加了了46.47%。其中主城区区成交均均价为2220006元/，环环比上涨涨1322.944%，；而郊区区成交均均价为664311元/，环比比减少55.888%。本月成交均均价在11万元/以上上达444个项目目之多，其

26、其中主城城区300个，郊郊区144个.东东大街的的银石广广场地处处春熙商商圈核心心地带，出出售地下下第一、第第二层，地地上部分分公司持持有，成成交价格格高达112万元元/，创创区域成成交价历历史新高高。六、优惠策策略分析析易居视点本月楼市开开始小幅幅回暖，成成交量也也显著上上升。开开发商也也顺势在在优惠上上大作手手笔，以以进一步步促进销销售。大大小优惠惠涌现，以以直接扣扣点优惠惠为主，特特价房，多多种赠送送方式并并存，一一定程度度上活跃跃了楼市市。“性价比”永永远是购购房者参参考楼盘盘的主要要因素。开开发商为为了保证证销量，在在作出各各种联谊谊活动的的同时，更更多的是是把主题题集中在在“价格格优惠”上上,以各各种形式式进行打打折优惠惠，以吸吸引眼球球，促进进销量。