白银市物业管理暂行办法7138.docx

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1、白银市物业管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范物物业管理理服务活活动，维维护业主主、非业业主使用用人、物物业服务务企业的的合法权权益，改改善人民民群众的的生活和和工作环环境，根根据中华人人民共和和国物权权法、物业业管理条条例和和甘肃肃省物业业管理暂暂行办法法的规规定，结合白白银实际际，制定定本办法法。第二条 本办法法所称业业主是指指物业的的所有权权人。本办法所称称物业是是指房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地。本办法所称称物业管管理是指指业主通通过选聘聘物业服服务企业业，由业业主和物物业服务务企业按按照物业业服务合合同的约定，对对房屋及及配套设施施设备和和相关场场地进行行维修、维维护和

2、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。第三条 本办法法适用于于本市行行政区域域内的物物业管理理服务活活动 。第四条 物业管管理服务务实行业业主自治治管理与与委托物物业服务务企业专专业管理理相结合合的原则则。提倡倡业主通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争机机制选择择物业服服务企业业。新建住宅小小区应当当实行物物业管理理服务。在业主主、业主主大会选选聘物业业服务企企业之前前，建设设单位应应当选聘聘物业服服务企业业，签订订书面前前期物业业服务合合同。新新建住宅宅小区供供水、供供电、供供暖、燃燃气、通通讯等设设施未分分户设计计安装、不具备备向最终终用户收收费条件件的

3、，由建建设单位位负责改改造。配套设施不不全的旧旧老住宅宅小区，应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造，逐步实现规范化的物业管理服务。第五条 市房地地产行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理服务务活动的的监督管管理工作作。县区房地产产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理服务活动动的日常常监督管管理工作作。第六条 各部门门、各行行业应当当积极支支持物业业管理服服务行业业的发展展。发展改革、建建设、规规划、物物价、民民政、环环保、城城管、园园林、公公安、劳劳动保障障、地税税、工商商、卫生生等相关关部门应应按照各各自职责责，相互互协调，共共同做

4、好好物业管管理服务务工作。各街道办事事处、乡、镇政政府应高度重重视物业业管理服服务，安安排专人人负责指指导和监监督本行行政区域域内的物物业管理理服务活活动，协协调物业业管理服服务与社社区服务务的关系系。物业服务企企业按照照国家有有关规定定享受第第三产业业优惠政政策。物业服服务企业业岗位可按按规定享享受公益益性岗位位补贴。第二章 业主及及业主大大会 第七条 业主在在物业管管理服务务活动中中，享有有下列权权利：（一）按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业服服务企业业提供的的服务；（二）提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；（三）提出出制定和和修改业业主规约约、业

5、主大大会议事事规则的的建议；（四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；（五）选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权；（六）委托托代理人人参加业业主大会会；（七）推选选业主代代表，并并享有被被推选权权；（八）监督督业主委委员会的的工作；（九）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同；（十）对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；（十一）监监督住宅宅共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金（以以下简称称专项维维修资金金）的使使用执行行情况；（十二）法法律、法法规规定定的其他他权利。第八条 业主应应当履行行下列义义务：（一）遵守守物业管

6、管理服务务的法律律、法规规和规章章；（二）遵守守业主规规约、业业主大会会议事规规则；（三）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（四）执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会做出出的决定定；（五）按照照合同约约定按时时交纳物物业服务务费用；（六）按照照有关规规定缴纳纳专项维维修资金金；（七）配合合物业服服务企业业的管理理与服务务活动；（八）法律律、法规规规定的的其他义义务。第九条 没有选聘聘物业服服务企业业的，通通过业主主大会或或业主代代表大会会和业主主委员会会对物业业实施自自治管理理。物业业

7、管理区区域内业业主户数数少于1100户户的，物物业管理理的自治治组织形形式可以以由业主主自主决决定。第十条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。业业主可以以书面委委托代理理人参加加业主大大会会议议。物业管理区区域内业业主户数数超过1100户户的，可可以按一一定比例例推选业业主代表表参加业业主代表表大会会会议（以以下统称称为业主主大会）。业业主代表表因故不不能参加加业主大大会会议议的，其其所代表表的业主主可以另另外推选选一名业业主代表表参加业业主大会会。第十一条 一个个物业管管理区域域内入住

8、住率达550以以上的，或或者入住住率达330以以上，物物业交付付使用一一年以上上，应当当依照本本办法规规定召开开首次业业主大会会，选举举产生业业主委员员会。物业所在地地的县区区房地产产行政主主管部门门应当会会同街道道办事处处、乡、镇政府指导导业主召召开首次次业主大大会。一个物业管管理区域域只能成成立一个个业主大大会。物物业管理理区域的的划分，由由房地产产行政主主管部门门根据该该物业的的区域规规划和共共用设施施设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素进行划划定。第十二条 业主主的投票票权数，普普通住宅宅房屋按按一户一一票计算算；其他他物业按按照其拥拥有物业业的建筑筑面积1100平平方米一一票计

9、算算，不足1000平方方米但有有单独房房屋产权权证的，以以1000平方米米计算 ，1000平方米米以上的的以1000平方方米为一一个单位位四舍五五入计算算。单个业业主的投票权权数最高高不能超超过全部部投票权权数的330。第十三条 业主主大会履履行下列列职责： （一）制订订、修改改业主规规约和业业主大会会议事规规则； （二）选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会的工作作； （三）选聘聘、解聘聘物业服服务企业业； （四）监督督物业服服务企业业对专项项维修资资金的使使用执行行情况，按按有关规规定决定定专项维维修资金金的续筹筹方案； （五）制定定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部

10、位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度； （六）决定定有关业业主共同同利益的的重大事事情； （七）法律律、法规规规定的的其他职职责。 第十四条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。经经20%以上的的业主提提议，应应当召开开业主大大会临时时会议。业业主委员员会在接接到业主主提议后后15日日内，应应当组织织召开业业主大会会临时会会议。第十五条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式，但应应当有物物业管理理区域内内持有二二分之一

11、一以上投投票权的的业主参参加。业主大会做做出的决决定，必必须经与与会业主主所持投投票权二二分之一一以上通通过。业业主大会会做出制制订和修修改业主主规约、业业主大会会议事规规则、选选聘和解解聘物业业管理企企业、专专项维修修资金使使用和续续筹方案案等重大大决定，必必须经物物业管理理区域内内全体业业主所持持投票权权三分之之二以上上通过。 业主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。业业主大会会做出的的决定应应当予以以公布。 第十六条 召开开业主大大会会议议，应当当于会议议召开115日前前通知全全体业主主。业主主大会可可以邀请请社区居居民委员员会和人人大代表列列席会议议。业主主委

12、员会会应当做做好业主主大会会会议记录录。 第十七条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，对对业主大大会负责责。业主主委员会会履行下下列职责责： （一）召集集和主持持业主大大会会议议，报告告物业管管理服务务情况； （二）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同； （三）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同； （四）监督督业主规规约的实实施； （五）接受受业主、业业主大会会、房地地产行政政主管部部门的监监督； （六）法律律、法规规规定以以及业主主大会赋赋予的其其他职责责。 第十八条 业主主委员会会

13、由业主主大会选选举产生生。业主主委员会会人数应应当是55-155名的单单数，其其组成人人员不得得在物业业服务企企业中兼兼职。业业主委员员会委员员每届任任期三年年，可以以连选连连任。 业主委员会会可以通通过选举举产生主主任1名名和副主主任1-2名，业业主委员员会会议议由主任任或者主主任委托托的副主主任召集集，召开开会议必必须有过过半数委委员出席席，所做做决定须须经业主主委员会会全体委委员半数数以上同同意。 业主委员会会不得从从事经营营活动。 第十九条 业主主大会选选举产生生的业主主委员会会，自选选举产生生之日起起30日日内，将将业主大大会的成成立情况况、业主主大会议议事规则则、业主主规约、业业主

14、委员员会名单单等材料料向物业业所在地地的县区区房地产产行政主主管部门门和街道办办事处、乡、镇政府备案案，并由县区房地产产行政主主管部门门出具备案案证明。 第二十条 业主主委员会会任期届届满2个个月前，应应当召开开业主大大会会议议进行业业主委员员会的换换届选举举。原业主委员员会应当当在其任任期届满满之日起起10日日内，将将其保管管的档案案、文件件、印章章及其他他属于业业主大会会所有的的财物移移交新一一届业主主委员会会，并做做好交接接手续。 第二十一条条 业主主规约是业业主共同同订立的的有关物物业的使使用、维维护、管管理等方方面的行行为守则则，对全全体业主主和使用用人具有有约束力力。第二十二条条

15、业主主大会议议事规则则应当就就业主大大会的议议事方式式、表决决程序、业业主投票票权确定定办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项做出约约定。第二十三条条 业主主大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得做出与与物业管管理服务务无关的的决定，不不得从事事与物业业管理服服务无关关的活动动。业主大会、业业主委员员会做出出的决定定违反法法律、法法规规定定的，由由物业所所在地的的房地产产行政主主管部门门责令限期期改正或或撤销其其决定，并并通告全全体业主主。 第二十四条条 在物物业管理理区域内内，业主主委员会会、物业业服务企企业、社社区居委委会应当当依法履履行各自自的职责责，密切切配合，

16、共共同做好好物业服服务管理理和社区区建设工工作。（一）业主主委员会会接受业业主大会会的委托托，监督督、配合合物业服服务企业业的服务务活动；协助公公安机关关、社区区居民委委员会做做好物业业管理区区域内的的社会治治安、社社区建设设等工作作。 （二）物业业服务企企业应依依法经营营，接受受业主委委员会的的监督，按按照合同同约定为为业主提提供服务务；听取取社区居居民委员员会的有有关意见见，改进进服务方方式，提提高服务务质量和和水平。 （三）社区区居委会会应当支支持物业业服务企企业的工工作，引引导业主主和物业业服务企企业将物物业服务务管理与与社区管管理相结结合。 第二十五条条 首次次业主大大会工作作经费由

17、由原建设设单位承担担。 业主大会和和业主委委员会开开展工作作的经费费由全体体业主承承担。可可以从产产权属业业主共有有的共用用部位、共共用设施施经营收收益中列列支。业主大会和和业主委委员会工工作经费费的筹集集、管理理、使用用等具体体事项，由由业主大大会议事事规则规规定。业主大会和和业主委委员会工工作经费费的使用用情况应应当定期期以书面面形式在在物业管管理区域域内公告告，接受受业主监监督和质质询。 第三章 物业服务务企业第二十六条条 物业业服务企企业是指指依法设设立、具具有独立立法人资资格、独独立核算算、自主主经营、自自负盈亏亏，并以从事物物业服务务为主业业的企业业实体。 第二十七条条 物业业服务

18、企企业实行行资质管管理制度度。市房地产行行政主管管部门负负责本市市三级物物业服务务企业资资质的认认定审核核工作，对符合合条件的的物业服服务企业业颁发相相应的资资质证书书。并接接受省建建设行政政主管部部门的指指导和监监督。第二十八条条 从事事物业管管理服务务活动的的人员应应按照国国家有关关规定，取取得职业业资格证证书，并报市房房地产行行政主管管部门登登记备案案。 第二十九条条 物业业服务企企业享有有下列权权利：（一）依照照法律、法法规、规规章和合合同的约约定，制制定物业业服务工工作制度度； （二）按照照价质相相符的原原则，收收取物业业服务费费用和按按规定应应收取的的其他费费用； （三）选聘聘专业

19、公公司承担担专项经经营服务务业务；（四）开展展其他多多种经营营服务项项目，增增强企业业实力；（五）签订订的物业业服务合合同期限限届满，有有权退出出该项物物业服务务。（六）法律律、法规规规定的的其他权权利。 第三十条 物业业服务企企业应履履行下列列义务：（一）执行行物业管管理服务务行业规规范和服服务标准准； （二）履行行物业服服务合同同，提供供物业服服务，维维护业主主利益； （三）接受受业主、业业主委员员会的监监督； （四）在物物业管理理区域内内公示物物业管理理服务收收费项目目、标准准和收支支情况，以以及经营营共用配套套设施的的收支情情况，接接受有关关部门的的质询和和审计； （五）劝阻阻违章搭搭

20、建等其他侵侵害业主主公共利利益的行行为，劝劝阻不听听的，及及时报告告业主委委员会和和有关行行政管理理部门； （六）接受受政府有有关行政政主管部部门的监监督和行行业协会会的自律律管理； （七）协助助有关行行政管理理部门制制止违法法、违规规的行为为，维护护物业管管理区域域公共秩秩序； （八）法法律、法法规规定定的其他他义务。 第四章 前期物业业管理第三十一条条 新建建住宅小小区在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，由由建设单单位选聘聘物业服服务企业业实施前前期物业业服务，并并签订前前期物业业服务合合同。 住宅物业规规划总建建筑面积积5万平平方米以以上项目目，应当当实行公公开招投投标；33

21、万平方方米以上上5万平平方米以以下（含含5万）项项目，可可以采用用邀请招招标的方方式；33万平方方米以下下（含33万）或或投标人人少于33个的项项目，在在市房地地产行政政主管部部门的监监督下，经经物业所所在地的的县区房地产产行政主主管部门门批准，可可以采用用协议招招标的方方式。第三十二条条 建设设单位应应当在房房地产行行政主管管部门的的监督下下，按照照以下规规定时限限完成前前期物业业管理招招投标工工作：（一）预售售住宅商商品房项项目应当当在申报报办理商商品房预预售许可可证之之前完成成；（二）新建建现售住住宅商品品房项目目应当在在销售前前30日日内完成；（三）非出出售的新新建住宅宅物业应应当在交

22、交付使用用前900日内完成；建设单位应应当自确确定中标标之日起起30日日内，与与中标的的物业服服务企业业签订书书面的前前期物业业服务合合同，并并报房地地产行政政主管部部门备案案。签订前期物物业服务务合同期期限不超超过三年年。三年年内业主主委员会会重新选选聘物业业服务企企业的，前期期物业服服务合同同自然终终止。第三十三条条 前期期物业管管理服务务的主要要内容是是：（一）建立立与业主主、物业业使用人人的联络络关系；（二）设计计管理服服务模式式，草拟拟物业服服务制度度，编写写物业服服务规约建议议书； （三）建立立服务系系统和服服务网络络；（四）办理理移交承承接验收收事宜；（五）在业业主大会会选聘物物

23、业服务务企业前前，按照照前期期物业服服务合同同的约约定实施施物业服服务。建设单位应应当根据据物业服服务企业业提供的的服务，给给予物业业服务企企业相应应的经费费，具体体内容与与标准由由双方在在前期物物业服务务合同中中约定。第三十四条条 建设设单位应应当制定定业主临临时规约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反规约约应当承承担的责责任等事事项依法法做出约约定，但但不得侵侵害物业业买受人人的合法法权益。 建设单位应应当在物物业销售售前将业业主临时时规约向物物业买受受人明示示，并予予以说明明。物业买受人人在与建建设单位位签订物物业买卖卖合同时时

24、，应当当对遵守守业主临临时规约予以以书面承承诺。第三十五条条 建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。 建设单位选选聘的物物业服务务企业应应当与物物业买受受人签订订前期物物业服务务协议。第三十六条条 业主主依法享享有的物物业共用用部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权，建建设单位位不得擅擅自处分分。建设单位应应当按照照不低于于住宅小小区总建建筑面积积2的标准准配置物物业管理理服务用用房，但但最低不不能低于于40平平方米。物物业管理理服务用用房应在地面以以上，具具备使用用功能，其产权属该住宅小区全体业主共有。建设单位配配置的物物业管理理

25、服务用用房包括括物业服服务企业业进行物物业管理理服务办办公用房房、业主委委员会办办公用房房、业主主公共活活动用房房和物业管管理商业业用房等。第三十七条条 物业业服务企企业承接接物业时时，应当当与委托托方按照照房地产产行政主主管部门门制定的的承接验验收办法法进行承承接验收收。 第三十八条条 在办办理物业业承接验验收手续续时，建建设单位位应当向向物业服服务企业业移交物物业管理理用房和和下列资资料：（一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（二）设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；（三）物业业质量保保修和

26、物物业使用用说明资资料；（四）物业业管理服服务所必必需的其其他资料料。建设单位应应当在办办理物业业承接验验收手续续起300日内将将以上资资料移交交给物业业服务企企业。物物业服务务企业在在前期物物业服务务合同终终止时将将上述资资料移交交给业主主委员会会。 第三十九条条 物业业管理服服务活动动实行物物业服务务企业与与建设单单位相互互独立、脱脱钩经营营的制度。建设单位的的管理人人员不得得兼任物物业服务务企业中中层以上上的管理理人员。所建物物业办理理了承接验验收手续续移交物物业服务务企业后后，建设单单位不得得干预物物业服务务企业的的经营活活动。建设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，

27、承承担移交交物业的的保修责责任。在保修修期限内内，业主主和物业业服务企企业不承承担物业业保修范范围内的的维修责责任。 第五章 物物业管理理服务与与收费第四十条 一个个物业管管理区域域由一个个物业服服务企业业实施物物业管理理。其中中分期建建设的物物业，只只能委托托同一物物业服务务企业管管理。 物业服务企企业可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务委托托专业公公司实施施，但不不得将物物业的整整体或者者主要管管理服务务委托给给他人，如如因委托托造成的的损失由由物业服服务企业业承担。 第四十一条条 物业交付付使用后后，业主主或者业业主委员员会应当当及时选选聘物业业服务企企业，参参照建设设部统一一印制的

28、的示范文文本，订订立物业业服务合合同，并并在该区区域内公公示。物业服务合合同的主主要内容容包括：（一）当事事人和物物业的基基本情况况；（二）双方方的权利利和义务务；（三）物业业管理服服务事项项和服务务质量要要求；（四）物业业服务费费的标准准和收取取办法；（五）物业业管理用用房的使使用、管管理和收收入分配配办法；（六）专项项维修资资金使用用方面的的约定；（七）合同同的有效效期限、合合同终止止和解除除的约定定； （八）违约约责任及及解决纠纠纷的途途径；（九）双方方当事人人约定的的其他事事项。 第四十二条条 物业业服务事事项主要要内容包包括：（一）物业业共用部部位和共共用设施施设备的的日常维维护和管

29、管理；（二）物业业管理区区域内环环境卫生生、绿化化的日常常管理；（三）协助助管理物物业管理理区域内内公共秩秩序、安安全防范范、消防防、交通通等事项项；（四）物业业装饰装装修管理理；（五）应业业主要求求进行的的特约服服务；（六）物业业档案资资料的管管理；（七）物业业服务合合同约定定的其他他事项。第四十三条条 物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提提供相应应服务。物业服务企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。物业业服务合合同中没没有特别别约定的的事项，物业服务企业不承担责任。旧老住宅小小区经综综合

30、整治治实行物物业管理理服务的，可可根据住住宅小区区的实际际情况和和业主的的需求订订立物业业服务合合同，明明确相应应的服务务事项。 第四十四条条 物业业服务企企业应当当在物业业服务合合同期限限满前990日，以书书面形式式告知业业主委员员会，业业主委员员会接到到告知书书起300日内，组组织召开开业主大大会讨论论决定选选聘事项项。 业主大会决决定续聘聘原物业业服务企企业的，由由业主委委员会在在业主大大会会议议结束后后7日内内，与原原物业服服务企业业续签物物业服务务合同。 业主大会决决定重新新选聘物物业服务务企业的的，由业业主委员员会在业业主大会会会议结结束后77日内以以书面形形式通知知原物业业服务企

31、企业，原原物业服服务企业业在合同同期满后后7日内内，与业业主委员员会或新新选聘的的物业服服务企业业办理移移交手续续，移交交物业管管理用房房、经审审计后的的费用账账册以及及本办法法第三十十八条规定定的有关关资料等等。 物业服务企企业或业业主委员员会经过过双方协协商一致致，可以以提前解解除物业业服务合合同。当当事人可可以约定定一方解解除合同同的条件件，解除除合同的的条件出出现时，解解除权人人可以解解除合同同。但应应当通知知对方，并并按上款款规定办办理移交交手续。 物业服务企企业或业业主委员员会单方方提出解解除物业业服务合合同，另另一方持持有异议议的，可可以请求求人民法法院或仲仲裁机构构确认解解除合

32、同同的效力力。第四十五条条 物业业服务收收费应当当遵循合合理、公公平、公公开、质质价相符符的原则则。 物业服务收收费实行行政府指指导价和和市场调调节价：（一）普通通住宅及及同一物物业管理理区域内内的非住住宅物业业服务收收费实行行政府指指导价，按价格管理权限由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定物业服务收费指导价，并定期公布。通过前期物物业管理理招投标标方式确确定的物物业服务务收费，应按价格格管理权权限报政府价价格行政政主管部部门备案案，并作为前前期物业业服务收收费的依依据。物物业服务务企业或或建设单单位应在在物业买买卖合同同

33、中与物物业买受受人预先先约定收收费标准准。已成立业主主委员会会的普通通住宅物物业服务务收费标标准，由由业主委委员会经经业主大大会同意意后，在在政府指指导价范范围内与与物业服服务企业业在物业业服务合合同中约约定。 （二）非普普通住宅宅及非住住宅物业业的物业业服务收收费实行行市场调调节价。前期物业管管理服务务阶段由由开发建建设单位位与物业业服务企企业在服服务合同同中约定定物业服务务费用；已成立立业主委委员会的的，由业业主与物物业服务务企业在在物业服服务合同同中约定定物业服务务费用。 第四十六条条 业主主应当根根据物业业服务合合同的约约定按时时足额交交纳物业业服务费费用，不不得以物物业服务务合同约约

34、定以外外的事项项为理由由，迟交交或拒交交物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，使用用人违约约的，业业主负连连带责任任。 纳入物业管管理服务务范围的的竣工物业业，尚未未出售或或者因开开发建设设单位的的原因，未未按时交交给物业业买受人人的，物物业服务务费用由由建设单单位全额额交纳。已交付给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用自自物业交交付次月月起计收收。业主主或者物物业使用用人未入入住或入入住后不不使用连连续超过过三个月月的房屋屋，经物物业服务务企业登登记确认认后，从从第四个个月开始始，其物物业服务务费用按按不低于于收费标标准700

35、%的标准缴纳纳。纳入物业管管理服务务范围的的物业发发生产权权转移时时，原业主或或者原物业使使用人应应到物业业服务企企业结清物业业服务费费用和其它费费用，买受人人或者现现物业使使用人与与物业服服务企业业签订物物业服务务协议后后，再到房房地产行行政主管管部门办办理产权权转移手手续。第四十七条条 物业业服务企企业收取取的物业业服务费费用主要要用于以以下事项项：（一）物业业服务人人员的工工资、社社会保险险费和按按规定提提取的福福利费用用；（二）物业业共用部部分、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用，但不不包括大大修、中中修费用用；（三）物业业管理服服务区域域清洁卫卫生费用用；（四）物业业管理服

36、服务区域域绿化养养护费用用；（五）物业业管理服服务区域域秩序维维护费用用；（六）物业业服务企企业办公公费用；（七）物业业服务企企业固定定资产折折旧；（八）物业业服务企企业合理理利润及税税金；（九）物业业服务合合同约定定的其他他事项。第四十八条条 物业业服务企企业收费费的项目目、标准准和收支支情况，应应当按照照合同的的约定，定定期向业业主公布布，并接接受业主主委员会会的监督督和质询询。第四十九条条 政府府价格主主管部门门应当会会同房地地产行政政主管部部门，加加强对物物业服务务收费的的监督。 第五十条 物业业服务企企业可以以根据业业主的委委托提供供物业服服务合同同约定以以外的代代办、特特约服务务项

37、目，服服务费用用由双方方约定。 第五十一条条 物业业管理服服务区域域内，供供水、供供电、供供气、供供热、通通信、有有线电视视等单位位应当向向终端用户收收取有关关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是是指接受受供水、供供电、供供气、供供热以及及通信、有有线电视视等服务务的具有有最终合法法分户产权权的使用业主主。水、电电、暖、气等在业业主专有有部分以以外的管管线、网网上的损损耗由供供应单位位承担，不能能向业主主分摊。上述有关行行业，未未收费到到终端用户产生生的损耗耗由供应应单位承承担，供供应单位位不得借借垄断行行业的优优势，将将不合理理收费强强加于物物业服务务企业。上述单位向向业主

38、或或者其它它使用人人收取服服务费用用的，可可以委托托相关物物业服务务企业代代收，双双方签订订有偿服服务合同同。任何何单位不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。第五十二条条 对物物业管理理区域内内违反有有关治安安、环保保、物业业装饰装装修和使使用等方方面法律律、法规规规定的的行为，物物业服务务企业应应当及时时劝阻，并并及时向向有关行行政管理理部门报报告。有关行政管管理部门门在接到到物业服服务企业业的报告告后，应应当依法法对违法法行为予予以制止止或者依依法处理理。 第五十三条条 物业业服务企企业应当当协助有有关部门门共同做做好物业业管理区区域内的的安全防防范工作作。发生生安全事事故时，物物业服

39、务务企业在在采取应应急措施施的同时时，应当当及时向向有关行行政管理理部门报报告，协协助做好好救助工工作。物业服务企企业的公公共秩序序维护人人员，应应当遵守守国家有有关规定定。应当当经过政政审、培培训后方方可上岗岗。在维维护物业业管理服服务区域域内的公公共秩序序时，应应当积极极履行职职责，不不得侵害害业主的的合法权权益。 第五十四条条 物业业使用人人在物业业管理服服务活动动中的权权利义务务由业主主和使用用人约定定，但不不得违反反法律、法法规的规规定和业业主规约的约约定。物业使用人人违反本本办法的的规定和和业主规规约的约约定，业业主应当当承担连连带责任任。 第六章 物业的的使用和和维护第五十五条条

40、 新建建住宅小小区内的的公共配配套设施施应当按按照规划划部门核核定的内内容实施施，不得得擅自更更改规划划及其使使用功能能和建筑筑布局。已列入住宅宅小区商商品房建建设成本本的公共共配套设设施，属属于非营营业性公公共配套套设施，除除社会公公益性配配套设施施以外，产产权属全全体业主主所有，由由房地产产行政主主管部门门代为登登记，开开发建设设单位不不得销售售或以其其它方式式处置其其使用权权。未列入住宅宅小区商商品房建建设成本本的公共共配套设施施，属于于营业性性公共配配套设施施，产权权归投资资人所有有，但交交付使用用后应纳纳入住宅宅小区统统一管理理。新建住宅小小区的车车库（含含机动车车和非机机动车）属属

41、住宅小小区规划划停车位位控制指指标以内内的，按按非营业业性公共共配套设设施认定定，列入入住宅小小区商品品房建设设成本，不不得对外外销售，交交付使用用后，由由业主委委员会委委托物业业服务企企业统一一管理。业主确需改改变公共共配套设设施用途途的，应应当在依依法办理理有关手手续后告告知物业业服务企企业；物物业服务务企业确确需改变变公共配配套设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后，由由业主依依法办理理有关手手续。 第五十六条条 新建建住宅小小区开发发建设、销销售单位位在商品品房销售售中，应应将公共共配套设设施实施施计划在在销售场场所公示示，并告告知购房房人；办办理权属属初始登登记时，

42、应应按公共共配套设设施的性性质进行行区分登登记。旧老住宅小小区经综综合整治治实施物物业管理理服务的，应应按有关关规定对对被占用用或闲置置的公共共配套设设施进行行清理、清清退或调调整；根根据规划划和小区区服务与与管理的的需要，补补建必要要的配套套设施；用于物物业管理理服务。第五十七条条 业主主、物业业服务企企业不得得擅自占占用、挖挖掘物业业管理服服务区域域内的道道路、场场地，损损害业主主利益。因维修物业业或者公公共利益益，业主主确需临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当征得得业主委委员会和和物业服服务企业业的同意意；物业业服务企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委

43、委员会的的同意。业主、物业业服务企企业应当当将临时时占用、挖挖掘的道道路、场场地，在在约定期期限内恢恢复原状状。 第五十八条条 供水水、供电电、供热热、供气气、通信信、有线线电视等等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。 前款规定的的单位因因维修、养养护等需需要，临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当事前前通知业业主委员员会和物物业服务务企业，并并及时恢恢复原状状。造成成损失的的，应当当予以赔赔偿。第五十九条条 物业业管理服服务区域域内禁止止下列行行为：（一）损坏坏房屋承承重结构

44、构；（二）擅自自改变房房屋用途途；（三）占用用或者损损坏物业业共用部部位、共共用设施施设备、擅擅自改变变公共配套设设施使用用功能；（四）私搭搭乱建；（五）侵占占绿地、毁毁坏绿化化；（六）随意意倾倒或或者抛弃弃垃圾、杂杂物；（七）存放放不符合合安全标标准的易易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险物物品，或或者超标标准排放放污染物物、发出出超标准准的噪声声和振动动；（八）未经经批准摆摆设摊点点；（九）无序序停放车车辆；（十）在建建筑物或或者构筑筑物上乱乱悬挂、乱乱张贴、乱乱涂写、乱乱刻画；（十一）利利用物业业从事危危害公共共利益或或者侵害害他人正正当权益益的活动动；（十二）在在消防通通道上设设置路

45、障障，损坏坏或者挪挪用消防防设施；（十三）法法律、法法规和业业主规约约禁止的的其他行行为。 第六十条 业主主、使用用人装饰饰装修房房屋时，应应当事先先告知物物业服务务企业。物物业服务务企业应应当将房房屋装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主、使使用人。 物业服务企企业发现现业主、使使用人擅擅自损坏坏房屋结结构行为为的，应应当及时时劝阻，并并及时向向房地产产行政管管理部门门报告。 第六十一条条 物业业出现危危及安全全、影响响观瞻、侵侵害公共共利益或或者影响响他人正正常使用用等情况况时，业业主应当当配合物物业服务务企业及及时维修修养护。物业服务企企业对物物业共用用部位、共共用设施施设备进

46、进行维修修养护时时，相关关业主和和使用人人必须给给予配合合。因阻阻挠维修修养护造造成物业业损坏或或者财产产损失的的，责任任人应当当负责修修复或者者赔偿。 第六十二条条 房屋屋在国家家规定的的保修期期满以后后的维修修责任，按按照下列列规定承承担：（一）房屋屋室内非非共用部部位和非共用设设施设备备，由业业主自行行维修；（二）房屋屋的共用用部位和和共用设设施设备备，由业业主或业业主委员员会委托托物业服服务企业业或其他他专业维维修单位位进行维维修，费用由由全体业主主共同承承担。第六十三条条 住宅宅物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照

47、有关规规定交纳纳专项维维修资金金。专项维修资资金属于于业主所所有。如如遇房屋屋拆迁，整整体改造造或因不不可抗力力等因素素致使房房屋毁坏坏、灭失失的，尚尚未支付付使用的的，应当当全额退退还业主主，部分分支付使使用的，将将剩余部部分退还还业主。如如遇有房房屋所有有权转让让等变更更情形的的，则实实行“维修资资金随房房走”的原则则，负责责管理专专项维修修资金的的部门应应及时办办理相关关手续。专项维修资资金用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修、更新和改造，其存储利息应当转入专项维修资金滚存使用，不得挪作他用。 未归集专项项维修资资金的住住宅小区区，其专项维维修资金金的收缴缴，成立立业主委委员会的的，由业主委委员会委委托相应应的物业业服务企企业代收收归集；尚未成成立业主主委员会会的，房房地产行行政管理理部门在在征得占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意后后，委托托相应的的物业服服务企业业代收归归集。住住宅用房房每月每每平方米米按0.1-00.2元元的标准准缴纳归集集，非住住宅用房房每月每每平方米米按0.2-00.3元元的标准准缴纳归集集。委托相关物物业服