2022房地产经纪人考试答案9卷.docx
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1、2022房地产经纪人考试答案9卷2022房地产经纪人考试答案9卷 第1卷下列关于夫妻约定财产制的表述中,正确的是( )。A.甲在一次事故中大脑受损,智力仅能达到三岁孩子水平,只要甲同意,其与丈夫仍可以适用约定财产制B.乙与其妻口头约定婚后财产全部归妻子所有,该约定不具有法律约束力C.丙以自己有孕为由,逼迫丈夫将其婚前财产约定为双方所有,丈夫求子心切勉强同意与之签订协议,该协议无效D.丁可以为了逃避个人债务,与妻子约定二人婚后财产归妻子一人所有答案:B解析:A项,财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力,则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制,不能另行约定夫妻财
2、产制。B项,约定应采用书面形式。C项,以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前,协议有效。D项,约定的内容必须合法,不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如,夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。#赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中,赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2022年3月,赵小姐辞去原工作,发起设立了A房地产经纪公司(以下简称A公司),专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展,到2022年A公司的组织结构如下图:这种模式适用于()A、特大型组织B、中型公司C
3、、小型组织D、合伙企业答案:A解析:分部制组织结构模式适用于大型或特大型组织,在采用时也应注意扬长避短。商品房屋租赁管理办法确定的房屋租赁政策主要有( )。A.承租人在租赁期间内死亡,租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同B.房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效C.租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权D.出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于10平方米E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全答案:
4、A,B,C,E解析:承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利,主要包括:优先购买权,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外,出租人主要承担以下义务:提供符合要求的房屋及其附属设施;对房屋进行维修。D项,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低
5、标准。(一)A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国城市房地产管理法、A省人民代表大会出台的A省城镇房地产开发经营管理条例及A省政府颁布实施的A省商品房销售管理办法等法律、法规,出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2022年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费60
6、0元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。A省人大出台的A省城镇房地产开发经营管理条例属于()。A、法律B、地方性政府规章C、地方性法规D、规范性文件答案:C解析:地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。下列自然人中,目前具有完全民事行为能力的是( )。(2022年真题)A.张某;1995年4月出生,某大学一年级学生B.唐某;1996年12月出生,孤儿,靠网络撰稿为生C.肖某;1993年8月出生,某聋哑学校老师,双腿已残废D.段某;1994
7、年1月出生,某工厂工人,患有轻度精神分裂症答案:C解析:完全民事行为能力人,是指能以自己的行为独立享有民事权利,承担民事义务的自然人。在中国,18周岁以上的自然人是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。16周岁以上不满l8周岁的自然人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。A项,张某在2022年10月份17岁半未满18周岁,并且不是以自己的劳动收入为主要生活来源,不具有完全民事行为能力;B项,唐某虽然以自己的劳动收入为主要生活来源,但在2022年10月份未满16周岁,不具有完全民事行为能力;D项,段某年满18周岁,但患有轻度精神分裂症,属
8、于限制民事行为能力的人。发布房地产广告,应当具有或者提供的证明文件包括( )。A.房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B.建设主管部门颁发的项目土地使用权证明C.发布房地产项目预售、出售广告,应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明D.中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明E.确认广告内容真实性的其他证明文件答案:A,C,D,E解析:发布房地产广告,应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件,主要包括:房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书
9、。土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。工程竣工验收合格证明。发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明。确认广告内容真实性的其他证明文件。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的()等内容。A:保修范围B:保修单位C:保修期D:质量等级E:配电负荷答案:A,B,C,D解析:本题考核的知识点为住宅质量保证书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。下列关于我国土地所有制的表述中,错误的有( )。A.我国实行
10、土地的社会主义公有制B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使C.城市市区的土地属于国家所有D.农村宅基地属于集体所有E.森林、山岭、草原都属于国家所有答案:B,E解析:B项,土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。E项,国有土地的范围如下:城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;国家依法征收的土地;依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;因国家组织移民、自然灾害等原
11、因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2022房地产经纪人考试答案9卷 第2卷关于房地产经纪服务主要特点的说法,正确的是()。A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的C.房地产经纪服务属于公益性活动D.房地产经纪服务的特点是价格垄断答案:B解析:房地产经纪属于房地产中介服务活动,又称为“房地产经纪服务”。A项,在我国,根据房地产经纪管理办法,房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设(房地产)管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项,房地产经纪,是指房地产经纪机构和房
12、地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人,即提出房地产经纪服务需要的单位或个人,是房地产经纪服务的需求者,主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项,房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。D项,房地产经纪服务实行明码标价制度。对按揭房屋进行财产保险是防范()的关键措施,对银行与购房者都非常必要。A.利率变化风险B.房屋贬值风险C.无力继续偿还贷款本息风险D.购房者房屋处置风险答案:B解
13、析: 导致房屋贬值风险的原因很多,其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素,也包括人为的因素。因此,对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施,对银行与购房者都非常必要。写字楼项目在选择推广渠道,以及制定相关设计及活动方案时,应当确保渠道受众重点为()。A.企业高层人员B.企业中层人员C.社会中端阶层D.社会低端阶层答案:A解析:由于写字楼主流客户的非个体属性与商务属性,因此在选择推广渠道,以及制定相关设计及活动方案时,应当关注以下三个方面的内容:营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层;在广告宣传的画面与文案设计方面,必须明确体现商务气质;在活动主题的选择时,把握商务客户
14、的敏感点,并在活动形式方面体现高端商务特色。某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记,债务人未能及时清偿债务,拍卖该大楼所得的价款按()顺序清偿。A、贷款合同签订的先后B、贷款数额的大小C、各银行起诉的先后D、抵押登记的先后答案:D解析:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的,按照债权比例清偿。为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务人追偿。共用题干2022年,甲按房改标准价800元m2,购买了本单位A小区的一套60m
15、2的住房。2022年,甲退休。2022年1月,甲补齐了标准价与成本价的差价200元m2。3月,甲拟重新购买住房,在媒体上看到下列一则广告:“都一乐小区即将全面开工建设,现火爆开盘,决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程,房屋开盘售价每套20万元。”4月,甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型,并作了如下介绍:“该户型经实测,套内建筑面积为85m2,套内使用面积为71m2。阳台为全封闭,阳台底板水平投影面积为3m2,由于阳台围护物向外倾斜,增大了阳台的使用空间5p该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月,甲以1500元m2购买了B小区C户型的住房
16、,并将A小区的住房出售。甲将A小区的住房出售后,再购住房享受的税收优惠有()。A:免征营业税B:免征契税C:免征个人所得税D:免征房产税答案:D解析:郁质的人的气质为()。A、活泼好动,容易适应新环境,注意易于转移,接受新事物快,但印象不很深刻,情绪和情感易于产生也易于改变,并直接表露于外B、直率热情,精力旺盛,性情急躁,反应迅速,情绪明显外露,但持续时间不长,行为上表现出不平衡,工作特点带有明显的周期性C、安静平衡,反应缓慢,善于克制自己,情绪不易外露,注意稳定但难于转移D、柔弱易倦,情绪发生慢而强,体验深刻,言行迟缓无力,胆小、扭捏,善于觉察别人不易觉察的细小事物,容易变得孤僻答案:D解析
17、:四种气质类型包括:多血质。这类人活泼好动,容易适应新环境;注意易于转移,接受新事物快,但印象不很深刻;情绪和情感易产生也易改变,并直接表露于外。胆汁质。这类人直率热情,精力旺盛;性情急躁,反应迅速;情绪明显外露,但持续时间不长;行为上表现出不平衡,工作特点带有明显的周期性。黏液质。这类人安静平衡,反应缓慢;善于克制自己,情绪不易外露;注意稳定,并难以转移。抑郁质。这类人柔弱易倦,情绪发生慢而强,体验深刻,言行迟缓无力,胆小、扭捏、善于觉察别人不易觉察的细小事物,容易变得孤僻。研究房地产项目的市场表现方式属于()A、市场定位B、产品定位C、客户定位D、形象定位答案:D解析:对房地产项目进行形象
18、定位包括:项目属性定位,基于项目既定产品特点和内外部资源优势,界定项目在当前市场的档次定位与特色属性。目标客户定位,将客户分为核心客户、重要客户和游离客户,确定目标消费群体及特征。项目形象定位,结合项目的产品定位和客户定位,融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值,如开发商品牌价值,对项目进入市场的标志性形象进行描述,或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个,即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。为了避免商品房销售代理纠纷,卖方代理合同中应载明( )等条款。A.交易价格范围B.销售时间C.房屋质量保修责任D.销售进度
19、E.不同价格和销售进度下佣金计算标准答案:A,B,D,E解析:2022房地产经纪人考试答案9卷 第3卷甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。(2022年真题)乙公司挖掘该项目卖点的做法为( )。A.进行片区研究B.跟踪竞争性楼盘情况C.研究消费者
20、购买行为D.开展广告宣传答案:A,B,C解析:房地产的卖点,是产品所独有的难以被竞争对手模仿的,同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场,就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。挖掘卖点的四个阶段为:片区市场研究;竞争者动态跟踪;消费者构成及购买行为研究;挖掘卖点。房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较,表述正确的是()。A、连锁经营组织的资金方面,直营连锁属于加盟者投资B、连锁经营组织的经营权方面,特许经营是非完全独立的C、房地产经纪机构对连锁经营组织的管理方面,直营连锁属于行政管理D、连锁经营组织与房地产经纪机构的关系,直营连锁属于契约合作关系答
21、案:C解析:房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较,如表3-1所示。表3-1直营连锁与特许经营连锁的差异表李某欲购买一套期房,一年后交房。与其类似的现房价格为6000元m2,用于出租的年净租金为360元m2(出租期初支付),折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是()元m2。A、5552、73B、5724、00C、6000、00D、6207、27答案:A解析:在期房与现房品质相同的情况下,期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算,该期房目前的价格为:=6000360(1+10%)60002%=6000327.27120=5552.73(元/m
22、2)。房屋由钢筋混凝土梁、板、柱形成承重骨架,墙体只起围护和分割作用的建筑结构是()。A:剪力墙结构B:框剪结构C:框架结构D:现浇装配式结构答案:C解析:关于房地产经纪服务佣金收取的说法,正确的是()。A.佣金是房地产经纪机构的合法报酬B.佣金可以以房地产经纪人员个人名义收取C.佣金按照国家标准收取,不需要在经纪服务合同中约定D.佣金包括差价、信息费答案:A解析:ABC三项,佣金是房地产经纪服务的合法报酬,买卖双方签订房地产买卖合同后,经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项,对房地产经纪服务收费有相关规定的城市,房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定,并明码标价,不得索取佣
23、金以外的其他报酬,更不得赚取房屋交易差价。直接影响项目的市场形象与客户感知的是(),因此开盘活动必须在充分的蓄客准备,以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。A.开盘活动的场地选择B.开盘活动现场的人气与氛围C.开盘活动的现场准备和传播信息的程度D.开盘活动的形式答案:B解析:开盘活动虽有可能并非真正意义的初始发售节点,但依然是写字楼项目引起市场集中关注的关键节点。开盘活动现场的人气与氛围直接影响项目的市场形象与客户感知,因此开盘活动必须在充分的蓄客准备以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。房屋转让合同不属于( )。A.要式合同B.不要式合同C.有偿合同D.双务合同答案:B解析:
24、根据合同是否需要采用特定形式才能成立,合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。城市房地产管理法规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以,房屋转让合同不属于不要式合同。共用题干周某购买了一套已装修的建筑面积为160的商品住宅,总计房价款为80万元,首付款30%,贷款期限25年,贷款年利率为4.8%。贷款银行要求周某10年还清贷款,经申请批准,住房置业担保公司为周某提供担保。此时除了周某须与贷款银行就个人住
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