居民小区物业服务投标书项目服务方案23576.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.项目服务方案第一章 项目管理构想及服务承诺第一节 小小区概况况及服务务定位xxxx省省xxxxx医院宿舍区区位于xxxxxx市xxxxx区人人民南路路四段xxxxxx号，小区区位置环环境优美美、交通通便利。小小区总建建筑面积积4.8万平方方米，共共计14幢、45个单元元、616户业主主。属于于多层房房屋，水水、电、燃燃气均采采用一户户一表，设设有公厕厕、垃圾圾收集点点、自行行车库等等公建配配套设施施。小区区交付时时间虽长长，原来来存在的的问题都都可逐步步解决

2、并并维持在在良性状状态，有有利于我我公司打打造精品品服务。 从现场考察察看，小小区配套套机电设设施、园园林绿化化及建筑筑物主体体质量较较好，目目前功能能大体正正常，主主要问题题在下水水道疏通通、屋面面漏水上上，虽然然现在问问题不是是很大，但但也影响响到了业业主生活活、并且且一定安安全隐患患，再这这样下去去，问题题就会接接连出来来。如果果继续采采用粗放放式的管管理可能能对设施施和物业业带来不不可逆转转的创伤伤，给业业主利益益带来重重大损失失，要引引起重视视并重点点解决。本本项目业业主整体体素质较较高，对对物业服服务的需需求也较较高，本本小区保保安、环环境服务务与业主主需求存存在较大大落差。根根据

3、本小小区业主主素质和和需求及及项目基基础情况况，对于于本项目目的定位位，就不不能仅限限于维持持性质服服务，而而是应该该严格按按国家关关于物业业服务等等级的要要求，做做好八项项基础服服务，进进而延伸伸至对建建立与业业主通畅畅的交流流、满足足业主个个性化需需求、倡倡导人文文关爱、优优化社区区风尚，使使xxxxx省xxxxx医院宿舍区区真正成成为舒造造、温馨馨、认人人身心都都放松的的家园，让让业主尽尽享生活活乐趣。xxxxxxxxxx物业服服务有限限公司有有充分的的竞争意意识和危危机意识识，在对对先进同同行的学学习和不不断自我我改进中中，有着着良好的的服务意意识，更更有先人人一步的的服务技技能。 有

4、公司司人力、物物力、技技术资源源的支持持相信能能很快改改善小区区现行状状况，使使各项工工作进入入正常状状态，能能为xxxxx省省xxxxx医院宿舍区区的业主主提供满满意的服服务，能能够成为为当地综综合性住住宅小区区低价高高质管理理的典范范。第二节 项项目管理理构想及及发展愿愿景一、监控、水水泵、消消防等机机电设备备的维护护系统；小区的机房房，犹如如人的心心脏，设设施是否否正常，直直接影响响业主生生活，良良好的维维保能减减少事故故率、保保持正常常运行、延延长使用用年限，而而如果管管理不善善则会使使设施寿寿命急剧剧减少，并并会导致致事故频频发，不不仅影响响业主生生活，还还会带来来额外高高额的维维修

5、费用用，甚至至影响人人安全。如如我公司司有幸中中标贵项项目，将将汇集公公司技术术精英，对对小区设设施进行行一次会会诊，制制定出详详尽的设设施恢复复计划和和日常保保养计划划，保持持机房设设施得到到良好养养护；对对于消防防系统等等政府要要求专项项外包的的设施、以以及监控控、门禁禁、对讲讲、红外外线对射射等安防防系统需需专业维维保的设设备，我我公司将将委托当当地具备备资质，信信誉良好好的维保保公司实实行专业业维保，并并按1SSO90001质质理控制制体系监监督上述述单位的的维保质质量，保保证小区区“心脏”功能正正常。二、小区公公共设施施的翻新新、维护护；小区内视觉觉标识、休休闲座椅椅、管道道外表、楼

6、楼道护栏栏、少量量破损路路面均需需要翻新新维护。外外墙2-3年清清洗一次次是有必必要的，有有利于建建筑物美美观、有有利于物物业保值值和升值值，我公公司入场场后拟将将清洗外外墙计划划、维修修维护其其他公共共设施计计划一并并呈报采采购方。之之后我公公司还将将按xxxxx行行业标准准制定季季度计划划、年度度计划上上呈采购购方审议议。三、小区安安全防范范及保安安队伍的的管理；小区业主人人身财产产安全是是物业管管理服务务中的重重中之重重。经我我方了解解，贵区区财物侵侵害案时时有发生生，包括括入室盗盗窃、车车辆丢失失、车辆辆受损等等。安防防中我公公司仍主主张技防防为首、人人防结合合，因为为人的特特性和活活

7、动规律律不如技技术恒定定，而技技防多靠靠人为控控制协调调，所以以在防控控方面，技技防是第第一位。小小区现有有监控系系统、门门禁对讲讲系统、红红外线，但但难以满满足防范范要求。我我司将对对监控镜镜头在维维保过程程中分批批更换成成像数高高的镜头头，各门门禁闭门门器进行行更新，对对已发的的卡进行行清理。所所有出入入口均安安装门禁禁和监控控，设行行人标识识线提醒醒过往车车辆注意意安全，所所有出入入口均设设限速标标识和减减速带。小区车辆使使行一卡卡一车制制，严格格IC卡发发放管理理，建议议利用公公共资金金对车辆辆出入岗岗增加车车牌识别别系统，业业主出入入在刷卡卡同时，识识别系统统自动对对车牌进进行拍照照

8、，如出出入车辆辆车牌不不一样将将不起闸闸，安防防员会对对车辆进进行核查查。如此此以来，车车辆的安安全将得得到大大大的提升升。刷卡卡处增加加雨蓬，以以免下雨雨时业主主刷卡淋淋雨。小区保安按按三班设设制，上上班八小小时，报报酬实行行基本工工资按+福利。在在员工管管理方面面，建设设氛围良良好的企企业文化化，增强强员工认认可度与与归属感感，为优优秀员工工提供良良好职业业发展，具具体请见见“员工培培训与管管理”。四、环境卫卫生的维维护；有效促使保保洁人员员认真执执行公司司规定的的保洁流流程与标标准，保保持小区区公共环环境整洁洁和层道道的整洁洁，保证证卫生不不留死角角。其中中，严格格规定清清洁工作作在早上

9、上七点半半前收完完楼层垃垃圾，避避免出现现过多干干扰业主主情况；公共环环境一小小时保洁洁一次，停停车位、小小区主要要道路视视情况增增加保洁洁次数；小区垃垃圾实行行袋装和和分类，运运输过程程中加盖盖；日常常工作中中遇业主主应主动动问候和和礼让；绿化保保养方面面，选择择优秀的的绿化公公司对绿绿化进行行托管，对对老化作作物进行行及时更更换，由由我环境境部负责责进行日日常工作作进行监监管，保保持小区区内绿化化生机换换发。入入场后，经经过我们们对小区区的进一一步了解解我们还还将根据据项目的的特点定定出更个个性化的的服务，更更好地达达到服务务效果。五、社区文文化建设设；在物质较发发达的时时候，人人们对物物

10、质享受受已转为为精神健健康享受受，人们们对自身身的居住住环境已已不满足足于过去去刚刚发发展起来来的单一一的物业业管理服服务，住住宅区对对业主来来说是工工作八小小时以外外的重要要集聚地地，是人人们接受受精神文文明熏陶陶的重要要场所，所所以他们们都希望望生活在在文化气气息浓厚厚，富有有现代生生活品味味的环境境之中，从从而得到到高品味味人生体体验和精精神上的的满足。在在落实活活动经费费，我司司拟通过过服务费费中出一一点，公公共资金金中出一一点，向向周围商商家拉赞赞助来出出一点，热热心公益益事业的的住户自自愿赞助助一点的的方式，多多方位的的筹集活活动资金金。在活动方式式和活动动内容方方面，我我司从小小

11、区居民民的实际际诉求出出发，选选择小区区居民喜喜闻乐见见的活动动项目和和方式，做做到节假假日和平平时相结结合，有有松有驰驰的开展展活动。平平时可开开办文化化知识讲讲座或学学习班，传传授文化化知识和和家政技技能，以以知识提提高小区区居民的的日常生生活品味味。或者者开展一一些体育育活动，使使小区居居民在紧紧张的工工作之余余，还能能强身健健体。适适逢法定定节日、中中国传统统节日或或西方节节日时，结结合节假假日的放放假时间间和节假假日特定定的文化化内涵来来开展活活动，比比如：劳劳动节，开开展我爱爱劳动征征文或演演讲比赛赛；六一一节前后后，可组组织小朋朋友进行行游园活活动或文文艺表演演动；重重阳节，开开

12、展尊敬敬老人的的夕阳红红棋牌比比赛；国国庆节，进进行热爱爱祖国、热热爱家园园的摄影影比赛；圣诞节节，举办办圣诞晚晚会，向向老人和和小孩子子派发礼礼品活动动。六、投诉处处理；针对目前业业主反映映对投诉诉处理慢慢，不及及时问题题。我司司的解决决方案为为：（1）设立立24小时时投诉电电话，方方便业主主投诉；（2）建立立并落实实首问责责任制。由由接听业业主投诉诉的第一一个人，作作为首问问责任人人，由其其落实并并跟进投投诉事项项的解决决。当首首问责任任人接到到投诉后后，要认认真记录录并弄清清楚投诉诉人的姓姓名、地地址以及及投诉事事项，有有何要求求，并即即时向服服务中心心负责人人汇报，由由服务中中心负责责

13、人作决决策，具具体落实实对投诉诉事项何何时解决决和怎样样解决；（3）以及及时处理理，提高高时效为为原则。视视投诉事事项的大大小，一一般小的的事项00.58小时内内解决；投诉事事项大的的，涉及及服务中中心以外外，需要要多个政政府部门门或其他他职能部部门配合合的，服服务中心心牵头与与有关部部门联系系协商，及及时向投投诉者说说明事情情的进展展情况，争争取早日日解决；（4）及时时回访。了了解业主主对投诉诉处理的的满意度度，以利利于服务务中心改改进工作作，杜绝绝类似事事件的再再发生。七、建立信信息平台台，推行行“互动式式物业管管理”。当今社会是是信息化化社会，物物业服务务不能停停在发通通知、出出公告的的

14、阶段，我我司在小小区开通通的信息息平台，推推行“互动式式物业管管理”收效很很好。如如停水停停电通知知、社区区活、居居家贴士士、都可可及时发发到业主主手机上上。同时时互动平平台可以以为每个个业主设设一个帐帐号，可可以在网网上或手手机上网网直接反反映问题题、报修修投诉，与与物管互互动交流流等，有有利物业业服务工工作开展展，有利利加深与与业主沟沟通、消消除误解解，有利利提高业业主与物物管服务务效率。八、实施规规范管理理、精品品服务，力力争一年年时间将将小区管管理达到到“市优示示范”小区标标准。公司有着较较强的人人力、物物力、技技术后盾盾，有在在当地引引人注目目的管理理业绩。我我们相信信，也请请采购方

15、方放心，在在我们的的努力下下，该项项目一年年达到市市优示范范或同等等目标是是没问题题的。第三节 服务指指标承诺诺及实施施措施一、时间承承诺服务中心将将通过对对员工的的有效培培训和教教育，并并严格执执行各项项制度，发发扬“时间就就是金钱钱，效率率就是生生命”的精神神，并郑郑重承诺诺：1、在接到到住户治治安方面面的求助助或报警警信号后后，无论论在小区区内的任任何一点点，我们们的安防防人员都都保证于于5分钟内内出现在在现场；2、在接到到住户有有关维修修求助或或要求后后，紧急急情况维维修人员员8分钟内内到现场场，一般般情况有有关人员员30分钟钟内到达达现场。二、房屋完完好率998%工程部设立立专门的的

16、房屋维维修责任任人，并并按公司司制定的的房屋屋及公共共场地管管理工作作手册文文件严格格执行。保保修期内内，加强强与地产产的联系系沟通；保修期期外，由由我司负负责与业业委会沟沟通维修修事宜，以以保证房房屋完好好率达998%以以上。三、房屋零零修及时时率988%，急急修及时时率999%物业服务中中心设有有的工程程人员，接接到急修修指示后后8分钟内内出现在在现场，以以保证一一般维修修不过夜夜，紧急急情况88分钟内内到达现现场，22分钟内内做出正正确判断断。以住住户利益益第一为为原则，保保证维修修及时率率达标。四、维修工工程质量量合格率率99%以上需要委托给给其它承承包商作作业的工工程，从从选择承承包

17、商，鉴鉴订合同同到开始始施工和和工程验验收，服服务中心心自己承承担的维维修工程程，也必必须通过过内部质质检人员员和用户户的联合合检查验验收，全全力保证证维修工工程质量量合格率率1000%。五、管理费费收费率率96%物业服务中中心按照照有关物物业管理理费的标标准和规规定，给给住户提提供优质质服务，并并贯彻“互动式式物业管管理”的管理理理念，引引导住户户自愿交交费，并并通过有有关银行行托收等等技术手手段，采采取方便便可行的的缴费手手续，以以保证收收费率的的达标。六、绿化完完好率998%按照公司绿绿化工工工作手册册的要要求，开开展环境境绿化工工作，通通过“互动式式物业管管理”方式的的推行，规规范居民

18、民行为，与与住户共共同维护护好小区区的绿化化环境。在在确保绿绿化完好好率988%的基基础上，提提倡住户户搞好屋屋顶绿化化，阳台台绿化。七、清洁、保保洁率997%服务中心将将组建服服务意识识强、业业务素质质高的清清洁班，严严格执行行公司清清洁工工工作手册册，并并注意作作业时间间的安排排，尽可可能不影影响居民民正常生生活秩序序。我们们建议在在公共位位置安放放分类的的垃圾桶桶，以实实际行动动支持环环保，引引导业主主的环保保意识，进进一步使使垃圾分分类变成成可能。再再就是发发挥“互动式式物业管管理”的优势势，通过过严格管管理、社社区文化化和宣传传教育使使全体住住户能自自觉维护护小区的的清洁环环境。八、

19、道路完完好率996%完善小区环环境导示示系统和和交通标标识，确确保道路路畅通，停停车有序序。保安安人员和和维修人人员负责责交通管管理和道道路维修修工作，实实现道路路完好率率达到现现定要求求。九、化粪池池、雨水水井、污污水井完完好率997%在日常巡查查的基础础上，每每年做两两次管道道疏通，特特别是雨雨季检查查计划，平平时由负负责区域域的清洁洁工每周周对地漏漏染物清清洁一次次，保证证上述设设施完好好。十、消杀防防四害每每月两次次，履盖盖率966%由市政专业业消杀公公司对小小区公共共区域每每月两次次消杀，防防治蚊虫虫滋生，对对地下井井进行喷喷雾消毒毒，杀灭灭蟑螂，定定期投放放老鼠药药，保障障业主健健

20、康。十一、花园园路灯完完好率998%工程部和安安防员将将于每晚晚巡视，检检查路灯灯一次，当当班安防防员发现现问题立立即通知知值班人人员处理理。十二、公用用设备完完好率998%要保证公用用设备完完好率，必必须建立立健全各各项设备备的维修修、养护护制度，除除充分发发挥我司司的的技技术实力力之外，还还必须以以协议、合合同的形形式加强强与其它它专业队队伍的协协作，并并以每台台设备责责任到人人的内部部管理方方式，保保证设备备完好率率98%。十三、责任任火灾事事故发生生率0建设消防机机房日检检制度，消消防箱月月检制度度，发现现问题及及时处理理，消防防控制系系统委托托专业维维保公司司进行维维保，安安防员、管

21、管理员、工工程人员员三级巡巡查，及及时排除除小区公公共环境境火灾隐隐患；加加强对业业主消防防安全意意识的宣宣传，强强化住户户的消防防安全意意识，加加强重点点部位的的监督管管理，杜杜绝火灾灾责任事事故的发发生。十四、责任任治安案案件发生生低于11%。加强安防员员的管理理、稳定定队伍、完完善技能能培训、落落实岗位位考核，以以加强员员工素质质和责任任心，对对监控系系统、报报警系统统做好维维保；向向业主宣宣传防范范意识，配配合我们们工作。十五、住户户有效投投诉率11以下，投投诉处理理率999%按行业标准准做好本本职工作作，并以以“互动式式物业管管理”模式，加加强与住住户的沟沟通合作作，争取取业主对对工

22、作理理解与支支持，加加上细致致周到的的物业管管理服务务，制度度化、规规范化的的管理措措施，可可以确保保有效投投诉率11之下，投投诉处理理率达到到99%。十六、住户户对物业业管理满满意率990%通过精心服服务、打打造精品品社区，落落实上述述各项承承诺后，业业主对物物业服务务的满意意率达到到或超过过90%是很顺顺理成章章的。十七、一年年将小区区各项工工作标准准达到“市优“或同等等标准公司与业委委会密切切合作，建建立良好好内部运运行机制制，共同同做好各各项服务务工作，我我司有信信心一年年后将小小区各项项工作达达到“市优“小区标标准。第二章 工工作规范范及日常常管理制制度一、房屋共共用部位位、共用用设

23、备设设施的维维护和管管理标准准共用部位是是指房屋屋主体承承重结构构部位（包包括基础础、内外外承重墙墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋顶等）、户户外墙面面、门厅厅、楼梯梯间、走走廊通道道等。共用设施设设备是指指共用的的上下管管道、落落水管、水水箱、加加压水泵泵、电梯梯、供电电线路、照照明、消消防设施施、绿地地、道路路、路灯灯、沟渠渠、池、井井和公益益性文体体设施等等。1、房屋外外观（1）房屋屋外观完完好、整整洁、无无私搭乱乱建、不不妨碍市市容和观观瞻；（2）室外外招牌、广广告、霓霓虹灯整整洁统一一，美观观，无安安全隐患患；（3）外墙墙装饰保保持整洁洁无损；（4）不准准悬挂衣衣服或其其它商业业性标语语、

24、标牌牌等；（5）每22-3年年清洗外外墙一次次；（6）公用用内墙、走走廊、楼楼梯出现现污渍后后的粉饰饰处理。2、设备运运行（1）确保保设备设设施安全全正常运运行；（2）设备备按规定定及时维维护保养养，出现现故障及及时修理理。3、共用部部位、共共用设施施设备的的维护和和管理（1）对公公用设施施设备的的维护，制制订月、季季、半年年、年保保养计划划，并认认真执行行，做好好相关记记录；（2）房屋屋本体共共用设施施设备整整洁，公公用楼梯梯、天台台、通道道、大厅厅无堆放放杂物及及违章占占用等；（3）小区区道路、地地下停车车场平坦坦整洁，排排水畅通通无积水水，公共共配套设设施及公公共场所所（地）完完好无损损

25、；（4）维修修工程质质量做到到合格并并定期回回访；（5）确保保化粪池池完好无无堵塞发发生；雨雨水井、污污水井、排排水沟、渠渠保持畅畅通；二、公共秩秩序维护护管理标标准1、协助公公安部门门维护本本物业区区域内的的治安和和公共秩秩序；2、全天224小时时封闭式式管理，确确保小区区处于受受控状态态；3、实行224小时时巡逻、巡巡视管区区内的人人员、车车辆活动动情况，维维护管区区内秩序序，并不不定时对对楼宇进进行巡视视以防止止事故发发生；4、在实行行24小时时值班的的同时，每每班不定定时地巡巡查车况况，发现现问题做做好记录录、及时时处理，每每班对车车辆停放放点做好好防火、防防盗设施施检查巡巡视；5、消

26、防、安安全监控控中心224小时时监控值值班；6、加强管管理，力力争无散散发广告告、推销销新产品品和无身身份证明明等人员员进入小小区；7、禁止在在小区内内燃放烟烟花爆竹竹；8、在本小小区居住住的访客客和外请请服务人人员等出出入小区区一律凭凭证件并并登记；9、安全秩秩序维护护管理一一览表安全秩序维维护管理理一览表表工作内容定岗检查流动巡查学习训练家居安全刑事违法案案件装修监督车辆停放保保管环 境保 护突 发事 件理 论实 操工作频率24小时24小时3分钟内保保安到达达现场每周二次每每次二小小时。班班前班后后各15分钟每周二次，每每次一小小时质量标准无收购叫卖卖乞讨、可可疑人物物进出。巡巡查记录录清

27、晰，巡巡查次数数每天不不少于4次。无因管理责责任造成成被盗、刑刑事、治治安案件件年发案案率0%。违章率5以下。发现业主未未锁门或或遗忘贵贵重物品品及时通通知，重重点守护护。无破坏绿化化带、无无践踏草草坪、无无乱扔乱乱倒、无无乱吐乱乱烧现象象，无各各类噪音音扰民。及时采取措措施，控控制局面面，迅速速报告等等候支援援。各项法律常常识、政政策条例例。遵纪守法、模模范执法法，严明明保安纪纪律。健身、擒拿拿格斗、队队列训练练、行走走、跑步步、敬礼礼。三、道路、交交通车辆辆管理标标准1、车辆进进出实行行验证、登登记制度度；2、车辆需需按规定定指定位位置停放放。非常常时期以以管理人人员指挥挥为准，禁禁止鸣笛

28、笛；3、进入小小区的车车辆需遵遵守车辆辆管理制制度，否否则管理理人员有有权拒绝绝任何来来访车辆辆进入小小区；4、禁止在在指定停停车场以以外的任任何道路路或其他他公共场场所停放放车辆，否否则，由由此造成成的一切切后果由由车主自自负；5、为保证证小区道道路的干干净整洁洁，影响响卫生之之车辆必必须在小小区以外外冲洗干干净后方方可进入入；6、任何车车辆如触触犯业业主公约约或损损坏小区区物业，令令其做出出赔偿，严严重时可可交公安安部门处处理；7、禁止载载有有毒毒、有害害物品的的车辆进进入小区区；8、禁止在在公共道道路上滑滑冰、滑滑板，禁禁止机动动车辆及及脚踏车车在行人人路上行行驶；9、禁止在在公共场场所

29、洗车车和维修修车辆；10、交通通管理工工作一览览表交通管理工工作一览览表工作内容定岗检查交通疏导跟踪巡查事故处理法规学习技能训练思想教育作业频度24小时24小时4次/天一遍/小时时二次/周二次/周质量标准车辆进出发发牌，登登记率1000%；礼貌貌服务，先先敬礼后后收费；仪表整整洁，标标志齐全全。上、下班高高峰期，车车流通畅畅无阻塞塞。车辆无违停停、车辆辆无挂、擦擦碰。保护现场、制制止纠纷纷、疏导导交通、及及时报案案。熟悉交通法法规，掌掌握处理理事故一一般知识识。掌握交通指指挥、疏疏导技能能。遵纪纪守法，模模范执法法，学雷雷锋做好好事，清清正廉洁洁。四、环境卫卫生管理理内容及及标准1、为了维维护

30、区内内、楼内内的公共共环境整整洁卫生生，保洁洁员实行行12小时时清洁保保洁工作作。楼内内垃圾桶桶、区内内果皮箱箱内垃圾圾每天清清倒2次，做做到垃圾圾日产日日清；2、小区地地面标准准：无杂杂物、垃垃圾、果果皮、纸纸屑；3、自行车车库地面面、停车车位的卫卫生标准准：无杂杂物、垃垃圾、积积水；4、路灯、招招牌清洁洁标准：每半月月清洗一一次，目目视灯罩罩无明显显积尘，灯灯罩内无无虫尸；每周擦擦抹各种种招牌一一次，目目视牌面面清洁清清晰，无无明显污污迹；5、楼层通通道内墙墙面、走走廊、楼楼梯的粉粉饰要求求：每年年粉饰一一次，每每半月检检查一次次，无明明显污迹迹；6、消防楼楼梯台阶阶及扶手手的要求求：目视

31、视台阶及及扶手干干净，无无明显污污迹；7、强、弱弱电井及及管道井井中的清清洁要求求：目视视无蜘蛛蛛网、无无杂物、无无明显污污迹；8、公共设设备设施施（通道道玻璃窗窗、消防防栓、灯灯罩）清清洁要求求：普通通玻璃面面目视无无灰尘，楼楼内设备备、设施施无明显显污迹；9、定期消消杀“四害”；10、环境境卫生工工作一览览表环境卫生工工作一览览表工作项目地面清扫保洁楼梯道电梯内外垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑蟑螂作业频度二遍/天12小时/天扫二遍/天天洗一遍遍/月二遍/天，垃垃圾池洗洗一遍/天二遍/周二遍/月，向向住户发发药二遍遍/年质量标准地面无杂物物垃圾，道道路无泥泥沙，无无杂草，无无积水，停停车场楼楼梯口无

32、无杂物、无无蜘蛛网网清洁率率80%以上。所有公共场场所无杂杂物垃圾圾、保洁洁率达80%以上。无杂物、无无蜘蛛网网、无乱乱张贴、无无乱堆放放、扶手手无尘、清清洁率95%以上。100%日日产清、整整洁，无无味，无无污染。无蝇少蚊少少虫。鼠密度1%以下（夹夹夜法）。蟑螂即密度度：室内内15平方米米，室外外楼道20米以下下。五、园林、绿绿化管理理内容及及标准1、给业主主打造一一个绿色色、生态态、园林林式的居居住环境境，尽心心进行养养护管理理、植物物造型和和修剪、植植物的病病虫害防防治、植植物浇水水施肥。乔乔灌木造造型力求求自然、优优美、构构思新颖颖，草坪坪修剪高高度保持持在46厘米，保保持小区区内四季

33、季常青常常绿。2、为业主主提供花花卉养殖殖咨询、花花卉代养养、花卉卉移盆、花花卉租赁赁、修剪剪整形、防防病等服服务。3、园林绿绿化工作作一览表表园林绿化工工作一览览表工作项目整形造型施肥浇水除杂草补缺杀虫保洁防风作业频度春、夏、秋秋季各一一遍夏秋季一遍遍夏秋季早或或晚一遍遍，冬春春二天一一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，发发现虫害害连续多多次至消消灭为止止。12小时/天台风季节前前和台风风过后。质量标准乔木剪下重重枝、内内生枝、灌灌木造型型、地被被草保持持4-8公分。均分无重无无漏。均匀适量，不不损花木木渗透地地表5公分。基本无杂草草，纯度度95%以上。保证人均绿绿地2平方米米以上。用药正确、卫

34、卫生安全全不污染染环境，长长势优良良。保洁率955%以上风前设立支支柱疏剪剪枝叶，风风后清理理断枝，扶扶正苗木木。六、维修服服务管理理内容及及标准1、实行224小时时接受报报修，急急修244小时上上门服务务。业主主有维修修需要时时，可拨拨打报修修电话，维维修人员员按预约约时间或或承诺时时间到达达维修地地点；2、渗漏到到补漏好好不超过过15天，费费用由责责任人支支付；3、急修在在报修330分钟钟内到达达现场，并并进行维维修。 七、公司规规章制度度一览表表（制度过多多，不一一一详例例内容）A、管理制制度类：（一）公众众制度1.精神文文明公约约2.住户服服务指南南手册3.业主公公约（业业委会提提供）

35、4.业主委委员会章章程（业业委会提提供）5.楼宇装装修改建建管理条条例6.消防管管理规定定7治安管管理规定定8出入证证管理规规定9人员物物品进出出管理规规定10停车车场管理理规定11限制制养犬规规定12清洁洁卫生公公约13. 垃垃圾分类类收集处处理实施施办法14小区区绿化管管理规定定15商业业网点管管理规定定（二）内部部管理岗岗位职责责1服务中中心主任任岗位职职责2服务中中心副主主任岗位位职责3监控中中心主管管岗位职职责4调度员员岗位职职责5小区事事务部主主管岗位位职责6会计岗岗位职责责7出纳岗岗位职责责8管理员员岗位职职责9社区文文化服务务岗位职职责 110门童童岗位职职责 111水电电维修

36、工工岗位职职责12房屋屋维修工工岗位职职责13保洁洁员岗位位职责14绿化化工岗位位职责 115安保保班长岗岗位职责责16安管管员岗位位职责17安管管员巡逻逻岗位职职责18安管管员门卫卫岗位职职责19安管管员宿舍舍卫生值值日职责责20停车车场管理理员岗位位职责（三）管理理运作制制度1员工行行为规范范2服务中中心安全全守则3服务中中心工作作制度4财务管管理制度度5财务公公开监督督制度 6工工作人员员着装规规定 7员员工考勤勤制度8.关于用用工和辞辞工的规规定9.通讯设设备管理理制度10.计算算机系统统管理制制度11小区区局域网网服务管管理制度度12消防防安全检检查制度度13智能能监控中中心工作作制

37、度14档案案管理制制度15广告告招牌管管理规定定16合同同签订管管理规定定17社区区文化工工作制度度（四）员工工考核程程序及标标准1 员工绩效考考核程序序2 员工月度考考核标准准B、ISOO90002质量量体系文文件目录录（一） 质质量手册册内容目目录1手册封封面(批准页)2质量手手册目录录3质量手手册说明明4质量手手册发放放控制页页5质量手手册修改改页6术语7物业管管理有限限公司简简介8质量方方针和目目标9组织机机构及职职责权限限10质量量体系要要素11管理理职责12质量量体系13合同同评审14设计计控制15文件件和资料料控制16采购购17顾客客提供产产品的控控制18产品品标识和和可追溯溯性

38、19过程程控制20检验验和试验验21检验验测量和和试验设设备的控控制22检验验和试验验状态23不合合格品的的控制24纠正正和预防防措施25搬运运、储存存、包装装、防护护和交付付26质量量记录的的控制27内部部质量审审核28培训训体系29服务务管理30统计计技术（二）程序序文件目目录清单单 1.管理评评审程序序2.物业管管理方案案控制程程序3.合同/标书评评审程序序4.文件与与资料控控制程序序5.物品采采购控制制程序6.服务采采购控制制程序7.业主提提供的产产品控制制程序8.物业管管理服务务标识和和可追溯溯性程序序9.服务过过程控制制程序10.分承承包服务务项目控控制程序序11.服务务工作计计划

39、控制制程序12.物品品管理程程序13.设备备管理程程序14.应急急情况的的处理程程序15.采购购物品的的验证控控制程序序16.服务务质量的的评价控控制程序序17.检验验、测量量和实施施设备控控制程序序18.检验验状态控控制程序序19.不合合格品控控制程序序20.不合合格服务务控制程程序21.纠正正和预防防措施程程序22.业主主（住户户）投诉诉处理程程序23.物品品搬运、贮贮存、防防护和交交付程序序24.质量量记录控控制程序序25.内部部质量审审核程序序26.员工工培训程程序27.信息息反馈控控制与服服务程序序28.统计计技术应应用程序序 （三）作业业指导书书1.服务中中心内部部运作管管理规程程

40、2.房屋及及公共场场地管理理工作手手册3.供配电电管理工工作手册册4.给排水水设备管管理工作作手册5.制冷设设备管理理工作手手册6.消防管管理工作作手册7.智能设设备管理理工作手手册8.房屋（设设施）养养护和修修缮工作作手册9.安全保保卫工作作手册10.清洁洁工作手手册11.绿化化工作手手册（四）ISSO90001质量体体系记录录目录清清单 1物业业合同签签署记录录 2合同同评审记记录 3物业业接管项项目资料料记录 4验收收交接表表 5验收收楼宇缺缺陷整改改表 6安全全检查记记录 7整改改通知书书 8消防防设备清清单 9消防防演习报报告 10消消防器材材卡 11消消防设备备检查保保养表 12消

41、消防值班班记录 13消消防报警警处理记记录 14入入伙通知知书 15住住户登记记表 16退退租清单单 17保保安值班班记录 18保保安哨位位巡查记记录表 19. 警械警警具配备备登记表表 20出出入证件件办理登登记表 21物物品搬运运放行单单 22保保安排班班表 23安安防员月月训练表表 24水水池、水水箱情况况登记25水泵泵运行记记录26机电电设备月月检表27变配配电运行行记录表表28发电电机试机机记录29抄表表单30空调调运行记记录31电梯梯检查表表32清洁洁工工作作考评表表33消杀杀药品投投放记录录34绿化化工作记记录表35. 绿绿化工作作考评表表36. 装装修改进进申报表表37. 装装

42、修巡检检记录38. 临临时施工工证发放放记录39. 出出入证件件40. 公公用设施施登记表表41. 公公用设施施完好率率统计表表42. 邮邮件发放放登记表表43. 停停车场检检查登记记表44. 停停车场车车辆出入入登记表表45. 维维修单46. 维维修记录录47. 设设备完好好率统计计48. 工工程项目目审批表表49. 工工程验收收结算表表50. 大大修项目目计划表表51. 标标识登记记清单52. 应应急情况况处理记记录53. 社社区文化化活动计计划表54. 社社区文化化活动记记录表xxxx. 管理费费交费记记录56. 付付款通知知书57. 未未交费处处理报告告58. 物物品需求求计划表表59

43、. 物物品采购购计划表表60. 物物品入库库验收记记录61. 分分供应调调查评价价表62. 合合格分供供应名单单63. 分分供应年年度评审审表64. 分分包项目目质量检检查记录录65. 库库房物品品盘点清清单66. 发发料单67. 文文件主清清单68. 文文件发放放记录69. 文文件修改改申请表表70. 外外来文件件登记表表71. 文文件呈批批传阅表表72. 传传真登记记表73. 机机电设备备台帐74. 设设备卡75. 计计量设备备检验记记录76. 考考评记录录77. 考考评总结结报告78. 内内部质量量审核计计划79. 内内部质量量审核检检查表80. 不不合格报报告81. 内内部质量量体系审

44、审核报告告82. 住住户意见见调查表表83. 住住户意见见分析处处理表84. 住住户投诉诉登记表表85. 住住户投诉诉处理表表86. 管管理评审审计划87. 管管理评审审报告88. 纠纠正和预预防措施施报告89. 年年度培训训计划90. 培培训档案案记录第三章 管管理服务务内容及及管理方方式第一节 物物业管理理综合服服务内容容一、物业共共用部位位的维护护和管理理。共用用部位是是指房屋屋主体承承重结构构部位（包包括基础础、内外外承重墙墙体、柱柱、楼板板、屋顶顶等）、外外墙面、大大厅、梯梯间、通通道等。二、物业共共用设施施、设备备的维修修、养护护、运行行和管理理。共用用设施设设备是指指共用的的上下水水道、落落水管、水水箱、加加压水泵泵、共用用照明、消消防设施施、绿地地、道路路、路灯灯、沟渠渠、池、公公益性文文体设施施和共用用设施设设备使用用的房屋屋等。三、区政公公用设施施和附属属建筑物物、构筑筑物的维维修、维维护和管管理，包包括道路路、室内内外上下下管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、停停车场等等。四、公用绿绿地、花花木、建建筑小品品等的养养