洗浴中心可行性实施分析实施报告.doc

《洗浴中心可行性实施分析实施报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《洗浴中心可行性实施分析实施报告.doc（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、洗浴中心可行性实施分析p 实施报告WORD 完美格式 洗浴中心可行性分析p 报告 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 1.洗浴市场未来发展趋势 洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势 ，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在 25 至 30 亿元左右。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高 ，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场 、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家

2、产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲 、保健、娱乐、餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系 。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去 ，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。专业知识编辑整理 WORD 完美格式 尽管综合性的洗浴中心投资很高 ，但由于洗浴消费的规模性 、大

3、众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万元 ）。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当， 定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部 ，南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部 、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆 。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部 ；而位于西部的海淀区总人口为 218 万，就业人口达 73 万

4、，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有 2来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发 ，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求 ，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。专业知识编辑整理 WORD 完美格式 2.本项目洗浴中心的可行性分析p 2.1 项目经营洗浴中心的优势 洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达 8000 平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发 ，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点

5、；另一方面有利于项目形成自我的独立环境 ，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处 ，规划 中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来 ，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程 ，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程 ，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区 ，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的

6、辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街 、行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。物业管理：由于本项目是开发商自己经营 ，同时项目对于物 业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有 10 多年的物业管理 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 经验，储备了大量专业的物业管理人才 ，可以避免经营风险并降低管理成本。企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景 ，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保

7、投资回报的如期实现。2.2 项目的机会分析p 从上面提到的本项目的几大方面优势 ，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的 。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部 、蓝黛俱乐部 、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。位于项目北部 2.5 公里处的北京第一家大型 Mall-金Shopping Mall 即将于今年 10 月 1 日开业，依靠本项目的特色和服务，金 Shopping Mall 在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发 ，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞 跃，而本项目作为开拓者，能够在今

8、后立于不败之地。在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所 ，如金 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 柏寒商务俱乐部、兰台俱乐部、碧水云天、千岛湖等。，金商城也有桑拿娱乐部分，但本项目的加入可以在一定程度上形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，为西部消费者增加一个可选择的休闲娱乐场所，打造三里屯酒吧街、福成路美食街等京西洗浴娱乐城。消费作为经济增长的重要驱动力，正在寻求新的突破。从新世纪开始，旅游、教育、电信和文化休闲服务成为新的消费热点。洗浴娱乐是一种休闲服务，因此该项目迎合了城市人的消费心理，填补了中国西部娱乐消费的空白。2.3 结论 该项目经营的洗浴中心市场机会和社会效应巨大。3

9、.洗浴中心消费群体特征分析p 4.自营洗浴中心空间布局分区 洗浴中心初步规划面积8000平方米。序号 表 项目 洗浴中心项目的大概面积规划 数量 单面积 面积（平方米） 1 前台大厅 1 500 2 男桑拿区 1 1500 专业知识编辑整理 总经理 副总经理 后勤部经理 洗浴部经理 客房部经理 保 安部 采 工 购 程 部 部 保 健部 桑 拿部 鞋 部 洗 涤部 客 房部 专业知识编辑整理 预 定 接 待 总 机 WORD 完美格式 3 女桑拿区 1 750 4 自助餐厅 1 500 5 按摩室 60 10 平米/个 600 6 VIP 包间 20 40 平米/个 800 7 休息室 80

10、12 平米/个 960 8 9 套间（棋牌室） 游泳池 30 1 30 平米/个 900 625 10 公共部分 865 合计 8000 5.自营洗浴中心的人员配备 5.1 洗浴中心的组织框架 市 前 财 场 厅 务 部 接 待 部 WORD 完美格式 5.2 洗浴中心的人数配备 本项目规模的洗浴中心至少配置 400 人左右。表 洗浴中心项目的人员配备 专业知识编辑整理 序号 1 2 3 职位 总经理 副总经理大堂经理 数量（人） 1 1 4 WORD 完美格式 4 前台经理 2 5 前台服务人员 14 6 洗浴部经理 2 7 技师 100 8 服务人员 150 9 保安部经理 2 10 保安

11、 20 11 内保 20 12 会计 1 13 出纳 3 14 后勤部经理 2 15 后勤人员 1015 16 餐厅经理 1 17 餐厅服务人员 20 18 后厨 6 19 维修工程部经理 1 20 维修工 6 21 采购人员 20 22 销售部经理 1 23 销售推广人员 10 备注：1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整； 2、至少保证坐班有 60 人，其中搓澡工 20 人，足底按摩师 20 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 人，保健、修脚师各 10 人； 3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩； 4、管理人员可以自定； 5.3 洗浴中心的人员招聘途径

12、主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来 5 10 名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法 ，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。6.自营洗浴中心的成本分析p 6.1员工工资 依据以下数据测算，每月员工工资为 250,000 元/月，年员工工资为 300 万元。表 洗浴中心项目的员工工资 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 序号 项目 单人工资（元/月/人） 1 前

13、台（收银、迎宾） 800 2 保安 800 3 内勤、人事、采购 800-1000 4 后勤、出纳、技术人员 800-1000 5 会计 150020_ 6 领班（大堂经理） 5000 7 内保 120_备注：技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45 分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客 ，只能依靠技师的技术和服务招揽客，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。6.2 管理费用 依据以

14、下数据测算，每月的管理费用为 1,250,760 元/月，其中 包括了温泉每月的维护费用 57,090 元/月。每年的管理费用为 1501 万元/年。专业知识编辑整理 WORD 完美格式 表 洗浴中心项目的管理费用 序号 项目 顾客量 数量 单价 费用 1 水 600 人 300 吨/天 70 元/吨 21000 元 /天 2 电 600 度 0.69 元/度 414 元/天 3 柴油 900 公升/ 3.75 元/公 3375 元/ 天 升 天 4 温泉维护 费用 800 立 方米 1903 元/天 57090 元 /月 5 员工工资 250000 元/月 6 其他管理 20_00 费用 元

15、/月 合计 1,250,760 元/月 备注：1、水：柴油1（吨）：3（公升） 专业知识编辑整理 6.3 装修费用 WORD 完美格式 本项目的装修费用大概为 750_43000 万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等 ，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。表 洗浴中心项目的装修费用（部分） 序 号 项目 面积 单位造价 费用 备注 （元） 1 普通装修 7000 平米 500 元/平 350 万 2 局部特殊装 1000 平米 方米 4000 元/平 400 万 修 合计 方米 750 万 6.4 硬件投入费用 硬件投入主要包括灯具、洁具、按

16、摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定 。比如，一个 VIP 包房的水龙头可能售价为 1 万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在 20_ 万元左右（保守估算）。专业知识编辑整理 WORD 完美格式 6.5 开发地下热水的相关费用 按凿井深度 4000 米计算，开发利用地下热水的一次性投入为 890 余万元。地下热水不会单收水费，只要按照北京市矿产资补偿费（地热）征收标准和北京市地下热水资费 交纳相关费用即可。（详细请见附件有关温泉开发文件） 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 6.6 广告宣传及市场

17、推广费 广告宣传及市场推广费为：（管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用） _1 73.91 万元 6.7 不可预见费 不可预见费用为：221.73 万元 （管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用） _3 221.73 万元 6.8 总投入费用 总投入费用为：7686.64 万元 管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用广告宣传及市场推广费 不可预见费1501300020_89073.91 221.737686.64 万元 7 洗浴中心自营可行性分析p 7.1 自营洗浴中心的利润 根据对洗浴中心经营者的定性研究 ，如果本项目进行自营，则 专业知识编辑整理 人均消费 日客流量 日 营 业 额

18、 （万元） 营业额（ 万元） 年 营 业 额 （万元） 一次性投入 （万元） 年运行成本 （万元） 利 润 （ 万元） 回收期 WORD 完美格式 可获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。本项目得出以下参考数据：夏季 20_元 春秋 冬季 夏季 300 元 春秋 冬季 夏季 400 元 春秋 冬季 20_300 400 20_300 400 20_300 400 4 6 8 6 9 12 8 12 16 360 108 720 540 162 108 720 216 144 0 0 0 0 0 2160 3240 4320 7687 1501 659 1739 2819

19、11.5 年 4.5 年 3 年 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 7.2 出租物业的利润 如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁 ，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。经营面积：8000 平米租金：1.7 元/平米/天 年租金收入：489.6 万元/年 管理费用（10）：48.96 万元/年租赁利润：440.64 万元 7.3 自营与租赁利润的比较 针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的 9.8 倍 13.2 倍，且自营仅仅是一次性的投入，即一次投入 7687 万元，之后获得的则是几倍的利润。7.4 结论 自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。8 初步市场推广方案 8.1 不按牌理出牌，创新业态； 专业知识编辑整理 WORD 完美格式 在未来一年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求 ，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。8.2 先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度； 在第 8 页 共 8 页