2022房地产估价师每日一练6章.docx

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1、2022房地产估价师每日一练6章2022房地产估价师每日一练6章 第1章经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。A市、县人民政府土地行政主管部门B市、县人民政府C省级人民政府土地行政主管部门D省级人民政府答案：B解析：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。#法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借

2、款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？答案：解析：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A、管理费用B

3、、财务费用C、运营费用D、开发建设投资答案：C解析：本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。住房公积金采取“低存低贷”的原则。（）答案：对解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。(2022真题) 被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。不是房地产估价机构出

4、具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。2022房地产估价师每日一练6章 第2章业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )答案：错解析：知识点 业主大会与业主公约(2022年真题) 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。 某宗房地产交易总价为35万元，其中在

5、交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为（ ）万元。A23.69B23.76C35.0213.30.76正确答案：C3510%(1+6%)+3530%(1+6%)1/2+3520%+3530%(1+6%)1/3+3510%(1+6%)13.7l+10.81+7+10.199+3.335.02所有股份制企业都可以发行股票。答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。房地产投资的可行性研究工

6、作阶段包括（）。A、接受委托B、投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究E、项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：考点:可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产价值的种类。选项A，投资价值可能大于、等于或小于市场价值。选项B，谨慎价值通常低于市场价值。选项C，快速变现价值通常低于市场价值。选项D，现状价值在合法利用下，现

7、状价值市场价值。现状利用为最高最佳利用，则现状价值市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。选项E，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。P9093。2022房地产估价师每日一练6章 第3章租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则 B.最低可接受收益率原则 C.费用

8、最低原则 D.收益最大原则 E.不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）正确答案：不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格 为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。 纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）此题

9、为判断题(对，错)。正确答案：在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A、承诺费B、手续费C、担保费D、利息E、税费答案：A,B,C,D解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）答案：错解析：本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为

10、在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价格，是历史成本。2022房地产估价师每日一练6章 第4章根据物权法，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。A、买卖B、合法建造C、拆除房屋D、赠与取得E、受遗赠取得答案：B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契

11、税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些估价师为完成本次估价应收集哪些资料答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整

12、所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。 房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。 （ ）正确答案：房地产投资的优点之一是易于获得金融机构的支持。 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资的形式包括（ ）。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资正确答案：AB2022房地产估价师每日一练6章 第5章甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各

13、出资1 000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分

14、配？为什么？答案：解析：(1)甲、乙的分配方案均不合理；(2)甲应分得1 395万元，乙应分得1367.1万元；(3)因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。 影响商品的供给的主要因素不包括（ ）。A商品价格B偏好C政府政策D预期正确答案：B债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率 B.发行者的资信级别 C.偿还期限 D.发行者的企业特色 E.利率计算方式答案：A,B,C,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利

15、率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。A7220元B7600元C14440元D15200元正确答案：D(2022真题) 张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某（）万元。A.48B.64C.80D.96答案：C解析：本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过

16、部分无效。即160万元20%=32万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，双倍返还定金=322=64（万元），加上多付的定金“4832=16”万元，共计80万元。2022房地产估价师每日一练6章 第6章 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主所持投票权1/2以上B与会业主所持投票权2/3以上C全体业主所持投票权1/2以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。社会

17、治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社会因素D、人文因素答案：C解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。9.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，

18、应分摊的共有建筑面积可分为三大类：1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A.物业管理 B.房屋勘察设计 C.房地产开发经营 D.房地产中介服务答案：B解析： 本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。答案：错解析：公共建筑的规划布置的基本要求如下：合理的服务半径，一般为居住区级8001000m，居住小区级400500m，居住组团级150200m；