中共绍兴市委党校物业服务投标文件76457.docx

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1、中共绍兴市委党校物业服务投标文件目录第一章 服务及质量量保证承承诺书第二章 建议及偏离离表第三章 组织结构设设置和人人员配置置1 员工招聘标标准2 员工培训计计划3 各岗位人员员配置4 组织架构第四章 物业管理相相应设备备的投入入管理方方案第五章 管理方案1 管理理念、目目标及优优势2 工作流程2.1 物业管理工工作流程程2.2 外勤组工作作流程3 物业管理服服务程序序及标准准4 保洁频率与与保洁要要求5 监控管理6 秩序巡逻要要求7 临时工的流流动比率率，稳定定员工队队伍的措措施8 拟派驻中共共绍兴市市委党校校的人员员第六章 物业档案的的建立和和管理第七章 物业管理应应急措施施第八章 节能环

2、保措措施第一章 服务及质量量保证承承诺书为了进一步步提升中中共绍兴兴市委党党校物业业管理水水平，优优化服务务质量，确确保教学学培训顺顺利进行行，提高高物业品品牌。根根据贵方方的要求求，我公公司对物物业管理理服务质质量承诺诺做出如如下响应应：1. 员工持证上上岗，着着装统一一，标识识鲜明，礼礼仪规范范；2. 治安、刑事事案件发发生率为为0；3. 消防设施完完好率1100%；4. 火灾发生率率为0；5. 开放场所墙墙、窗、地地、顶洁洁净；6. 教室、会议议室准备备及时、布布置有序序；7. 洗手间设施施完好、无无异味、无无水迹污污痕；8. 使用人对物物业管理理满意率率为955%；9. 节能降耗率率每

3、年下下降4%。第二章 建议及偏离离表序号招标文件重重述偏离或投标标人建议议（条件件）1除非采购人人提出增增减服务务内容，不不得调整整合同内内容不包括政府府政策调调整所造造成的费费用调整整2不得将中标标项目服服务转让让（转包包）给他他人清洗外墙等等服务内内容外包包给专业业公司3投标人在投投标总价价中的价价格均包包括所有有费用不包含设备备保养维维修费及及外墙清清洗、专专项保洁洁服务费费用第三章 组织机构设设置和人人员配置置1 员工招聘标标准 政治面貌良良好，思思想稳定定，无违违法违纪纪记录； 身体状况良良好，能能适应其其岗位工工作； 受过专业的的岗前培培训，业业务熟练练，具有有较强的的工作责责任心

4、； 秩序维护员员熟练监监控网的的操作技技能； 设备工须熟熟练电脑脑、多媒媒体、音音响设备备操作技技能； 业主服务员员、会务务人员年年龄255岁以下下，身高高1.660米以以上，容容貌端庄庄。2 员工培训计计划源源不断的的人员培培训是陆陆家嘴物物业的管管理水平平不断提提高的根根本保证证。为此此，公司司根据自自身发展展的需要要，建立立了自己己的“培训中中心”。“培训中中心”每年举举办二期期6个月月全脱产产的物业业经理培培训班和和不定期期的各类类专业的的培训班班。培训训师资由由公司中中级以上上的专业业管理人人员和外外聘一些些专家、学学者及境境外资深深物业管管理专家家担纲，讲讲授市场场的营销销策划和和

5、各类物物业的管管理，从从物业管管理的规规范服务务、运用用计算机机管理到到物业管管理人员员的配备备及物业业管理经经费的筹筹措、成成本核算算及资金金的运行行等。2.1 管理处经理理培训通过培训使使培训人人员能参参与市场场竞争，能能独立操操作一个个楼盘，有有较强的的公关意意识与协协调能力力，必须须掌握物物业管理理的法规规政策，懂懂得各类类物业权权属的手手续办理理，掌握握资金的的运行原原则和资资金的正正确使用用。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析析；物业管理基础知识2物业管理常常识8.5物业管理概概论

6、；机机构设置置；人员员配备；管理方方案的制制定；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3质量管理2.5ISO90001、IISO1140001、OOHSAAS1880011贯标知知识；4不同类型的的物业管管理及运运作模式式7.5院校管理实实务；国国外物业业管理运运作原理理；物业管理运作实务5各类专业管管理18设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；保洁的的基础管管理；服服务收费费价格制制定等；6内部管理8.5物业管理的的资金运运行；服服务费用用的取缴缴与使用用；物业业管理企企业的财财会制度度与税收收；行政政人事管管理；计

7、计算机操操作；档档案管理理物业管理运作实务7企业的品牌牌建设3.5最新的物业业管理服服务理念念。品牌牌效应等等。物业公关8物业公关知知识3.5物业公关在在物业管管理中的的作用；物业管管理企业业形象与与公关；需协调调与沟通通的关系系；物业业公关公公众心理理分析与与心理策策略；实习与考察察9实地操作与与实践56（根据需要要可适当当延长）注：一小时时为一课课时，共共计课时时1144小时，培培训时间间为3-4周2.2 各部门主管管、领班班培训通过培训，能能协助物物业经理理的工作作，做好好各自岗岗位的本本职工作作，制定定部门岗岗位责任任制，协协调各部部门、各各岗位之之间的关关系，定定期或不不定期地地对下

8、属属进行岗岗位培训训。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析析； 物业管理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3不同类型物物业管理理运作模模式6院校管理实实务；国国外物业业管理运运作原理理；物业管理运作实务4各类专业管管理24设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；保洁的的基础管管理；客客户服务务礼仪； 物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的的培养及及行为规规范；岗岗位标准准及

9、考核核；文档档管理；6企业的品牌牌建设3.5物业管理与与服务理理念等实习与考察察7实地操作与与实践56（根据需要要可适当当延长）注：一小时时为一课课时，共共计课时时1055小时，培培训时间间为3-4周2.3 一般工作人人员培训训通过培训，树树立1000%为为业主服务务的思想想，把“服务”作为一一种敬业业精神，基基本了解解物业经经营管理理知识、法法律知识识，必须须掌握建建筑知识识、机电电设备维维修保养养知识，物物业环境境保护及及管理知知识，文文档管理理知识等等。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析

10、析；物业管理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3不同类型的的物业管管理及运运作模式式6院校管理实实务；国国外物业业管理运运作原理理；物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管管理24设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；保洁的的基础管管理；文文档管理理；5企业的品牌牌建设3物业管理与与服务理理念等实习与考察察6实地操作与与实践45（根据需要要可适当当延长）注：一小时时为一课课时，共共计课时时90小小时，培培训时间间为2-3周3 各岗位人员员配置岗位名称人数工作时间备注管理

11、处经理理1工作日8:00-116:00做五休二综合管理部部（3人人）综合管理部部主管1工作日8:00-116:00做五休二业主服务员员（兼会会务接待待）2工作日8:00-116:00做五休二环境工程部部（211人）保洁服务部部主管1工作日8:00-116:00做五休二保洁领班(早班)1工作日6:30-14:30做五休二保洁领班(中班)1工作日144:000-222:000做五休二保洁服务员员(教室室、会议议室)2早班分早班、中中班做五休二工作时间：早班：7:00-15:00中班：122:000-200:000（周六、周周日机动动上班）保洁服务员员(大厅厅、走廊廊、楼梯梯)2早班保洁服务员员(开

12、水水房、洗洗手间)2早班保洁服务员员(外围围地面、地地下车库库)1早班保洁服务员员(外围围公共区区域)2早班保洁服务员员(阶段段性保洁洁兼机动动顶班)5中班日常杂务工工2365天77:00-119:00做一休一设备工（设设施、排排污、万万能工）2365天77:00-119:00做一休一秩序维护部部（199人）秩序维护部部主管1工作日8:00-116:00做五休二秩序维护部部领班2工作日8:00-116:00做五休二秩序维护员员（门岗岗）4365天224小时时四班二运转转秩序维护员员（巡逻逻）6365天224小时时做一休一秩序维护员员（车辆辆管理）6365天224小时时做一休一合计444 组织架

13、构绍兴市委党校管理处环境工程部综合管理部主管保洁服务员日常杂务工业主服务员管理处经理上海陆家嘴物业管理有限公司校方领导、相关管理部门秩序维护部主管主管设备工领班领班秩序维护员第四章 物业管理相相应设备备的投入入公司根据管管理处职职能部门门的种类类，配置置了各部部门完成成年度物物业管理理分项服服务所需需的现场场设施物物质配置置清单，具具体有：1. 综合管理部部配备物物资清单单序号设备名称型号规格单位数量1电脑IBM主机机、三星星17寸寸纯平台22打印机HP 110100台13更衣箱江南（六门门）只14饮水机立式台15电话机西门子只26办公桌防火板台面面16000*8800*7500张47办公椅麻

14、面钢制滑滑轮转椅椅把48洽谈桌防火板桌面面张19洽谈椅麻面镀铬钢钢椅把210热水瓶企鹅式WLL-LMM-13300只211网络杯瓷制无柄只412烟灰缸6122002A只113标识物业管理套若干14文件柜900*4400*23000组115阅览架标准只116档案夹HY 220522只5017对讲机摩托罗拉GGP-8885只318耳机耳机式副319电板800mAA块320充放电器4路只221管理监控装装置1套1个探探头套12. 环境工程部部配备物物资清单单序号设备名称型号规格单位数量1对讲机摩托罗拉GGP-8885只32耳机耳机式副33电板800mAA块34充放电器4路只15更衣箱江南（六门门）只

15、46多功能擦地地机威霸VF117000台27吸尘机威霸MD115台38吸水吸尘机机威霸VW885台29高压水枪KARCHHER台110拖线盘国产只211告示牌国产块2012清洁车国产部2132.5米铝铝梯国产架2141.5米铝铝梯国产架415长统胶鞋国产双1016工作雨衣国产件1017水平尺长城40公公分把118充电应急灯灯依利达9000只319皮卷尺三卷30米米卷120背带式保险险带国产套23. 秩序维护部部配备物物资清单单序号设备名称型号规格单位数量1对讲机摩托罗拉GGP-8885只82耳机耳机式副83电板800mAA块84充放电器4路只25更衣箱江南（六门门）只3第五章 管理方案1 管理

16、理念及及优势1.1 管理理念公司将牢记记“陆家嘴嘴物业让让您更满满意”的服务务理念，为为“绍兴市市委党校校”的全体体教职员员工以及及学员用用心服务务。“陆家嘴物物业让您您更满意意”让对内内严格管管理、对对外规范范服务、内内外心心心交流，您学校校领导、相相关主管管部门、教教职员工工、学员员、访客客，更优于于行业标标准、优优于其它它企业、1100%业主第第一、不不断超越越业主日日益增长长的需求求，满意成成为学校校教职员员工、学学员的好好保姆、好好管家、好好朋友，成为学校领领导、相相关主管管部门的的好参谋谋、好帮帮手、好好朋友，成为大家认认可的好好企业、好好伙伴、好好朋友。陆家嘴物业业不仅是是一个经

17、经营物业业服务产产品的企企业，更更是一个个奋进和和谐的集集体；为学校校不断提提高教学学生活品品质，提提升物业业价值的过过程中凝凝聚着每每一个陆陆家嘴物物业人的的价值追追求和信信念。1.2 管理优势1.2.1 公司管理经经验优势势我公司作为为综合性性大型物物业管理理公司，目前在上海拥有多个院校管理项目，管理面积近20万平方米，累积了大量丰富的院校物业管理经验。具体有： 上海市职业业培训中中心691176 M2 上海同济大大学医学学院251150 M2 上海同济大大学建筑筑与城市市规划学学院90000 MM2 上海交通大大学医学学院150000 M2 上海交通大大学机械械楼65330 M2 上海市

18、商贸贸旅游学学校76888 MM2 上海光明中中学128855 M2 上海浦光中中学75001 MM2 上海金陵中中学91225 MM2 上海六十二二中学72227 MM2 上海储能中中学18886.774 MM2此外，我公公司于220044年至220055年接管管了由中中国太平平洋保险险（集团团）股份份有限公公司直接接投资建建造的“上海太太平洋金金融学院院”。该学院院位于上上海南汇汇的惠南新新城，占占地面积积约822万平方方米，建建筑面积积约322万平方方米。项项目功能能楼宇齐齐全，建建有教学学楼4幢幢、行政政楼、图图书馆、教教师公寓寓4幢、学学生宿舍舍7幢、学学生公寓寓8幢、食食堂、学学生

19、活动动中心、游游泳馆、体体操房、健健身房、室室外体育育场、培培训楼、会会议中心心等多栋栋建筑。学校教职员工约有100多人，学生700多名，无论从管理类型还是管理内容及要求都同本项目极为类似。在长期的摸摸索实践践中，我我公司在在院校型型物业项项目的日日常管理理和如何为学学校教职职员工及及学员提提供优质质完善的的教学、生生活后勤勤保障服服务探索索过程中中，形成成了一套套切实可可行的、有有明确针针对性的的管理服服务标准准和制度度。若我我公司有有幸成为为“上海市市公安高高等专科科学校”的物业业管理委委托对象象，以上上所累积积的丰富富的院校校物业服服务与管管理经验验将会全全程体现现在我们们的日常常物业管

20、管理工作作中。并并且在最最短的时时间内，使使“上海市市公安高高等专科科学校”的有关领领导、相相关主管管部门、教教职员工工和各学学员体会会到我公司贯贯彻“保姆”理念所所提供的的优质服服务，最最大限度度地提升升物业项项目品牌牌价值。1.2.2 管理体系优优势我公司是全全国最早早通过了了ISOO90001、ISOO140001及及OHSSAS1180001三项项管理体体系认证证的物业业管理企企业，唯唯一被评评为档案案管理国国家一级级的物业业公司。公公司早在在20001年就就推出了了企业标标准化操操作，是是全国第第一家实实施企业业标准化化管理的的物业管管理专业业企业。通通过制定定公司标标准，统统一企业

21、业形象，统统一员工工培训，统统一服务务标准，统统一规章章制度，统统一检查查督导，在在经营管管理服务务中形成成了一套套行之有有效的企企业运行行体系，实实现了管管理服务务标准化化、规范范化、体体系化。1.2.3 管理品牌优优势公司自19992年年5月成成立以来来的这115年间间，依托托自身管管理经验验优势和和标准化化的质量量控制体体系优势势，不断断做大做做强，在在物业行行业独树树一帜，先先后在各各级，各各类评比比中获得得多项荣荣誉。主主要有： 2001年年公司被被评为国国家首批批物业管管理一级级资质企企业； 2004年年公司被被IBAAC国际际知名品品牌认证证委员会会认定为为国际知知名品牌牌； 公

22、司连续四四年（220033-20007）获获得年度度全国物物业管理理企业百百强首位位； 公司连续四四年（220033-20007）获获得全国国用户满满意企业业称号； 公司连续五五年（220011-20006）获获得上海海用户满满意企业业称号； 公司连续十十年（119988-20007）获获得上海海市质量量管理奖奖； 公司连续五五年（220033-20007）获获得上海海市文明明单位称称号； 获得CIHHAF中中国优秀秀物业管管理公司司称号； 获得国家档档案管理理一级企企业称号号； 获得全国物物业十大大影响力力品牌称称号； 获得全国质质量服务务诚信示示范单位位称号； 获得上海市市A类纳纳税信用用

23、单位称称号； 获得上海市市标准化化工作先先进集体体称号； 获得上海市市标准化化优秀技技术成果果一等奖奖； 获得上海市市职工最最满意企企业称号号； 获得中国房房地产企企业信息息化应用用单项奖奖；1.2.4 现代化物业业管理技技术优势势公司在日常常管理中中导入远远程视频频网络监监控、远远程会议议教育培培训、OOA办公公自动化化三大系系统，这这些智能能化的硬硬件设施施和现代代化的技技术管理理手段使使得公司司以及管管理处的的日常工工作更加加高效便便捷，在在节省运运作成本本的同时时，加快快了服务务相应速速度，提提高了公公司服务务质量。远程视频网网络监控控系统公司将在“上海市市公安高高等专科科学校”物业管

24、管理处业业主服务务中心安安装监控控探头，利利用互联联网技术术将管理理处日常常接待办办公的视视频图像像实时传传送汇总总到公司司总部，公司总总部设专专门监控控中心施施行244小时值值班监控控，通过过电视墙墙方式用用于远程程实时管管理及远远程现场场监控管管理，保保证了公公司实时时指导各各管理处处的日常常工作以以及各类类突发事事件的影影像记录录。该系系统具备备以下功功能：实实时监控控、监听听功能、实实时录像像、动态态录像、预预警录像像、录像像回放及及备份。公公司将通通过远程程视频网网络监控控系统对对管理处处的日常常工作进进行有效效的监管管。OA办公自自动化系系统利用互联网网络技术术，实现现远程自自动化

25、办办公。“上海市市公安高高等专科科学校”管理处处的工作作人员可可以通过过公司专专业的企企业内部部办公平平台，实实现公司司内部邮邮件的收收发、流流转、状状态监管管，公司司信息发发布等功功能，使使办公方方式得到到了简化化，一系系列办公公效率得得到了提提高。无无纸化的的办公既既节能又又环保。远程教育培培训系统统公司利用互互联网络络技术实实现了语语音、图图像、数数据等信信息综合合在一起起的远距距离传输输，实现现了公司司范围内内总部、分分公司、管管理处的的异地同同时开会会、培训训，无需需项目管管理人员员远距离离来回奔奔波，降降低了开开会成本本，提高高了工作作效率，达达到了会会议传送送与培训训目的。1.2

26、.5 设备管理人人才优势势公司拥有一一支具有有丰富管管理经验验的设备备设施管理理人才队队伍，其其中：高高级工程程师7名，中中级工程程人员444名，技技师5名，维维修技工工70名，获获取各类类维修保保养工程程技术的的上岗证证书有2256人人。公司的设备备设施管理理，在前前期介入入阶段就就会将“上海市市公安高高等专科科学校”的设备备设施按用用途进行行分类，在在接手以以后立即即导入公公司各项项质量管管理体系系，编制制设备工工的操作作程序，确确定操作作管理和和方针目目标，从从机房管管理入手手，对所所管设备备的外表表清洁或或复漆，标标识明白白清楚无无误。在在日常巡巡视过程程中，观观察保证证运行正正常，对

27、对每一设设备设施施实行定定期、定定时检察察保养，所所有过程程有记录录，建立立完整的的一手资资料台帐帐。同时我们将将把节能能降耗作作为设备备设施管管理服务务的重点点，设备备主管工工程师将将在接管管后及时时根据学学校固有有设备的的具体情情况和公公司多年年来积累累的丰富富经验，着着手制定定一套切切实可行行的节能能降耗方方案，并并在短时时间内达达到比较较明显的的节能降降耗效果果。1.2.6 档案管理优优势我公司是唯唯一一家家被评为为档案管管理国家家一级资资质的物物业管理理企业，有有专门的的现代化化物业档档案资料料管理中中心负责责公司所所有管理理项目档档案资料料的收集集、分类类、存档档以及日日常的管管理

28、工作作。公司司将ISSO90001质质量管理理体系导导入日常常设备档档案资料料管理中中，结合合公司的的相关管管理标准准制定出出了一套套符合物物业公司司工作特特点的档档案资料料管理制制度，用用科学化化的手段段规范了了日常档档案资料料管理工工作，大大幅度提提高了物物业档案案资料的的归档率率、正确确度、完完整性。2 工作流程2.1 物业管理工工作流程程2.1.1 交接验收施工验收时时移交的的资料 竣工工程项项目一览览表包括竣工工工程名称称、位置置、结构构、层数数面积、装装潢标准准，开、竣竣工日期期等； 设备清单包括设备名名称、规规格、数数量、产产地、主主要性能能、单价价及随机机工具、备备件等； 设备

29、、材料料证明材料、建筑筑构件、外外协作、各各种设备备、检测测仪器的的出厂合合格证、说说明书和和验收记记录、预预制件的的荷载试试验记录录，自动动控制仪仪表的调调试记录录； 土建施工记记录地基处理记记录、结结构安装装校正记记录、预预应力构构件施工工记录等等； 设备安装调调试记录录管道系统的的试压、试试漏检查查记录、暖暖气、卫卫生、空空调、电电气、电电讯、通通风、供供水、供供气、消消烟灭火火、防暴暴报警、电电视监控控等工程程的检查查和试验验记录等等； 建（构）筑筑物检测测记录建（构）筑筑物的沉沉降、变变形、防防震、绝绝缘、密密封、净净化、隔隔音、隔隔热等指指标的测测试记录录，重要要钢骨结结构焊缝缝探

30、伤检检查记录录； 隐蔽工程验验收记录录； 工程事故发发生及处处理记录录； 图纸会审记记录、设设计变更更通知和和技术核核定单； 工程项目竣竣工图； 建（构）筑筑物使用用注意事事项； 项目的重要要技术决决定和文文件。验收应提交交资料 产权资料a. 项目批准文文件；b. 用地批准文文件；c. 建筑执照；d. 房地产平面面图。 技术资料a. 竣工图；b. 地质勘探报报告；c. 工程合同及及开工、竣竣工报告告；d. 工程预决算算；e. 图纸会审记记录；f. 工程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）；g. 隐蔽工程验验收签证证；h. 沉降观察记记录；i. 竣工验收证证明书；j.

31、钢材、水泥泥等主要要材料及及质量保保证书；k. 新材料、构构配件签签定合格格证书；l. 水电、采暖暖、卫生生器具、消消防、电电梯、供供水、煤煤气、电电话检验验合格证证书；m. 砂桨、混凝凝土试块块试压报报告；n. 供水、供气气试压报报告；o. 园林景观的的图纸及及清样；p. 设备清单、安安装调试试记录、使使用注意意事项说说明、质质保书和和保修单单；q. 有关工程项项目及其其它技术术决定和和文件。交接验收的的标准参照执行国国家ZBBP30001-90房房屋接管管验收标标准。接管验收的的程序和和时限 建设单位在在完成竣竣工验收收后，应应及时提提出接管管验收申申请，并并同时提提交有关关物业的的产权、

32、技技术资料料，我公公司在接接到验收收申请和和产权、技技术资料料后应立立即组织织有关管管理、技技术人员员进行审审查，对对资料清清楚、符符合要求求，具备备接管验验收条件件、签发发验收通通知并决决定时间间进行验验收； 交接双方共共同清点点房屋、设设备和附附着物，按按验收标标准查验验物业质质量并做做好书面面记录，并并由双方方主办人人员会签签。经验验收符合合要求，签签发验收收合格凭凭证和接接管文件件。验收收不合格格的项目目，双方方协商处处理办法法，并商商定时间间复验。建建设单位位应按约约返修合合格，再再申请复复验，复复验通过过，再办办合格凭凭证和接接管文件件。交接验收责责任界定定管理处应在在限定时时间内

33、进进行物业业交接工工作。贵贵方负责责把已竣竣工项目目或还在在施工项项目的全全部情况况告之我我公司，并并同时移移交相应应的管理理权力与与责任，具具体如下下： 贵方负责在在我公司司接管前前把全部部设备系系统的各各类合同同、合同同附件、图图纸、技技术资料料、产品品说明书书等全部部移交我我公司。如如遇种种种原因，一一时无法法移交的的部分资资料，且且不影响响整个设设备系统统交接的的，可适适当延长长时间； 经政府的主主管部门门按规定定的验收收运行周周期验收收且合格格的竣工工项目移移交； 贵方负责及及时把管管理权力力与责任任移交我我公司，我我公司应应在验收收接管后后详细记记录在案案，并经经贵方及及贵方委委托

34、人（政政府主管管部门、监监理公司司、筹建建部门等等）签字字认可，我我公司承承担其管管理权力力和义务务； 经政府的主主管部门门按规定定的验收收运行周周期验收收但不合合格的竣竣工项目目或者经经政府的的主管部部门按规规定的验验收运行行周期无无法验收收完毕的的竣工项项目移交交； 贵方负责及及时把管管理权力力和责任任移交我我公司，但但不合格格或未验验收完毕毕的项目目我公司司应在验验收接管管后详细细记录在在案，并并经贵方方及贵方方委托人人（政府府主管部部门、监监理公司司、筹建建处等）签签字认可可，由此此影响其其提供使使用功能能的责任任不应我我公司承承担，我我公司对对贵方支支付余款款或增加加费用具具有参与与

35、讨论及及建议权权，我公公司负责责配合、协协助贵方方或贵方方委托人人，加快快整改项项目的落落实及再再次验收收工作的的推进或或者持续续落实其其验收工工作； 已完工但未未经政府府规定部部门验收收的项目目、正在在施工的的项目责责任界定定为，贵贵方负责责验证责责任，并并指定筹筹建部门门负责监监督、管管理分包包方施工工责任；分包方方或具体体施工方方负责施施工、试试运行及及整改责责任；我我公司负负责配合合、协助助、建议议、讨论论的责任任，其提提供使用用功能的的责任不不应我公公司承担担。保证措施 先期进行各各类图纸纸的熟悉悉消化； 设备工与施施工方共共同对设设备的性性能、操操作和设设备状况况进行熟熟悉，以以保

36、证在在接收后后能独立立操作； 对各类供货货商、联联系人、维维保期限限、维保保内容及及维保期期外的维维保进行行详细了了解； 对各类设备备系统的的主要设设备建立立档案、详详细登记记； 建立接管档档案，对对每台设设备的目目前状态态由贵方方、供货货商和我我公司三三方签字字认可； 还未完全完完工的设设备系统统，可以以实施边边施工调调试、边边进行监监督，待待完工后后再验收收交接； 贵方的接收收人员必必须经过过培训，并并符合上上岗条件件。2.2 外勤组工作作流程我们将根据据贵方的的需要，由由管理处处经理做做好组织织安排及及协调工工作，尽尽可能满满足贵方方所提出出的各项项要求。3 物业管理服服务程序序及标准准

37、3.1 综合管理部部3.1.1 基本要求 实行工作日日08:00-16:30的的业主服服务制度度； 业主服务人人员应按按公司规规定统一一着装，佩佩带胸牌牌、司徽徽、仪表表仪容整整洁端庄庄； 在服务过程程中热情情、周到到，文明明用语，主主动询问问并及时时为业主主提供服服务； 及时、认真真做好工工作日志志、注记记、帐册册等记录录工作，字字迹清晰晰、数据据准确。3.1.2 业主接待 公开办事制制度、公公开办事事纪律； 根据业主的的需求，及及时提供供延伸服服务； 业主接待的的形式：a. 设立接待“窗口”，受理理业主的的报修、咨咨询等；b. 专线电话全全天244小时开开通受理理报修，008:000-11

38、6:330受理理业务接接待；c. 走访业主，征征求与收收集业主主对管理理与服务务等方面面的意见见、建议议；d. 受理业主的的信访、书书面意见见、建议议； 实行维修服服务回访访制度，回回访率1100%。3.1.3 业主征询评评议管理理 每季度向业业主发放放业主主评议表表，征征询业主主意见和和要求，及及时改进进； 及时做好业业主评议议表的的统计与与分析； 落实业主提提出的不不满意项项的整改改措施； 对提出建议议、意见见的业主主实行回回访，反反馈信息息，沟通通协调。3.1.4 物料管理 物料供应计计划a. 管理处物料料供应计计划一般般按物料料供应实实际变动动的状况况，以及及当月需需要实际际情况等等要

39、求进进行编制制。如果果客观情情况发生生变化或或应急事事件出现现，可按按调整和和补充计计划或应应急请购购货物处处理；b. 编制管理处处物料供供应计划划时，必必须对物物料消耗耗和储备备情况进进行测算算，经过过综合平平衡，必必须按采采购资金金大小以以及实际际需要状状况等要要求进行行编制；c. 管理处物料料供应计计划为：采购计计划；d. 物料供应计计划由各各部门按按所管辖辖范围负负责进行行编制，并并报管理理处经理理综合平平衡同意意后实施施；e. 物料供应计计划的审审批和手手续；f. 零星物品采采购经使使用后实实施申报报，各部部门主管管填写请请购单，经经管理处处经理审审批实施施；g. 计划拟定及及请购单

40、单填写品品名、规规格、数数量、用用途及拟拟需金额额。 物料订货和和采购a. 管理处各部部门使用用的物料料包括备备品备件件，统一一由业主主服务员员负责采采购，专专业物品品（设备备）物料料采购员员会同设设备工进进行订货货或采购购。遇应应急采购购，可由由当事人人直接办办理，事事后补办办手续；b. 物料订货或或采购必必须根据据采购计计划及零零星采购购要求进进行订货货或采购购，并按按请购质质量、数数量、时时间及相相应价格格进行，同同时做到到“货比三三家、择择优选定定、经济济合理”；c. 物料订货或或采购必必须坚持持规定的的质量标标准组织织货源，以以保证物物料的质质量，用用于主要要设备的的关键部部件的材材

41、料、配配件、器器材、燃燃料等，应应尽可能能定点采采购，确确保物资资质量的的稳定性性。凡不不符合质质量规定定标准的的物料一一律不准准入库并并填写不不合格品品处理记记录单，否否则由业业主服务务员承担担责任；d. 物料进库必必须对物物料的质质量与数数量进行行检验、把把关，并并在入库库单上签签字；物物品规格格、内在在质量等等要求，由由使用部部门主管管或业主主服务员员检验把把关，并并在入库库单上签签字；发发现不符符合数量量和质量量要求，要要拒绝入入库，并并及时由由业主服服务员或或采购人人与供应应方取得得联系，落落实整改改措施直直至符合合要求方方可入库库；e. 物料入库必必须填写写入库库单，入入库单品品名

42、、数数量、单单价、金金额等须须填写详详细，字字迹清晰晰，签名名符合要要求，并并把入库库单一联联交财务务入帐，另另一联由由业主服服务员留留存，便便于复查查； 仓库物料保保管及管管理a. 物料入库后后要建立立入库库登记表表，填填清楚进进货时间间、品名名、规格格、数量量、单价价及总值值；b. 业主服务员员对保管管的物料料应做到到“品质清清、规格格清、数数量清、堆堆放整齐齐、库容容整齐、库库地清洁洁；帐卡卡物相一一致；按按架、按按位明标标定放；c. 仓库要切实实而严格格做好防防火安全全工作，严严禁吸烟烟，闲人人莫入；d. 仓库钥匙应应妥善保保管，不不得转借借；e. 由于仓库管管理不善善或工作作疏忽、差

43、差错造成成物资遗遗失、损损坏、变变质等经经济损坏坏，应追追究责任任者，并并按有关关规定进进行赔偿偿和处罚罚。 物料发放管管理a. 除应急事件件之外，发发放物料料一律按按先入库库后发放放，先进进后出的的原则，凭凭领料料单上上的时间间、品名名、规格格、数量量、用途途、领料料人员及及主管人人员须详详细填写写，字迹迹清晰。领领料单一一式三联联，一联联交业主主服务员员、一联联交做帐帐人员、一一联留存存领料部部门，便便于复查查；b. 对于使用部部门需用用仓库存存放的特特定工具具、仪器器等应向向业主服服务员借借用，并并填写物物资借用用登记表表，表表上的借借用物资资、借用用日期、借借用人签签名、登登记人、归归还日期期及质量量状况须须填写详详尽，字字迹清楚楚，借用用人和登登记人应应当场检检验把关关，否则则在归还还工具时时发现有有任何损损坏、遗遗失等均均由当事事人赔偿偿；c. 对于管理处处员工需需要领用用工具时时，应向向业主服服务员领领用，并并填写工工具领用用登记表表，表表上的名名称、规规格/型型号、数数量、领领用日期期、归还还日期、领领用人、仓仓管员及及主管须须填