21年房地产估价师试题9篇.docx

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1、21年房地产估价师试题9篇21年房地产估价师试题9篇 第1篇某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A、形象 B、产品 C、人员 D、服务答案：D解析：本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P122。 以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。A.税率B.税基C.附加和加成D.免征额答案

2、：A解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。关于抵押权的说法，错误的是 ( )。 A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：(1)抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。其特征为：抵押权是一种担保物权；抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；抵押权是不转

3、移标的物占有的物权；抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。征收批准后的实施管理不包括（）。A.会同有关部门落实安置措施 B.签订出让合同 C.处理征地过程中的各种争议 D.填写征地结案报告答案：B解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：（1）会同有关部门落实安置措施；（2）督促被征地单位按期移交土地；（3）处理征地过程的各种争议；（4）填写征地结案报告。 土地使用税按年计算，分期缴纳，各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：代理人知道被委托代理

4、事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）答案：错解析：本题考查的是代理责任。民法总则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。除法律、法规另有规定外，以( )方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。A.出让B.租赁C.抵押D.划拨答案：D解析：划拨土地使用权有以下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但

5、未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经常性的收入现金流B、分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C、适合于长期投资D、常在机构投资者之间进行交易E、位置对其有着特殊的重要性答案：A,C,D,E解析：考点:房地产投资概述。选项B错误，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发出售模式，即将建成后的商用物业分割产权銷售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。21年房地产估价师试题9篇 第2篇下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（）。A.保险合同当事人双方经过约定和承诺

6、两个步骤后完成合同的订立 B.保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力 C.在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务 D.保险期限届满保险合同终止 E.在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保险合同。选项E错误，在保险合同的有效期内，投保人和保险人净协商同意，可以变更保险合同的有关内容。只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购

7、房人有权退房。关于估价委托书的说法，正确的有（）。A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草 C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内答案：A,C,D,E解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价

8、需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说

9、明房地产供不应求或房地产市场景气。下列关于估价依据的表述中，正确的是（）。A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取 B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准 C.房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准 D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同答案：D解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有

10、所不同。 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为 期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨

11、询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD(2022真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征

12、收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。 （5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。正确答案：（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元（6）写字楼估价结果=755.26+13000.9540.67=1384.59万元21年房地产估价师试题9篇 第3篇(2022真题) 国内生产总值（GDP）通常大于国民生产总值（GNP）。（）答案：错解析：本题考查的是国民收入核算体系。GDP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的

13、一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNPGDP对外要素收入净额。某市2022 年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A正好能够承受中位数房价B只能承受比中位数房价更低的房价C能够承受比中位数房价更高的房价D可以承受平均水平的房价答案：B解析：住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。如果：HAI100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；H

14、AI100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成 D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析：本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘

15、竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。如果陈某购买的住房所在住宅楼的总层数为18层，则该住宅楼最适宜选用的结构类型是（）。A、砖混结构B、钢筋混凝土结构C、钢结构D、砖木结构答案：B解析： 本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目

16、前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400，预售均价为8000元/。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600，预售均价为7800 元/。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。假设该办公楼在出租

17、经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）正确答案： 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m

18、2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准答案：B,C,D,E解析：房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：获取土地；项目核准和开工计划；确定规划设计方案并获得规划许可；工程建设招标；开工申请与审批；其他。 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。A5%B10%C20%D3

19、0%正确答案：C初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。21年房地产估价师试题9篇 第4篇 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（ ）决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现实价格资料D估价师选取的现时和未来的价格资料正确答案：A 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B 实施建设监理是有条件的。其充分条件是必须有建设工程，有人委托；必要条件是具有监理组织机构、监理人才、

20、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。A.23.000 B.29.000C.52.000 D.81.000答案：D解析：相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的0.000=42.500，即室内地面标高0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的

21、标高。房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日估价报告编号：估字2022第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年

22、10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2022 年，2022 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2022 年，层高 8

23、m，目前出租给其他公司使用，租期到 2022 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2022 年10 月13 日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对

24、象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2022 年 GDP 同比增长 12%，财政收

25、入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）2市房地产市场发展状况市 2022 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元m2。（测算过程略）土地取得成本=130025000=3250（万元）。2建设成本（1）建筑安装工程费当地同类标

26、准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元m2。（依据略）建安工程费=260015000=3900（万元）。（2）勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=39009%=351（万元）。（3）基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）基础设施建设费=29015000=435（万元）。（4）其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）其他工程费=13015000=195（万元）（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）开发期间税费=21015000=315（万元

27、）。（6）建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。3管理费用管理费用比率一般按4%计算。（依据略）管理费用=51964%=207.84（万元）。4销售费用销售费用比率一般按3%计算。（依据略）销售费用=（3250+5196）3%=253.38（万元）。5投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）6.15=547.79（万元）。6销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）销售税费=V5.65

28、%。7开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）15%=1418.25（万元）；销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格5.65%；销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）（15.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）（15.65%）=11524.39（万元

29、）。8折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.3990%=10371.95（万元）。取整：10372 万元单价：1037215000=6915（元m2）。（取整）（二）收益法测算过程收益价格式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。1测算年净收益年有效毛收入=月租金12收益总面积出租率+其他收入；年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；年净收益=年有效毛收入年运营费用。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元（m2天）（不包括物业费、水电费），空置率

30、为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金365（15%）=1.53650.95=520.13（元/m2）。（2）年运营费用1）营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.135.5%=28.61（元m2）。2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.1312%=62.42（元/m2）。3）维修费维修费为5.2 元m2。（依据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.133%=15.6（元m2）。5）保险费经测算，保险费为10.39 元m2。（依据及测算过程略）（3）年净收益年净

31、收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.1328.6162.425.215.610.39=397.97（元m2）。2确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2022 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使

32、用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GBT502911999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。5测算收益价格=5972 元m2。（取整）八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价=（6915+5972）2=6444（元m2）；（取整）评估总价=644415000=9666（万元）；估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。附件（略）答案：解析：该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该

33、房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告； 附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有

34、权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客

35、观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法； 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价

36、作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。理由：估价对象区位状况描述与分析包括：位置现状描述与分析；交通现状描述与分析；周围环境和景观状况描述与分析；外部配套设施状况描述与分析；区位状况未来变化趋势分析。（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、

37、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费

38、用不应计算利息。（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：式中，V 为收益价格(元，元m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。（20）该房地产评估

39、报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。（23）估价对象在

40、结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率

41、的差值额。（）答案：对解析： 本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，

42、再对这个差求内部收益率。P209。21年房地产估价师试题9篇 第5篇 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B答案 B3600120-(2000-200)430200(元)下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（ ）。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：本题考查的是契税-减税、免税

43、。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3） 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员

44、承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A甲>乙>丙>丁B乙>丁>甲>丙C乙>丙>甲>丁D

45、丙>乙>丁>甲正确答案：C房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。A、 同一估价原则、同一估价时点B、 同一估价目的、同一估价方法C、 同一估价目的、同一估价时点D、 同一估价原则、同一估价目的答案：C解析：知识点 房地产估价的本质运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则答案：C解析：本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估

46、价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 环境污染源按照污染物发生的类型，可分为固定污染源和移动污染源。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 许多（ ）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。A大型B中型C小型D跨国性正确答案：C许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。(2022真题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋（）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为12500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为30万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A、1833.23B、1817.94C、1243.57D、1342.86答案：B解析：考点:复利计算。总房价1