21年房地产估价师历年真题和解答9节.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答9节21年房地产估价师历年真题和解答9节 第1节李某于2022 年5 月10 日将其2022 年1 月10 日在北京以52.5 万元购买的一套150 的住宅以120 万元出售，则李某应缴纳增值税( )万元。A.0B.3.38C.4.38D.5.38答案：B解析：(2)北京市、上海市、广州市、深圳市实行的优惠政策：个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

2、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。 A、房屋征收决定公告之日 B、原征收补偿协议达成之日 C、用于产权调换房屋支付之日 D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地

3、产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本答案：C,E解析：房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆（如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其严品用途就难以改变）；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。 季节比率是（ ）。A说明现象在某年的某月平均数占该年总

4、平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重正确答案：C房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估

5、价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.

6、递交投标文件前提交投标保证金 B.无法定代表人签字 C.投标人递交两份内容不同的投标文件 D.未按要求提交投标保证金 E.联合体未附联合体各方共同投标协议答案：C,D,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。市场法的理论依据是房地产价格形成的替

7、代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（）答案：错解析：比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层

8、的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权答案：B解析：业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第2节在不考虑外部折旧的

9、情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。A.102%105%108%107%100% B.102%105%108%107%C.2%5%8%7%100%D.2%5%8%7%答案：A解析：根据环比增长速度+1(或1

10、00%)=环比发展速度，求得各期环比发展速度为102%、105%、108%、107%；根据各期环比发展速度，求得该期间定基发展速度为102%105%108%107%；根据该期间定基发展速度，利用公式：定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度，求得定基增长速度=定基发展速度-1=102%105%108%107%-1。某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2000 B.3000 C.3500 D.4000答案：A解析：本

11、题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000（1000/50%）10002000（万元）。 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致

12、。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，即：0.5可比实例规模/估价对象规模2。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（）答案：错解析： 本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金

13、通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）答案：对解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。参见教材P370。 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B619.5C3711.5D3719.5正确答案：AVi+1aPi+(1a) Vi36000.65+(1O.65)36303610.5(元/m2)21年房地产估价师历年真题和解答9节 第3节某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的

14、全距为( )元。单位：元A.1500 B.1950 C.2131 D.3000答案：A解析：最大标志值是3000元，最小标志值1500元。该统计总体的全距为：30001500=1500元。城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。某住宅的建筑面积为120m2

15、，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15答案：C解析：本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。正常成交价6060/（16%）3/（16%）113.77（万元）。P186。 关于投资组合理

16、论的说法，正确的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消正确答案：DB选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）答案：错解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集

17、约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（）。A、句子简洁，概括性强 B、搭配得当 C、逻辑严密 D、用词简练、标准答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。A.部队营房B.国

18、有企业办公楼C.国家投资的核电站D.科技博物馆扩建答案：B解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第4节投资者将资金

19、投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、资本价值风险D、收益现金流风险答案：B解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标

20、方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（）。A.招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布 B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用 C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效 D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标

21、拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（）答案：对解析：考点:直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押

22、人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁B销售C保险D抵押正确答案：C成本计划可分解为（）方面。A、材料设备成本计划B、管理费成本计划C、人工费成本计划D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划答案：A,B,C,E解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第5节下列属于成本租金的有（）。A、折旧

23、费B、维修费C、管理费D、利润E、投资利息答案：A,B,C,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）答案：错解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）附加

24、和加成都是加重纳税人负担的措施。答案：对解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率正确答案：A销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、汇率风险 D、时间风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场

25、供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。2

26、.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。答案：解析：1. (1)若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2)理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。2.估价技术路线：选择估价方法;方法运用中的具体处理;确定估价结果。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C市场定位战略主要分为（）。A、产品差别化战略B、服务差别化战略C、主题差别

27、化战略D、人员差别化战略E、形象差异化战略答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第6节 下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，正确的是（ ）。A地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意见书B直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书C省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书D中央各

28、部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书E国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核 发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案正确答案：BDE证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人 B.证券交易场所 C.证券投资者 D.证券市场中介机构 E.证券监管机构答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。根据

29、拍卖方式不同可将减价拍卖分为（）。A.人工式拍卖 B.电子式拍卖 C.无声拍卖 D.有声拍卖 E.现场拍卖答案：A,B解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。根据拍卖方式不同，减价拍卖可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。某市20222022 年住宅竣工面积如表1 所示。下列算式中，求取该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（）。答案：C解析：计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度建筑工程施工许可证由（）单位申领。A设计B建设C施工D监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配

30、套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照建筑工程施工许可管理办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住

31、率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让

32、净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析：前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元） 前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元） 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元） 第六年净收益=960（10000-5000）95%+16021080%/10000+400（1-55%）=386.

33、4096（万元） 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=456（万元） 第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=2036.7（万元） 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元） 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.83

34、57+8553.229+1072.74=92.0096（万元） 计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元） 当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元） 内部收益率IRR=8%+1%92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%长期趋势法适

35、用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）答案：错解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第7节某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、以减少的

36、绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：本题考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。 伸缩缝，也叫沉降缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值 B.电器设备价值 C.特许经营权 D.商誉 E.债权债务答案：B,C,D,E解

37、析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B、 我国的注册结构工程师分为一

38、级注册结构工程师和二级注册结构工程师C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费答案：C,D解析：注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（）。A有预售或预租收入B满足资本金投入比例要求C有合作投资方D已落实施工队伍答案：B解析：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投

39、资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。A1.2%B10%C12%D20%正确答案：C根据拍卖中瑕疵请求规则的效力，应谁知晓，谁负责，故通常情况下，买受人直接向委托人主张权利。（）答案：错解析：本题考查的是瑕疵请求规则。根据瑕疵请求权规则，委托人是第一位的告知义务，但实践中，买受人很少直接向委托人主张权利。参见教材P433。21年房地产估价师历年真题和解答9节 第8节 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租

40、完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入1

41、0%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)正确答案：(2) 各层建筑面积40006/241000(m2/层)(3) 计算1层商铺收益价格年净收益1000(1-60%)75%90%601219.44(万元)V119.4410%1-1/(1+10%)50-3192.20(万元)(4) 计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084

42、(万元) V238410%1-1/(1+10%)50-3830.48(万元)(5) 计算4层酒楼收益价格年净收益100070%5012-8000034(万元)V4348%1-1/(1+8%)50-3413.59(万元)(6) 计算510层办公楼收益价格 年净收益62018001280%(1-10%)186.62(万元)V51186.627%11/(1+7%)50-32555.13(万元)(7) 计算1124层住宅价格V112410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V23+V4+V510+V1124192.20+830.48+413.59+2555.13+5600959

43、1.40(万元)下列属于优先股股东享有权利的是（）。A.参加股东大会 B.股票转让权 C.参加表决的权利 D.要求赎回权答案：D解析： 本题考查的是股票的基本分类。优先股股东享有的权利有分配股息的优先权、分配剩余资产的优先权、有限的表决权、要求赎回权。抵押型REITs是指直接或间接投资并拥有房地产，主要经营风险为项目选择不当的风险。（）答案：错解析：本题考查的是房地产信托投资基金。权益型REITs是指直接或间接投资并拥有房地产，主要经营风险为项目选择不当的风险，而抵押型REITs主要是扮演金融中介角色。参见教材P307。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2

44、022年5月24日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年 B、2年 C、3年 D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。土地面积的量算可采用（）等方法。A.坐标解析法 B.实地测量法 C.几何要素法 D.代数计算法 E.图解计算法答案：A,C,E解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积的量算可采用坐标解析法、几何要素法和图解计算法等方法。 行

45、政裁决的主要制度有（ ）。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度B行政复议制度E行政公开制度正确答案：ABC 按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。A估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见正确答案：B 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2

46、1年房地产估价师历年真题和解答9节 第9节 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。 ( )答案：对解析：以下不是房地产投资信托特征的是( )。A、 流动性好B、 高现金汇报C、 市场价值不稳定D、 抵御通货膨胀答案：C解析：根据房地产投资信托的特征。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ）。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成

47、新折扣后的价值加上土地的价值正确答案：D 下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ ）。A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项曰和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据正确答案：D工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量