别墅项目操作步骤11407.docx

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1、“百盛大厦”项目市场调研报告第一章 中国房地产市场情况2004年年上半年年，由于于国家针针对房地地产市场场爆炸性性的增长长相应出出台了一一些必要要的紧缩缩政策，致致使我国国房地产产市场发发展较往往年有所所回落，开开始趋于于稳定、稳稳健的增增长。一、国家相相关政策策、举动动1、监察部部和国土土资源部部日前发发出在 20004 年年 8 月 311 日 前，今今年各地地必须将将经营性性土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让的历历史遗留留问题处处理完毕毕；2、国务院院下发通通知，将将房地产产开发固固定资产产投资项项目（不不包含经经济适用用房）资资本金比比例从 20 提高高到 335 以上；3、银监会会加

2、强了了对房产产信托的的监管力力度；4、近日中中央 55 家大大型房地地产企业业受命整整合国有有房地产产行业；5、针对货货币供应应量增长长偏快、信信贷增幅幅偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实实行差别别存款准准备金率率制度和和提高存存款准备备金率制制度三项项政策以以调整控控制过热热行业包包括房地地产行业业的投资资增长，控控制通胀胀。众多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调控控上对房房地产行行业采取取了进行行适度打打压和紧紧缩态度度。二、中国房房地产业业现状 据据可靠数数据，截截止20004 年 6 月，全全国共完完成 商品房房 施工面

3、面积 11654499.36 万，同同比增长长 23% ，其其中住宅宅 9334144.622 万，同比比增长 20.2% ；竣工工面积 208888.49 万，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万，同同比增长长 7.8% 。其中中房地产产业投资资额为 54113.558 亿亿元，同同比增长长 288% ，在在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 2000

4、4 年二季季度以来来中国房房地产市市场继续续升温，价价格大幅幅上涨，与与一季度度相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。 从从统计数数据可以以看出，全全国房地地产投资资开始从从高位持持续回落落，房地地产行业业发展趋趋于稳健健。但是是投资增增幅仍较较大，投投资结构构尚不够够合理、商商品房价价格继续续走高的的现象仍仍然存在在。第二章 南京房房地产市市场情况况一、目前南南京房地地产发展展现状 由由于中央央紧缩政政策的影影响，南南京房地地产也增增长开始始趋缓，房房价继续续稳步上上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房

5、房地产市市场的基基本表现现。根据南京市市统计局局发布数数据，上上半年南南京城市市居民人人均可支支配收入入达 58339.332 元元，同比比增长 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 个百分分点；今今年 11-5 月南京京市全社社会固定定资产投投资总额额达 3357.84 亿元， 比去年年同期增增长 330.55% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占占全社会会固定资资产投资资总额 22.45% ，增增幅有所所回落。 由由于拆迁迁量有限限，刚性性购房需需求减少少，消费费者普遍遍认为目目前房价价过高而而推迟购购房时间间，持币币观望群群

6、体绝对对总量有有所增加加。在存存量房交交易方面面，受贷贷款政策策的影响响，成交交量波动动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 众众多事实实也表明明，南京京市房地地产市场场，已进进入全面面竞争时时代。市市场表现现为供需需平衡被被打破，已已出现局局部的供供过于求求的状况况，供需需依旧存存在着比比较严重重的结构构性矛盾盾，价格格涨幅回回落、某某些层次次的商品品

7、房交易易量有所所降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。二、南京市市区各板板块房地地产市场场发展现现状1、城中板板块本项目就坐坐落于城城中板块块，她位位于南京京市中部部偏东。东东起紫金金山，西西至虎踞踞路，南南临夫子子庙，北北拥玄武武湖。主主要由鼓鼓楼区、玄玄武区和和白下区区构成。城城中板块块是南京京市地理理位置最最好，人人文环境境最成熟熟的地区区。江苏苏省政府府、南京京市政府府，南京京的商业业主轴线线新街口口湖南南路一线线以及珠珠江路科科技一条条街都坐坐落在该该区。可可以说整整个城中中板块就就是南京京市的行行政、商商业、科科技和文文教中心心。由于具备较较好的区区位优势势和人文文环境，所所以城中

8、中板块向向来以中中高挡楼楼盘居多多，特别别市今年年以来，城城中板块块的房价价不断的的被刷新新，目前前已经突突破万元元大关。由由于城中中板块可可开发土土地与南南京其它它板块相相比数量量较少，审审批也相相对严格格，造成成住宅及及商业物物业相对对的供不不应求，这这也在一一定程度度上对城城中的房房价起了了推波助助澜的作作用。目目前该板板块内有有大小项项目约880个，在在建面积积近5000万。目前，尽管管受到中中央宏观观经济调调控政策策的影响响，但是是城中各各家楼盘盘继续保保持较好好的销售售形势。据据可靠消消息，此此次南京京秋季房房地产交交易会一一共达成成成交意意向12229套套，实际际成交2238套套

9、，成交交总面积积近266万，成成交总金金额1229499.8万万元，其其中城中中板块的的交易量量就占到到总量的的一半以以上。可见，城中中板块仍仍应是房房地产企企业投资资开发的的首选。2、城南板板块城南板块主主要位于于南京市市主城区区的南部部，南至至宁南新新区，东东至大明明路，西西接长虹虹路，北北抵健康康路沿线线，由秦秦淮区和和雨花区区两区组组成。该该区交通通畅达，环环境优美美，自古古以来便便是人文文荟萃、 商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。目前，城南南板块的的房地产产市场处处于温和和上升阶阶段，该该区的商商品房价价格在南南京整个个城区最最低，而而且近期期推出不不少中小小型户型型，比较较容

10、易引引起消费费者的关关注。但但是该区区的整体体环境欠欠佳，交交通问题题已成为为制约该该区房地地产发展展的主要要因素。3、河西板板块 河河西板块块位于南南京市的的西南面面，主要要处于建建邺区，也也有小部部分位于于鼓楼区区和下关关区。该该板块西西临长江江，东部部北端至至外秦淮淮河，南南端至凤凤台南路路，南到到秦淮新新河，基基本上为为江河所所围。 目目前，河河西板块块是南京京市最受受注目的的板块，该该板块将将成为南南京新城城区所在在。该板板块上将将建有南南京最大大的体育育场馆奥体体中心，富富有标志志性的河河西十大大CBDD项目，中中高档住住宅群，滨滨江风光光带，高高档娱乐乐休闲场场所及“五横七七纵”

11、公路交交通网。其其开发体体量之大大已经创创下南京京城建开开发之最最。 近近两年，河河西房地地产市场场也伴随随着河西西建设飞飞速的发发展，其其商品房房均价从从20001年的的20000多一一跃冲破破50000，其其中更有有不少高高档楼盘盘的房价价已突破破70000。可可是，目目前河西西房地产产市场也也出现一一些问题题：一、价价格过高高导致销销售量下下降。二二、高价价楼盘集集中上市市竞争激激烈。三三、CBBD缺乏乏商业气气氛。四四、十运运会后持持续发展展成难题题。4、城北板板块 城城北板块块位于南南京市北北部，属属下关区区，区域域东到红红山路及及周边，南南临中央央门以南南部分，西西面、北北面均被被

12、长江环环绕。该区域整体体环境以以及配套套情况相相对其它它板块较较逊色，但但其也是是南京市市重点规规划改造造的区域域。城北北板块的的房地产产市场开开发相对对较晚，楼楼盘多集集中在下下关区，以以热河南南路及大大桥南路路附近居居多。该该区开发发量适中中，但是是因为环环境和配配套等问问题，南南京市民民对诚北北板块商商品房的的兴趣较较低。可可是由于于房价相相对较低低，且政政府对该该区投入入的期许许较高，故故城北板板块仍具具有良好好的投资资和升值值潜力。5、城东板板块 城城东板块块位于南南京市东东部，东东起光华华门，西西达马群群，北至至紫金山山北端，南南到月牙牙湖以南南。该区区环境幽幽雅，风风景秀丽丽，名

13、胜胜古迹众众多，是是南京市市最理想想的居住住场所。 由由于优质质的环境境及配套套，城东东板块素素来是南南京高档档楼盘集集中展示示的区域域，特别别是资金金山月牙湖湖居住区区。该区区房价整整体较高高，但是是开发体体量相对对不是很很大，故故房地产产市场仍仍在平稳稳中上升升。总之，就目目前各板板块市场场总体情情况来看看，南京京房地产产销售整整体已不不如往年年。城中中板块集集中了南南京多数数中高档档楼盘，后后期发展展仍有一一定热度度。而河河西、城城北板块块已面临临供过于于求的局局面，但但房价暂暂时却没没有松动动，仍保保持平稳稳，有少少数楼盘盘高开低低走。城城东、城城南板块块表现比比较稳定定。南京京目前房

14、房地产销销售开始始进入了了一个较较长的相相持阶段段。第三章 项目所所在区域域房地产产市场情情况一、项目市市场调研研界定 本本次市场场调研主主要针对对“百盛大大厦”项目周周边地理理环境、生生活和商商业配套套、房地地产市场场及人文文生活情情况展开开。本次“百盛盛大厦”项目市市场调研研所选区区域，南南起鼓楼楼广场，北北至中央央门立交交，东起起中央路路，西至至山西路路广场。（应该插入地图会更直观）二、项目所所在区域域情况“百盛大厦厦”项目位位于南京京市鼓楼楼区。 鼓鼓楼区，南南京市中中心城区区之一，江江苏省党党政军首首脑机关关所在地地。她东东接新街街口，西西越秦淮淮河，直直抵长江江之滨，南南面是汉汉中

15、路和和汉中门门，北面面是挹江江门和中中央门。全全区总面面积255.244平方公公里，总总人口447万人人。 鼓鼓楼区辖辖区内有有南京大大学、河河海大学学等大专专院校223所；江苏省省社会科科学院、南南京水利利科学研研究所等等省、市市科研单单位588家；大大型企业业33家，外外国驻华华商社、办办事机228家；省人民民医院、鼓鼓楼医院院等综合合、专科科医院110所；金陵饭饭店、南南京饭店店等四、五五星级宾宾馆100余家；省厅级级机关998个。鼓楼区近年年来已逐逐步形成成科教与与商贸并并举；房房地产业业，旅游游服务和和信息咨咨询三足足鼎立的的良好态态势。三、项目所所在区域域土地出出让情况况 鼓鼓楼区

16、属属南京市市老城区区，同时时也是南南京政治治、经济济和文化化中心，故故市土地地部门对对该区的的土地出出让及建建设规划划一向都都给予较较高的重重视。 据据统计，2000年鼓楼区出让土地约40000；2002年出让土地25800；2003年出让土地48900；至2004年9月已出让土地约20000。相比而言，鼓楼区每年的土地出让量都不是很大，程波浪式增长，这和南京房地产发展形成正比。 （详详细情况况请参阅阅附录）四、区位优优势分析析 鼓鼓楼区拥拥有得天天独厚的的区位优优势。 第第一，鼓鼓楼区东东连玄武武区、白白下区，西西接建邺邺区，北北靠下关关区，南南依秦淮淮区。从从地理位位置上看看，她是是南京的

17、的中心区区，交通通顺畅，四四通八达达。 第第二，鼓鼓楼区是是南京党党政军首首脑机关关所在地地，区内内还包括括南京的的商业主主轴新街街口湖南路路商业一一线，同同时又是是南京市市的主要要学区，可可谓是集集政治、经经济和文文教于一一体南京京市的“中心”区域。 第第三，区区内配套套设施齐齐备，社社区功能能完善，具具有良好好的人居居环境，适适宜生产产、生活活。第四，鼓楼楼区内人人口素质质较高，生生活水平平相对优优异。该该区1/4以上上人口具具有大专专以上文文化程度度，是南南京中产产阶级主主要生活活寄居地地。第四章 项项目情况况及分析析一、项目周周边情况况1、地理情情况“百盛大厦厦”项目位位于南京京市中央

18、央路与马马家街交交汇处，占占地52250，总建建筑面积积397788。项目目东依南南京市最最大湖泊泊玄武武湖，北北通南京京市最大大门户中央央门，南南临湖南南路商业业圈，地地理条件件非常优优越。项目周边交交通条件件良好。中中央路，双双向六车车道，北北可至中中央门，南南可达新新街口，是是南京的的商业主主轴线。湖湖南路，双双向四车车道，东东抵玄武武湖，西西达山西西路广场场，是南南京最富富盛名的的商业街街区。新新模范马马路，双双向八车车道，东东连玄武武湖湖底底隧道，西西至南京京河西新新区，是是南京主主要东西西向交通通线之一一。2、配套情情况 项项目周边边交通、卫卫生、学学区条件件较好，生生活、商商业配

19、套套设施齐齐备。 该该项目周周边的交交通线路路多达117条，可可通南京京市其它它各区。项项目周边边有鼓楼楼医院等等大中型型医疗机机构4所，普普通卫生生医疗机机构十数数家。有有南京医医科大学学，南京京东南大大学等高高校6座，中中小学、幼幼儿园77座。项项目周边边超市、酒酒店、休休闲娱乐乐设施充充足，大大型商场场、商业业门点、银银行、保保险等金金融机构构林立。 （详详细情况况请参阅阅附录） 4、竞争楼楼盘情况况项目周边竞竞争楼盘盘相对较较少，主主要有：住宅项项目，蓝蓝山国际际公寓、汇汇林绿洲洲、金陵陵大公馆馆、时尚尚空间；商业项项目，海海德大厦厦、银河河国际广广场；写写字楼项项目，城城市先锋锋、一

20、空空间等。从调研情况况看，“百盛大大厦”项目周周边住宅宅竞争项项目主要要集中在在黑龙江江路一线线，以中中高档楼楼盘为主主，改地地区楼盘盘销售价价均超过过了70000元元/，有有冲80000元元/的趋趋势。这这些项目目的销售售周期都都较短，这这一方面面是因为为体量有有限，但但另一方方面也反反映出该该地段的的项目的的市场去去化较快快，市场场运作良良好。该该区楼盘盘的户型型以中小小户型为为主，一一般在5501500之间间，这在在很大程程度上降降低了住住宅的总总价，加加速了市市场去化化。另外外，良好好环境和和配套也也是该区区住宅保保持良好好销售业业绩的原原因之一一。目前，“百百盛大厦厦”项目周周边在售

21、售的商业业项目和和写字楼楼项目较较少，但但是市场场前景较较为看好好。商铺铺均价在在3万元/左右右，写字字楼、商商住楼项项目的销销售也比比较火热热。（竞争项目目具体情情况请参参阅附录录）5、周边二二手房市市场从调查情况况看，“百盛大大厦”项目周周边二手手房市场场比较活活跃。由由于地处处老城区区，故这这些二手手房的建建造年代代一般都都在90095年，但但是普遍遍均价都都在5550060000元元/。黑龙江路附附近二手手房房价价在5000065500元元/。该该地区的的房价受受建造期期限的影影响较大大，主要要原因是是该地区区在售楼楼盘较多多，档次次较高，卖卖方之间间竞争激激烈，这这也对本本项目产产生

22、一定定影响。模模范马路路附近二二手房价价格在55100061100元元/。湖湖南路二二手房尽尽管多数数建筑年年代较早早，但是是价格普普遍高于于60000元/，有有的沿街街的门面面房甚至至有从770000元/的趋趋势，可可见房屋屋的商业业潜力还还是决定定湖南路路商圈房房价的主主要因素素。本项项目周边边街道的的二手房房价格比比较稳定定，集中中在5550060000元元/，这这对本项项目定价价有较好好的借鉴鉴作用。 （详详细情况况请参阅阅附录）二、SWOOT分析析1、优势 （1）区位位条件优优异“百盛大厦厦”项目的的区位优优势非常常明显。该该项目地地处中央央路与马马家街交交汇处，属属南京市市鼓楼区区

23、的中心心区，该该区域正正是南京京市的政政治、经经济和文文化的中中心。项目紧临中中央路和和模范马马路这两两条南京京市主干干道，又又是南京京地铁一一线的沿沿线，且且从项目目周边经经过的公公交线路路多达117条，出出行非常常方便。同时“百盛盛大厦”项目又又处于南南京商业业主轴新新街口湖南南路一线线，该地地区集中中了南京京主要的的商业物物业和办办公物业业，配套套设施完完善，商商业氛围围浓郁。另外，该区区域是南南京市老老城区所所在，也也是南京京市的主主要学区区，该区区文教、卫卫生、生生活、休休闲娱乐乐配套一一应俱全全，是当当前“白领”一族首首选的生生活居所所。（2）双景景 + 地铁“百盛大厦厦”项目建建

24、成后，东东面自八八层以上上的住宅宅业主就就可以足足不出户户欣赏到到玄武湖湖紫金金山“双景”。这是是本项目目区别于于其它竞竞争项目目特有的的优势，这这一优势势必将会会是“百盛大大厦”项目参参与市场场竞争的的有力卖卖点之一一。同时，明年年地铁一一线的顺顺利通车车将有效效改善中中央路的的交通状状况，这这必将大大大提升升本项目目的“含金量量”，成为为本项目目又一有有力卖点点。（3）竞争争楼盘较较少“百盛大厦厦”项目周周边竞争争项目较较少，在在售住宅宅项目中中，“汇林绿绿洲”和“自由空空间”已经销销售完毕毕，目前前只剩尾尾盘；“蓝山国国际公寓寓”与“金陵大大公馆”虽然才才开始开开盘销售售，但是是由于受受

25、到开发发进度的的影响，阶阶段上市市的体量量有限，尚尚在市场场承受能能力的范范围内。商业项目中中，“德基大大厦”在短时时间内顺顺利完成成一期销销售，目目前已经经开始二二期销售售。“银河国国际广场场”即将开开盘，其其销售均均价在33.5万万/，预预计也将将会在短短期内被被市场消消化。“百盛大厦厦”项目周周边商住住写字楼楼项目也也不多，“城市先锋”今年四月开盘，目前660套商住房中，仅剩4套还在销售。云南路的“一 空间”自今年7月开盘以来销售情况良好。（4）市场场潜力大大“百盛大厦厦”项目地地处南京京鼓楼区区的中心心地带，该该地区可可谓是南南京市中中心的中中心，故故由于牵牵涉面较较大，旧旧城改造造工

26、作不不能得以以大规模模的开展展，但是是也因此此在该地地区积聚聚了一定定的市场场需求。调查显示，“百盛大厦”项目周边不论是住宅项目，还是商业项目的市场去化相对南京市其它板块较块，且本项目周围的二手房市场也比较活跃，可见项目所在地区的市场潜力相对较大。（5）利润润空间较较大据调查，“百盛大大厦”项目周周边的物物业价格格正处于于稳健上上升阶段段。在售售商品房房价格已已经在770000元/以上上，并且且已经有有冲击880000元/的趋趋势。项项目周边边上世纪纪90年代代中期的的二手房房价格也也在55500元元/60000元元/这一一区间内内，20000年年以后的的二手房房价格已已经在665000元/左

27、右右。与此此同时，湖湖南路商商区的商商业项目目的价格格也有显显着提升升。德基基大厦开开盘两个个月销售售价格上上调100%，银银河国际际广场开开盘一层层定价55万元/。可见，由于于市场容容量较大大，该地地区的物物业价格格仍有一一定的上上涨空间间，“百盛大大厦”项目利利润空间间较大。2、劣势 （1）项目目北部老老街道住住宅 “百盛大大厦”项目北北部观音音里、马马家巷地地段存在在一块上上世纪末末的老式式住宅群群，这些些住宅以以平房及及老式多多层住宅宅为主。但但是由于于涉及面面复杂，市市政府对对该区的的改造工工作一直直难以有有效展开开。这片片住宅群群的存在在对本项项目的整整体档次次和形象象而言无无疑是

28、一一个不小小的冲击击。而且且一旦“百盛大大厦”项目建建成并交交付使用用后，市市政府对对该地区区的改造造工作必必然会对对本项目目业主的的生产、生生活造成成负面的的影响。（2）交通通问题虽然本项目目紧靠南南京市主主干道中央央路和模模范马路路，但是是由于该该区是南南京市老老城区，人人口密集集、人流流量较大大。加之之目前南南京地铁铁一线仍仍处在紧紧张施工工阶段，这这也给中中央路的的交通带带来了很很大的负负担。特特别是工工作日上上下班时时间段，中中央路经经常会发发生长时时间的堵堵车，这这对本项项目也会会带来较较负面的的影响。（3）小区区规划欠欠缺由于本项目目虽然体体量中等等，但是是占地面面积较小小，只有

29、有52550。而而且本项项目16层为商商业物业业，必须须保证未未来商场场的人流流、车流流通畅，故故本项目目几乎不不存在小小区规划划。这样样必然降降低了业业主的生生活质量量，从而而降低本本项目的的市场竞竞争力。 （4）商住住项目“百盛大厦厦”项目16层为商商业物业业，7层以上上为商住住住宅。但但是商住住住宅本本身有其其无法避避免的缺缺憾。第第一，使使用年限限只有550年，无无形之中中降低住住宅寿命命。第二二，不能能同管道道煤气，对对业主的的生活带带来不便便，降低低生活质质量。三三，低层层商业物物业的运运作会影影响高层层业主的的正常生生活。（5）价格格相对较较高目前，该地地区的商商品房价价格已有有

30、冲击880000元/的趋趋势，商商业物业业也打出出5万/的天天价。如如果该地地区物业业售价继继续这种种上升幅幅度，那那幺必然然会提高高市场的的价格抗抗性，降降低消费费者的需需求，削削弱消费费者的购购买力。3、机会 （1）项目目板块市市场整体体趋势良良好虽然南京房房地产市市场在中中央采取取紧缩性性政策之之后，开开始出现现发展减减速的迹迹象。但但是本项项目所在在城中板板块仍然然保持了了稳健的的上升势势头，在在本次南南京秋季季房展会会上，城城中板块块虽然在在销售量量不如河河西、江江宁板块块，但是是在成交交量上却却都占有有绝对优优势。这就说明，城城中板块块房地产产市场的的整体态态势良好好，目前前在健康

31、康、有序序的成长长。（2）鼓楼楼区标志志性建筑筑本项目坐落落在鼓楼楼区中心心，南临临湖南路路商业圈圈，东依依南京市市最大湖湖泊玄武湖湖。由于于该区域域属老城城区，故故虽是黄黄金地段段，但缺缺乏富有有时代特特征和标标志性的的建筑。“百盛大厦厦”项目，规规划建筑筑高度1100mm，预计计建成为为33层的的高层商商住项目目。将来来必将是是中央路路上的丰丰碑，鼓鼓楼地区区的标志志。（3）良好好的环境境和配套套本项目周边边交通畅畅达，文文教、卫卫生机构构林立，商商业配套套、生活活配套一一应俱全全，集聚聚优秀的的人文、自自然环境境和良好好的商业业活动氛氛围，非非常适宜宜中产阶阶级在此此工作、生生活。因此，

32、良好好的环境境及配套套必将成成为该项项目的主主要卖点点，须在在将来该该项目的的运作过过程中深深度发掘掘。（4）市场场潜力可可观据调查统计计，虽然然本项目目周边在在售项目目的价格格整体相相对南京京市其它它地区而而言偏高高。但是是从这些些项目的的市场去去化速度度上来看看，市场场需求仍仍然比其其它地区区、板块块要旺盛盛。另外，从该该地区项项目的价价格变化化情况来来看，该该地区房房地产市市场仍具具备一定定的利润润空间。可见“百盛盛大厦”项目的的市场潜潜力可观观。4、威胁（1）国家家紧缩房房地产政政策从去年6月月中国人人民银行行下发1121文文件为起起点，中中央对中中国房地地产市场场陆续颁颁布了一一系列

33、的的紧缩性性政策，这这无疑是是给如火火如荼的的中国房房地产业业泼了一一盆冷水水。国家家目前主主要采用用的是资资金和土土地双紧紧缩手段段，从源源头上限限制了房房地产项项目的一一哄而上上；同时时国家还还利用调调整按揭揭条件的的方法，从从消费终终端抑制制过热需需求，防防范恶意意抄作。可是，近年年来飞速速发展的的中国房房地产业业却因此此面临严严峻的考考验。在在不少中中小开发发商突然然间就感感到来自自资金和和市场的的双重压压力，在在他们眼眼中房地地产业几几乎是在在一夜间间从高利利润行业业变为高高风险行行业。随随之而来来，中国国房地产产业的增增长速度度开始减减慢，有有些地区区甚至已已经开始始回落。是选择高

34、销销售价格格，还是是选择短短销售周周期，这这已经是是开发商商们必须须直面的的选择。同同样对于于“百盛大大厦”项目，我我们也必必须作出出慎重的的选择。（2）南京京楼市开开始出现现衰退迹迹象南京房地产产市场从从今年年年初开始始增长幅幅度明显显逊于去去年同期期。造成成这种现现象的原原因有很很多，归归结起来来大致有有四：第第一，拆拆迁速度度放缓，刚刚性需求求下降。第第二，开开发面积积过大，市市场竞争争激烈。第第三，炒炒楼风气气太盛，房房价虚浮浮，抑制制需求。第第四，项项目经常常出现质质量问题题，造成成消费者者不满。据权威报告告显示，今今年1-7月份份南京市市商品住住宅销售售均价为为40669元/，房房

35、价累计计上涨55.811%，月月上涨不不足1%，房价价的涨幅幅明显趋趋缓，已已有个别别项目的的均价出出现了小小幅回落落。（3）产品品问题本项目的产产品缺陷陷也比较较大。第第一，容容积率过过高，影影响业主主生活质质量。第第二，缺缺乏小区区规划。第第三，商商住项目目带来的的生活不不便。产品问题都都是比较较难克服服的，但但是如果果在产品品策划阶阶段不做做针对性性的解决决方案，那那幺一定定会对后后期的销销售产生生严重的的影响。（4）沿街街项目易易受污染染同样作为沿沿街项目目，而且且是沿中中央路这这一主干干道的项项目，业业主一定定会受到到噪音、废废气、粉粉尘等污污染的侵侵扰。这这就需要要在设计计、建造造

36、及装修修环节进进行细致致的探求求，努力力克服这这一弊端端。（5）存在在价格抗抗性尽管该地区区市场潜潜力巨大大，商品品房价格格仍有上上升空间间。但是是，相对对南京市市其它板板块、地地区的楼楼盘而言言，该地地区的房房价相对对较高，毕毕竟南京京市商品品房住宅宅均价刚刚刚突破破40000元/。这这势必会会产生消消费者的的价格抗抗性。（6）南京京国际广广场的影影响南京国际广广场，紧紧邻“百盛大大厦”项目的的又一大大型高层层商住项项目，和和“百盛大大厦”具有相相同的物物业形态态，享有有同等的的区位优优势，但但是该项项目的体体量比“百盛大大厦”要大的的多，该该项目总总建筑面面积达337万，总占占地面积积约3

37、220000。该该项目现现在已经经动工，但但是还没没有开盘盘销售。目目前，处处项目基基本情况况外，销销售价格格、销售售形式等等信息尚尚不得知知。但是是可以肯肯定的是是，该项项目必然然是“百盛项项目”最强有有力的竞竞争对手手。三、项目产产品定位位1、主旨必须树立“以人为为本”的规划划设计思思想，创创造舒适适、方便便、亲和和、安乐乐的施展展人生才才华的居居住环境境，充分分满足现现代人多多样化和和生活品品味多元元化等多多方面的的需求，使使人们产产生一种种归宿感感和自豪豪感。2、朝向一方面，由由于项目目东面有有“双景”，而西西面又可可眺望长长江。另另一方面面，该项项目一定定是“塔楼”建筑，故故倘若南南

38、北朝向向，必然然会影响响北面住住宅采光光。故建议采用用东西朝朝向。3、户型根据市场调调研情况况该地区区住宅项项目中5501300的户户型市场场去化较较快；超超过1550的的住宅空空间浪费费较大，且且总价较较高。但但是从住住宅功能能划分的的角度考考虑800以下下的住宅宅会存在在功能不不全的缺缺陷。故建议住宅宅面积在在801330。4、价格据调查，目目前项目目周边住住宅项目目均价普普遍在770000元/以上上，并且且开始冲冲击80000元元/。而而商业项项目均价价也在33万元/左右右，并且且有上攻攻的趋势势。故建议住宅宅销售价价格为883000元/98800元元/，突突破万元元销售压压力较大大。商

39、铺铺均价33万元/3.5万元元/。5、功能功能可分为为住宅功功能和项项目功能能。由于于商住项项目没有有管道煤煤气，所所以一定定要为业业主提供供相应的的烹调设设备。另另外，由由于商住住项目人人员混杂杂，建议议采取住住宅区和和办公区区分楼层层销售，在在销售过过程中可可做适当当调整。6、小区配配套力求“以人人为本”。虽然然本项目目可以说说并不具具备小区区配套，但但是为了了业主们们的工作作、生活活，建议议在商铺铺建设及及销售时时，不只只单纯商商品贸易易，还可可以考虑虑对餐饮饮、娱乐乐、服务务等商业业。7、物业管管理商住项目的的物业管管理比较较复杂，需需要聘请请一只专专业的物物业管理理队伍对对本项目目进

40、行管管理。四、项目市市场定位位（STTP分析析）1、市场细细分 从从消费群群的组成成上来看看，年轻轻消费者者占到了了购房人人群的绝绝大部分分，是购购房的主主力军。而而中老年年消费者者仅占购购房人群群的三分分之一。从购房者的的学力看看，中高高等学历历的消费费者占到到绝大多多数，初初中及本本科以上上的消费费者的购购房欲望望不是很很强烈。从购房者的的家庭结结构看，主主要以三三口及三三口以上上家庭的的消费者者居多，单单身消费费者购房房的可能能性较小小。从购房家庭庭年收入入情况看看，年收收入在11万5万之间间的家庭庭购房欲欲望强烈烈，占购购房人群群的半数数以上。而而年收入入在5万以上上的家庭庭对购房房的需求求不是很很强。2、目标市市场选择择根据上述统统计分析析，“百盛大大厦”项目的的目标市市场应该该选定在在2535岁之之间，具具有中高高等文化化，年收收入在33万元左左右的三三口只家家为宜。3、市场定定位 本本项目应应定位成成：鼓楼楼中心区区具有绝绝佳区位位优势的的标志性性高档商商住项目目。