2022房地产估价师考试试题及答案8卷.docx

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1、2022房地产估价师考试试题及答案8卷2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第1卷某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年

2、，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（）。A、低层建筑 B、多层建筑 C、中高层建筑 D、高层建筑答案：C解析：本题考查的是建筑分类。中高层建筑指79层的建筑。决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A该类房地产的价格水平B消费者的收入水平C该类房地产的开发成本D该类房地产的开发技术水平E房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常

3、起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A.150 B.450 C.600 D.900答案：C解析：本题考查的是对房地产估价的需要。（90007800）

4、5000600（万元）。下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A、依法收回的国有土地 B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地 C、集体土地中的宅基地 D、依法收购的土地答案：C解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。A、经营费用B、抵押贷款还本付息C、运营费用D、空置损失E、收租损

5、失答案：B,C,D解析：考点:写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）答案：错解析：在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现

6、厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第2卷下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款答案：D解析：A 项，引起资产增加、负债不变；B 项，引起负债增加、资产增加；C 项，引起资产不变、负债不变。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、2022年6月1日至2

7、022年2月1日B、2022年6月1日至2022年8月1日C、2022年8月1日至2022年2月1日D、2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料 B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料 C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 D.对房地产价格有普遍影响的资料 E.建筑物建造阶段工程监理资料答案

8、：A,B,C,D解析： 本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/，后街路线价为3800元/，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A、22B、28C、38D、50答案：B解析：考点:临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度前街路

9、线价/（前街路线价+后街路线价）=505000/（5000+3800）=28.4。城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第3卷 运用长别趋势法估价的一般步骤有（ ）。A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴

10、别B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C观察、分析时问序列，得出一定的模式D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测正确答案：ABCD运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。利用路线价求取临街土地价值时，

11、不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格 B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点 D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行答案：A,C解析： 本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。依法转

12、让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A营业税B耕地占用税C土地增值税D城市维护建设税E教育费附加答案：A,C,D,E解析：转让住房过程中缴纳的税金包括：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；城市维护建设税；教育费附加；土地增值税；印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表正确答案：ADE 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁

13、，承受屋面板、天窗的荷载，并传递给搁置其上的柱子。在求取净收益时，运营费用包括（）。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第4卷 建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A工程质量监督机

14、构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：B某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 16 幢办理了房屋所有权证，其中第 12 幢长期出租，第 36 幢自用，第 710 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?答案：解析：1抵押估价的估价对象房

15、屋为第 16 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 110 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（

16、 ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。 下列说法正确的是（ ）。A合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行D逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行正确答案：D 某宗房地产2022年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A15B20C25D30正确答案：B甲

17、企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2022年9月29日B.2022年10月29日C.2022年3月29日D.2022年4月29日答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。#2022房地产估价师考试试题

18、及答案8卷 第5卷按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者都不对正确答案：C计算平均发展速度采用几何平均法。 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。A基础设施完备程度B城市规划限制条件C地面形状、面积大小D环境景观正确答案：B答案 B房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。 已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 （ ）正确答案： 房地产可分为房地产投资开

19、发业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A、审计费B、利息C、外汇汇兑净损失D、融资代理费答案：A解析：考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第6卷下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A、开发销售模式B、开发持有出租出售模式C、购买持有出租出售模式D、购买更新改造出售模式E、购买更新改造出租模式答案：B,C解析：考点:房地产投资活动

20、中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。现行地方教育费附加征收率为( )。A.2B.3C.5D.7答案：A解析：现行教育费附加征收率为3%。从2022 起，地方教育费附加征收率统一为2%。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产

21、的历史价格资料决定的。个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（）答案：错解析：本题考查的是个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材P60。 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进

22、行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？正确答案：答：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：（1）建筑物拆除费用。（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。2022房地产估价师

23、考试试题及答案8卷 第7卷求取出租的写字楼净收益，需要从有效毛收入中扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋折旧费答案：A,C解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用不包含：房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用、所得税。P253。下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币

24、的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。P211。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租

25、损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的应纳税收入为（ ）元。A.21500 B.28300 C.37500 D.45000答案：A解析：建筑工程施工图中，主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。（）答案：对解析：本题考查的是建筑识图基础。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号，凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（）

26、答案：错解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记答案：对解析：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能申请土地使用权登记，领取权属证书。2022房地产估价师考试试题及答案8卷 第8卷某单位于2022年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2022年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2022年5月9日报市

27、规划局批准变更容积率为3.0；2022年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2022年10月10日和2022年5月9日。（）答案：对解析：本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2022年10月10日为第一次，变更了土地用途，第二次为2022年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。某城市2022年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2022年全年累计新开工面积的投资总额。答案：错解析：新开工面积的房地产。 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地

28、产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCD答案 ABCDE项属于社会因素。 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。A经济化B最高最佳C实际性D常规正确答案：B答案 B在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。