保障性住房建设项目可行性研究报告7243.docx

《保障性住房建设项目可行性研究报告7243.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保障性住房建设项目可行性研究报告7243.docx（71页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、临安市*开发有限公司临安市第*期保障性住房建设项目可行性研究究报告浙江*设计计院*有有限公司司二八年年十一月目 录第一章 总论11.1 概述11.2 项目承承办单位位概况11.3 可行性性研究报报告编制制依据及及工作内内容21.4 项目研研究成果果31.5 结论5第二章 项目背背景及建建设规模模62.1 项目提提出背景景62.2 市场分分析72.3 建设规规模10第三章项项目选址址及土地地利用123.1 项目选选址123.2 土地利利用133.3 征地拆拆迁和安安置15第四章 建设方方案164.1 规划设设计依据据164.2 总平面面规划164.3 建筑物物设计204.4 配套工工程技术术方案

2、21第五章 环境保保护、消消防和节节能235.1 环境保保护235.2消消防265.3 节能28第六章项项目组织织及进度度计划296.1 项目组组织与管管理296.2 项目实实施进度度计划29第七章投投资估算算及资金金筹措317.1 投资估估算317.2投投资构成成327.3资资金筹措措32第八章经经济效益益分析348.1评评价说明明348.2 财务分分析348.3财财务评价价结论355第九章社社会评价价369.1 社会影影响分析析369.2 社会互互适性分分析37附表附图附件45第一章 总论1.1 概述1.1.11 项目目名称：临安市第第*期保保障性住住房建设设项目 11.1.2 项项目承办

3、办单位及及法人项目承办和和实施单单位：临临安市*开发发有限公公司法人代表：*1.1.33项目实实施地点点临安市锦城城街道万万马路北北延段东东侧、规规划新环环北路南南侧、原原环北路路北侧的的地块。1.1.44项目建建设期限限2008年年10月20111年12月1.2 项目承承办单位位概况临安市*开发有有限公司司是*1.3 可行性性研究报报告编制制依据及及工作内内容1.3.11 编制制依据1、国务务院关于于解决城城市低收收入家庭庭住房困困难的若若干意见见（国发发2000724号号）2、关于于认真贯贯彻落实实省政府府加快解解决低收收入家庭庭住房困困难实施施意见的的通知省建设厅、省发改委（浙建房200

4、7109号）3、临安安市近期期建设规规划4、临安安市20008-20110城镇镇低收入入家庭住住房保障障规划5、临安安市城市市总体规规划（1996-2020）6、临安安市城北北区控制制性详细细规划7、项目建建议书及及批复8、项目目选址意意见书9、项目方方案设计计成果10、现行行有关的的法律、法法规，建建设规范范、标准准1.3.22工作内内容以临安市第第四期保保障性住住房建设设项目为为研究对对象，在在论证项项目建设设背景及及必要性性的基础础上，对对建设规规模、建建设方案案、建设设投资及及效益等等进行分分析研究究和论证证。1.4 项目研研究成果果1.4.11 项项目建设设地点项目用地位位于临安安市

5、城北北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约77.4亩。1.4.22 主要建设设内容及及规模（1）人口口规模：居住区区规划总总户数110722户，按按每户33.5人人计，居居住区内内可容纳纳37552人居居住。（2） 建建筑规模模：总用地面积积515988.1mm2(合777.44亩)备注总建筑面积积1123224m2地上建筑面面积904544m2其中住宅807511m21072套套商铺9703mm2会馆9703mm2含物管、经经营用房房等配套套8900m2地下建筑面面积218700m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%1.4.33 配套套工程

6、技技术方案案1.4.33.1供电本项目电源源由锦城城变电所所引来高高压专线线供给，由由两路110KVV高压电电源由地地下供电电线路引引入至小小区lOOKV/0.44KV变变电所。小小区采用用环网供供电。 11.4.3.2给排水水本区块给水水由临安安自来水水公司供供应，从市政政道路以以DN2200管管径引入入本区块块沿四周周道路成成环状布布置。采用分流制制排水系系统，具具体分为为雨水和和生活废废水系统统。雨水排排水室外外雨水管管网汇总总后接入入市政雨雨水管网网。室内内生活污污（废）水水排放采采用污、废废水分流流系统，室室外采用用合流系系统，汇汇合后排排至市政政污水管管网。1.4.33.3电信信、

7、宽带带本项目委托托临安市市电信、数数字电视视等部门门负责接接入现代代化程控控总机和和直拨电电话系统统、宽带带网络、数数字电视视系统。1.4.33.4智能化化为小区住户户提供安安防、消消防、非非法入侵侵报警、来来人身份份识别、保保安巡更更等方面面的综合合信息管管理。1.4.44 投资资规模和和资金措措施方案案项目总投资资为2445411万元，其其中建设设投资2228223万元元，建设期期利息117188万元。商请银银行贷款款159900万万元，企业自自筹解决决86441万元元。1.4.55 主要要技术经经济指标标表1-5 主要要技术经经济指标标汇总表表序号项目名称单 位数 量备 注1建设规模1.

8、1总用地面积积平方米515988.1合77.44亩1.2总建筑面积积平方米11232242项目总投资资2.1建设投资万元2454112.2建设期利息息万元17183营业收入万元2679554营业税金及及附加万元1501正常年5利润总额万元826税后利润万元617借款偿还期期年4.81从借款开始始年算起起1.4.66 项目目实施计计划本项目分二二期实施施，建设设期20008年年10月20111年12月，主要要分4个个阶段实实施。1.5 结论本项目开发发的是政政府提供供政策优优惠，限限定套型型面积和和销售价价格，按按照合理理标准建建设，面面向城市市低收入入住房困困难家庭庭供应，具具有保障障性质的的

9、政策性性住房。本项目选址址合理，规规划建设设方案合合理、配配套建设设齐全，充充分考虑虑了城市低低收入住住房困难难家庭对对交通等等基础设设施条件件的要求求。经济济效益方方面贯彻彻了以保保本微利利的原则则。项目的开发发过程，按按照文明明施工，最最大程度度地减少少对环境境的破坏坏原则；项目建建成后，将将改变脏脏乱差的的环境现现状，对对促进城城市化进进程，美美好市容容，改善善环境带带来较大大的影响响。本项目的建建成，为当地地提供了了10000多套套的保障障性住房房，切实实解决了了一部分分中低收收入家庭庭的住房房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。项目的建设设，可以以迅速带带动上下下游的相相关行业

10、业发展，为社会会提供一一定量的的就业机机会。对对于拉动动内需，维维护当地地房地产产市场健健康稳定定发展，促促进经济济平稳较较快发展展和社会会和谐稳稳定意义义重大，社社会效益益显著。因此，本项项目的开开发，符符合保障障性用房房开发保保本微利利的原则则，是可行的的，也是是完全必必要的。第二章 项目背背景及建建设规模模2.1 项目提提出背景景建立和完善善住房保保障体系系，多渠渠道解决决中低收收入和最最低收入入家庭的的住房问问题，既既是构建建社会主主义和谐谐社会的的要求，是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。临安市坚持持以人为为本，

11、全全面落实实科学发发展观，按按照构建建社会主主义和谐谐社会的的要求，规规范运作作机制，创创新运行行载体，着着力完善善各项住住房保障障政策，逐逐步扩大大住房保保障面，基基本形成成了以普普通经济济适用房房、定向向经济适适用房、经经济解困困房、廉廉租住房房、住房房公积金金、住房房保障资资金等为为主要内内容的多多类型、多多层次城城镇住房房保障体体系，较较好地满满足了不不同居民民的住房房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。今年以来，国国际金融融市场急急剧动荡荡，世界界经济增增长明显显放缓，国国际经济济环境中中不稳定定因素明明显增多多，对我我国的影影响逐步步显现，经经济增长长放缓趋趋势明显显，经济济社会

12、发发展经受受了多方方面严峻峻考验。10月月17日日国务院院常务会会议在安安排部署署四季度度经济工工作时，明明确提出出要加大大保障性性住房建建设规模模，降低低住房交交易税费费，支持持居民购购房等扩大内内需的一一系列政政策。这些政政策措施施，既有有利于促促进经济济增长，又又有利于于推动结结构调整整，避免免重复建建设；既既有利于于拉动当当前增长长，又有有利于增增强经济济发展后后劲；既既能有效效扩大投投资，又又能积极极拉动消消费。组织实施临临安市第第四期保保障性住住房建设设项目，是贯彻彻落实国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见（国国发220077244号），省建设厅、省发改委

13、关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知（浙建房2007109号）精神，是根据临安市近期建设规划、临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。2.2 市场分析析2.2.11宏观环环境分析析临安市座落落于杭州州至黄山山两大国国际著名名旅游城城市的黄黄金旅游游线上，是是一座拥拥有得天天独厚山山水风光光和悠

14、久久厚重历历史文化化，生态资资源丰富富的城市市。近年年来，全全市经济济、政治治、文化化和社会会建设不不断取得得新的成成绩。220055年，临临安市人人均GDDP突破破30000美元元；20006年年临安人人均GDDP达到到37000美元元；20007年全全年实现现生产总总值1997.33亿元，同同比增长长17.1%，人人均GDDP达到到49331美元元，财政政总收入入18.7亿元元，同比比增长227.22%，其其中地方方财政收收入9.8亿元元，同比比增长221.88%。220088年1-9月，财政政总收入入19.26亿亿元，同同比增长长32%，其中中地方财财政收入入10.16亿亿元，同同比增长

15、长32.7%。进入21世世纪，临临安生态态资源所所蕴藏的的巨大潜潜能越来来越清晰晰地显现现出来，临临安房产产渐渐步入入了繁荣。至至目前，临临安已建建成各类类商品房房3000多万平平方米，其其中商品品住宅投投资近年年来一直直占房地地产投资资的700%左右右，占房房屋竣工工面积的的65%左右，商商品住宅宅建筑类类型也越越来越呈呈现多样样化，从从原来的的传统多多层公寓寓发展到到现在景景观低密密休闲住住宅、小小高层住住宅等种种类齐全全，生态态品质楼楼市的雏雏形已现现。1、规划区区内住房房现状依据临安市市住房抽抽样调查查，至220077年年底底，城镇镇居民人人均住房房面积（建建筑面积积）已达达到377平

16、方米米，农村村居民人人均住房房面积（建建筑面积积）已达达到700平方米米，城市市整体住住房条件件较好。2、规划期期内住房房需求临安市的住住宅需求求由以下下五部分构构成：城城市新增增人口的的居住需需求、城市居居民改善善居住条条件和二二次置业业的需求求、青山工工业园区区外引发发展配套套及周边边外来务务工人员员的需求求、城市旧旧城改造造及拆迁迁安置的的需求以以及房产产投资的的需求（包包括外来来投资性性购房者者）。2006-20220年住住宅建设设需求预预测表年份市区人口（万人）居住水平（平方米/人）住宅需求净净增量（万平方米米）拆迁需求补充量（万平方米米）投资需求量（万平方米米）新建住宅总量（万平方

17、米米）200516.22238存量6166.4/2006201101842139.663072.7242.33201120220254536960/429注：该预测测来源于于临安安市房地地产发展展规划（220066-20020）依据临安市市住房现现状和需需求预测测，预计计不包括括暂住人人口的年年住宅建建筑面积积需求量量约为440445万平平方米，与与近年现现状商品品房竣工工面积基基本相符符。其中中，政府府将安排排保障性性住房建建设每年年约为110万平平方米，市市场对普普通商品品住宅的的年需求求量约为为3035万万平方米米。2.2.22本市保保障性住住房建设设发展分分析2.2.22.1本本市保障

18、障性住房房建设现状状临安市自119999年开发发建设经经济适用用住房以以来，坚坚持标准准适度、功功能齐全全、经济济适用、节节能省地地的原则则，先后后开发建建设（含含将于220088年底竣竣工244万平方方米）了了：“临安人人家”、“吴越人人家”、“昌化人人家”、“苕溪人人家”四个经经济适用用住房小小区，总总建筑面面积近440万平平方米，较较好地解解决了220000余户城城镇中低低收入居居民家庭庭的住房房难问题题。2.2.22.2本本市保障障性住房房市场分分析按照“城镇镇保障性性住房建建设总量量占全市市住宅建建设总量量的200%以上上”的总体体要求，20082010年，预计我市城镇低收入家庭保障

19、性住房（主要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房）需求量为建筑面积20.7万平方米。其中：预计廉租住房保障总户数为480户，廉租住房建筑面积为0.5万平方米；经济适用房（经济解困房）建筑面积20.2万平方米。总投资4.5亿元，总建设用地200亩。2.2.33本市保障障性住房房需求特特征2.2.33.1本本市保障障性住房房建设的的政策支支持临安市在实实施房地地产开发发管理中中，始终终把确保保保障性性住宅建建设置于于规划住住房供应应体系的的优先基基础，分分别制定定了临临安市房房地产发发展规划划（20006-20220）、临临安市“十一五五”房地产产发展规规（20006-20110）、临临安市住住房

20、建设设近期规规划（220066.6-20008.55），就就逐步扩扩大政府府保障性性住房的的保障范范围，继继续加强强经济适适用房和和拆迁安安置房的的规划与与建设，完完善经济济适用房房的建设设管理和和扩大保保障性住住房的覆覆盖面等等做了明明确规定定，临临安市220088-20010城城镇低收收入家庭庭住房保保障规划划和临临安市220088年低收收入家住住房保障障计划也也于4月月正式出出台，并并相继出出台完善善了临临安市经经济适用用住房管管理办法法、临临安市经经济解困困房销售售管理工工作实施施意见、临临安市政政府住房房保障基基金管理理暂行办办法、临临安市廉廉租住房房保障办办法等等一系列列规范性性文

21、件。相相关规划划与计划划的出台台成为把把破解“住房难难”工作落落到实处处的重要要措施。2.2.33.2本市市保障性性住房户户型特征征1、临安安市经济济适用住住房建设设、销售售管理暂暂行规定定规定定，经济济适用住住房建设设原则：按照“市场需需求、适适度超前前、统一一规划、分分步实施施”的原则则，本市市经济适适用住房房的建设设面积由由市政府府视需求求形势逐逐年下达达开发计计划。经经济适用用住房建建设选址址要符合合城市总总体规划划要求，经济适用住房面积享受标准为：一般干部和其他人员65平方米；科局级干部（含中级职称人员）75平方米；处级干部（含副教授级职称人员）85平方米；厅级干部（含正教授级职称人

22、员）110平方米；每户统一另加阳台5平方米。2、临安安市城镇镇廉租住住房保障障办法规规定，城城镇廉租租住房保保障配租租标准是是按人均均使用面面积122平方米米（含现现房产使使用面积积）配租租，其中中家庭人人口不足足3人的的，按33人标准准配租，家家庭人口口3人（含含）以上上按实际际人口配配租。2.2.33.3本市市保障性性住房价价格特征征临安市经经济适用用住房建建设、销销售管理理暂行规规定规规定，经经济适用用住房销销售价格格：（一）经济济适用住住房销售售价格实实行政府府定价，按按保本微微利原则则，由市市物价部部门核定定。（二）超享享受面积积标准部部分由市市物价部部门参照照同类地地段商品品房市场

23、场价格水水平确定定。2.3 建设规规模根据规划要要求和市市场分析析，本项项目的建建设规模模为：总用地面积积515988.1mm2(合777.44亩)备注总建筑面积积1123224m2地上建筑面面积904544m2其中住宅807511m2其中：多层层住宅372011m2小高层住宅宅195500m2高层住宅240000m2商铺9703mm2会馆9703mm2含物管、经经营用房房等配套套8900m2地下建筑面面积218700m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%户型：主要要户型为为每套建建筑面积积严格控控制在550平方方米以内内的保障性性住房和和每套建筑筑面积一一般控制制在600平方米米左右的

24、的保障性性住宅，高高层和小小高层每每套加110平方方米。为适应当地地城镇居居民人均均住房面面积（建建筑面积积）已达达到377平方米米，农村村居民人人均住房房面积（建建筑面积积）已达达到700平方米米，城市市整体住住房条件件较好的的实际情况况，作为提提供给高高职称、高高学历的的享受对对象的，部部分高层层和小高高层的每每套建筑筑面积适适当放大大；同时时廉顾部部分家庭庭人口相相对较多多的购房房户实际际需求，部部分户型型的建筑面面积适当当放大。 第三章项项目选址址及土地地利用3.1 项目选选址项目用地位位于临安安市城北北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约

25、77.4亩。3.2.11地块现状状地块现状为为农田，有有少量的的拆迁物物；北面是自然然山体，南南面是112米宽的老老环北路路（长西西线），万马路北延段和规划新环北路还未开工。3.2.22场址条条件（1）地形形与地貌貌临安市境内内地势西西北部高高、东南南部低，且且高差悬悬殊；西西北山岭岭起伏延延绵，多多崇山峻峻岭，向向东渐趋趋低缓，形形成低山山丘陵与与宽谷盆盆地相间间排列，交交错分布布。浙皖皖交界的的清凉峰峰海拔117877米，与与余杭接接壤的石石泉、坎坎头村海海拔仅99米。全全市大致致可分为为中山深谷、丘丘陵宽宽谷、河河谷平原原三种地地貌。（2）气候候临安市属中中纬度北北亚热带带季风气气候区，

26、四四季分明明、温暖暖湿润、雨雨量充沛沛，年平平均气温温为155.8，年平平均降水水量为113900.8mmm，年年平均相相对湿度度为811%，年年平均风风速为11.388m/ss，全年年主导风风向为西西南风。（3）水文文、水系系临安市境内内水资源源拥有总总量为226.664亿立立方米，多多年平均均地表水水资源量量为233.133亿立方方米。全全市有中中苕溪、南南苕溪、天天目溪、昌昌化溪等等四条主主要溪流流，前两两者属长长江水系系，后两两者属于于钱塘江江水系。（4）公用用工程和和施工条条件根据临安市市总体规规划和城城北区域域性详细细规划，马路北延段和新环北路与本项目基本同步建成，小区公用工程（给

27、排水、供电、管道煤气、通讯、有线电视等）均可由周边道路连接。施工期间的的临时用用电、用用水、交交通等，可可与老环环北路（长西线）连接。（5）交通通条件和和社会环环境项目用地东东临规划划建设的的汽车北北站，南南临122米宽的老老环北路路，西临临30米宽万马马路北延延段东侧侧，马路路北延段段西是规规划中的的吴越国国王陵旅旅游景点点，北临临规划建建设的770米宽的新新环北路路。现东东南角有有明月山山庄住宅宅小区、锦锦城三中中、临安安中学；南有西西林小学学；东侧侧1公里里有浙皖皖农贸城城（内设设菜市场场），万万马路南南与临安安广场相相连。（6）土地地性质土地性质为为住宅用地地。（7）政策策法律支持持本

28、项目选址址，符合合已取得得临安市市建设局局的项项目选址址意见书书。3.2 土地利利用3.2.11指导思思想遵循节约集集约用地地原则，依据土地管理法、土地管理法实施规定、浙江省实施（土地管理法）办法、预审管理办法及土地利用总体规划，合理选址，尽量少占耕地、少占基本农田。按照科学发展观要求，牢固树立保护保障、节约集约、维权维稳和依法规的理念，以提高土地综合利用效率为核心，以“管住总量、用地增量、盘活存量、提高质量”为原则，以调整和优化用地结构为重点，着力形成规划引导，市场调节和依法管理的机制，促进土地利用从外延扩张型向内涵挖潜型转变，进一步提高土地资源对于经济社会全面协调可持续发展的基础保障能力。

29、3.2.22土地利利用评价价本项目严格格按照临临安市城城市总体体规划和临安市城北区控制性详细规划进行规划。以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制，并与国家和本省、市的其他法规：如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、航空限高、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制。以城市规划法、规划编制办法及相关法规规范、设计标准为依据，合理控制各项用地指标。以促进临安市发展为目标，依据可持续发展原则，着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能分区明确、环境优美的住宅小区。1、开发利利用地下下空间在符合城乡乡规划、人人防、建建筑结构构安全和和消防安安全的前前提下，积积极建设设地下设设施，综综

30、合开发发利用地地下空间间，建设设地下停停车库。市市政工程程管线尽尽量安排排在地下下空间，电电力、电电信、自自来水等等城市管管网建设设推行束束状布置置，合理理缩小管管线工程程间距，创创造条件件建设共共同沟。2、合理节节约利用用地面空空间从严控制用用地规模模，规划划按照合合理布局局、节约约土地、集集约发展展的原则则，科学学确定项项目定位位、功能能目标和和发展规规模，增增强综合合承载能能力。统统筹规划划区内道道路、绿绿化、公公共建设设、生活活服务设设施等用用地，严严格控制制道路标标准，扩扩大公共共绿化。按按照合理理布局、经经济可行行、控制制时序的的原则，统统筹协调调各类交交通、能能源、水水利、给给排

31、水和和信息化化等基础础设施建建设。3、适度提提高小区区的土地地开发强强度在符合城市市规划的的前提下下，以不不影响周周围建筑筑的日照照、通风风、采光光为原则则，对建建设项目目向空中中拓展，住住宅楼层层向小高高层和高高层发展展。本项目建设设方案，力求在满足生活，符合防火安全、环保卫生等要求的前提下，尽量合并建筑，充分利用空间，坚决贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的国策，因地制宜，合理布置，各项指标均达到了规划的要求，提高了土地利用率。其中：（1）容积积率1.75（2）建筑筑密度228%（3）绿地地率为330%（4）地下下建筑面面积2万万余方3.3 征地拆拆迁和安安置本项目用地地由临安安市国土土资源局

32、局划拨进进行保障障性住房房开发。因因其中的的4.55亩在220000年出让让给某企企业，要要给予拆拆迁补偿偿费用。另外有少量的青苗补偿费。第四章 建设方方案4.1 规划设设计依据据1城市市居住区区规划设设计规范范GBB501180-932城市市居住区区公共服服务设施施设置标标准DDGJ008-555-2200223住宅宅设计规规范GGB5000966-199994建筑筑设计防防火规范范GBBJ166-8775汽车车库、修修车库、停停车场设设计防火火规范GGB5000677-9776其他相相应建筑筑法规、规规范。4.2 总平面面规划4.2.11规划理理念该地块规划划设计本本着以人人为本，合合理规

33、划划，精心心设计，体体现新型型社区的的水平要要求和社社会同步步发展的的要求。1规划结结构居住小区采采用“居住小小区-居居住组团团”的两级级结构，以以内部环环状车行行路和枝枝状步行行路串联联起各个个组团为为总体构构架。环环状车行行路及主主、次出出入口将将地块分分为五个个组团，组组团之间间通过环环状组团团道路和和支状步步行系统统相连接接。水系系景观结结合出入入口及车车行、步步行、绿绿地系统统在地块块中心呈呈带状布布置以提提高小区区品质和和整体形形象。组组团分隔隔以居住住小区主主道路和和步行景景观系统统分隔，在在若干个个大的组组团结构构中又适适量分隔隔尺度更更为亲切切的邻里里空间。结结构中心心由小区

34、区公共服服务会所和和绿化中中心共同同组织形形成充满满活力和和绿色的的居住区区结构中中心。2人口和和建筑规规模（1）人口口规模：居住区区规划总总户数110722户，按按每户33.5人人计，居居住区内内可容纳纳37552人居居住。（2） 建建筑规模模：地上上建筑面面积总量量为9004544平方米米，地下下建筑面面积为2218770平方方米。住宅建筑筑面积为为807751平平方米。4.2.22总平面面规划描描述4.2.22.1组组团设计计1、组团层层次本规划的居居住组团团由三个个层次组组成：住住宅院落落居住住组团居住住小区。住宅院落：由南北北相邻的的两幢或或结合沿沿街商业业灵活围围合成一一个住宅宅院

35、落，形形成邻里里空间，有有利邻里里交往。居住组团：若干组组住宅院院落组成成居住组组团。住住宅院落落采用南南北相向向的住宅宅入口，形形成道路路和宅前前绿化结结合的硬硬质入宅宅交通空空间。各各住宅院院落间则则全为软软质的绿绿化空间间，各住住宅组团团之间配配有小块块绿地。每每个住宅宅组团由由硬质空空间和软软质空间间结合的的布局结结构，构构成最基基本的生生活单元元，结合合居住组组团中心心有开敞敞的公共共绿地。2、交通方方式：组团设计突突出私密密性和开开敞性结结合，独独立性和和公共性性结合，在在体现加加强邻里里交往的的同时，注注重居住住的宁静静和安全全。每个个居住组组团设112个个出入口口，主出出入口以

36、以人流车车流相结结合，接接通居住住小区主主道路和和公共活活动空间间。次入入口以人人流为主主，接通通居住区区外部道道路；居居住组团团内形成成枝状道道路，入入宅道路路由环型型组团道道路引出出。3、停车方方式：为适应未来来家庭轿轿车发展展需求，在在主要出出入口及及会馆设设置适量量地面停停车，方方便存取取和安全全管理; 同时时结合地地形设计计地下、半半地下汽汽车库，满满足各种种停车需需求。4、入口处处理：在每个组团团主入口口设置标标志性建建筑小品品和雕塑塑，以增增加住宅宅空间的的易识别别性，并并且美化化院落空空间。5、住宅布布局住宅布局合合理，各各组团在在统一的的建筑风风格的基基础上，利利用地块块形状

37、特特点使每每组团形形态上略略有差别别，形成成“家园”的整体体感觉和和亲切感感。住宅宅整体布布局在统统一的基基础上力力求变化化，以造造就丰富富的空间间层次，同同时通过过景观规规划设计计，以打打破单一一兵营式式的布局局，形成成气韵生生动的总总体面貌貌，达到到富有韵韵律的布布局效果果。4.2.22.2道道路交通通规划1、道路系系统道路系统规规划以加加强内部部功能组组织和便便利内外外交通贯贯通为原原则，在在合理组组织公共共活动区区、居住住区车流流、人流流交通的的同时，考考虑休闲闲、商业业和景观观功能的的需要，开开辟景观观步行系系统。将将道路设设计和社社区组团团设计相相结合，一一方面注注重交通通性道路路

38、的景观观要求，加加强道路路绿化，形形成优美美的道路路景观，并并体现居居住区的的外部形形象；另另一方面面考虑道道路与绿绿化与广广场等景景观结合合，创造造良好的的内部道道路景观观。道路路功能明明确，分分工有序序，形成成完整统统一的道道路系统统。（1）区内内道路指城市道路路围合的的城市街街区内部部的主要要道路，为为公建和和住宅院院落之间间以及与与城市道道路提供供交通联联系，呈呈相对封封闭性环环状特点点。除次次要交通通出入口口直接连连接城市市主干道道外，区区内道路路主要连连通城市市支路和和次干道道，体现现道路通通达功能能中“达”的功能能。公共活动区区内的区区内道路路呈交互互式布局局，并利利用道路路的交

39、互互空间组组织院落落单元共共用的绿绿化休闲闲场地。居居住区内内的区内内道路在在居住组组团内呈呈环状布布局，通通过居住住组团主主出入口口与组团团外部联联系，为为居住组组团提供供有序列列感的出出行、入入宅交通通方式。（2）小区区道路：分为两两个层次次。小区级主道道路：道道路红线线9米（横横向轴线线），利利用环状状的曲折折性达到到居住区区内道路路行车安安全性的的前提下下，创造造错落丰丰富的道道路景观观。居住住区主道道路是联联系各层层住组团团及居住住区对外外联系的的车行交交通主路路；居住组团道道路：44.5米米宽，功功能为联联系居住住组团内内部各住住宅院落落的车行行道路；宅前道路：2.55米宽，是是承

40、接居居住组团团道路和和住宅的的非机动动车道路路：同时时在各级级道路及及步行景景观道路路交叉部部位适度度开放，保保障通达达性。（3）步行行系统：中央景观道道：以沿沿车行道道设置并并结合主主次出入入口设置置水系及及景观步步行道，并并贯通广广场绿化化空间，线线形流畅畅，通达达各功能能建筑组组团设计计。结合合居住区区中心绿绿地设计计，规划划绿化步步行道。其其间设置置小亭、环环廊、小小桥、雕雕塑等；并突出出流线型型绿地步步行的运运动特征征；并且且结合社社区公共共设施和和水系边边沿形成成带状步步行系统统。4.2.22.3绿绿化景观观布局1、规划思思路绿化是居住住区的灵灵魂，是是实现居居住区生生态发展展、可

41、持持续开发发的最重重要内容容。本区区域绿化化景观规规划从实实际出发发，力求求突破制制约性因因素，因因地制宜宜创造类类型丰富富、形态态万千的的绿色景景观空间间；积极极探循绿绿化的最最佳实现现方式的的绿化空空间。2、绿化结结构居住区结合合水系和和环状主主要小区区道路形形成线形形绿化带带；结合合广场和和公共空空间各自自形成绿绿化中心心，以中中心为基基础辐射射发展点点状绿地地，道路路绿化和和步行系系统将绿绿化中心心和点状状绿地有有机串联联。形成成外部以以绿圈环环绕，以以绿廊将将内部的的绿面与与外部形形成骨架架联系，内内部以绿绿线将绿绿点与绿绿面相串串联的多多个层次次紧密结结合的生生面勃勃勃的绿色色空间

42、架架构。同同时结合合建筑院院落，强强化绿化化空间处处理，提提高整体体绿化率率。总图布置详详见附图图。总图图技术经经济指标标如表44-1。总用地面积积515988.1mm2(合777.44亩)备注总建筑面积积1123224m2地上建筑面面积904544m2其中住宅807511m2商铺9703mm2会馆9703mm2含物管、经经营用房房等配套套8900m2地下建筑面面积218700m2其中地下汽车库库101988m2停车位2993个半地下汽车车库3532mm2停车位1114个半地下自行行车库8140mm2自行车库6600间间建筑密度28%容积率1.75绿化率30%停车泊位436个人防面积4216m

43、m2表4-1 总图主主要技术术经济指指标表4.3 建筑物物设计建筑风格的的处理上上，突出出现代意意味，简简约风格格，造型型简洁朴朴素大方方；以六六层住宅宅为主，但但在中心心花园及及基地北北侧沿新新环北路路布置小小高层及及高层住住宅，勾勾勒出住住宅区建建筑空间间的多样样性和层层次性。新新时代的的住宅建建设要强强调建筑筑的节能能性、生生态性和和信息化化。多层住宅建建筑以一一梯二户户为主，特特殊部位位有少量量一梯多多户房, 高层层为一梯梯多户; 小高高层为一一梯二户户, 建建筑空间间体量配配合组团团公共活活动场地地的景观观需求，突突出立面面和屋顶顶的层次次性。住宅间距：住宅前前后之间间距离按按规范设

44、设计为118338.88米，满满足日照照间距要要求。入入户方式式为南、北北向结合合灵活设设置。前前后住宅宅之间由由宅前道道路和入入户道路路环绕起起活动空空间，设设置架空空层自行行车和汽汽车停车车，以绿绿化为主主，同时时在适当当位置设设置半地地下车库库，车库库顶部接接合景观观绿化设设置屋顶顶花园，形形成立体体空间绿绿化，适适当设置置硬地，为为居民提提供方便便、安静静、整洁洁具有一一定私密密性的活活动空间间。4.4 配套工工程技术术方案4.4.11 供电电本项目电源源由锦城城变电所所引来高高压专线线供给，由由两路110KVV高压电电源由地地下供电电线路引引入至小小区lOOKV/0.44KV变变电所

45、。小小区采用用环网供供电。 4.4.2给排排水本区块给水水由临安安自来水水公司供供应，从市政政道路以以DN2200管管径引入入本区块块沿四周周道路成成环状布布置。住宅水表均均设于户户外,远远程抄表表计量。采用分流制制排水系系统，具具体分为为雨水和和生活废废水系统统。各楼楼二层以以上排出出系统汇汇总后接接入室外外对应排排水系统统，地下下室排水水由排水水泵提升升排放。一一层排水水单独直直排至室室外相应应管网。雨水排水室室外雨水水管网汇汇总后接接入市政政雨水管管网。室内生活污污（废）水水排放采采用污、废废水分流流系统，室室外采用用合流系系统，汇汇合后排排至市政政污水管管网。4.4.33电信、宽宽带本项目委托托临安市市电信、数数字电视视等部门门负责接接入现代代化程控控总机和和直拨电电话系统