南京某房产项目可行性研究报告25044.docx

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1、阿尔卡迪亚项目可行性研究究报告荣盛房地产产发展股股份有限限公司南南京分公公司二00四年年十月目 录第一部分、项项目总论论11 项目目背景 1111项项目名称称 1112开开发公司司 1113承承担可行行性研究究单位 1114研研究工作作依据 1115项项目简介介 112 可可行性研研究结论论 1221市市场预测测 1222方方案评价价 1223投投资估算算与资金金筹措 1224项项目综合合评价结结论第二部分、项项目投资资环境和和市场研研究 211 宏观市市场背景景 2111全国投投资环境境 2122南京市市投资宏宏观背景景21221地地理环境境21222 经济环环境21223政政策环境境212

2、24人人文环境境 2133南京市市房地产产发展现现状21331供供应量与与需求量量21332价价格21333近近期市场场描述21334市市场走势势预测 2144宏观市市场与本本项目发发展借鉴鉴 222 区域市市场分析析 2221区区域市场场概况2222供给分分析 2223需需求分析析 2224区区域房地地产市场场特征分分析 233 项项目板块块分析2311项目板板块地段段划分2322项目所所在地段段总体规规划2333板块功功能2344板块开开发动态态2355板块价价格水平平2366板块项项目分析析2377板块内内竞争关关系分析析 224 市场场分析结结论第三部分、项项目分析析及评价价 311

3、条件分分析3111用地条条件、规规划限制制条件3122项目成成本条件件3133规模资资源条件件3144品牌资资源条件件 322 地块建建设条件件 3211地形、地地势、地地质 3222 抗震震设防 3233气象 3244基础配配套设施施 33 项目SSWOTT分析 第四部分、市市场定位位及项目目评估 411 发展商商定位42 项项目形象象定位43 项项目主题题定位44 产产品定位位45 价价格定位位46 客客户定位位 第五部部分、项项目开发发建设进进度安排排 551 有关工工程计划划说明 522 开发发计划 533 组织织架构第六部分、投投资估算算与资金金筹措61 估算依据62 取费标准 63

4、 投资估算 64 资金投入计计划65 资金筹措第七部分、销销售及经经营收入入测定 711 各类物物业销售售收入估估算 72 项目目销售回回款计划划 73 销售售利润第八部分、盈盈亏平衡衡及敏感感性分析析 811 项目不不确定性性分析 82 社会会效益和和影响分分析第九部分、可可行性研研究结论论与建议议 911 拟建方方案的结结论性意意见9111项目核核心价值值体系的的建立9122产品建建议 92 可行行性研究究结论 第一部分、项项目总论论11 项目目背景1111项目名名称：阿阿尔卡迪迪亚 项项目地点点：南京京市沿江江工业开开发区1122开发公公司：荣荣盛房地地产发展展股份有有限公司司开发资质：

5、一级法人代表：耿建明明注册资金：165500万万元荣盛房地产产发展股股份有限限公司是是荣盛控控股股份份有限公公司的控控股子公公司，具具有国家家一级房房地产开开发资质质。公司司以房地地产开发发为核心心业务，以以商业住住宅作为为房地产产的主导导开发方方向。截截止20004年年底，公公司已成成功开发发了南京京方州花花园、水水榭花苑苑、廊坊坊群星小小区、锦锦绣家园园、阿尔尔卡迪亚亚、沧州州丽水华华庭、蚌蚌埠阿尔尔卡迪亚亚等项目目，现开开发面积积愈2000万平平方米。公公司以人人为本的的居住理理念，质质量至上上的精品品意识，诚诚信守法法的经营营原则，获获得了社社会和业业主的高高度满意意和赞许许。连续续多

6、年被被权威机机构评为为“中国房房地产信信誉AAAA”、“消费者者信得过过单位”、“重合同同守信用用单位”；开发发的项目目曾获得得“中国水水景名盘盘”、“健康住住宅区”、“明星楼楼盘”等多项项殊荣。公司具有完完善的法法人治理理结构、高高度认同同的核心心价值观观和优秀秀的企业业文化、明明晰的远远景和战战略；拥拥有一支支具有海海内外教教育背景景、熟悉悉行业运运营模式式且成熟熟稳健的的管理团团队。1133承担可可行性研研究单位位：荣盛盛房地产产发展股股份有限限公司南南京分公公司公司负责人人：谢金金永公司地址：南京市市六合区区现有员工：30人人南京分公司司自成立立以来，已已经在南南京市六六合区成成功建设

7、设了方州州花园、水水榭花苑苑，积累累了一定定的房地地产开发发经验。1144研究工工作依据据1、土地使使用权出出让合同同2、项目选选址意见见书，编编号：宁宁沿管会会建（220044）字第第0177号3、建设用用地规划划许可证证，编号号：20004100177号4、岩土工工程勘察察报告，工工程编号号：2000508K2005、项目规规划设计计要点。6、阿尔卡卡迪亚项项目初步步规划设设计方案案。7、国家及及地方有有关规范范标准。1155项目的的背景阿尔卡迪亚亚项目的的建设符符合南京京市沿江江工业开开发区经经济发展展趋势，符符合沿江江工业开开发区城城市总体体规划。沿沿江工业业开发区区20003年77月

8、份委委托南京京市六合合区国土土资源局局将地块块公开挂挂牌出让让，土地地性质为为国有土土地，土土地的上上市及挂挂牌程序序符合南南京市土土地政策策。根据据土地挂挂牌文件件，中华华人民共共和国境境内外的的公司、企企业、其其他组织织和个人人，除法法律另有有规定者者外，均均可参加加竞买。可可以独立立竞买，也也可以联联合竞买买。荣盛盛房地产产发展股股份有限限公司，具具有一级级开发资资质，符符合参加加竞买条条件。荣荣盛房地地产发展展股份有有限公司司在南京京分公司司对地块块充分调调研的前前提下，授授权并委委托南京京分公司司参与该该地块的的竞标。最最终在南南京市六六合区公公证处现现场公证证的情况况下，经经过多轮

9、轮竞价，荣荣盛房地地产发展展股份有有限公司司以355841127003.668元的的价格竞竞得该地地块的土土地使用用权。1166项目简简介 地地理位置置：南京京市沿江江工业开开发区（原原南京市市大厂区区）居住区用地地面积： 37779449总建筑面积积：71130776，容积积率：11.888其中：住宅宅建筑面面积：66078837商业建筑面面积：11052239居住户数：54118户，规规划人口口190000人人机动车车库库或车位位12220个。12 可行行性研究究结论1211市场预预测南京房地产产市场经经过两年年的持续续高温，在在政策的的调控下下正逐步步走向成成熟，但但是政策策的调控控并没

10、有有结束，项项目开发发过程必必须时刻刻关注政政府政策策的变动动和导向向，随时时调整开开发方案案。区域内房地地产市场场发展时时间较短短，住房房的现状状还停留留在有房房住的基基础上，住住房的面面积和户户型都相相对较差差，表现现出的购购房欲望望强烈，且且需求特特点清晰晰，这给给项目的的定位提提供了一一定的依依据，同同时为项项目的成成功找到到了一个个强有力力的支撑撑点。且且当地居居民收入入水平相相对于当当地的房房屋价格格具有很很强购买买力。在在市场消消化能力力方面，由由于该项项目在区区域内地地理位置置较佳，市市场供需需基本平平衡。靠靠开发区区的消费费能力、化化学工业业园内每每年新增增的消费费能力及及沿

11、江工工业开发发区的城城市化进进程，基基本可以以支撑房房地产市市场上的的住宅供供给。本项目在板板块内面面临的直直接竞争争对手较较少，间间接竞争争对手较较多，所所以必须须在产品品的品质质上提高高产品的的竞争力力，减少少客户向向区外流流失。根据上述项项目的SSWOTT分析，该该地块在在配套、环环境污染染等方面面都有暂暂时的劣劣势，其其综合条条件也不不尽人意意。只有有时刻保保持清醒醒地头脑脑，克服服项目在在开发过过程中的的种种困困难，深深入细致致的做好好工作，并并采取相相应对策策，对项项目作最最大价值值的挖掘掘，才可可以很好好的提升升竞争力力。1222方案评评价项目的主题题定位为为“绿色生生态 温馨家

12、家园”对于一一个工业业区具有有一定的的冲击力力，高起起点的规规划和现现代主义义的建筑筑风格为为项目引引导当地地房地产产市场又又奠定了了基础，同同时户型型定位也也满足市市场的需需求特征征。1233投资估估算与资资金筹措措销售收入：18226322.8万万元 销售税金：101136.1万元元 税后收入：17224966.7万万元总投入：11378889.4万元元 利润：3446077.3万万元 利润率：225.110%项盈亏平衡衡时住宅宅均价为为18441元/。盈亏平衡时时的销售售率为779.99%。目启动资金金约1550000万元，其其中：土土地款1100000万元元、建设设启动资资金50000

13、万万元，其其他所需需投入资资金由项项目滚动动开发自自己解决决。1244项目综综合评价价结论通过对项目目的综合合评价可可以得出出：项目目符合国国家和南南京市的的管理规规定；产产品的市市场定位位合理，符符合市场场需求特特点；目目标客户户明确；具有一一定的获获利能力力；项目目风险较较小，因因此项目目是可行行的。第二部分、项项目投资资环境和和市场研研究21 宏观观市场背背景2111全国投投资环境境2004 年上半半年中国国房地产产经历了了宏观调调控最严严厉的 “ 春春天 ” ，监察察部和国国土资源源部曾发出在在 20004 年 88 月 31 日 前前今年各各地必须须将经营营性土地地使用权权招标拍拍卖

14、挂牌牌出让的的历史遗遗留问题题处理完完毕；国国务院下下发通知知，将房房地产开开发固定定资产投投资项目目（不包包含经济济适用房房）资本本金比例例从 220 提高到到 355 以以上；银银监会加加强了对对房产信信托的监监管力度度，房地地产开发发资金将将进一步步吃紧的的趋势已已经明朗朗；中央央 5 家大型型房地产产企业受受命整合合国有房房地产行行业；针针对货币币供应量量增长偏偏快、信信贷增幅幅偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实实行差别别存款准准备金率率制度和和提高存存款准备备金率制制度三项项政策以以调整控控制过热热行业包包括房地地产行业

15、业的投资资增长，控控制通胀胀。众多多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调控控上 对对 房地地产行业业采取了了进行适适度打压压和紧缩缩态度。而而在这种种背景下下， 220044 年 6 月月，全国国共完成成 商品品房 施施工面积积 16654999.336 万万平米，同同比增长长 233% ，其其中住宅宅 9334144.622 万平平米，同同比增长长 200.2% ，竣竣工面积积 2008888.499 万平平米，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万平米米，同比比增长 7.88% 。其其中房地地产业投投资额为为 54413.58 亿元，同同比增长长 288% ，在

16、在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 20004 年年二季度度以来中中国房地地产市场场继续升升温，价价格大幅幅上涨，与与一季度度相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。从统计数据据可以看看出，房房地产市市场的宏宏观调控控已经取取得一定定的效果果，投资资开始从从高位持持续回落落，但是是投资增增幅仍较较大，投投资结构构不够合合理、商商品房价价格

17、继续续走高的的现象仍仍然存在在。 2122南京市市投资宏宏观背景景21221地地理环境境南京是一座座古老、美美丽的城城市，地地处中国国长江下下游平原原，东望望大海，西西达荆楚楚，南接接皖浙，北北联江淮淮。全市市总面积积65997.66平方公公里，城城区面积积2000.855平方公公里。户户籍总人人口5553.004万人人。境内内山地、河河流、平平原交错错，城东东有钟山山屏障，城城南有十十里秦淮淮。境内内地理条条件优越越，物产产资源丰丰富。公公元世世纪以来来，先后后有十个个朝代和和政权在在这里建建都，使使南京成成为古代代和近代代长江中中下游地地区经济济、政治治、文化化的中心心，留下下了光辉辉灿烂

18、的的民族文文化。今今天的南南京是中中国经济济发达省省份江苏苏省的省省会，长长江流域域四大中中心城市市之一，在在全国宏宏观生产产力布局局中居于于重要地地位。21222 经济环环境根据南京市市统计局局发布数数据：上上半年南南京市完完成生产产总值 9022.811 亿元元，同比比增长 18.2% ，增幅幅比去年年同期高高 4 个百分分点，比比全国平平均水平平高出 8.55 个百百分点，比比全省平平均水平平高 33.1 个百分分点；上上半年南南京城市市居民人人均可支支配收入入达 558399.322 元，同同比增长长 133.7 ，增增幅比去去年同期期高出 5.55 个百百分点；今年 1-55 月南南

19、京市全全社会固固定资产产投资总总额达 3577.844 亿元元， 比比去年同同期增长长 300.5% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占占全社会会固定资资产投资资总额 22.45% ， 增幅有有所回落落。21223政政策环境境 对对项目影影响较大大的主要要是金融融政策，其其次是当当地的拆拆迁政策策。银行行利率的的上调，将将抑制一一部分市市民举债债购房的的提前消消费行为为；新的的拆迁政政策不能能出台，将将直接影影响到项项目的启启动时间间。21224人人文环境境南京人文荟荟萃，人人才济济济，是我我国重要要的科研研和教育育基地。现现有中科科院、高

20、高等院校校、部、省省、市及及企业所所属各类类自然科科学研究究和开发发机构近近6000家，研研究领域域涉及自自然科学学和工程程技术各各大门类类，科研研设施先先进，科科研开发发实力雄雄厚。拥拥有以高高校、科科研院所所为依托托、代表表国家一一流学术术水平和和科研水水平的实实验室和和研究中中心百余余个，其其中国家家重点实实验室118个,国家工工程技术术研究中中心100个。拥拥有体系系完善、功功能齐全全的科技技服务网网络，其其中科技技推广、科科技信息息、科技技出版、专专利、标标准、计计量、检检测等专专门科技技服务机机构百余余家。各各类科技技协会、学学会4000余个个，其中中省、市市级学会会2000个。拥

21、拥有科技技人员近近40万万人，聚聚集了一一大批高高素质的的科技英英才，在在宁中国国科学院院院士、中中国工程程院院士士63人人。南京京地区现现有各类类大专院院校377所，中中等专业业学校550所。小结：南京京房地产产市场经经过两年年的持续续高温，在在政策的的调控下下正逐步步走向成成熟，但但是政策策的调控控并没有有结束，项项目开发发过程必必须时刻刻关注政政府政策策的变动动和导向向，随时时调整开开发方案案。2133南京市市房地产产发展现现状房价继续稳稳步上升升，市场场需求实实现比例例有所降降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房房地产市市场的基基本表现现。在房房地产金金融方面面，国家家连续出

22、出台的相相关政策策，如提提高房贷贷门槛，减减少贷款款投放，对对南京市市房地产产业的影影响较大大，观察察南京市市 20004 年二季季度以来来的房地地产需求求实现情情况可以以发现，由由于拆迁迁量有限限，刚性性购房需需求减少少，消费费者普遍遍认为目目前房价价过高而而推迟购购房时间间，持币币观望群群体绝对对总量有有所增加加。在存存量房交交易方面面，受贷贷款政策策的影响响，成交交量波动动较大， 5 月月成交量量降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南南京在半半年内停停止征用用农用地地。由于于南京市市国有储储备

23、土地地充足，因因此短期期内不会会影响土土地的供供给，相相反，南南京市短短期内提提高了国国有土地地的供给给量，但但土地价价格仍然然继续稳稳步上升升。 根根据抉策策地产研研究中心心本期季季度调查查显示，南南京市 20004 年年二季度度房地产产市场有有两个主主要特征征，一是是商品房房总体供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大于于 1 ，说明明房地产产市场已已经供过过于求，买买方市场场已经到到来；二二是结构构性的供供求矛盾盾仍然很很突出，相相应的细细分市场场微观特特征错综综复杂。 众多事事实也表表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市市场表现现为供需需平衡被被打破，已已出现局局部

24、的供供过于求求的状况况，供需需依旧存存在着比比较严重重的结构构性矛盾盾，价格格涨幅回回落、某某些层次次的商品品房交易易量有所所降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。由由于市场场逐步成成熟，法法律法规规的不断断健全、产产品竞争争的加剧剧，一批批资金不不足的房房地产发发展商面面临被淘淘汰、优优势企业业之间开开始寻求求联合等等等，一一个更开开放、资资源整合合水平更更高的新新市场平平台正在在形成中中。在南南京的开开发企业业“阵容容”非常常庞大，大大大小小小共有4421家家。今年年这些开开发商中中，总共共有1225家“无无开发工工作量”，即即这些开开发商连连1平方方米的房房子也没没开发出出来。 另外，市

25、场场开始出出现了：部分项项目采取取降价打打折推盘盘，有的的项目为为追求细细分市场场，掀起起打造挑挑高商住住项目、小小户型住住宅、酒酒店式高高级公寓寓、精装装修房等等特质产产品的热热潮，而而在不同同片区各各分物业业的表现现差距拉拉大， 20003 年年全面热热销的局局面不再再出现，一一些名盘盘、大盘盘的广告告营销费费用开始始大幅增增加等种种种市场场表现。21331供供应量与与需求量量根据南京市市统计局局发布的的数据， 20004 年年 1-6 月月，南京京市商品品房交易易总量为为 4336 万万平米。南南京市新新建商品品房销售售持续走走旺，销销售面积积达 2216.35 万平米米，同比比增长 4

26、8.4% ，新建建商品房房销售额额 844.922 亿元元，同比比增幅高高达 778.44% ；其中新新建商品品住宅销销售 1187.05 万平米米，同比比增长 39.7% 21332价价格现状状南京房地产产经过两两年的快快速发展展，价格格水平已已经上升升到较高高的位置置：江宁宁房价：均价：33000-334000元/平平方米城北：48800元元/平方方米城中：80000元元/平方方米浦口：29900元元/平方方米（长长江大桥桥一带）江浦：27700元元/平方方米河西：55500-65000元/平方米米 559000元/平平方米/平方米米（均价价）南京市准购购房者对对南京房房价的评评价 ：连续

27、几个月月来，南南京房价价的涨幅幅逐渐趋趋于平稳稳，但是是目前南南京建材材成本上上涨、土土地出让让价格上上涨、供供需比例例不平衡衡等一些些因素仍仍然在促促使房价价上涨。目目前，政政府正在在加大宏宏观调控控力度，增增加经济济适用房房和中低低价房的的建设，进进一步缓缓解了供供需不平平衡状态态。从目目前的南南京房地地产市场场发展态态势看，市市场竞争争加剧，产产品向多多元化趋趋势发展展，市场场更加规规范化，价价格逐渐渐走向平平稳。21333近近期市场场描述即将过去的的20004年，南南京楼市市发生了了历史性性的变化化商商品房市市场改变变了以往往几年供供不应求求的状态态。南京京今年商商品房的的施工面面积将

28、首首次突破破20000万平平方米。这这表明，除除去今年年已批准准上市销销售的大大约10000万万平方米米商品房房，今年年的施工工面积中中，又将将有大约约10000万平平方米的的总量要要在明年年上市，从从而成为为明年的的楼市“增增量”。因因此，“存存量”加加上“增增量”，明明年南京京商品房房市场的的总供应应量差不不多在112000万平方方米上下下。21334市市场走势势预测今年南京预预计大约约8000万平方方米的商商品房销销售量，是是在国家家进行宏宏观调控控，进而而提高存存贷款利利率，南南京适度度放慢拆拆迁进度度，不少少消费者者又持币币观望的的大背景景下取得得的。因因此，今今年的大大量需求求，事

29、实实上并没没有充分分释放出出来。 “明年南京京楼市的的需求量量，应该该不会低低于今年年。”这这里至少少有3个个理由：明年国国家仍将将采取稳稳健的调调控措施施；本月月起，南南京提高高了住房房公积金金贷款的的最高额额度，支支持缴存存公积金金的职工工改善住住房条件件；随着着购房人人对调息息的适应应度增加加，观望望气氛将将有所减减弱，有有效需求求将会缓缓缓释放放。 2144宏观市市场与本本项目发发展借鉴鉴未来南京房房地产市市场的增增长率有有所放缓缓既是在在宏观调调控的影影响下的的合理表表现，也也是其走走向成熟熟与理性性的标志志，地产产企业只只有以科科学的发发展观为为指导，将将项目规规划建设设与城市市经

30、济、文文化的发发展结合合起来，才才能打造造出市场场能够接接受、消消费者迫迫切需要要的产品品。22 区域域市场分分析2211区域市市场概况况沿江工业开开发区前前身为南南京市大大厂区，位位于长江江北岸，北北接六合合，南临临浦口，全全区下辖辖山潘、西西厂门、卸卸甲甸三三个街道道办事处处及葛塘塘、长芦芦两镇，总总人口118.55万人，220033年实现现财政收收入3.5亿元元；GDDP为226亿元元人民币币；零售售额133亿元，年年增幅110%。区区内主要要以化学学工业、能能源工业业为支柱柱产业，如如：扬子子石化、南南京钢铁铁集团、华华能电厂厂、南京京热电场场厂、南南化集团团等。沿沿江工业业开发区区交

31、通方方便，南南京长江江二桥和和江北大大道直接接将它与与南京主主城区有有机的连连接起来来。1、人口情情况根据20001年人人口普查查，沿江江工业开开发区在在籍人口口为18858441人，其其中：卸卸甲甸街街道办事事处4778788人、西西厂门街街道办事事处2995799人、三三潘街道道办事处处672281人人、葛塘塘镇1771744人、长长芦镇2239229人。在在18558411个在籍籍人口中中，沿江江工业开开发区人人口约66.7万万人、企企业人口口约122万。另另外区内内流动人人口约44.5万万，整个个沿江开开发区总总人口合合计233万。2、各大企企业人口口及收入入情况各个大型企企业的附附属

32、企业业相继改改制与大大企业脱脱离，在在12万的的企业人人口中，各各个大型型企业的的在职人人数分别别如下：扬子石石化1.5万人人、南钢钢集团11.5万万人、南南化集团团1.33万人、华华能电厂厂7500人、南南京电厂厂20000人、扬扬子巴斯斯夫3000人（筹筹建人员员），合合计4.6万人人。各个个大企业业附属企企业及当当地中小小企业人人口7.4万人人。近几几年五家家大型企企业每年年增加员员工合计计大约5500人人。根据20003年统统计数据据，沿江江工业开开发区人人均年收收入1662200元。具具体各个个大型企企业人均均年收入入如下：扬子石石化4万万元/人人年、扬扬子巴斯斯夫5万万元/人人年、

33、南南京电厂厂2.55万元/人年、华华能电厂厂6万元元/人年、南南钢集团团2.55万元/人年、南南化集团团1.55万元/人年、机机关人员员2.33万元/人年。五五家大型型企业的的中层人人员的收收入水平平都在66万元/人年以上上，部分分高层人人员年收收入达到到1000万元。小结：这样样的收入入水平相相对于当当地的房房屋价格格具有很很强购买买力。2222供给分分析1、现有福福利房和和自建房房存量3350万万平方米米沿江工业开开发区由由于长期期受到福福利分房房的影响响，市场场上除了了福利房房就是自自建房，在在户型、面面积、配配套等方方面相对对较差。这这部分总总量约3350万万平方米米。其中中：扬子子石

34、化1100万万平方米米、南化化集团1100万万平方米米、南钢钢集团约约50万万平方米米、其他他1000平方米米。几个大型企企业福利利房具体体情况如如下：企业名称福利房规模模及类型型主要户型及及面积最后一批福福利房的的分房对对象最后一批福福利分房房时间扬子石化100万平平方米、11.4万万户，多多层和高高层40600平方米米（多层层）70090平平方米（高高层）96年以前前参加工工作员工工。2004年年南化集团100平方方米，以以多层为为主集合合少量平平房60平方米米为主96年以前前参加工工作员工工。计划继续筹筹建南钢集团多层住宅550万平平方米60平方米米为主85年以前前参加工工作员工工200

35、1年年备注：南化化集团996年以以前进厂厂职工中中有相当当一部分分人没有有住房，南南化集团团准备继继续筹建建10万万平方米米集资房房。2、到20010年年市场总总供应量量1800平方米米沿江工业开开发区城城区面积积非常有有限，平平顶山路路以北为为扬子石石化绿化化隔离带带，扬新新路以南南基本为为南京市市浦口区区土地，向向东为长长江，西西为江北北大道。江江北大道道以西在在短时间间内由于于配套和和规划原原因发展展速度肯肯定较慢慢，不会会形成住住宅的潜潜在供给给形势，而而且江北北大道在在一定程程度上限限制了沿沿江工业业开发区区向西的的扩张。这这样在未未来几年年内，沿沿江工业业开发区区房地产产市场的的住

36、宅供供给就集集中在城城区。而而城区剩剩余的一一点土地地在20003年年已经全全部推向向市场，合合计约115000亩土地地。从土土地供给给来看，在在近几年年内市场场上总供供给量约约1800万平方方米（包包括本项项目）。2233需求分分析沿江工业开开发区内内由于扬扬子石化化、南化化等污染染企业的的存在，所所以市场场上的住住房需求求主要以以当地为为主，不不考虑区区外人口口的需求求。沿江江工业开开发区不不包括葛葛塘和长长芦两镇镇，城区区在籍人人口约114.33万，流流动人口口约4.5万人人。假设设项目开开发过程程中，区区内进出出人口相相等，总总人口数数量保持持不变，人人均住房房需求为为35平平方米。则

37、则城区人人口住房房需求总总量5000万平平方米。小结：市场场上供需需总量基基本持平平。2244区域房房地产市市场特征征分析一、分析依依据：市市场调研研 （11）作为为市场调调研的重重点，消消费者调调研这部部分主要要通过入入户问卷卷调查完完成。调调中共走走访了扬扬子、南南化、南南钢等生生活区，共共发放2220份份问卷，其其中有效效问卷2200份份，有效效率达990.991%. （22）调查查对象的的甄别：调研的的甄别条条件是年年收入在在2万元元以上，而而且在近近期有在在大厂区区购房的的打算。二、调查结结果分析析 消费者基基本情况况由于大厂区区有五六六个大的的国有企企事业单单位，而而且都有有一定历

38、历史的积积淀，所所以入户户调查大大厂区居居民的年年龄结构构主要以以36岁岁以上的的人群组组成，而而他们是是有一定定的购买买力的人人群。从从水榭花花苑的客客户资料料统计中中也可以以看到，各各大企业业特别是是杨子的的购房者者一般都都是在杨杨子有一一定工龄龄的职工工，他们们不仅有有早先的的福利房房的产权权，而且且有一定定的积蓄蓄。 从从图中可可以看出出，被访访者主要要是以扬扬子、南南化职工工组成。 从从图中可可以看出出，调研研的最多多人群是是各大企企业的一一般员工工，占了了35%，而专专业技术术人员和和工程师师也是比比较大的的一个群群体，而而一般这这类白领领人士也也是有能能力买房房的主要要的目标标客

39、户群群。从上图可以以看出，大大厂区各各大企业业职工的的主要以以高中/中专和和大专组组成两者者一共占占了所有有被访者者的688%，本本科生也也仅仅占占了100%,比比初中学历的的还少了了11%。从图中可以以看到，大大部分的的人在大大厂区的的居住年年数都在在16年年以上，而而且在大大厂生活活超过330年的的人也大大有人在在。这和和大厂区区的实际际情况是是分不开开的，各各大企业业都建于于建国后后不久的的时期，老老的员工工在大厂厂区还算算多数。 消费者住房房现状从被访者现现在居住住的户型型可以看看出，两两室一厅厅的户型型还是占占了大多多数，有有58%的人还还住在两两室一厅厅里。但但根据实实地考察察，各

40、大大企业的的福利房房中的所所谓两室室一厅不不过是一一室半加加一个厅厅而已。从从下面的的被访者者居住的的面积便便可以看看到这一一点。和消费者现现在居住住的户型型统计图图相比较较，被访访者现在在居住的的面积就就显得太太过局促促。两室室一厅的的房子，只只有511-700平方米米。不仅仅如此，550平米米以下的的房子还还有300%的人人在住，771平米米以上的的仅占了了20%。这些些数字充充分说明明了大厂厂区居民民的住房房现状的的恶劣情情况。从上图中可可以看到到，被访访者的家家庭常住住人口还还主要是是以三口口之家为为主，五五人家庭庭（三代代人）和和两人家家庭（一一代）也也占了较较大的一一部分，但但两者

41、相相对三口口之家还还是少数数。从上图中可可以看出出，被访访者中对对自己的的房子满满意的不不过144%，基基本满意意占了443%，不不满意和和非常不不满意也也占了443%，说说明总体体上大厂厂人对自自己的住住房现状状很不满满意。 从从图中可可以看到到被访者者认为现现在的住住房现状状最主要要是面积积太小，其其次是户户型不合合理，还还有现在在的社区区物业管管理太差差，社区区档次低低，安全全性差，社社区环境境差也是是比较重重要的不不满意原原因。消费者需求求状况分分析从图中可以以看出，消消费者购购房的主主要原因因有两点点，即原原住房面面积太小小和户型型不合理理，两者者相加超超过了其其他所有有原因的的总和

42、。这这充分说说明了从从最实际际的最表表面化的的方面来来说大厂厂区的居居民买房房的潜力力是巨大大的，和和上文中中提到的的被访者者对现在在住房不不满意的的原因以以及他们们的住房房现状是是相呼应应的。而而子女结结婚用房房也是买买房的另另外一大大原因。从消费者计计划的购购房时间间统计图图可以看看出，消消费者在在一年以以内有买买房大算算的只占占了133%，而而三年之之内买房房的人去去占了668%，说说明了大大厂区潜潜在的购购房需求求还是很很大的。从上图中也也同样可可以看到到，除过过对单位位面积价价格的关关注以外外，消费费者最关关心的还还是户型型和房屋屋面积，而而社区状状况社区区环境等等因素都都不是怎怎么

43、重要要的因素素。图中中数据还还进一步步说明了了大厂区区居民买买房的观观念还比比较实际际，价格格还是大大厂人关关注的第第一因素素，而对对户型的的要求、对对房屋面面积的要要求源于于对现有有住房户户型和过过小面积积的不满满。从上图可以以看出，消消费者在在看房选选房时看看中的还还是住宅宅的最基基本用途途的空间间，说明明了大厂厂区的购购买人群群还是比比较偏向向生活型型、经济济型。而而从消费费者愿意意承受的的总房价价数字统统计结果果来看，大大部分的的人还只只是愿意意将总房房款控制制在255万元一一次下。仅仅次于它它的也是是在266-300之间的的总房款款定位。 从从上图可可以看到到，消费费者对住住宅面积积

44、的需求求大概在在80-1100之间，这这实际上上也是同同居民的的消费现现状中演演化而来来的。现现在居住住的面积积过小使使得居民民对800-900平米和和1200平米的的区分没没有太大大观念上上的关注注。从消费者计计划购买买的套型型统计图图来看，两两房两厅厅一卫和和三房两两厅一卫卫的需求求量是最最大的。值值得注意意的是，同同时两房房两厅的的户型一一个卫生生间更受受欢迎。三三房两室室一厅比比起三房房两室两两卫畅销销要的多多。从计划购买买的住宅宅类型来来看，小小高层与与多层相相差不大大，比较较多的人人喜欢小小高层，但但还是不不太喜欢欢9层左左右的小小高层。小结：区域域内房地地产市场场发展时时间较短短，住房房的现状状还停留留在有房房住的基基础上，住住房的面面积和户户型都相相对较差差，表现现出的购购房欲望望强烈，且且需求特特点清晰晰，这给给项目的的定位提提供了一一定的依依据，同同时为项项目的成成功找到到了一个个强有力力的支撑撑点。23 项目板板块分析析2311项目板板块地段段划分本项目的地地理位置置位于南南京市六六合区，属属于江北北板块。该该板块位位于长江江以北，市市场正处处于升温温阶段。对对该板块块的细分分，可定定为三类类地段：第一类地段段为：从从长江大大桥到高高新技术术开发区区的浦口口地区，此此地段交交通方便