2022房地产估价师历年真题5卷.docx

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1、2022房地产估价师历年真题5卷2022房地产估价师历年真题5卷 第1卷符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。A.损益表 B.资产负债表 C.现金流量表 D.利润表答案：B解析：符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。 股票是（ ）。A股份制企业一定量资本额的代表B计算股份制企业资本的最小单位C用以证明投资者的股东身份和权益的凭证D获得股息和红利的凭证E认定所有人有权取得收入的凭证正确答案：CD本题主要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利

2、的凭证。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。A、投资的长期性 B、房地产市场的不确定性 C、投资可逆性 D、投资不可逆性答案：C解析：本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。下列选项中属于完全竞争市场特征的有（ ）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.产品不同质C.资源完全自由流动D.信息完全E.厂商之间具有相互依存性答案：A,C,D解析：本题考查的是市场结构特征。完全竞争市场的特征包括：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；

3、（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。选项B是垄断竞争市场特征；选项E是寡头垄断市场特征。P204。下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。A、新旧程度B、临街状况C、周围环境D、与相关场所的距离答案：A解析：本题考查的是建筑物实物因素。建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。参见教材P125126。2022房地产估价师历年真题5卷 第2卷在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（）。APi0BPi1C0Pi1DPil答案：C解析：采用期望值法进行概率分析时，

4、各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。租售方案必须明确的问题包括（）。A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B、租售收入C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D、租售价格E、收款方式答案：A,C解析：考点:收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或

5、使用功能划分。 保温层或隔热层的材料大都是由一些轻质、多孔的材料做成的，通常设置在屋顶的承重结构层与面层之间。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。A投资者可以转让其出资B投资者享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息正确答案：D 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题5卷 第3卷物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C.物业服务企业要到社会

6、上去寻找可以代管的物业 D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业答案：C,D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等

7、其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。A、 详细研究B、 粗略研究C、 特定项目的投资机会研究D、 建设项目的投资机会研究答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵

8、押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（）。A.无偿收回B.延长动工开发期限C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续答案：B,C,D解析：因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：延长动工开发期限；置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术

9、思路，包括估价方法如何具体运用。（）答案：对解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。参见教材P408。2022房地产估价师历年真题5卷 第4卷 住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?正确答案：1宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。3客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。4竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。A通货膨胀

10、影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿正确答案：C投资利润率的计算基数包括（）。A、土地成本B、建设成本C、投资利息D、销售费用E、管理费用答案：A,B,D,E解析：考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。 在确定开发成本时，应采用（ ）。A该开发公司测算的开发成本B现时的客观开发成本C各期销售时的客观开发成本D各期开发时的客观开发成本正确答案：A下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实

11、有资本的30倍答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。P211。2022房地产估价师历年真题5卷 第5卷保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性答案：B,C,E解析：本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P3

12、36。借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保业务管理制度。借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是沉降缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。