2022房地产估价师考试试题题库6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试试题题库6篇2022房地产估价师考试试题题库6篇 第1篇新建商品房的质量问题由( )承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A、 消费信用B、 个人信用C、 民间信用D、 相互信用答案：C解析：题干的表述是“民间信用”的定义。 某城市

2、居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A0.36B1.22C2.78D3.25正确答案：C 某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。A3300B3324C3335D3573正确答案：C 住房置业担保（ ）。A由专门的机构承担B是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C

3、提供的保证方式是连带责任保证D实行保证金制度E最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制正确答案：ACD下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题答案：D解析：考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于23个变量的

4、情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A、 房地产的各项权利B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利C、 受到其他各种限制的房地产权利D、 房地产的额外利益收益答案：C解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域答案：D解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场

5、分析的第一步工作。(2022真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2022年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2022年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。A.甲级B.乙级及以上C.丙级及以上D.暂定级及以上答案：A解析：本题考查的是工程

6、建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。2022房地产估价师考试试题题库6篇 第2篇 根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）正确答案：根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.

7、20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。房屋征收评估费用由（）承担。A.被征收入B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同答案：C解析：国有土地上房屋征收评估办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A、市场状况 B、交易情况 C、区位状况 D、使用期限 E、开发程度答案：A,C,D,

8、E解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法计算估价对象宗地价格或价值时，宗地价值或价格=适用的基准地价土地市场状况调整系数区位调整系数用途调整系数土地使用期限调整系数容积率调整系数土地开发程度调整系数其他因素调整系数。基准地价，已经是正常交易情况。参见教材P378。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A、财务计划现金流量表B、利润表C、资产负债表D、经营成本估算表答案：C解析：本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半

9、面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）答案：对解析：考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。关于抵押权的说法，错误的是（ ）。A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：本题考查的是担保物权。抵押权是指为了担保债务的履行

10、，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A、 房地产买卖B、 房地产市场调研C、 房地产抵押D、 房地产租赁E 房地产协会答案：A,C,

11、D解析：根据房地产市场的定义。2022房地产估价师考试试题题库6篇 第3篇某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析： 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A、最乐观预测值B、最悲观预测值C、最可能预测值D、最不

12、可能预测值答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，

13、成交时候一次性付清丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵

14、押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。乙公司应承担的民事责任有（）。A.停止侵害B.消除危险C.返还财产D.赔偿损失答案：B,D解析：消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成

15、的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。停止侵害，是指行为人停止其正在实施的侵害行为。返还财产，是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。业主对建筑物的区分所有权不包括（ A.专有部分所有权B.专有部分共同管理权C.共有部分共有权D.共有部分共同管理权答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：该房屋用途性质建议拆迁当事人

16、按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2分)(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。(2分)(3)拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。(2分)(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。(2分)根据合法原则，以其房屋合法用途进行估价，即以住宅用途进行估价。下列关于预登记叙述正确的有（）。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力 B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效 C.预登记具有终局.确定的效力 D.预登记主要目

17、的在于保护权利人的合法权益 E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记答案：D,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。A临街

18、房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。2022房地产估价师考试试题题库6篇 第4篇 银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。A1130

19、.00B1165.43C1910.00D2022.70答案：D解析：该项目建设期间涨价预备费=+4800（1+5%）2-1+3800（1+5%）3-1+3400（1+5%）4-1=2022.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价

20、款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的

21、重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。答案：解析：房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧1.土地重新购建成本2.建筑物重新购建成本（1）建设成本1）第一年：150040%600（万元）；2）第二年：150060%900（万元）（2）管理费用1）第一年：6003%18（万元）；2）第二年：9003%27（万元）（3）利息（60018）（16%）1.51（90027）（16%）0.5183.85（万元）（4）销售税费150万元（5）开发利润300（万元）建筑物重新购建成本：1500182

22、783.851503002078.85（万元）3.建筑物折旧（1）门窗墙面修复成本8（万元）；（2）装饰装修折旧额5403/5324（万元）；（3）设备折旧额1003/1030（万元）；（4）长寿命项目折旧额（2078.858540100）3/4889.43（万元）折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）该宗房地产成本价值588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托 D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同答案：B,C,E解析：法定拍卖委托是指国家行政机关和执法部

23、门依照法律规定，按照法定行政司法程序提起的拍卖。法定拍卖委托程序如下：(1)发出委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约。执法部门发出的协助执行通知书实质上就是一种委托拍卖的要约。(2)拍卖人接受委托。一般情况下，法定拍卖委托中，拍卖人选择余地较小。但是如果有的委托与拍卖人的目标相差太远，拍卖人也有权拒绝委托。(3)签订委托拍卖合同。（）是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。A.固定价格方式 B.收益折现法 C.竞价方式 D.累计投标答案：D解析： 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方

24、式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。自用地下商业房产缴纳房产税的计税依据是（）。A、房产原值 B、房产净值 C、房产余值 D、房产市场价格答案：A解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。 廉租住房租金由（ ）构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金正确答案：A致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定

25、代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。2022房地产估价师考试试题题库6篇 第5篇 古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m。的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。Page请根据上述材料回答下列问题：第105题：古桥公司在住宅楼交付使用前府该（ ）A成立业主委员会B申

26、请业主委员会验收C申请单项建筑竣工验收D申请住宅小区竣工综合验收正确答案：C已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A住宅平均层数B住宅建筑净密度C住宅建筑面积净密度D住宅建筑面积毛密度答案：B解析：住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积住宅用地面积100%。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。答案：对解析：当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润) 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的

27、承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该

28、商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（）。A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权答案：C解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动

29、性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A答案 A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%7.78% 城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设答案：A解析：本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P

30、362。涉及房地产的保证保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。（）答案：错解析：本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的保证保险主要包括建筑工程承包合同保险和贷款购房保证保险。2022房地产估价师考试试题题库6篇 第6篇甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020

31、 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报

32、告与现金管理属于（ ）的工作内容。A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理正确答案：D关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：C,D,E解析：资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的

33、补偿。按基金是否可以追加，可分为（）。A.单位型 B.追加型 C.股权式 D.有价行 E.开放型答案：A,B解析：本题考查的是投资基金类别。按基金是否可以追加，可分为单位型和追加型。下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（）。A、保修费用由施工单位承担B、保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收C、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告D、施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。选项A错误，保修费用由质量缺陷的责任方承担。在

34、评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价 B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（）答案：对解析：本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地 估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：合同手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。在业主、承包商和监理单位三方中，以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。