2022房地产估价师考试真题及详解8卷.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解8卷2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第1卷2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。刘某所购住宅的建筑面积为（）。A.106.00m2B.117.50m2C.125.00m2D.132.50m2答案：C解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有

2、建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积=1000.25=25（m2）。其中，套内封闭阳台面积 6m2，已包含在所购住宅楼套内建筑面积 100m2 之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积=100m2+25m2=125（m2）。 若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是（ ）（公式中C表示消费，Y表示收入）。A0.8B0.8yC1000D1000+0.8y正确答案：B消费函数可表示为：CA+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；

3、BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中月恰好是边际消费倾向。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）答案：错解析： 本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受

4、影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。某城市2022年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8的家庭打算当年购房，平均住房需求90户，则2022年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A、600B、48C、144D、4320答案：B解析： 本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）户均可支配收入（元/户）住房消费倾向（%）=12058%=48（亿元）。参见教材P114。 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比

5、实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2022年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2022年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从2022年11月2022年10月地价每月上升0.5%。(2)当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对

6、象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2022年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)正确答案：(1)成本法公式如下：房地产价格土地重置价+建筑物重置(或重建)价建筑物折旧(2)求取土地的重置价：1)用市场法

7、求取：A修正后的单价2200(100100)(1+O.5%)6(10097)2336.94(元/m2)B修正后的单价2050(100100)(1+0.5%)9(10092)2330.56(元/m2)C修正后的单价2380(100103)(1+O.5%)4(100105)244.99(元/m2)再用简单算术平均法求得土地价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16(元/m2)2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：(100000666.67)+150+1205.382259.60(元/m2)3)再用简单算术平均法

8、求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)22281.88(元/m2)土地总价2281.8810002281900(元)228.19(万元)(3)求建筑物的重置价值为：110045004950000(元)495(万元)(4)求建筑物折旧总额为：495(2060)165(万元)(5)计算估价额： 该房地产价格(总价)228.19+495165558.19(万元)该房地产价格(单价)558190045001240.42(元/m2) 以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）。A房地产价格B房地产市场预期C金融相关因素D相关商品价格正确答案：C房地产周期

9、循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第2卷求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（ ）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。成本法评估两大路径：（1）“房地合估”路径，模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。P303304。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：本题考查的是实

10、物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不

11、需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况正确答案：D 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实

12、际获取的收入正确答案：DD潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14答案：C解析： 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4

13、000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73（万元）2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第3卷房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。A、 投资风险B、 投资利率C、 投资现值D、 投资回报答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。(2022真题) 国有土地上房屋征收与补偿条例在我国法律体系中属于（）。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规答案：B解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的。主要有土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城

14、镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。A.三个月B.六个月C.一年D.两年答案：C解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期

15、，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的 B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的 C、在投资分析中，一般采用单利计息 D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利

16、计息 E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算答案：B,E解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第4卷深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中

17、共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是（）。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统答案：A解析：本题考查的是建筑给水设备。消火栓系统是最基本的消防给水系统。世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制答案：A,B,C解析：根据登记的内容和方式

18、的不同，各国不动产登记主要可分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第5卷 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。A1112%B1136%C1166%D1295%正确答案：C 某房地产开

19、发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初

20、开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金325

21、0万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还

22、款5500万元。(2)项目投资现金流量表如下表所示：年 份O123453940销售收入77501260021650租金收人108010801080服务用房残值20全部投资-9000-3250-2750自有资金投入-9000-3250还本付息-12600-5500全部投资净现金流量-9000-13250-5000126002273010801100自有资金净现金流量-9000-3250-5000O1723010801100 金融市场交易的对象为货币资金。答案：对解析：货币资金成为金融市场交易的对象。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性

23、呈正相关。（）答案：错解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：ABC经济寿命是指在正常

24、市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第6卷(2022年真题) 对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）答案：错解析：本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素。 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对

25、房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE 房地产估价机构可以自行决定与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业

26、务，以合作双方的名义共同出具估价报告。购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第7卷甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规

27、划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额测算在建工程价值B.按工程已结算额测算在建工程价值C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在

28、建工程价值答案：D解析：2022 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80m2，单价为5000 元m2，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（）元。A4000B6000C12000D16000答案：A解析：自2022 年l0 月1 日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按l税率征收契税。本案例，李某购买的住房面积80m2，单价为5000 元m2，则李某应缴纳契税=5000801=4000（元）。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不

29、得挪作他用。（）答案：对解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P225。在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）答案：对解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在

30、同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。2022房地产估价师考试真题及详解8卷 第8卷房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。 （）答案：对解析： 本题考查的是房地产区位因素。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益

31、正确答案：BD无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。根据中华人民共和国刑法，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘

32、役，并处罚金。A、3 B、5 C、7 D、10答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中华人民共和国刑法规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：D信用卡的功能除A、B、C项外，还有消费贷款功能。估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。下列房地产中，可以设定抵押的是（）。A.土地所有权 B.权属有争议的房地产 C.已依法公告列入征收范围的房地产 D.以出让方式取得的国有土地使用权答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。