XX公司运营管理方案4867.docx

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1、龙城金帝帝园物业业运营管管理方案案山西华岳物物业管理理有限公公司2015年年12月月 编制制目 录（一） 服务理念及及发展目目标（二） 管理机构、人人员编制制及薪资资（三）收费费项目及及标准报报备（四）开办办测算及及日常管管理测算算（五）公司司各部门门岗位职职责（六）公司司各项规规章制度度及员工工考核标标准（七）公司司各岗位位工作内内容（八）员工工服务礼礼仪及规规范（九）员工工理论知知识培训训（十）突发发事件应应急处理理机制及及处理程程序（十一）物物业接管管验收附件： 业主临临时规约约（一）服务务理念及及发展目目标1. 服服务宗旨旨：全心全意全全为您2. 服服务理念念：真诚为基、理理解为柱柱、

2、沟通通为梁3. 质质量方针针：科学管理、完完善服务务、注重重细节、坚坚持创新新4. 服服务准则则：依法管理，业业主至上上，用我我们的真真心、热热心、爱爱心、细细心、精精心为业业主提供供五心服服务5 员工工修养理理念：勿以恶小而而为之，勿勿以善小小而不为为。每日学习，每每日进步步。将投诉做成成惊喜。始终保持耐耐心，始始终保持持微笑。企业的每一一位员工工都是企企业的形形象代言言人,每每一个人人的一举举一动都都代表着着公司形形象。6. 发发展目标标企业不发展展就是退退步以金帝园项项目为基基础，以以万科物物业为样样板，保保证质量量,练好好内功，宣宣传自己己，扩大大影响，打打造本地地最好的的物业服服务企

3、业业，努力力在本地地承接多多个物业业项目，使使我公司司不断发发展壮大大，力争争在三到到五年内内晋升成成为国家家二级资资质的物物业服务务企业。（二）人员员编制及及薪资 人员配配置职位名称配置人数项目经理1人客户服务中中心主管管1人客服人员、财财务人员员2人工程维修部部主管1人工程维修人人员2人公共秩序维维护部主主管1人公共秩序维维护部人人员6人环境绿化部部主管1人保洁人员5人绿化人员1人共计21人人员薪资体体系 序号岗 位位工 资 标标 准备 注1物业经理60002客服20003电工26004管道工24005白班保安21006夜班保安15007室内保洁14008室外保洁1500（三）物业业收费项

4、项目及标标准法律依据：国务院院物业业管理条条例发发改委、建建设部物物业服务务收费管管理办法法、福福建省山山西省物物业服务务收费管管理实施施办法，并并根据晋晋中本地地的物业业管理市市场实际际情况制制定。序号项目类别计价单位标准备注1物业服务费费住宅平米1.182物业服务费费住改商平米3.003物业服务费费商铺平方2.504水费居民立方3.00含二次加压压5水费商铺立方7.306电费居民Kwh0.48777电费商铺Kwh1.338采暖费居民9采暖费商铺10电梯费0.35一层不收11垃圾处理费费居民每户每年6012垃圾处理费费商铺20平米以以内：660元/月户超20平米米部分：0.33元/月月建筑平

5、平米15装修管理费费平米6.00建筑面积16车位服务费费月个8017车位租赁费费同上30018天燃气初装装费19有线电视初初费20住宅专项维维修基金金21（三） 开办测算及及日常管管理测算算办公费明细细表费用项目子项目测 算算 依 据费用小计办公费交通费日常租车估估算200服装费通讯费电话费两部电话，平平均每部部月1220元，共共计2440元240手机费经理1500元、维维修工各各50元元250服装费前台客服夏装2套:，冬装装2套：，（9900+4800）X22/244（两年年折旧）115保安员夏装2套:，冬装装2套：（1440+2280）XX2/224（两两年折旧旧）210管理人员33人维修

6、修工4人人保安6人冬季大衣113件13X800/336（三三年折旧旧29其他员工秋冬装2套套X18803360夏装2套XX801600（360+1600）X77/244（两年年折旧）475办公用品纸张、笔等等100其他费用综合计算合 计1439物业开办用用品购买买计划金额单位：元 220155年9月物品名称规格单位数量估价金额用 途办公类文件柜个63502100前台用办公桌张62601560前台4维修修1门卫1办公椅把1080800电脑台230006000前台1办公公室1档案袋个5001500打印纸包32060笔记本个101.515中性笔支20120铅笔支100.55直尺把224橡皮高质的块3

7、13圆珠笔支100.55复写纸盒155收据本10220订书机个21530订书针盒515曲别针盒212大头针盒212白板600X8800块14040白板笔支236计算器个22550验钞机台1350350打印复印机机台120002000 办公桌桌椅套1 5000500办公室用夹板个5420纸夹个100.77文件夹个53.518档案盒牛皮纸、塑塑个20120口取纸张20120胶水瓶515宽胶带个2510小胶带个100.55合计元143877开办费用比比重分析析 费用类类别日常耗材固定资产合计固定资产比比重总额323517560020795584.4%办公类107713310014387792.5%维

8、修类25240065261.3%清洁类1346400174623%其它费用56034504010 866%物业固定资资产明细细表（从从开办计计划中摘摘录）金额单位：元 序号物品名称单位数量单价金额备注1办公类2文件柜个635021003办公桌张626015604办公桌套1500500带椅子5电脑台2300060006打印复印机机台1200020007验钞机台13503508小计元1331001维修工具类类2电锤个13003003万用电表个11001004小计元4001清洁类2三轮车辆1400400小计元4001其它类2三人椅把15005003更衣柜个335010504茶几个12002005饮水

9、机个13003006对讲机个720014007 小计计元3450合计207955 物业收支亏亏盈表金额单位：元 序号 项项 目目 测算算依据月收支年收支一收入小计74146688975521物业服务费费住宅面积（一一期）5577889X11.18868191181829922车位管理费费月均60个个800元4800576000二支出小计40435548522201员工工资员工工资资表37500045000002办公费办公费用用表14391726883环境清洁绿绿化费综合测算(含化粪粪池一年年一次的的清洗)35042004公共设施设设备维护护费用综合测算30036005固定资产折折旧（五五年分摊

10、摊）固定资产产（计划划）34641526其它开支费费用综合测算5006000三盈余3371114045332（五）公司司各部门门岗位职职责项目经理岗岗位职责责一、责本项项目管理理处全面面工作，对对公司总总经理负负责。二、负责项项目处人人员调配配、招聘聘录用及及运筹、策策划本项项目处的的各项经经营管理理工作。 三、责制制定本项项目处规规章制度度和管理理规定，提提高工作作效率，完完成预定定经营管管理目标标。四、指导各各部门日日常工作作，为业业主和住住户创造造 一个个高品味味的生活活环境。五、定期召召开项目目处工作作例会总总结，检检查前期期工作，布布置今后后工作任任务。六、指导各各部门主主管开展展管

11、理工工作，并并考核各各部门主主管工作作绩效，上上报总经经理后作作出升降降调整及及奖惩决决定。七、注意人人力资源源的开发发利用，提提高管理理队伍的的工作能能力和管管理水平平，使管管理与服服务逐步步走向标标准化、规规范化、科科学化。八、组织审审定项目目处中长长期发展展规划、年年度计划划、各种种专项计计划、物物业服务务方案和和重在发发展计划划。九、做好对对外沟通通、对内内协调工工作，保保持与有有关部门门之间良良好的关关系。十、塑造企企业形象象，确立立企业文文化，抓抓好团队队建设，审审批业主主、员工工的合理理投诉，并并批示整整改意见见。十一、完成成上及交交给办的的其他工工作。 客服部主管管岗位责责职一

12、、在项目目经理领领导下，全全面负责责本部门门的日常常管理工工作。二、收取及及审阅每每天的投投诉记录录、查巡巡报告及及管理日日志，并并跟踪处处理。三、负责对对本部门门员工的的工作做做出安排排并进行行监督及及考核。四、接受及及处理业业主（住住户）投投诉，并并认真做做好记录录，对违违章操作作和行为为应及时时制止或或按规定定处理，重重要事件件要向经经理报告告。五、负责领领导下属属做好业业主档案案管理工工作，督督促下属属及时收收缴各项项物业服服务费用用；统计计各项费费用的收收缴率并并向经理理汇报。六、熟悉管管理处各各项管理理制度、收收费标准准、客户户情况，定定时对服服务质量量进行统统计、分分析，并并提出

13、整整改方案案。七、负责本本部门的的日常培培训工作作，制定定培训计计划并报报告经理理审批实实施。八、组织策策划开展展小区各各种社区区文化活活动及宣宣传工作作，丰富富小区文文化生活活。客服部员工工岗位职职责一、迎接客客户，主主动问候候，语气气亲和，热热情服务务。二、接待、受受理业主主的投诉诉、求助助与报修修，并予予记录；责任范范围内的的事情立即即处理，超超职责范范围的立立即向上上级报告告。三、负责办办理业主主入住手手续、办办理各种种协议的的签订、申报装饰装修，向装修施工人员签发临时出入证，向业主发放或填写装修告知内容。四、负责建建立与归归集整理理业主档档案、装装修档案案、电梯梯档案，以及保管管建设

14、工工程承承 接查查验等等各种资资料的管管理。五、负责小小区公共共钥匙和和未入住住业主钥钥匙的管管理工作作。六、按服务务协议催催缴、收收缴物业业服务费费和有关关业户应应交纳的的各种费费用。七、做好管管理处书书面工作作文件表表单的打打印，印印发各类类通知单单并做好好备份存存档。八、保持前前台清洁洁，树立立物业优优良形象象，加强强与业主主客户的的沟通能能力和亲亲和力。九、认真做做好交接接班工作作，互相相应有签签字手续续。十、做好上上级临时时交给的的其他任任务。工程维修部部主管岗岗位职责责一、具备物物业的有有关管理理知识，熟熟悉物业业公司的的有关规规章制度度，负责责领导本本部门对对小区的的所有设设施施

15、备备的维修修保养，及及住户的的报修工工作。二、接受业业主和住住户报修修或咨询询时，态态度要热热情、和和蔼，及及时解答答、解决决用户的的疑难问问题。三、掌握小小区内房房屋分布布，结构构类型，地地下地下下管道走走向、分分布和起起止点。四、巡查小小区内的的设备运运行情况况并做好好记录，确确保小区区内水、电电、暖及及其他配配套设施施设备正正常 运运行；并并负责每每月水、电电亏损核核算。五、负责制制定所辖辖系统设设备月度度和年度度的维修修保养计计划，并并负责安安排组织织实施。制制定工作作标准，督督导下属属保证工工作质量量，提高高工作效效率。六、设备发发生故障障及时组组织检修修，发现现隐患 及时组组织处理

16、理，做好好把关工工作，保保证所有有的设备备系统处处于良好好的运行行技术状状态。七、负责装装修管理理中有关关规定的的审查和和验收，确确保建筑筑结构安安全和装装修协调调、统一一、美观观及符合合消防要要求。八、认真完完成经理理交办的的临时工工作和任任务。水电工岗位位职责一、 负责配电房房、水泵泵房的设设备和场场地整洁洁,卫生生,无杂杂物,机机房内不不得抽烟烟,吃零零食,严严禁将易易燃易爆爆等物品品带入配配电房。二、 负责保管好好配电房房、水泵泵房的日日常设施施设备和和各类工工具,做做到器具具准备完完好,取取用方便便。三、 严格按照配配电操作作规程,负责配配电设备备的运行行监护,杜绝绝闲杂人人员进入入

17、配电房房,确保保配电设设备的安安全运行行。四、 熟悉小区给给排水系系统，管管网走向向、阀门门开关位位置；及及时清理理给排水水环境卫卫生，保保证给排排水管道道畅通。五、 监守岗位,定期巡巡视检查查配电运运行仪表表,认真真抄录填填写各种种报表和和运行记记录。六、 当发生停电电事件时时,要立立即与供供电部门门联系,问明停停电原因因和恢复复时间,并做好好准备记记录。七、 发生突发事事故时,应保持持清醒头头脑,按按照操作作规程及及时排除除故障。八、 按照配电设设备维修修保养规规程,进进行日常常维护和和例行保保养。九、 服从统一调调度及领领导安排排的其它它工作。公共秩序部部主管岗岗位职责责一、在项目目经理

18、领领导下进进行工作作；带领领本部门门队员认认真履行行职责，对对小区公公共秩序序、交通通管理，地地下停车车库以及及装修施施工人员员进行管管理。二、负责组组织本部部门全体体队员的的学习、培培训、训训练，进进行职业业道德教教育和思思想教育育；合理理制定年年度业务务训练计计划，增增强队伍伍的综合合素质。三、负责本本部门日日常工作作的安排排，合理理调配人人员，保保证巡逻逻岗和固固定岗224小时时勤务正正常，无无缺岗，无无漏岗，无无安全隐隐患和消消防隐患患 。四、负责执执勤服务务质量的的检查、考考核，坚坚持查岗岗制度和和交接班班制度，督督导各项项勤务工工作有序序进行。五、勤查巡巡更系统统、监控控、消控控设

19、施设设备的正正常运转转和记录录，做到到人防技技防相结结合。六、做好有有关文件件的收发发归档，以以及本部部门执勤勤记录表表格资料料的检查查、收集集存档。七、完成项项目经理理交给的的其他任任务。巡逻岗岗位位职责一、按照巡巡逻路线线、巡查查点进行行巡查，发发现问题题及时记记录、报报告，对对可疑人人员及时时进行清清查，并并报告班班长。二、对所辖辖区域单单车、摩摩托车的的不规则则摆放进进行整理理，对道道路泊车车、停车车秩序进进行监管管。三、熟悉管管辖范围围内各种种公用设设备设施施的位置置和停车车场整体体情况，发发现违章章或受破破坏，及及时处理理并向保保安主管管报告。 四、检查各各路口道道路是否否畅通，交

20、交通设备备器材是是否完好好无损，道道路指示示标识是是否醒目目、正确确，外场场灯光照照明是否否完好，并并详细填填写巡巡逻记录录。五、负责对对进入车车场的车车辆进行行外表检检查，对对未关车车门、窗窗、或车车况有异异常要及及时告知知车主并并做好记记录。六、发现区区域内不不明身份份的可疑疑人员，必必须进行行查问。对对未明来来意不知知探访对对象者立立即请出出小区，对对特别可可疑的人人和迹象象，及时时与物业业取得联联系，必必要时对对来访人人员进行行引导或或随同。七、巡查是是否有太太阳能、防防护网进进入小区区，是否否有人在在小区凉凉晒衣物物。八、协助装装修管理理，对于于违章装装修施工工和不按按规定装装运装修

21、修材料、装装修垃圾圾现象要要及时告告知、止止制、报报告。九、主动热热情为有有需要的的顾客开开门、提提重物等等服务性性工作。十、当有上上级领导导视察或或参观时时要行礼礼并问好好，协助助其它岗岗位工作作，完成成队长交交办的各各项任务务。秩序维护员员门岗岗岗位职责责1认真遵遵守公司司规章制制度，按按时上下下班，不不迟到，不不早退；2文明礼礼貌，行行为规范范，努力力为业主主提供优优质服务务；3坚守工工作岗位位，提高高警惕，严严防不法法分子混混进小区区搞破坏坏活动；4认真做做好安全全防范工工作，发发现不安安全因素素应立即即查明原原因，采采取应急急措施，尽尽快排除除险情，并并及时向向上级汇汇报；5在岗工工

22、作时仪仪容仪表表整洁，精精神面貌貌良好，不不得在岗岗楼、门门卫室抽抽烟、吃吃零食、闲聊；6、严禁当当班时睡睡岗及打打瞌睡，不不脱岗、看书、看报、与他人人闲聊、做与工工作无关关的事；7严格执执行交接接班操作作标准，认真填写交接班记录；8按要求求使用文文明用语语，态度度和蔼，给人以以亲切感感和舒适适感；9做好来来客来访访登记工工作，并并随时与与巡逻人人员保持持联系，以以便掌握握小区内内各时段段内情况况；10负责责进出小小区车辆辆的检查查登记，通通知车场场管理员员指挥停停放位置置；11熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握使用用要领。监控员岗位位职责1、监控（值值班）员员应熟悉悉监控设设备操作作及各监监

23、控探头头所在位位置；2、有无闲闲杂人员员、可疑疑人员、推推销人员员、衣冠冠不整者者、携带带烟火或或危险物物品者进进入物业业或在物物业范围围内活动动； 3、外围（限限可监视视到的）有有无车辆辆乱停乱乱放,堵堵塞消防防通道，停停车场出出入口及及各出入入口有无无车辆； 4、停车场场内车辆辆有无异异常情况况（如车车辆被盗盗、遭破破坏等）；车场设设施设备备有无异异常情况况； 5、有无推推销人员员在楼层层乱派传传单、名名片、报报纸、杂杂志、乱乱拉业务务和乱拉拉生意现现象； 6、保证中中控室物物品摆放放整齐，设设备每天天要擦拭拭一至二二次；7、发现可可疑现象象或可疑疑人员，用用对讲机机及时通通知主管管进行巡

24、巡查。8、妥善保保存录象象记录，严严格按照照规定时时间进行行更新；严禁私私自动用用监控室室内报警警电话。严严禁外来来人员进进入监控控室；严严禁私自自泄露监监控室内内各种设设备设施施的操作作流程；严禁在在中控室室内抽烟烟；严禁禁酒后上上岗。9、发现电电梯困人人或接到到报警，应应立即用用对讲机机通知工工程部人人员进行行处理。10、紧急急情况下下立即通通知相关关主管，立立即到场场处理。11、配合合消防人人员进行行火灾监监控。12、负责责接听紧紧急报警警电话，记记录用户户投诉，并并通知项项目部进进行处理理。受理理用户需需求，对对紧急情情况协调调相关部部门及时时进行服服务，一一般维修修立即通通知项目目部

25、。消防员岗位位职责一、严格遵遵守244小时值值班制度度，接受受领班对对仪容仪仪表的检检查，上上岗后应应始终保保持精力力充沛，且且不因个个人情绪绪影响工工作。二、消防监监控重地地，未经经同意不不得允许许外部门门人员进进入。三、坚守岗岗位，认认真监控控，及时时报警，保保持小区区人员安安全。严严禁脱岗岗或玩忽忽职守；严禁在在岗位看看任何书书刊杂志志；严禁禁在消控控室吸烟烟、会客客、睡觉觉。四、做好监监控、报报警仪器器的清洁洁保养工工作，当当监控室室仪器、电电视监控控设备、消消防、安安全报警警设施出出现故障障，应立立即报告告工程部部（或由由工程部部联系维维保单位位）进行行检修，并并做好详详细记录录。五

26、、熟悉安安保监控控、消防防报警等等设备的的技术性性能及操操作方法法，熟悉悉各部门门消防设设备分布布情况。监监控值班班员应熟熟知电视视监控设设备、消消防、安安全报警警设施的的操作和和报警程程序。掌掌握简单单的维修修保养和和除尘工工作，爱爱护消防防、监控控设施，严严禁违规规操作。六、监控工工作要注注意力集集中，做做到眼勤勤、手勤勤，仔细细观察判判断每一一个可疑疑画面，特特别注意意在不同同画面中中多次出出现的人人员。认认真观察察监控部部位，在在监视屏屏上发现现可疑情情况和受受监控对对象时，及及时跟踪踪切换录录像，并并通报各各有关岗岗位采取取必要措措施。七、当消防防系统报报警或接接到报警警电话，应应立

27、即用用对讲机机通知就就近的安安保人员员赶赴现现场予以以处理，同同时做好好详细记记录。八、发现重重大问题题和可疑疑人员，应应立即采采取监控控、跟踪踪措施，同同时报告告领班并并呼叫巡巡逻保安安前往处处置，同同时做好好详细记记录。九、严禁将将小区监监控范围围、部位位和盲区区向他人人泄露，严严禁将公公安、国国家机关关布置的的工作任任务向外外泄露。十、忠于职职守，爱爱岗敬业业，时刻刻有人坚坚守岗位位，如有有事需离离开岗位位，必须须通知领领班或负负责消防防的主管管，安排排好替班班后方可可离开。十一、负责责保管好好本岗位位所有的的设施设设备，交交接班时时应对设设备和物物品的种种类、数数量及完完好程度度进行检

28、检查登记记。（六）公司司各项管管理制度度公司财务务管理制制度1.0 目的为了加强公公司财务务管理，规规范公司司财务行行为，合合理控制制成本费费用支出出，根据据企业业财务通通则规规定，结结合公司司经营性性质，特特制定本本财务管管理规定定。2.0 适用范范围本制度适用用公司全全体员工工3.0 收费管管理各项目部应应建立收收支两条条线的登登记账，不不得坐支支。3.1收费费员收取取的款项项应开具具公司盖盖章的收收据，不不得以收收条替代代收据。开开出的收收据字迹迹要清晰晰，金额额不得涂涂改，收收据上应应载明每每项收费费金业主主姓名、房房号、款款项时段段，部门门等内容容。3.2公司司出纳员员每天下下午下班

29、班前到各各项目部部签收进进账后的的回单和和开出的的收据，两两项核对对一致，做做到日清清月结。3.3月底底各项目目部将本本部收费费明细表表汇总后后发给公公司财务务部核对对。4.0 报销管管理公司日常报报销费用用主要包包括保洁洁费，维维修材料料费，保保安服装装费，绿绿化费，电电话费，水水电费，交交通费，办办公用品品费，固固定资产产、低值值易耗品品的购买买，汇兑兑手续费费，业务务招待费费等，财财务部要要严格执执行费用用报销总总经理一一支笔的的签字制制度。4.1所有有报销票票据要合合法、有有效，印印章清晰晰，报销销单上要要注明报报销人（仅仅限公司司员工），金金额，事事由，部部门（购购置物品品应有物物品

30、保管管人签字字），票票据归类类粘贴，经经部门负负责人、总总经理签签字后，财财务方能能受理。百百元以上上的费用用在结算算时应以以转账支支票付款款，如维维修材料料费，办办公用品品费，固固定资产产、低值值易耗品品的购买买，保安安服装费费等等，尽尽量减少少现金支支出。4.2为了了有效控控制公司司成本费费用总额额，原则则上，一一个预算算期间内内，各项项目部的的费用累累计支出出不得超超出当期期的预算算或收入入。项目目部应每每月对本本部的开开支进行行统计，月月底汇总总，连同同收费明明细表一一起报给给公司财财务部。4.3财务务部门要要建立小小区业主主交费情情况表，督督促项目目部的收收费及时时入账，确确保公司司

31、资金安安全。5.0 票据管管理5.1发票票管理。出出纳员从从税务领领回的空空白发票票要进行行票号登登记，开开出发票票要作开开出票号号的记录录，作废废发票当当月要在在税务开开票系统统中进行行作废处处理。每每月终了了后，要要对当月月开票金金额、份份数进行行统计，报报与会计计核对。5.2支票票管理。5.2.11出纳员员从银行行购买回回的转账账和现金金支票要要根据银银行回执执联上记记载的起起止号码码和支票票号码进进行核对对，并登登记。作作废支票票盖作废废章剪角角后另行行保管，由由公司领领导安排排集中销销毁，不不得擅自自处理。5.2.22出纳员员签发支支票要与与存根联联、发票票金额保保持一致致。现金金支

32、票原原则上仅仅限公司司出纳员员对银行行。转账账支票如如因业务务需要可可由他人人代办，但但代办人人须在支支票存根根联上签签字。5.2.33不得签签发空白白支票和和远期支支票。6.0 收据管管理6.1公司司空白收收据应由由专人集集中保管管，各项项目部须须根据收收费量到到公司领领取并作作起止号号登记，作作废的收收据要盖盖上作废废章并在在登记簿簿上登记记后随同同用完的的收据一一起上交交，不得得擅自销销毁。公公司出纳纳员收到到收费员员退回的的已开完完了的收收据，要要检查号号码是否否连续，起起止号是是否与领领出的一一致，收收据金额额是否与与进账金金额相符符。6.2需要要退付的的装修押押金、服服装押金金之类

33、的的收据要要有当事事人签名名，部门门负责人人和总经经理签字字后，出出纳方可可付款，不不得凭空空支付。原则上，公公司印章章、重要要票据应应分人保保管。7.0 资产管管理7.1财产产管理。公公司购入入的固定定资产、低低值易耗耗品以及及办公用用品等财财产应建建立物品品购入和和领用登登记簿，年年终财务务部门会会同办公公室负责责人一起起对公司司财产进进行清点点，形成成文字，报报告总经经理。如如涉及财财产损失失和报废废，账务务处理需需要经总总经理签签字。7.2银行行账户管管理。7.2.11会计人人员要按按开户行行分别设设置银行行存款账账，按月月核对出出纳员的的银行日日记账，做做到会计计账、出出纳账、银银行

34、账三三账余额额三符。7.2.22纳员每每月初要要及时从从银行取取回存款款对账单单，逐笔笔勾对。对对未达账账或银企企余额不不符的，要要查明原原因，编编制银行行调节明明细表进进行调节节。调节节表一联联留存一一联返馈馈银行。8.0 往往来账的的管理8.1项目目部要对对本部正正在执行行的往来来单位合合同进行行清理，对对过期或或收费金金额、收收费方式式发生变变化的合合同原则则上应重重新签订订，并提提供给财财务部新新的收费费合同及及清单。如如不能重重新签订订的合同同，应在在清单中中注明双双方认可可的收费费金额和和收费方方式，便便于财务务部门敦敦促催收收。8.2应收收款的增增加和确确定必须须要素取取价款的的

35、凭据，如如：合同同、收据据、发票票、借款款条，禁禁止凭空空挂账和和销账。8.3根据据合同预预付款时时，需提提供合同同、协议议书等有有关资料料和付款款申请，经经办人签签名、部部门负责责人签字字、总经经理批准准后财务务方可付付款。8.4应付付企业的的账款和和代收的的应付的的款项支支付时应应由经办办人提出出付款申申请，总总经理签签字，财财务方可可支付。8.5财务部门应建立往来单位客户档案信息，应收款和应付分别设置明细账核算，定期对账。档案管理理制度1.0 目的明确需要存存档管理理的具体体内容，规规范客户户服务部部资料的的归档工工作及操操作标准准，对档档案实施施有效管管理和使使用2.0 适用范围2.1

36、 规定业主档档案、资料的的形成与与归档、分分类、保保管、借借阅、保保密等管管理内容容。3.0 职责3.1 前台客服助助理负责责所有业业主档案案资料的的建档工工作3.2 前台客服助助理要将将内部资资料建档档按行政政架构和和部室进进行分工工与实施施管理3.3 客户服务部部由前台台客服助助理负责责，各部部室由办办公室文文员或助助理负责责3.4 所有档案建建档工作作，均实实行前台台客服领领班负责责制实施施监督4.0 制度内容4.1 业主档案管管理操作作程序及及要点业主档案资资料属物物业管理理公司所所有，任任何个人人、部门门未经前前台客服服领班及及项目经经理批准准，不得得擅自查查阅、复复印、开开封或移移

37、交，违违者将严严肃处理理，所造造成的损损失由当当事人承承担。操操作标准准如下： 44.2业业主档案案资料建建立4.2.11 业主主档案资资料共分分为四大大部分，分分别为业业主资料料、入伙伙资料、装装修资料料、其他他资料，具具体内容容如下：4.2.11.1 第一一部分 业主主资料:业主主基本情情况登记记表、住住户资料料卡、办办证人员员身份证证复印件件/照片片粘贴表表；4.2.11.2 第二二部分 入伙资资料：入入伙办理理委托书书、入入户通知知书准准予交房房书业业主钥匙匙签收单单、前前期物业业服务协协议、业业主临时时公约、房房屋验收收交接单单、楼楼宇验收收反馈表表4.2.11.3 第三三部分 装修

38、资资料：业业主装饰饰装修申申请表、装装修施工工许可证证、业业主装修修动火使使用许可可证、业业主装饰饰装修告告知书、施施工人员员办证申申请表、施施工人员员登记表表4.2.11.4 第四四部分 其他他资料：投诉资资料、紧紧急事件件资料等等4.3.11 装订装装盒4.3.11.1按按上述排排列顺序序将业主主档案装装订成册册：需要要注意档档案所有有纸张的的整齐性性及美观观4.3.11.2将将业主档档案装入入档案袋袋内，做做好标识识：业主主档案资资料按规规定实行行“专户专专袋”管理，统统一用226cmm34ccm，白白色透明明的纽扣扣式简易易档案袋袋装好，将将写有“房号”的标签签纸贴在在档案袋袋左上角角

39、4.3.11.3将将档案袋袋装入专专用文件件盒：按按“楼层”顺序将将档案袋袋放入在在专用的的文件盒盒内，一一个文件件盒可以以放56个档档案袋43.11.4 按文件件盒标号号顺序依依次将文文件盒整整齐放置置于前台台资料柜柜中：将将文件盒盒按“栋号”顺序排排列在前前台资料料柜中4.4“业业主档案案”调阅及及资料柜柜钥匙管管理4.4.11工作人人员不得得向其他他员工泄泄露业主主资料，员员工非因因工作需需要不得得私自查查阅或打打听。工工作人员员在接待待访客时时，既要要热情相相助，又又要提防防一些机机构或个个人为商商业利益益套取业业主资料料。如：遇到有有困难的的访客时时，在证证实访客客身份、通通知业主主

40、并征得得业主同同意后，才才能将业业主房号号转告访访客4.4.22任何个个人（包包括业主主、住户户）需查查阅业主主档案资资料，必必须填写写业主主档案借借阅登记记表，移移交部门门经理、项项目经理理审核批批准后方方可查阅阅。如发发生强制制查阅的的事件，上上报相关关部门协协助处理理警告无无效交由由地属公公安机构构处理，所所造成的的损失由由肇事者者承担；或掌管管钥匙的的管理员员受贿擅擅自将档档案资料料泄露，按按此管理理制度做做相应处处理4.4.33如夜间间当值人人员需要要查找业业主资料料的，原原则上使使用电脑脑，但禁禁止打印印。如要要开档案案柜取档档案的，需需做好书书面记录录，下班班后必须须锁好资资料柜

41、；4.4.44业主档档案用资资料柜或或电脑储储存，资资料柜必必须上锁锁，电脑脑资料必必须加注注使用人人密码。业业主档案案使用完完毕后，须须及时放放回资料料柜内，不不得放在在桌面或或公开场场所。使使用电脑脑的，离离开时必必须退出出系统界界面或使使用屏幕幕保护装装置；4.5资料料柜钥匙匙前台每每日值班班人员只只保存一一个供日日常使用用，剩下下的档案案钥匙由由前台客客服领班班保管。掌掌管钥匙匙的个人人必须做做好保管管工作。如如遗失、擅擅自复制制或移交交钥匙的的，将严严肃处理理，122小时内内所造成成的损失失由个人人承担；部门主主管/经经理应在在12小小时内做做出相应应的处理理方案如如（更换换锁芯，移移存档案案等）超超过122小时未未作出相相应方案案的，将将交由项项目经理理做出相相应的处处理，所所造成的的损失由由部门经经理/主主管及当当事人承承担。4.6 “业主档档案”跟踪当业主通讯讯联系方方式发生生改变或或业权人人发生更更改时，由由业主或或业权人人书面通通知前台台客服助助理，前前台客服服助理