宝山新城水产路商业项目定位分析报告16878.docx
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1、前 言随着宝山新新区开发发的加速速，处于于西城区区的中心心位置的的杨行镇镇，在住住宅区大大量发展展的同时时，商业业也将随随之迅速速发展，本本项目正正是在此此大前提提下进行行的。本案地处杨杨行镇政政府西边边，是一一个面积积达244亩的商商业项目目，周边边住宅大大量建成成，而商商业项目目只有较较远的北北上海商商业广场场，本项项目作为为一个商商业项目目，投资资潜力不不可限量量，本报报告将对对市场环环境、项项目本身身进行相相关分析析，并作作出科学学的成本本预算和和投资回回报，以以供贵公公司参考考，相信信我们的的分析可可以帮助助贵公司司作出正正确的开开发、决决策选择择。本报告共有有两大部部分项目目分析和
2、和市场分分析，第第一篇主主要对项项目进行行分析、定定位。第第二篇主主要在前前期定位位的基础础上，对对本项目目进行规规划和投投资成本本估算。第第二篇主主要是对对上海、宝宝山及区区域的商商业市场场环境进进行分析析。合理、科学学的策划划分析将将会得出出正确的的决策，正正确的决决策将会会得到巨巨大的资资金回报报和社会会回报！目 录前 言11项目分析篇篇3一、项目概概况3二、项目SSWOTT分析41、项目基基本层面面分析：42、项目SSWOTT分析6三、项目定定位81、产品市市场定位位82、客户定定位8四、项目规规划构想想9总体建筑规规划构想想9投资估算篇篇14(一)、投投资估算算依据14(二)、总总成
3、本费费用估算算14（三）利润润估算19（四）、税税金计算算19（五）、静静态赢利利分析20市场环境分分析篇21一、上海市市商业市市场环境境分析21二、宝山区区商业市市场环境境分析231、宝山区区房地产产环境分分析232、宝山区区社会经经济及商商业市场场情况233、宝山区区商业空空间布局局244、宝山主主要商业业街商业业现状24三、西城区区商业市市场环境境分析24结 论论24项目分析篇篇一、项目概概况本项目地处处宝山区区杨行镇镇，是宝宝山规划划的新城城区，位位于杨泰泰路西侧侧，水产产路北侧侧，杨盛盛河东侧侧。项目占地约约143384平平米（含含11000平米米绿化带带），建建筑面积积约3.9万平
4、平米，规规划为商商办物业业。本案对面为为一个新新规划的的住宅小小区，西西北面有有济光学学院、杨杨泰小学学和天馨馨花园，北北面是竹竹韵浩庭庭和世华华佳苑，西西南面是是康桥水水都，东东面临近近杨行镇镇政府和和旧厂房房区域。本案东面现现状 南南面现状状西面现状 北面面现状二、项目SSWOTT分析1、项目基基本层面面分析： 商业部分本项目处于于宝山西西城区，地地区规划划为商贸贸、商务务办公等等。目前前，本项项目周边边有较多多的新建建住宅区区，但相相关的商商业配套套设施不不是很完完善，这这给住宅宅区居民民的购物物、休闲闲带来不不便，这这也为本本项目的的成功开开发提供供了较大大的现实实可能。人口分析：据统
5、计计，杨行行镇20004人人口年为为10万万多，人人口密度度一般，而而规划西西城区的的人口将将达到220万，地地铁一号号线北延延伸段的的建设，三三号线的的延伸段段建设，将将进一步步带动人人流的涌涌入，由由于本项项目的特特殊地理理位置，预预计本项项目周边边的人口口也会将将大幅增增加。周边居住区区分析：本项目目周边的的居住区区主要有有，康桥桥水都、天天馨花园园、世华华佳苑、竹竹韵浩庭庭、海德德花园等等。大部部分是新新开楼盘盘，最近近的住宅宅区如，康康桥水都都预计将将有3万万人左右右入住；世华家家苑预计计将有330000人入住住，竹韵韵浩庭将将有4000000人左右右入住，海海德花园园将有33200
6、0人左右右入住，天天馨花园园将有11.8万万人左右右入住，这这么大量量的人口口将会推推动相应应的商业业消费需需求。楼盘名称康桥水都天馨花园世佳花园海德花园（别别墅）竹韵浩庭总建筑面积积100万60万7万20万12万居住人数（推推算）300000人180000人3000人人3200人人4000人人消费分析：本项目目周边居居民主要要以本地地的普通通市民为为主，部部分为市市郊的迁迁入人口口和外来来人口，消消费水平平适中，购购物能力力一般，由由于不远远处有综综合性的的大商场场，北上上海广场场，所以以他们在在附近的的消费选选择主要要以餐饮饮、休闲闲、娱乐乐和少量量的一般般性购物物以及生生活配套套服务的的
7、选择为为主，如如小吃，银银行。周边相关商商业设施施分析：由于周周边地区区主要是是一些新新建的住住宅区，相相关的商商业设施施和生活活配套设设施不全全，商业业氛围不不成熟，仅仅有能够够构成竞竞争威胁胁的是北北上海商商业广场场，但它它是一种种shooppiing malll的商商业模式式，位置置与相距距较远，格格调较高高，对此此本项目目应针对对性的回回避其长长处，采采取差别别定位。本项目的切切入点分分析：通通过上述述分析，本本案商业业项目的的切入点点应该以以周边居居民的生生活便利利化为目目标，选选择以大大众化的的餐饮、娱娱乐和休休闲为主主要项目目规划，其其中餐饮饮和生活活配套服服务占主主要部分分，休
8、闲闲、娱乐乐类也要要适当规规划，如如网吧，KKTV，茶茶吧，棋棋牌室等等。 办公部分：由于宝钢的的影响，宝宝山地区区有很多多与宝钢钢的生产产相配套套的生产产企业，他他们构成成我们办办公项目目的主要要目标群群。办公楼市场场分析：而随着着新区的的开发，政政府对宝宝山新城城区的商商贸和商商务办公公的定位位，办公公楼需求求将会大大量的增增加，通通过市场场调查发发现，在在西城区区，有一一定档次次的办公公用楼几几乎为零零，本项项目的办办公用楼楼将会弥弥补当地地市场这这方面的的空缺，为为以后的的办公楼楼发展方方向也起起到一定定的指引引作用。办公楼客源源分析：西城区区将重点点发展现现代商务务、现代代服务、现现
9、代物流流、文化化展示等等相关产产业，并并以精品品钢深加加工、都都市工业业园区为为依托，使使西城区区成为设设施现代代化、产产业信息息化的生生态型新新城区。因因此，在在客源上上应立足足吸纳原原有的以以钢铁产产业企业业及物流流企业，重重点吸引引商务、服服务类企企业，将将本案办办公楼建建设成为为本地区区知名的的品牌。2、项目SSWOTT分析 项项目客观观优势分分析（SStreengtth）： 规划优势，本本项目正正好处于于宝山区区政府的的西城区区规划中中心区，紧紧临杨行行镇政府府，政府府规划为为中高档档住宅区区和现代代化新商商业区，而而本项目目的建设设恰好符符合政府府的政策策导向和和未来地地区经济济发
10、展的的方向。 地理位置，本本项目位位于住宅宅区中心心位置，南南部的康康桥水都都，北部部的竹韵韵浩庭，东东部的杨杨行镇政政府和西西部的天天馨花园园，海德德花园都都将是本本案商业业的消费费对象，随随着规划划区的成成熟，以以后的人人流量的的增加是是本项目目消费的的支撑。四四周的主主干道，水水产路和和新建干干道竹韵韵路将会会到入周周边地区区的相关关人流到到办案进进行消费费。 结构优势，项项目是由由商业街街和办公公楼组成成，恰当当的构成成比例能能够使得得相关功功能发挥挥到最佳佳的效用用。商业业街不仅仅仅为周周边居民民服务，也也为办公公楼的办办公人员员服务，可可以说两两者之间间是相辅辅相成。商商业街的的引
11、入，优优化了休休闲广场场的格局局，最大大限度的的创造出出休闲的的氛围，同同时也吸吸纳了更更多的消消费群体体，为内内部商业业带动了了人气，增增加了相相关的商商业机会会。 业态优势，项项目的定定位为餐餐饮、娱娱乐、休休闲和办办公为一一体的综综合性商商业，餐餐饮和生生活配套套项目的的设置对对周边地地区来说说是独一一无二的的，特别别是办公公楼项目目的建设设，将会会打破当当地市场场的空白白点。 环境优势，本本项目独独有的休休闲广场场及绿化化，项目目靠近水水产路的的绿化带带，西边边的小河河都会给给人一种种舒适、惬惬意、休休闲的感感觉，从从而会留留住大量量消费客客户。项目客观劣劣势分析析（Weeaknnes
12、ss）： 现有的人气气不够，周周围主要要是新的的住宅区区，无法法对现有有的商业业进行支支撑。 周边的商业业氛围不不够，缺缺乏群体体效用。办办公楼也也没有形形成一定定的概念念，对本本项目办办公楼项项目的发发展影响响较大。 商业总体体体量不够够，不具具有全面面的综合合性商业业模式的的优势。 项目与水产产路有一一定的距距离，与与水产路路的过路路人有一一定的距距离。后后面与住住宅区紧紧靠，却却没有连连通。项目市场机机会点（OOppoortuunitty）： 交通：地铁铁一号线线、三号号线的规规划建设设，相关关道路和和其他交交通设施施的建设设、健全全将会带带动大量量的人流流，为商商业的发发展提供供客源保
13、保证，为为办公提提供便捷捷的交通通。 地区市场空空白是本本案最大大的机会会，住宅宅区相对对较多，商商业项目目不够，与与宝钢相相关联的的企业没没有较好好的办公公条件，商商业、生生活配套套设施的的匮乏和和一定档档次办公公楼的空空缺，为为办案的的发展提提供了绝绝好的机机会，可可以说，本本案是当当地的少少有商业业和办公公项目，也也是地区区未来商商业发展展的先导导。 周边小区居居民完全全入住后后，人气气将会大大幅上升升，从而而带动总总体的消消费人气气，特别别是竹韵韵浩庭、康康桥水都都等大型型住宅区区，他们们的规划划入住量量为5千千以上，有有的甚至至达4万万多，这这些入住住居民的的消费是是不可避避免的，本
14、本项目的的商业机机会也是是水到渠渠成的。 竹韵路的建建成，将将会连通通北部的的住宅区区，使得得北部住住宅区的的居民能能够方便便的来到到本商业业街进行行消费，这这就加大大了本项项目对北北部地区区的商业业辐射效效用。 北部毗邻商商业项目目的建成成，它一一方面会会带走本本项目的的消费人人流，另另一方面面也会导导入一定定的消费费人群，特特别是东东部的人人流，从从而与本本项目连连在一起起，形成成整体，而而本项目目又具有有先机。 相关商业设设施的健健全，为为办公楼楼提供了了很好的的发展机机会。市场威胁（TThreeateen）： 北上海商业业广场的的建成是是本项目目最大的的威胁，它它是一种种shooppi
15、ing malll模式式，具有有本项目目所没有有的规模模优势，特特别是他他们把易易初莲花花大卖场场引入，很很可能形形成一个个以自己己为中心心的商业业中心，从从而产生生对周边边地区的的商业辐辐射，吸吸引周边边消费人人流。 本项目毗邻邻的东部部商业项项目，他他的位置置和大小小与本项项目类似似，当他他的商业业形式建建成以后后，将直直接的带带走部分分人流，当当然也会会产生商商业消费费相互辐辐射的效效用。 相关住宅区区的配套套商业项项目也是是一种威威胁，但但威胁不不是很大大。三、项目定定位1、产品市市场定位位鉴于本案的的特点、相相关规划划、当地地的实际际情况和和开发商商的要求求，结合合对当前前商业房房产
16、市场场环境的的研判，我我司认为为本案的的市场定定位为：集办公、餐餐饮、娱娱乐、休休闲于一一体的综综合性产产品2、客户定定位由于上海的的总体特特点，商商业具有有独特的的优势，相相关投资资也十分分火爆，另另一方面面，受政政府对住住宅投资资的打压压和住宅宅价格居居高不下下的影响响，原先先对住宅宅的投资资资金将将会部分分的转移移到商业业项目，从从而构成成对商业业项目投投资的另另一个来来源。在客源方面面，购买买商业店店面的主主要是浙浙江人、上上海人、当当地人、江江苏人和和其他地地方的投投资者。本地人：这这主要是是居住在在杨行镇镇附近的的人员，由由于以前前杨行镇镇没有什什么较好好的投资资经营场场所，本本项
17、目正正好是一一个很好好的机会会，他们们购买店店面主要要是用来来自己经经营，用用以维生生，部分分的也是是投资客客。由于于居住在在当地，他他们对周周围环境境和氛围围十分了了解，购购买目的的很清晰晰，但这这些人不不是购买买的主力力军。外地人：这这主要是是上海其其他地方方的投资资客和江江浙一带带的投资资客，其其中，其其他地方方上海人人和浙江江人占据据着绝对对的购买买主力，他他们主要要以投资资为目的的，看重重商业的的发展前前景，对对整个商商业环境境和相关关政策有有着十分分熟悉的的了解。四、项目规规划构想想总体建筑规规划构想想本案规划用用地1443844平米，包包括东侧侧的小高高层办公公、西侧侧的商业业街
18、和休休闲广场场三部分分组成。总总建筑面面积规划划为3.9万平平米，其其中，商商业面积积0.99万平米米，办公公面积22.2万万平米，地地下车库库为0.8万。方案一：该方案由两两条商业业街店面面，一幢幢商办楼楼组成。前前商业街街的层面面积为118000平米，后后商业街街的层面面积为7720平平米，商商业街为为三层。办办公楼一一层为裙裙楼，层层面积115000平米左左右，商商用，二二楼以上上为办公公用楼，共共16层层。项目前商业街店店面后商业街店店面办公楼裙楼楼办公楼地下车库层建筑面积积180072015001470层数33115总建筑面积积5400216015002200008000方案一规划划
19、布局建建议方案一效果果图建议议方案一业态态规划高层裙楼以以上为办办公用楼楼。裙楼楼规划为为咖啡吧吧之类的的休闲类类场所。前商业街规规划中高高档餐饮饮、大众众餐饮、特特色餐饮饮类和生生活配套套类，如如银行，便便利店，美美容美发发。后商业街规规划为东东面生活活配套、餐餐饮类，西西面为休休闲娱乐乐类，如如网吧，KKTV等等。方案二：规划东楼层层面积为为12000平米米，其11-2FF为商业业裙房，西西楼层面面积为110000平米，其其1-22F为商商业裙房房，则裙裙房总面面积约444000平方米米。商业业街总的的层面积积为74400平平米，规规划为33层，层层面积约约19000平方方米（三三层面积积
20、较小）。东楼和西楼楼两层以以上为办办公楼。东东楼办公公楼，层层面积约约12000平方方米，规规划为116层；西楼22F以上上为办公公楼，层层面积约约10000平方方米，规规划为88层。项目商业街东裙楼西裙楼东办公楼西办公楼地下车库层面积（）19001200100012001000层数23F2F2F14F（不不含裙楼楼）6F（不含含裙楼）总建面（）46002400200016800060008000方案二规划划布局建建议方案二效果果图建议议方案二业态态规划高层裙楼为为办公用用楼。东楼群楼规规划为较较为高档档的餐饮饮，西楼楼群楼规规划为咖咖啡吧之之类的休休闲类场场所。商业街靠近近东楼规规划为大大众
21、化和和特色化化餐饮，大大约占商商业街总总面积的的50%左右；靠近西西楼的规规划为一一些便利利店、银银行、干干洗店、美美容、网网吧等生生活服务务类，避避免与东东面的干干扰，中中间建议议规划一一个过道道。建筑风格建建议考虑周边情情况和本本案的定定位，建建议办公公楼采用用简洁、明明快的建建筑设计计风格，强强调其中中的功能能性和现现代性，沿沿街店面面采用与与周围相相衔接、具具有柔和和明亮的的建筑设设计风格格，注重重它的消消费和娱娱乐的氛氛围。休闲广场采采用夹杂杂文化风风格的设设计方案案，休闲闲和舒适适时其中中的主题题。环境规划建建议：消费环境，主主要体现现在沿街街店面上上，以消消费为目目的，使使得消费
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