2022房地产估价师考试真题及详解9节.docx

《2022房地产估价师考试真题及详解9节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题及详解9节.docx（18页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试真题及详解9节2022房地产估价师考试真题及详解9节 第1节 国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。A1982B1984C1985D1986正确答案：D自1986年以后，城镇住房改革取得重大突破，掀起第一轮房改热潮。 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D

2、、措施费正确答案：B下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A、潜在市场、有效市场、服务市场B、有效市场、渗透市场、服务市场C、潜在市场、服务市场、合格的有效市场D、潜在市场、渗透市场、合格的有效市场答案：A解析：本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P112。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第2节某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。A.由于住宅小区用地

3、条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（）。A.耕地占用税不属于其税收 B.卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨 C.买方市场，减少卖方的税收会使房价下降 D.卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降答案：D解析： 本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。就房地产

4、开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本答案：D解析： 本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。 据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（?D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租

5、约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金正确答案：D关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B解析：A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一

6、般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第3节 刚性基础一般指钢筋混凝土条形基础，用于柔性基础不适宜时的墙下条形基础或钢筋混凝土柱下条形基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A充分就业B价格稳定C经济增长D国际收支平衡正确答案：A 某宗房地产的总价

7、值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）A1B1.5C2D 2.5正确答案：B 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发

8、法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C答案 C假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第4节已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%答案：C解析：本题考查的是

9、财务内部收益率。参见教材P182。 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图答案：B解析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。 保险活动所特有的内

10、在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其

11、中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A、B座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500 B.127000C. 132500 D.135000答案：A解析：2022房地产估价师考试真题及详解9节 第5节 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B答案 B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。因为投资者希望提高名义投资回报率以

12、抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。A、 提高B、 降低C、 无变化D、 为零答案：A解析：因为折现率的提高会抵消通货膨胀的影响。 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )正确答案：答案 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（）答案：错解析：本题考查的是损失资本化法。可修复的房地产价值减损额，采用修复成本法进行评估；不可修复的房地产价值减损额

13、，采用损失资本化法进行评估。参见教材P381。 房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的粗部测量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解9节 第6节在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A、临界点分析B、期望值分析C、敏感性分析D、概率分析答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）万元。A100B70C60D

14、40正确答案：B1003070(万元) 划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。A绿地控制范围B历史建筑保护范围C地表水保护范围D城市基础设施用地控制界线正确答案：B 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有（ ）。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线正确答案：ACD拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第7节 甲公司在媒体上发布的广告（ ）。A可借用其他相同

15、类型的项目形象B可以承诺为购房人办理人住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格正确答案：C某在建工程于2022年4月1日开工，2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期。3（2413）14（个月）。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月。后续新增

16、的前期，3个月。P346。下列关于城乡规划编制的表述中，错误的是（）。A.城市详细性规划必须以所在城市的总体规划为依据 B.控制性详细规划必须以修建性详细规划为依据 C.以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效 D.城市的总体规划必须以所在省.自治区的省域城镇体系规划为依据答案：B解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。选项B错误，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）正确答案：应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部

17、分，税率为（）。A、30% B、40% C、50% D、60%答案：C解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第8节 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )正确答案：答案 稀缺性是指物品的

18、数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测正确答案：D答案 D 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。金融市场交易的对象为货币资金。答案：对解析：货币资金成为金融市场交易的对象。一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独

19、立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。(2022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。2022房地产估价师考试真题及详解9节 第9节反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A、流动比率 B、速动比率 C、资产负债率 D、资产报酬率 E、应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务

20、分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P391。 某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%， 基本预备费率5%，则基本预备费为（ ）万元。A500B815C1445D1473正确答案：A(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。 下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（

21、）。A开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用B房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算C房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资D房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用E房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用正确答案：ABDEABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（）。A、最乐观预测值B、最悲观预测值C、最可能预测值D、最不可能的预测值E、最接近的预测值答案：A,B,C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。