21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第1篇 2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过( )：A 6个月 B9个月C 1年 D 2年正确答案：A下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A、特殊厂房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物馆E、在建工程答案：A,D,E解析：考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行

2、政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。 假定年利率为10，2022年初的100元与2022年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。A、 以生效的法律文书为依据B、 属于民事行为C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D、 目的在于将物品换价兑现答案：A解析：任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金

3、E.物业管理企业的利润答案：B,D解析：本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。(2022真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。21年房地产估价师模

4、拟冲刺试题集7篇 第2篇国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A、租赁B、查封C、抵押D、土地使用权E、供求关系答案：A,B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D保障性住房包括（）。

5、A、限价商品住房 B、经济适用住房 C、公共租赁住房 D、老旧存量住房 E、90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。 征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇）人民政府C农村集体经济组织D土地使用者正确答案：C土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修

6、改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2022年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2022年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费

7、用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y1-1/（1+Y）n 采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50 /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用10006000/（18.5）0.557

8、6.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费11944.377/（112）746.52万元六、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额V3七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V10664.61746.52576.020.03VV9069.97万元单价2650.50/600015116.62元/答案：解析： 1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000600087（110）（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1

9、/（1+8.5%）49 /（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95万元根据物权法，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。A、买卖B、合法建造C、拆除房屋D、赠与取得E、受遗赠取得答案：B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第3篇(2022真题) 2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其

10、中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为（）。A.0.40B.0.57C.2.00D.2.17答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅总建筑面积=住宅平均层数住宅基底总面积=524=120万平方米，容积率=总建筑面积/土地面积=120/60=2。 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为

11、( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是房地

12、产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。 房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合

13、同签订B土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做

14、法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可正确答案：D21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第4篇信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。（）答案：对解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。参见教材P131。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A、目标定价法B、挑战定价

15、法C、领导定价法D、认知价值定价法E、随行就市定价法答案：B,C,E解析： 本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法正确答案：B购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知

16、价值。 房地产直接投资具有( )四个方面的特性。A保险B收益C保值D增值E消费正确答案：BCDE答案 BCDE 房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（）答案：对解析：动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目；静态评价指标通常在概略评价时采用。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第5篇下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（）。A.房

17、地产估价规范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法答案：B解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产估价机构管理办法属于房地产部门规章。选项ACD属于规范性文件。城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。未确定规

18、划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额

19、抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（）答案：对解析：市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。A.点源 B.面源 C.永久性污染源 D.暂时性污染源答案：C解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期

20、存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第6篇某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A.居住物业投资 B.商用物业投资 C.工业物业投资 D.特殊物业投资答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池答案：D,E解析：考

21、点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。 下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同

22、期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D我国所有的存款都采用复利计算。与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A区位B用途C权利性质D总价E外观答案：A,B,C解析：与估价对象相似的房地产，又称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。(2022真题) 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理

23、。不能分别办理的，协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。 A.保留价可以低于起拍价 B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价 D.保留价完全等同于目前市场价 E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：保留价的商谈。确定保留价时，要考虑拍卖标的的市场价格。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第7篇 良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地

24、产)行政主管部门房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业信用是目前主要的信用形式，可以弥补银行信用的不足，是国家调节经济的重要手段。（）答案：错解析：本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。参见教材P230。城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E. 地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：本题考查的是城市用地。二类

25、用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1-1.5 m ,需采取防洪措施；地形坡度较大，修建建筑物时；除需要采取一走的工程措施外，还需动用较大土石方工程；地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。参见教材P20。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解

26、析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大 （ ）通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院正确答案：B居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，酉套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。(2022真题) 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（）答案：错解析：本题考查的是统计变量的基本概念。统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。