南京马群马术场项目-325041.docx

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1、南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项项目可行行性研究究报告江苏苏地房房地产咨咨询评估估有限公公司二零零六年年五月目 录第一章 总 论31.1项目目概况与与背景31.2项目目建设的的必要性性81.3可行行性研究究报告编编制的依依据91.4可行行性研究究报告主主要结论论及建议议9第二章章 市场调调查与分分析102.1南京京市投资资环境现现状102.2南京京房地产产市场发发展现状状132.33南京房房地产业业发展对对策142.4南京京市别墅墅租赁市市场分析析17第三章 建建设规模模和建设设内容223.1 建建设规模模223.2 建建设内容容22第四章 环环境保护护及节能能244.1 环环境保护护244

2、.2 节节能25第五章 项项目实施施进度26第六章 财财务效益益测算276.11 项目目投资估估算276.2 项项目租赁赁收入预预测306.3 该该方案的的财务评评价30第七章 风风险分析析337.1敏感感性分析析337.2盈亏亏平衡分分析347.3防范范风险对对策35第八章 结结论与建建议36附表与附图图37第一章 总 论论1.1项目目概况与与背景1.1.1 建设单位概概况南京钟山国国际赛马马场运动动员公寓寓会所项项目（以以下简称称运动员员公寓项项目）是是由南京京赛马置置业有限限公司投投资开发发的。南南京赛马马置业有有限公司司(以下下简称赛赛马公司司),是是为承建建十运会会马术和和速度赛赛马

3、比赛赛场馆而而成立的的有限责责任公司司。公司司股东为为：南京京红龙集集团（民民企）和和南京国国有资产产投资管管理控股股（集团团）有限限公司（以以下简称称国资集集团）。公公司注册册资本770000万元。2003年年，市政政府采取取市场化化运作的的手段，通通过挂牌牌出让土土地，吸吸收民营营资本完完成十运运会场馆馆建设任任务的方方式来建建设大型型体育设设施。对对座落在在马群的的马术场场地块，拍拍价2.34亿亿人民币币。由南南京国资资集团中中标。嗣嗣后，吸吸收南京京红龙集集团为大大股东（占占60%股权），成成立赛马马公司建建设十运运会南京京马术场场。赛马马公司先先后又投投资2亿亿多元，将将南京马马术场

4、建建成，并并交付十十运会马马术比赛赛无偿使使用。运运动员公公寓会所所项目是是马术场场的二期期工程。1.1.2 建设项目概概况1、项目的的地址概概况马术场项目目占地778.775万平平方米，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地铁二号线也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓寓项目占占地199.188万平方方米，规规划建设设运动

5、员员公寓3390000平方方米，运运动员会会所60000平平方米。项项目地块块位于赛赛马场东东面，公公寓全部部面向赛赛马场、高高尔夫练练习场，远远眺紫金金山，地地势高低低起伏，自自然条件件优越。2、项目的的基本情情况马术场地块块位于南南京市东东郊，位位于国家家级生态态保护区区紫金山山东麓，空空气清新新，自然然条件优优越，自自古以来来就是“紫气东东来”的风水水宝地，也也是南京京悠久文文化与自自然相结结合的绝绝版地块块。地块块距离著著名的南南京中山山陵风景景区仅几几公里，地地处丘陵陵地带，风风景秀丽丽。本地地块距市市中心新新街口仅仅10公公里左右右，南侧侧为沪宁宁高速公公路，并并有沪宁宁高速出出口

6、和南南京地铁铁二号线线出口，近近一两年年内交通通将更为为便捷。沪沪宁高速速公路北北侧为南南京仙林林大学城城，已有有近二十十所大学学入住，招招生总规规模已达达8-99万人，距距离本项项目仅5500米米。 仙林林大学城城一角 紫金山山毛竹地块现状及及周边特特征：马马术场地地块是国国有土地地，部分分集体所所有制用用地，地地上房屋屋建筑密密度较小小。地块块西邻国国家AAAAA级级风景区区钟山山风景区区，景色色秀丽。在在该地块块周围有有 “栖霞建建设集团团”开发建建设的住住宅小区区太阳城城、天悦悦花园、天天泓山庄庄等，此此外还有有高档别别墅区帝帝豪花园园、紫金金山庄等等，以及及法国雅雅高酒店店集团投投资

7、建设设的南京京第一家家按照超超五星级级酒店标标准建造造的南京京索菲特特钟山高高尔夫酒酒店；南南临沪宁宁高速出出口和南南京地铁铁二号线线站台，临临近还有有江苏万万泰集团团投资建建造的钟钟山国际际高尔夫夫球场。 钟山国际际高尔夫夫外景图图3、项目优优势分析析（1）开阔阔的场地地，优美美的环境境。该项项目位于于南京城城东紫金金山脚下下，风景景秀丽，空空气新鲜鲜，没有有闹市区区的喧闹闹和嘈杂杂，临近近有钟山山国际高高尔夫球球场，有有利于吸吸引高端端消费者者前往。 （2）发达达、便捷捷的交通通系统。地地块西临临宁芜铁铁路，南南临沪宁宁高速公公路，离离地铁二二号线站站点近，便便于出行行。南有有51、55路

8、公交线路直达新街口，西有309路直通火车站，交通十分便捷。（3）地块块周围生生活配套套设施较较齐全，有有太阳城城小学、马马群中学学、中国国邮政、农农业银行行、美食食馆和连连锁超市市等，居居民生活活方便。此此外天泓泓山庄、帝帝豪花园园、紫金金山庄等等高档住住宅区也也提升了了该地区区的整体体居住品品质。帝豪花园外外景图天泓山庄外外景图4. 项目目劣势分分析由于该项目目为钟山山国际马马术场的的二期工工程，主主要作为为马术场场的配套套项目，项项目不可可出售，只只能通过过出租获获得收益益，为弥弥补建设设期的投投入，可可采取预预收100年租金金的方式式获得出出租收益益。同时时相应营营销策略略，采用用“租赁

9、+马术俱俱乐部会会员”的捆绑绑销售方方式，使使承租人人自动成成为马术术俱乐部部会员，享享受VIIP贵宾宾会员待待遇以吸吸引客户户。1.1.3 项目建设背背景1、该项目目的建设设背景赛马在国内内外都属属高尚的的运动项项目，南南京城东东地区向向来被看看作是高高贵之地地，南京京人特别别注重的的“紫气气东来”的的情怀，形形成了在在城东这这块风水水宝地置置业的风风潮。马马术场就就坐落在在城东地段段栖霞霞区马群群镇，东东倚白龙龙山脉，西西连仙林林大学城城，北眺眺紫金山山麓，南南接沪宁宁高速公公路。未未来这里里将成为为基础设设施完善善、人气气兴旺的的城市新新商业、娱娱乐、休休闲区。（1）马群群镇概况况分析沪

10、宁高速本案案马群镇位于于栖霞区区南部、紫紫金山东东麓，东东部与亚亚东新区区(仙林林农牧场场)和江江宁县相相邻，其其他三面面环接玄玄武区。马马群镇距距中山门门仅5公公里，素素有“南南京东大大门”之之称，宁宁杭公路路、环陵陵公路、宁宁栖公路路、宁芜芜铁路等等穿境而而过；沪沪宁高速速公路和和南京绕绕城公路路在此交交汇，建建有华东东地区最最大的公公路互通通立交桥桥，是连连接国道道、省道道的重要要枢纽。依依托独特特的地理理位置，根根据南京京市城中中有山、山山外有城城的城市市建设规规划，以以沪宁高高速公路路互通立立交为中中心，创创办经济济开发区区，设立立金融行行政服务务、高新新技术、旅旅游度假假和科工工贸

11、综合合开发等等4个功功能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南35分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的发展环境。（2）仙西西新城区区的辐射射作用南京为六朝朝古都胜胜地，历历史悠久久，声誉誉卓著，名名扬四海海，南京京马术场场项目临临近南京京规划中中的城市市副中心心区仙西新新城区中中心区，四四面环路路，交通通便捷，它它将成为为新城区区肌理中中重要组组成部分分。马术术场项目目的建设设将为仙仙西新城城区商业业和房地地产业的的拓展以以及对马马群地区区的影响响提供了了历史性性的机遇遇，其规规模和先先期建设设的交通通、配套套优势也也使其对对新城区区

12、的城市市形态和和肌理具具有“定位”的作用用。南京京马术场场所处的的位置是是房地产产业投资资的理想想风水宝宝地，将将吸引南南京偏好好城东的的中、高高收入消消费者，提提升马群群地段的的文化层层次，有有利于改改善南京京市“东大门门”的面貌貌，促进进南京的的和谐发发展。（3）地铁铁2号线线的动工工根据南京市市现有城城市总体体规划，南南京将规规划建设设6条总总计长约约1399公里的的城市轨轨道交通通线路。其其中1号号线，即即南北线线，共长长24.8公里里，已于于20005年99月正式式通车。22号线，即即东西线线，长约约25公公里，主主城区内内长约117.33公里，由由河西经经北河口口、汉中中门大街街、

13、汉中中路、中中山东路路、宁杭杭公路至至仙西新新城区，为为主城东东西向主主干线，将将于20009年年完工并并投入使使用。马马术场距距地铁站站出口较较近，地地块东面面即为沪沪宁高速速的出口口连接线线（从该该段高速速公路至至中山门门完全免免费），交交通状况况将极为为有利，无无论是自自驾车出出行还是是利用公公共交通通抵达主主城区中中心、主主要商业业中心都都相当便便捷。本案从北京、广广州、上上海等先先通地铁铁的城市市来看，地地铁的开开通使站站点周边边楼盘瞬瞬间增幅幅达155%25%，有的的甚至超超过300%，影影响范围围大约为为2公里里。地铁铁二号线线经过马马群，并并在马群群有地铁铁站出口口，极大大地方

14、便便人们的的出行，吸吸引人们们前来安安家置业业，这样样的优势势势必会会在房价价中体现现。因此此，南京京地铁二二号线的的开通，将将会给地地铁沿线线的房产产销售价价格和需需求带来来很大的的上浮空空间。目目前南京京市房地地产价格格一路上上升，未未来几年年周边配配套设施施的改善善，特别别是宁杭杭高速公公路马群群段的改改造和地地铁二号号线通车车将给项项目销售售价格很很大的上上升推动动。（4）居民民可支配配收入的的增加2005年年全国227个省省会城市市调查资资料显示示：277个省会会城市居居民人均均可支配配收入平平均为1110114元，年年人均可可支配收收入超过过130000元元的城市市有4个个，其中中

15、南京居居于第三三位。根根据南京京市统计计局相关关数据表表明，去去年截至至10月月份,南南京城市市居民人人均可支支配收入入达到1125993元,同比增增长233.5%,超过过20004年全全年的1116002元。收入的增长使消费能力进一步增长。110月城市居民人均消费支出8939.54元。居民的消费性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品、交通通信、服务性消费、旅游、教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的一项休闲运动。1.2项目目建设的的必要性性南京市为为江苏省省省会，中中国历史史六

16、朝古古都闻名名于世，是是江苏省省政治、经经济、文文化中心心，也是是我国重重要的综综合性工工业、电电力工业业、高科科技教育育基地和和长江三三角洲地地区仅次次于上海海的大商商埠，被被评为中中国城市市经济综综合实力力“五十强强”第七名名和城市市投资硬硬环境四四十优之之一，在在海内外外具有较较高的知知名度和和声誉。从总体经经济发展展看，根根据南京京市国民民经济“十五”计划和和20110年远远景目标标纲要精精神，房房地产业业特别是是集商业业、旅游游、娱乐乐、酒店店式公寓寓等于一一体的大大型综合合开发项项目已成成为城市市存在和和发展的的物质基基础，是是发展国国民经济济的支柱柱产业之之一。此此外，马马术场项

17、项目的开开发建设设还在一一定程度度上给南南京带来来了很大大商业契契机，促促进了南南京的经经济和体体育事业业的发展展。运动动员公寓寓作为马马术场的的配套项项目有利利于增加加整个项项目的完完整性。投资消费费环境的的需求。A、中国加加入WTTO以后后，南京京市政府府加大招招商引资资的力度度，每年年大批海海内外企企业、实实业、超超市纷纷纷落户聚聚集南京京，纷纷纷寻求投投资、商商贸、商商务的环环境。投投资运动动员公寓寓本身也也可以为为投资者者带来丰丰厚的回回报。B、随着区区域经济济水平的的提升和和人民生生活水平平的提高高，中高高收入阶阶层已不不仅仅满满足于居居有定所所，而对对居住环环境和生生活品质质提出

18、了了更高的的要求。尤尤其是一一些成功功人士甚甚至对一一些有挑挑战性的的休闲活活动偏爱爱有加，比比如：骑骑马、参参加马术术学习班班等，这这些人都都为马术术场带来来生机和和活力。运运动员公公寓的开开发使得得承租的的这些高高端客户户能够充充分享受受马术场场内的高高尔夫、垂垂钓、赛赛马等各各项高尚尚休闲活活动，创创造出更更高的生生活品质质。1.3可行行性研究究报告编编制的依依据1、南京市市规划局局建设工工程规划划许可证证（编号号：宁规规城东建建筑22005500003号号、宁规规城东建建筑22005500004号号、宁规规城东建建筑22005500008号号）2、国有土土地使用用权证（编编号：宁宁栖国

19、用用（20004）第第066606号号、第0066007号、第第066608号号、第0066009号、宁宁栖国用用（20005）第第003385号号）2、国家有有关的建建筑设计计规范与与准则；3、项目用用地范围围红线图图及外部部条件规规划图；4、项目总总平面图图；5、建设单单位对本本项目建建设情况况的说明明及其他他有关材材料。1.4可行行性研究究报告主主要结论论及建议议1.4.11主要结结论房地产业是是南京市市第三产产业的核核心产业业之一，房房地产业业的发展展一直受受到南京京市委、市市政府的的高度重重视。马马术场项项目是自自房地产产“新政”实施后后，在南南京房地地产市场场健康稳稳定发展展的大环

20、环境下，推推出的适适应市场场需求的的大型的的综合性性开发项项目，这这是项目目成功的的关键。作作为马术术场项目目二期的的运动员员公寓项项目总体体创意独独特，高高起点、高高品位的的建筑设设计和整整体布局局，既能能满足大大型赛事事的承办办需求和和富裕阶阶层对休休闲、娱娱乐的要要求，又又能满足足顾客对对周边环环境、自自然景观观、交通通道路、配配套设施施的潜在在需求。加加之未来来3-55年时间间内赛马马运动、高高尔夫运运动及别别墅市场场整体经经营前景景良好，经经可行性性研究与与分析表表明，本本项目开开发经济济效益较较好，项项目的总总体策划划是理想想的、可可行的。1.4.22问题和和建议（1）加强强运动员

21、员公寓项项目的经经营管理理，凸现现自身区区位良好好、交通通便利、景景观优势势等条件件，争取取今后能能取得好好的业绩绩。（2）争取取银行或或其它金金融机构构对项目目的进一一步理解解和重视视，力求求取得较较大数额额的贷款款，解决决资金问问题。（3）重视视项目的的整体规规划设计计和经营营管理。第二章 市市场调查查与分析析2.1南京京市投资资环境现现状今年一季度度以来，南南京市实实现地区区生产总总值6005.993亿元元，按可可比价计计算，比比上年同同期增长长15.4%。其其中，第第一产业业增加值值17.34亿亿元，增增长3.4%；第二产产业增加加值2995.444亿元元，增长长18.6%；第三产产业

22、增加加值2993.115亿元元，增长长13.0%。今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响，全市财政收入形势不容乐观；金融机构信贷收支保持平稳运行。1、税费收收入增长长情况各项税费收收入同比比增长77.4%。1-2月，全全市国税税、地税税、财政政累计组组织各项项税费收收入1005.775亿元元，同比比增长77.4%，这是是近年来来我市各各项税费费收入增增长速度度首次回回落至一一位数，与与往年相相比，增增幅回落落幅度较较大。 其中三三次产业业税收累累计完成成90.69亿亿元，仅仅增长55.9%，增幅幅回落至至近年来来最低水水平。究究其原因因，主要要是受第第二产业业税

23、收增增幅出现现下降因因素影响响，1-2月全全市第二二产业税税收完成成46.25亿亿元，同同比下降降5.22%，其其中占第第二产业业税收比比重866.6%的工业业完成税税收400.044亿元，同同比下降降9.55%。第第一、三三产业分分别完成成税收00.388亿元及及44.06亿亿元，增增幅分别别为655.2%及200.4%。1-2月全全市社会会保险基基金等各各项专项项收入累累计完成成15.06亿亿元，增增长177.5%。2、 财政收入增增长情况况财政收入同同口径增增长133.6%。1-2月，全全市累计计实现财财政收入入95.39亿亿元,同同口径增增长133.6%，增幅幅回落至至近年来来同期最最

24、低水平平。其中中一般预预算收入入、上划划中央收收入、基基金预算算收入分分别完成成40.04亿亿元、339.660亿元元及155.755亿元，增增幅分别别为111.2%、7.9%及及39.3%，比比重分别别为422.0：41.5：116.55。1-2月，全全市累计计完成财财政支出出35.85亿亿元，同同比增长长23.6%，其其中累计计完成地地方一般般预算支支出211.399亿元，增增长100.7%。1-2月，全全市一般般预算收收入与省省内133个市对对比情况况不容乐乐观，增增幅与位位居首位位的盐城城市（442.66%）相相比差距距较大，与与位居末末位的镇镇江市111.11%相比比仅高出出0.11

25、个百分分点，名名列倒数数第2位位，与全全省平均均增幅水水平199.5%相比相相差8.3个百百分点；绝对额额仍位居居省内113个市市第二位位，比位位居首位位的苏州州市733.033亿元少少32.99亿亿元。各项税费收收入同比比增长77.4%。1-2月，全全市国税税、地税税、财政政累计组组织各项项税费收收入1005.775亿元元，同比比增长77.4%，这是是近年来来我市各各项税费费收入增增长速度度首次回回落至一一位数，与与往年相相比，增增幅回落落幅度较较大。其其中三次次产业税税收累计计完成990.669亿元元，仅增增长5.9%，增增幅回落落至近年年来最低低水平。究究其原因因，主要要是受第第二产业业

26、税收增增幅出现现下降因因素影响响，1-2月全全市第二二产业税税收完成成46.25亿亿元，同同比下降降5.22%，其其中占第第二产业业税收比比重866.6%的工业业完成税税收400.044亿元，同同比下降降9.55%。第第一、三三产业分分别完成成税收00.388亿元及及44.06亿亿元，增增幅分别别为655.2%及200.4%。1-2月全全市社会会保险基基金等各各项专项项收入累累计完成成15.06亿亿元，增增长177.5%。3、金融运运行情况况金融保持平平稳运行行。2月月末，全全市全辖辖金融机机构吸纳纳各项本本外币存存款余额额54553.117亿元元，较年年初净增增2299.200亿元，增增长4

27、.4%，比比上年同同期提高高3.33个百分分点。其其中企事事业单位位存款余余额达224533.455亿元，较较年初净净增6.50亿亿元，增增长0.3%，与与上年同同期下降降3.99%相比比，出现现了扭转转局面；居民储储蓄存款款继续保保持了较较快增长长势头，22月末其其余额达达18333.115亿元元，较年年初净增增1566.944亿元，增增长9.4%，增增幅与上上年同期期持平。 2月末，全全市全辖辖金融机机构投放放各项本本外币贷贷款余额额达47752.82亿亿元，较较年初净净增1446.222亿元元，增长长3.22%，增增幅比上上年同期期提高11.2个个百分点点，其中中中长期期贷款余余额达22

28、4522.277亿元，净净增833.633亿元，增增长3.5%，增增幅比上上年同期期提高00.8个个百分点点；短期期贷款余余额达117800.922亿元，净净增600.422亿元，增增长3.5%，增增幅比上上年同期期提高11.4个个百分点点。4、南京固固定资产产投资情情况南京市统计计局所提供显示示：20006年年一季度度南京市市5000万元以以上城镇镇固定资资产投资资2311.3亿亿元，增增长177.9%。投资构成看看：设备备工器具具购置增增速明显显。一季季度，在在城镇固固定资产产投资中中：建筑筑工程1124.9亿元元，安装装工程111.662亿元元，设备备工器具具购置443.776亿元元，其

29、它它费用551.002亿元元，增幅幅分别为为16.6%、113.22%、1113.1%和和-166.4%。从产业分析析看：第第一、二二产业增增长较快快，增幅幅均高于于全省和和全国平平均水平平，第三产产业增幅幅较为缓缓慢。一一、二产产分别完完成0.14亿亿元、990.999亿元元，增幅幅分别为为1000%、441.88%，其其中：工工业900.888亿元，增增长422.3%，高于于全省增增幅7.3个百百分点，比比全国平平均增幅幅高111.1个个百分点点。在工工业行业业中，增增幅较快快的行业业有金属属制品业业、交通通运输设设备制造造业、仪仪器仪表表及文化化、办公公用机械械制造业业和电力力、燃气气及

30、水的的生产和和供应业业等，分分别增长长4877.8%、4664.00%、4477.7%和和60.1%。全市三产完完成1440.114亿元元，增长长6.22%，在在三产中中，增幅幅排前三三位的行行业为：租赁和和商务服服务业、科科学研究究、技术术服务和和地质勘勘查业以以及卫生生、社会会保障和和社会福福利业，投投资额分分别是上上年同期期的111.6倍倍、100.6倍倍和4.7倍，增增幅下降降的两个个行业有有：文化化、体育育和娱乐乐业、水水利、环环境和公公共设施施管理业业，增幅幅分别为为：-889.22%和-53.3%。房房地产业业虽较上上年同期期有所增增长，但但增幅低低于全省省11.2个百百分点，而

31、而交通运运输仓储储业完成成22.48亿亿元，增增长444.6%，比全全省的增增幅高339.77个百分分点。在在南京市市的三产产中，房房地产业业所占的的比重最最大为555%，其其次为交交通运输输仓储和和邮政业业为166%，第第三为水水利、环环境和公公共设施施管理业业为122%，由由此可见见，虽然然有的行行业增速速迅猛，但但是占三三产的比比重较低低，而所所占比重重较大的的两个行行业房地地产业和和水利、环环境和公公共设施施管理业业增幅的的降低是是三产增增幅较低低的主要要原因。从资金来源源分析看看：利用用外资增增长迅速速，国家家预算内内资金下下降。一一季度资资金到位位4211.044亿元，同同比增长长

32、11.9%，其其中上年年末结余余和其他他资金来来源以及及国家预预算内资资金呈下下降态势势，分别别下降112.66%、220.77%和662.22%；利利用外资资增长迅迅速，增增长1003.00%，国国内贷款款和自筹筹资金分分别增长长26.3%和和40.0%。 从新开工项项目的情情况看：06年年一季度度城镇规规模以上上新开工工项目启启动早，规规模扩大大。一季季度新开开工个数数为3666个，总总规模为为3566.822亿元，完完成622.9亿亿元，增增幅分别别为677.9%、1558.22%和1106.5%，新新开工项项目情况况明显好好于上年年同期。在在一季度度的新开开工项目目中，电电力、燃燃气及

33、水水的生产产和供应应业的施施工个数数、规模模和完成成的增幅幅分别为为1500.0%、3666.77%、1130.8%，增增幅较快快的原因因主要是是南京中中燃城市市燃气公公司、港港华燃气气有限公公司、华华冠热电电有限公公司项目目的陆续续开工，仅仅此三个个项目的的计划总总投资就就达8.3亿元元；交通通运输仓仓储和邮邮政业的的新开工工个数、规规模和完完成情况况也较好好，开工工个数虽虽与上年年持平，但但规模和和完成的的增幅分分别为881.00%和771.77%，其其中规模模较大的的项目有有：长江江三桥的的天后村村互通、九九州通物物流技术术开发有有限公司司的物流流中心以以及南京京东扬工工业设备备仓储有有

34、限公司司的厂房房建设。2.2南京京房地产产市场发发展现状状1、房地产产开发投投资总体体保持平平稳增长长2005年年，南京京房地产产开发投投资在基基数较大大的基础础上继续续保持平平稳增长长，全年年实现房房地产开开发投资资约3000亿元元，同比比增长110%左左右，在在全市固固定资产产投资中中，房地地产开发发投资约约占233%。在在供销方方面：220055年南京京商品房房上市量量约8000万平平方米，比比20004年有有所减少少，但是是规模适适中；完完成销售售9000万平方方米，同同比增长长约 110%，增增幅有所所减缓，但但是与其其他同等等规模的的城市相相比，南南京房地地产销售售量增长长的幅度度

35、居于第第一方阵阵。同期期，二手手房市场场交易量量在4440万平平方米左左右，同同比略有有增加。房房地产税税收与交交易量、交交易额同同步增加加，房地地产业继继续发挥挥了地方方经济的的支柱作作用。2、经营性性用地土土地出让让市场运运行总体体平稳，供供应结构构基本合合理2005年年，南京京市经营营性用地地土地出出让市场场运行总总体平稳稳，土地地供应充充足，供供地结构构有所调调整。土土地出让让成交总总量大幅幅增加，供供应结构构基本合合理。在供地总量量上，经经营性用用地出让让成交幅幅数、面面积比上上年有大大幅增加加，实际际成交地地块988幅，面面积6113.11公顷，比比上年增增加3335.77公顷。全

36、市出让的的土地中中，住宅宅用地面面积4668.99公顷，占占76.5；其次是是商业办办公混合合用地，成成交面积积1311.7公公顷，占占21.5。非非住宅用用地供应应较上年年有所增增加，基基本适应应南京市市经济发发展和产产业结构构调整的的需求。主城和江宁宁是土地地交易最最活跃的的地区，成成交面积积占全市市成交总总面积的的76.6。主主城全年年成交面面积尽管管占全市市总成交交面积的的39.8%，但但同比下下降155个百分分点，而而仙林同同比提高高了100个百分分点，反反映土地地供应开开始向近近郊区转转移。3、市场供供需总量量相对平平衡，价价格上涨涨趋缓房地产市场场供需均均衡，住住房价格格基本稳稳

37、定。全全市商品品房累计计上市110622万平米米，同比比增长33.6%，实现现商品房房合同销销售9004.44万平米米，同比比增长111.99%。220044年以来来，全市市住宅供供销比始始终保持持在1.111.3：1之间间，处于于合理区区间内，供供需基本本均衡。220055年全市市商品住住宅均价价44003元/平米，同同比增长长2.88%，房房价已基基本稳定定。4、房地产产新政对对稳定楼楼市的影影响作用用已逐渐渐发挥总体而言，新新政在抑抑制南京京房价的的快速上上涨方面面作用还还是比较较明显的的。今年年一季度度，南京京住宅成成交均价价为41100元元平方方米，而而去年一一季度全全市不含含政策性

38、性住房的的住宅成成交均价价为42235元元平方方米，去去年全年年全市的的住宅均均价为444000元平平方米左左右。从从市房产产局的成成交数据据上看，南南京房价价在去年年四月份份之后曾曾经一度度处于下下降的状状态，此此后基本本保持平平稳，没没有大起起大落，全全年的住住宅均价价涨幅为为3.55%。而而另一项项统计显显示，去去年1-11月月，大约约有511%的楼楼盘销售售均价出出现了增增长，这这个数字字比20004年年下降了了23%，而涨涨幅的主主导范围围由20004年年的100%-550%区区间下降降到了55%以内内。 但是从今年年开始，随随着楼市市出现回回暖的趋趋势，房房价上涨涨的势头头重又显显

39、现，这这是由多多方面原原因造成成的： 其一，新政政后，一一度被压压抑的购购房需求求出现了了反弹。不不少老百百姓在新新政实施施之初持持币观望望，希望望等待房房价下降降，市场场需求受受到了压压抑。其二，由于于宏观调调控后市市场竞争争进一步步加剧，一一些开发发企业纷纷纷在提提高产品品品质上上下工夫夫，以期期在市场场上脱颖颖而出，从从而导致致其开发发成本有有所增加加。此外外，地价价及部分分建材价价格总体体仍在上上升。在在市场不不好时，开开发商可可能不敢敢轻易提提价，只只能以降降低利润润的方式式保持价价格平稳稳，而市市场一旦旦回暖，提提价便进进入了议议事日程程； 其三，宏观观调控的的威力有有所削弱弱。一

40、个个典型的的例子是是，去年年在宏观观调控的的背景下下，有关关部门曾曾倡议南南京的开开发商将将房价涨涨幅控制制在5%以内，但但是随着着时间的的推移，这这一倡议议已经变变得毫无无约束力力。 2.3南京京房地产产业发展展对策1、编制房房地产行行业发展展规划组织相关部部门，统统筹城市市用地、城城市环境境容量、城城市基础础设施承承载力、人人口规模模，综合合权衡城城市的社社会效益益、经济济效益和和环境效效益，完完成南京京市房地地产行业业发展规规划的研研究与编编制工作作，调控控全市房房地产用用地布局局和规模模，房屋屋及配套套的开发发建设以以及市场场供应结结构。结结合“一城三三区”城市发发展布局局，构建建以“

41、主城居居住圈”、“次中心心居住圈圈”和“郊区居居住圈”为载体体的现代代城市居居住格局局；完善善“居住圈圈”综合配配套，强强化独立立运营功功能；构构建快速速公共交交通体系系，加强强“居住圈圈”与城市市整体的的有机联联系。2、完善健健全市场场体系繁荣增量市市场、搞搞活存量量市场、培培育租赁赁市场。保保持稳定定的增量量房市场场，加强强综合配配套，成成片建设设，实现现规模经经营，兼兼顾不同同层次居居民的住住房消费费需求，开开发建设设多类型型、多档档次、多多元化、适适销对路路的商品品住房；消除房房改房政政策性壁壁垒和障障碍，全全面搞活活存量房房市场；加强房房屋租赁赁的登记记备案，降降低租赁赁税费，规规范

42、租赁赁服务，鼓鼓励住房房承租权权上市交交易。给给予政策策倾斜，鼓鼓励房地地产开发发企业增增加长期期投资。3、完善政政策法律律法规适应房地产产发展需需要，及及时出台台规范房房地产业业发展的的法规，完完善房地地产开发发用地、征征地建设设、经营营交易、物物业管理理和产权权登记管管理等一一整套房房地产市市场法规规规章体体系，指指导、规规范、约约束、调调节房地地产投资资者、经经营者、产产权人、经经纪人的的行为，维维护市场场秩序。4、建立综综合调控控机制加强部门工工作联系系，建立立联席会会议制度度，打通通房地产产业管理理链，超超前研究究房地产产业发展展有关问问题。加加强规划划导向作作用，细细化规划划编制层

43、层次，指指导土地地储备与与出让，发发挥土地地开发的的规模效效应、整整体效应应、协同同效应。加加强土地地储备与与出让管管理工作作的研究究，建立立土地出出让收益益的分配配与转移移机制，实实施带条条件出让让地块的的试点工工作，解解决竞价价出让导导致地价价过高的的问题；建立房房屋储备备机制，通通过中低低价商品品房房源源的转换换，增加加房地产产市场供供应弹性性，建立立房地地双向调调控机制制。加强强房地产产信贷监监管，对对符合条条件的房房地产开开发企业业与项目目给予继继续信贷贷支持，合合理控制制住房信信贷比例例与条件件，发挥挥金融的的杠杆调调节作用用。5、抓好可可控环节节的计划划调控以需求为导导向，制制定

44、并下下达住宅宅用地年年度供应应计划、拆拆迁年度度计划、住住房保障障年度计计划。合合理安排排土地投投放总量量、投放放区域、投投放时序序，调节节资源配配置和市市场预期期，保持持土地一一级市场场稳定；合理安安排全市市征地拆拆迁总量量和进度度，避免免刚性需需求短期期过快释释放，稳稳定房地地产市场场供需；合理安安排住房房保障的的建设规规模，解解决中低低收入被被拆迁困困难家庭庭住房困困难。6、建立了了房地产产预警预预报体系系和信息息披露制制度建立房地产产开发信信息采集集、分析析、发布布渠道，及及时准确确反映房房地产运运行状态态，实现现房地产产开发，房房地产市市场交易易，城市市规划、房房屋建设设、统计计、金

45、融融、税务务以及企企业间信信息的互互连互通通。定期期发布住住房供应应量信息息、房地地产开发发进度信信息、市市场交易易及价格格信息，促促使市场场配置以以需求为为导向，引引导开发发企业理理性投资资，购房房者理性性消费。7、加强市市场要素素管理，加加强建筑筑质量监监管加强房地产产开发企企业资质质管理和和开发项项目审批批管理，推推进业主主工程款款支付担担保制度度和工程程质量保保险制度度。整顿顿和规范范房地产产市场秩秩序，查查处开发发、交易易、拆迁迁、中介介服务和和物业管管理中的的各种违违法违规规行为。加加快完善善信用档档案体系系，建立立企业信信用的查查询、评评估、失失信制约约制度。健健全房地地产服务务

46、体系，积积极发展展独立公公正、规规范运作作的专业业化房地地产服务务机构。推推行房地地产从业业人员上上岗培训训制度，树树立行业业诚信经经营氛围围。实行房屋质质量重大大事故一一票否决决制。探探索行之之有效的的管理机机制，形形成“以开发发为主体体，以设设计为先先导，以以施工为为基础，以以监理为为保证，相相互制约约、密切切配合”的工作作机制，有有效保证证住宅工工程质量量水平，减减少质量量投诉。制制订关于于住宅质质量、创创“无渗漏漏”工程等等方面内内容的规规范性文文件，提提高建筑筑部品化化、标准准化、工工业化率率，推进进住宅产产业化，提提高建筑筑质量。8、完善住住房保障障体系，加加大“三房工工程”建设力

47、力度一是创新保保障机制制。加强强对住房房保障程程度、保保障人群群的研究究，提高高对住房房保障“社会”“经济济”二元性性认识，改改变单一一的房屋屋保障方方式，探探索通过过发放住住房补贴贴、购房房贴息解解决中低低收入家家庭住房房问题的的新途径径，建立立综合保保障体系系。二是是坚持“三房工工程”建设。每每年按照照既定比比例保持持适当的的建设和和供应规规模，丰丰富中低低价商品品房市场场调节功功能，加加强经济济适用房房保障功功能。“三房工工程”供应量量占房地地产市场场供应总总量控制制在255左右右，其中中中低价价商品房房15，经济济适用房房的建设设量100，廉廉租房的的比例控控制在111以以内。完完善中低低价商品品房与经经济适用用房建设设管理。中中低价商商品房坚坚持“分散为为主，集集中为辅辅”的原则则，主要要通过出出让地块块切块配配建方式式解决。加加强经济济适用房房供应对对象监管管。三是是研究保保障性住住房可持持续发展展问题。加加强保障障性住房房集中区区周边与与产业发发展布局局的协调调与联系系，在规规划选址址和建设设过程中中，充分分考虑服服务、教教育、商商业、就就业、公公共交通通配套设设施建设设，完善善保障性性住房集集中区的的城市综综合功能能。2.4南京京市别墅墅租赁市市场分析析由于运动员员公寓项项目所采采用的建建筑形式式以独立立别墅、双双拼别墅墅形式为为主，因