基于博弈论视角分析我国经济适用房政策执行失败的过程30470.docx

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1、基于博弈论视角分析我国经济适用房政策执行失败的过程摘 要:为低收收入者提提供基本本住房保保障是政政府的基基本职责责，经济济适用房房是实现现该职责责的一个个制度体体现。但但是中国国的经济济适用房房制度并并没有实实现其设设计目标标。本文文从政府府、开发发商、购购买者三三方博弈弈的角度度，分析析我国经经济适用用房政策策执行失失败的过过程，认认为其失失败的原原因在于于供给方方补贴方方式的弊弊端、政政策监督督不完善善以及审审查制度度不健全全等。关键词:博博弈论；经济适适用房政政策；执执行1998年年7月国国务院发发布关关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知，实实施住房房分配货货币

2、化的的改革方方案，提提出建立立以经济济适用房房为主的的多层次次住房供供应体系系。经济济适用房房是“政府提提供优惠惠政策，限限定建设设标准、供供应对象象和销售售价格，具具有保障障性质的的政策性性商品住住房”。政府府为经济济适用房房建设提提供补贴贴，即采采取行政政划拨方方式提供供建设用用地，免免征土地地出让金金，并且且减半征征收行政政事业性性收费，通通过降低低开发成成本的方方式间接接降低经经济适用用房价格格，实现现补贴。政政府同时时对经济济适用房房价格进进行管制制，基准准价格由由开发成成本、税税金和利利润三部部分构成成。其中中，利润润严格限限定为部部分开发发成本之之和的33%。由由此，经经济适用用

3、房补贴贴是补贴贴开发商商的间接接补贴方方式，经经济适用用房是独独立于商商品住房房市场之之外的、政政府供给给的保障障性住房房。经济适用房房的初衷衷是好的的，但是是该制度度并没有有实现其其设计目目的。首首先，有有相当一一部分城城市的经经济适用用房建设设已连续续几年处处于空白白状态，即即使有经经济适用用房在建建项目的的城市，其其每年的的建设比比例也非非常低，不不足100%，多多数在55%至66%左右右徘徊；其次，大大部分经经济适用用房的建建筑标准准严重超超标，面面积过大大， 1150平平米的房房屋也屡屡见不鲜鲜；再次次，制度度实施过过程中出出现了较较普遍的的寻租问问题。一一些不符符合标准准的高收收入

4、者竟竟能买到到经济适适用房，而而大量真真正需要要政府优优惠住房房政策提提供帮助助的中低低收入者者却难以以买到；最后，也也是最重重要的，经经济适用用房政策策的三个个主要参参与主体体都不支支持该政政策:地地方政府府因为不不能获取取土地出出让金收收入而抱抱怨，开开发商因因为利润润限制而而积极性性不大，购购房者因因为购买买需求得得不到满满足(建建设量小小、买中中的概率率也小)而对政政策失去去信心。那那么，经经济适用用房制度度失败的的原因是是什么呢呢？本文文运用博博弈方法法分析政政府、开开发商和和购房者者在经济济适用房房制度约约束下的的博弈均均衡。一、博弈分分析的基基本前提提1、博弈的的参与者者博弈的参

5、与与者，又又称局中中人，是是指参与与博弈的的直接当当事人。在在经济适适用房政政策执行行的过程程中，最最主要的的三个博博弈主体体分别是是地方政政府、开开发商、购购房者。2、博弈策策略集合合策略集合，又又称行为为集合,是指政政策执行行主体可可能采取取的全部部策略集集合。它它规定了了每个政政策执行行主体在在进行政政策执行行时可以以选择的的方法、方方式。每每个策略略集合至至少应该该说有两两种不同同的策略略。在经经济适用用房政策策执行主主体中，对对于地方方政府而而言，虽虽然法律律或文件件上对政政策执行行的方式式、方法法都有明明文规定定，但是是地方政政府在被被动执行行的具体体过程中中，由于于涉及到到复杂的

6、的利益纠纠纷，总总是会有有无限扩扩大自由由裁量权权，按自自己潜规规则办事事的欲望望；对于于房地产产商而言言，它可可以选择择参与或或不参与与竞标修修建经济济适用房房，而在在修建经经济适用用房过程程中，也也可以选选择变相相或不变变相开发发和销售售；对于于购房者者而言，有有买或不不买两种种策略。3、博弈的的信息这包括政策策执行过过程信息息和政策策执行后后获益信信息。在在经济适适用房政政策执行行的博弈弈中，地地方政府府、开放放商和购购房者三三者的信信息渠道道来源不不同，地地方政府府主要是是由中央央政府通通过发文文的形式式直接告告知，开开放商通通过地方方政府公公开招标标的方式式获知信信息或者者某种政政治

7、关系系渠道获获得，购购房者获获知的信信息主要要来源于于市场公公开信息息，因此此，三者者是不完完全对称称信息的的博弈主主体。4、博弈的的次序按照博弈的的要求，只只有博弈弈方同时时在博弈弈时做出出选择，才才能保证证公平合合理。但但在经济济适用房房政策的的执行博博弈中，各各主体的的博弈次次序总是是有先后后之分的的。地方方政府最最先获知知信息，其其选择建建与不建建对其他他两主体体的博弈弈起着决决定性作作用。若若地方政政府不建建，那么么博弈到到此结束束；若地地方政府府选择修修建，那那么房地地产商才才开始博博弈；只只有房地地产商修修建了经经济适用用房，购购房者才才有选择择的机会会。5、博弈方方的得益益当各

8、博弈主主体说采采取的策策略确定定以后，他他们各自自就会得得到相应应的收益益。博弈弈论中称称为“支付”。不同同的策略略组合可可能得到到不同的的收益。地方政府做出建与不建的决定。建设经济适用房，地方政府将失去一份很大的财政收入；不建，地方政府也要付出成本。房地产商选择竞标，竞标成功后的二次博弈是变相还是不变相开发和销售，其目的是获得远高于法定3%的利润。而对于符合政策标准的购房者而言，不买其收益为零，购买的收益取决于经济适用房的价格和购买到的概率。二、经济适适用房政政策博弈弈的过程程根据上文的的分析,经济适适用房政政策执行行主体的的博弈次次序是由由地方政政府开始始，然后后由房地地产开放放商决定定是

9、否参参与竞标标，接着着如果开开发商竞竞标获胜胜，那么么开发商商进行二二次博弈弈是否否变相开开发和销销售，最最后是购购房者选选择是否否购买。博弈第一阶阶段由地地方政府府做出建建与不建建的决定定。建设设经济适适用房，地地方政府府将失去去一份很很大的财财政收入入土地地出让金金及减半半征收的的开发建建设中的的行政事事业性收收费，而而出让金金如今已已成为地地方政府府税费收收入的主主要来源源之一；不建，地地方政府府也要付付出成本本，即不不落实中中央政策策的“政治成成本”。建与与不建取取决于地地方政府府对二者者的衡量量。如果不建,那么在在第二阶阶段，房房地产开开发商只只能选择择建设商商品房，博博弈结束束；如

10、果果地方政政府决定定建经济济适用房房，开发发商在第第二阶段段就选择择竞标与与不竞标标。假设设市场上上只有两两家开发发商，并并且任何何一家都都只会选选择单独独承建经经济适用用房项目目，这样样，这两两家开发发商就可可以代表表现实中中承建了了经济适适用房项项目和未未承建的的两类开开发商，并并假设两两家开发发商必有有一家中中标承建建。所以以，如果果此开发发商不竞竞标经济济适用房房项目，那那么必然然由另一一开发商商取得，博博弈结束束；如果果选择竞竞标，未未中标情情况与不不竞标相相同，所所以只考考虑中标标的情况况。然后后，开发发商考虑虑是否将将经济适适用房“变相”开发和和销售。所所谓“变相”，一是是指在建

11、建筑规格格上进行行一定超超标，如如扩大房房屋面积积，这样样价格就就能有所所提高；二是开开发商虚虚报成本本，扩大大成本基基数，由由此按成成本的33%定价价时就能能再次提提高价格格。总之变变相的目目的是使使开发商商获得远远高于法法定3%的利润润。博弈的第三三阶段，由由符合政政策标准准的购房房者决定定是否购购买经济济适用房房。在这这一阶段段存在着着不对称称信息因因素：即即购房者者决定买买或不买买时并不不知道开开发商上上一阶段段的选择择，即开发发商是否否对经济济适用房房进行了了“变相”。不买，购房者者的收益益为零；买，购房者者的收益益取决于于经济适适用房的的价格(是真实实价格还还是变相相后提高高了的价

12、价格)和和购买到到的概率率(未变变相时买买到的概概率较大大)，而价格格和概率率的不同同都取决决于上一一阶段开开发商是是否将经经济适用用房变相相的选择择。经济适用房房政策执执行的博博弈过程程如下图图所示：如上图所示示,在博博弈的第第三阶段段,虽然然购房者者不知道道开发商商是否在在经济适适用房的的开发和和销售过过程中进进行了变变相,但但是理性性的购房房者不会会做出不不买的决决定。因因为不论论开发商商是否变变相,购购买者的的收益虽虽有不同同,但不不买的收收益都是是零,所所以购房房者必然然选择购购买经济济适用房房。博弈第二阶阶段的第第二步，即即开发商商在选择择了竞标标建设经经济适用用房后，必必然会将将

13、其变相相开发和和销售。因因为变相相开发、销销售能给给开发商商带来更更高的利利润率，同同时由于于信息不不对称，政政府和公公众根本本无法得得知开发发商的真真实成本本，加之之制度缺缺陷造成成的监管管不严，开开发商不不会为隐隐藏信息息受到惩惩罚。虽虽然变相相行为会会挤出一一定的商商品房需需求并带带来一定定成本，但但由于变变相能带带来高额额利润，即即使自己己不变相相，其他他开发商商也会变变相。并并且所有有开发商商均面对对同一个个需求市市场，所所以不论论自己是是否变相相，都将将承担其其他开发发商变相相而造成成的挤出出(因为为商品房房市场是是统一的的)。在在这种情情况下，所所有开发发商最终终都会选选择变相相

14、开发和和销售经经济适用用房。博弈第二阶阶段的第第一步，开开发商是是否选择择竞标经经济适用用房项目目，这取取决于图图中结果果和结果果两种选选择下得得益大小小的比较较，用结结果中开发发商的得得益减去去结果中的得得益，如如果结果果大于零零，则开开发商会会选择参参与经济济适用房房项目，若若小于零零，则相相反。事事实表明明，该结结果总是是大于零零的。因因此，只只要地方方政府决决定建设设经济适适用房，最最终结果果必然是是，竞标标获得开开发权的的开发商商会将经经济适用用房变相相开发和和销售，而而购房者者即使知知道自己己的利益益可能因因此被侵侵害也会会选择努努力去购购买经济济适用房房，即博博弈的均均衡解有有落

15、向结结果的强烈烈趋势。当当然，最最终结果果首先还还取决于于地方政政府第一一步的决决策。博弈第一阶阶段，地地方政府府的选择择。建设设经济适适用房需需要地方方政府支支付“财政成成本”(包括括土地出出让金、行行政事业业性收费费、因高高收入者者进入而而未能买买到经济济适用房房的合标标家庭的的补贴)；如果果不建则则要付出出“政治成成本”。最终终，建与与不建经经济适用用房，取取决于政政府对“政治成成本”与“财政成成本”的对比比。这一一选择的的答案需需要从现现实中寻寻找。目目前来看看，建设设经济适适用房的的城市还还是占多多数。那那些没有有建设经经济适用用房的城城市大部部分是有有特殊原原因，如如大中型型国有企

16、企业数量量较多，内内部集资资、合作作建房普普遍，或或者该城城市商品品房价格格相对当当地居民民收入并并不高，且且供给结结构较合合理等等等，这些些因素使使得经济济适用房房在当地地不是那那么急需需和必要要。多数数城市选选择建设设经济适适用房，说说明地方方政府首首先还是是更看重重政治上上的得失失，但同同时理性性的地方方政府在在避免了了政治风风险之后后，会尽尽量挽回回财政上上的损失失，尽量量压低经经济适用用房的建建设量就就是最为为明显的的体现。也也就是说说，地方方政府在在面对与与自身利利益有冲冲突的中中央政策策要求时时，一般般会选择择尽量按按照中央央政策执执行，但但是执行行的好坏坏和数量量多少则则完全取

17、取决于地地方利益益。所以以政府基基本上会会选择建建设经济济适用房房。综上，博弈弈最终在在结果上形成成均衡，即即由地方方政府首首先决定定建设(少量的的)经济济适用房房，然后后在其默默许下开开发商对对经济适适用房进进行变相相开发和和销售，最最后，作作为弱势势群体的的购房者者只能选选择努力力竞争购购买经济济适用房房，这样样一个结结果是该该博弈的的最优均均衡解。但但是该均均衡解对对各当事事主体而而言都不不是利益益最大化化的最优优选择，只只是在经经济适用用房的制制度约束束下能够够获得的的“最优”结果。三、结论及及建议在经济适用用房制度度的约束束下，地地方政府府、开发发商和购购房者都都对“最优选选择”不满

18、意意，导致致了经济济适用房房政策不不会得到到地方政政府的有有效执行行，开发发商尽力力变相开开发和销销售经济济适用房房，购房房者则只只有失望望和忍受受福利损损失，经经济适用用房政策策陷入失失败困境境。失败败的原因因在于经经济适用用房政策策所采取取的供给给方补贴贴方式、政政策监督督不完善善以及经经济适用用房购买买对象审审查制度度不健全全。因此改革的的思路是是：1、改变供供给方补补贴的方方式，建建立以需需求方补补贴方式式为核心心特征的的住房保保障制度度。经济适用房房政策要要求无偿偿划拨土土地、减减免费税税，这实实为供给给方补贴贴方式。这这种方式式存在很很大的弊弊端，其其一，地地方政府府不能获获得土地

19、地出让金金，影响响地方财财政收入入，因此此地方政政府不情情愿实施施经济适适用房政政策；其其二，这这种补贴贴方式并并没有使使中低收收入购房房者直接接获益，中中低收入入者还要要再通过过开发企企业这一一中间环环节才能能享受政政策福利利，这不不利于政政策的实实施，也也无益于于民众对对政策信信心的树树立。此外，3% 的利利润限制制与商品品房的利利润水平平相差甚甚远，难难以调动动开发商商的积极极性。这这也就是是为什么么现实中中从事经经济房建建设的房房地产开开发商变变相开发发和销售售的原因因所在。供供给方补补贴方式式和利润润限制人人为地将将市场分分割为商商品房市市场和经经济适用用房市场场，在利利润微薄薄的前

20、提提下，不不可能实实现资源源从商品品房市场场到经济济房市场场的自主主转移。因此，必须须彻底改改变经济济适用房房的补贴贴方式 , 变变供给方方补贴为为需求方方补贴， 即直接接补贴中中低收入入购房者者。这样样一来，地地方政府府不会损损失出让让土地的的财政收收入， 开发企企业不再再受 33% 的的利润限限制，市市场归于于统一，而而中低收收入购房房者也将将直接受受益。发发放住房房补贴券券是解决决方法之之一，政府将将补贴券券发放给给购房者者（而非补补贴开发发商 )使其达达到购买买力要求求，然后由由受补贴贴者直接接到商品品房市场场购买合合乎规定定的商品品住房来来获得住住房保障障。同时时还可以以进一步步调整

21、补补贴对象象范围，将中等等收入者者排除在在补贴范范围之外外，减少对对低收入入者的挤挤出效应应，这样有有效实现现了保障障性住房房与商品品房市场场的统一一。2、加大政政策监督督力度政策没有监监督，政政策执行行中就容容易产生生腐败、不不公平和和效率损损失现象象。因此此，必须须加大政政策监督督力度。第第一，推推行政务务公开，保保证经济济适用房房政策执执行的公公平性、公公开性、透透明性，让让民众对对经济适适用房的的进展情情况一目目了然。政政府需要要加大对对购买资资格的审审查力度度，建立立严格的的量化操操作标准准，按需需求原则则进行排排序，规规定可购购买经济济适用房房的条件件和面积积，向社社会公示示结果。

22、民民众可以以通过反反馈机制制和反馈馈机构，把把经济适适用房市市场出现现的问题题及时反反馈给政政府，使使政府能能及时了了解工作作中存在在的问题题，并及及时解决决问题。第第二，加加强对主主管部门门执行中中的督查查和监督督，预防防或纠正正经济适适用房政政策执行行中的“过度偏偏离”，做到到违规必必究，有有错必纠纠。第三三，加强强对房地地产开发发商的监监督，保保证开发发商建造造出来的的经济适适用房在在面积、户户型、价价格等方方面能符符合国家家的政策策。第四四，为了了保证政政策的有有效执行行，可以以设立一一个经济济适用房房的非营营利性机机构，监监督经济济适用房房政策整整个过程程的实施施和运行行。这个个非营

23、利利性机构构是独立立于政府府部门之之外的民民间组织织，其职职能是对对经济适适用房的的购买对对象进行行仔细的的审查与与核定，对对建设质质量、价价格体系系进行监监控，对对经济适适用房的的政策调调整和运运行情况况提出政政策建议议，确保保经济适适用房的的受益主主体是中中低收入入阶层，加加强对经经济适用用房流向向的监控控。3、中央政政府要适适度补贴贴地方财财政采用需求方方补贴方方式，地方政政府虽然然不再损损失土地地、费税税等收入入，但还是是要以地地方财政政支出为为代价，所以要要充分调调动地方方政府的的积极性性，中央政政府必须须利用中中央财政政对地方方政府进进行补贴贴，才能从从根本上上改变现现在“中央请请客地方方买单”的局面面，地方政政府才能能更有热热情和能能力贯彻彻实施经经济适用用房政策策，从而消消除政策策表面化化现象。