21年房地产经纪人考试真题及答案8辑.docx
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1、21年房地产经纪人考试真题及答案8辑21年房地产经纪人考试真题及答案8辑 第1辑土地使用权转让包括下列( )行为。A.出售B.抵押C.交换D.赠与E.出资答案:A,C,D解析:出让转让暂行条例第十九条规定:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。房地产经纪的必要性包括()。A.房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少B.房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少C.房地产交易的简单性决定房地产经纪必不可少D.谤地产的独立性决定房地产经纪必不可少E.房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少答案:A,B,E解析:某城市居住用地,市政公用设施齐全、布局完整、环境较好,
2、以多层、中高层、高层住宅为主,按城市土地利用类型划分,该用地属于()。A、一类居住用地B、二类居住用地C、三类居住用地D、四类居住用地答案:B解析:根据市政公用设施齐全程度和环境质量等,居住用地可进一步分为三类,具体包括:一类居住用地,即设施齐全、环境良好,以低层住宅为主的用地。二类居住用地,即设施较齐全、环境良好,以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地,即设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小,不适宜在天然地基上作浅基础时,宜采用的基础类型是( )。(2022年真题)A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.桩基础答案:D解析:根据基
3、础构造形式,分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。其中,桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小,不适宜采用在天然地基上作浅基础时,宜采用桩基础。在房地产经纪服务合同中,双方约定的定金数额不应超过佣金的()。A.10%B.15%C.20%D.25%答案:C解析:房地产经纪服务合同中应明确约定,合同成立并生效后,若一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时,应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定,定金或违约金的数额由双方约定,但定金数额不应超过佣金的20%。甲房地产开发企业以3000万元的价格取得
4、一宗面积为15亩的住宅建设用地,容积率为4.0,该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅,预计2年后入住,类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2,每月末的租赁净收益为4500元/套,年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2%。甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为()元/m2。A.500B.750C.2000D.3000答案:B解析:楼面地价又称楼面价、楼板价,是一种特殊的土地单价,是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为:楼面地价=土地总价规划建筑面积=土地单价容积率。本案例
5、,甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000(15666.67)4.0=750(元/m2)。在我国,房地产市场分为一、二、三级市场,二级市场是()。A.土地市场B.房屋租赁市场C.存量房市场D.新建商品房市场答案:D解析:房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营,包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。A项属于房地产一级市场;BC两项属于房地产三级市场。为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿,可以投保的险种为( )。A.责托保险B.保证保硷C.信用保险D.财产损失保险答案:A解析:21年房地产经纪人考试真题及答案8
6、辑 第2辑住房公积金不具备的特点是()。 A:义务性B:无偿性C:互助性D:保障性答案:B解析:写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是()。A.各种企业的生产资料B.开发商的生产产品C.商业房地产D.收益成品答案:A解析:商业房地产是一个内涵非常丰富的概念,包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点(即商业地产的本质)是其作为各种企业(包括房地产出租企业)的生产资料。通过同乡、同学、同族、同事开拓客源的方法属于( )。A.客户关系法B.人际关系法C.会员揽客法D.团体揽客法答案:B解析:人际关系法;人际关系
7、法不仅是以自己认识的亲朋好友信赖为基础,通过人际关系网络介绍客户,而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法。对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,根据城市房屋拆迁管理条例的规定,由房屋拆迁管理部门吊销拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金( )以上( )以下的罚款。A、 1%;2%B、 1%;3%C、 2%;3%D、 2%;5%答案:B解析:知识点 违反城市房屋拆迁管理规定的行为查处法律依据与处罚标准用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为()。A、环境B、景观C、形象D、生态答案:B解析:景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某
8、些自然现象等形成的可供人观赏的景象,是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印,包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。房地产经纪人协理享有的权利包括( )。A.有权不注册备案B.有权签订经纪合同C.有权独立开展经纪业务D.有权人房地产中介机构答案:D解析:共用题干刘某2022年购得一商铺,以每月2000元的租金租给吴某,租期5年.半年后由于经营资金周转困难,刘某将商铺抵押给银行贷款20万元,贷款期限1年,并办理了抵押登记.抵押到期后,刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.如果拍卖、变卖刘某商铺,刘某应当缴纳().A:契税B:营业税C:房产税D:印花税答案:B,D解析:赵某将自己的
9、一套八成新普通商品住房出售给李某,并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生,第一次购买住房。双方在合同中写明,买方按4000元/m2的价格支付给卖方,买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。在本次房地产交易中,可能导致成交价格高于正常市场价格的因素为()。A.赵某急于出售本套住宅来偿还债务B.李某不了解市场行情盲目购买C.本套住宅对李某有特殊意义D.李某与赵某之间有亲戚关系答案:B,C解析:成交价格简称成交价,是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。成交价格是是已完成的事实,是个别价格
10、,通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度,出售或购买的动机或急迫程度,交易双方之间的关系、议价能力和技巧,卖方的价格策略等的不同而有所不同。21年房地产经纪人考试真题及答案8辑 第3辑(六)某房地产企业拟建一项目,总投资20000万元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭。该企业不含建设期的投资回收年限为()年。 A、5B、7C、9D、10答案:B解析:从投资开始
11、到投资全部回收的预期年限为10年,建设期3年,不含建设期的投资回收年限=l03=7(年)。房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有()。A.底薪与奖金分离B.简明扼要,易于执行C.公平合理兼顾激励D.适时动态调整E.按需分配答案:A,B,C,D解析:根据造形式划分,建筑物基础的种类有()。A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.箱形基础E.刚性基础答案:A,B,C,D解析:基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。根据基础的构造形式,基础分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础等。E项,根据基础的受力性能分
12、为刚性基础和柔性基础。房地产分销渠道的起点是()。A、消费者B、房地产经纪人C、开发商、房屋出售者D、零售商、代理商答案:C解析:房地产分销渠道的起点是房地产开发商、房屋出售(租)者,终点是房地产产品和服务的消费者,中间环节包括批发商、零售商、代理商和房地产经纪人等。在城市规划中,确定且必须控制的城市基础设施用地界线是( )。(2022年真题)A.城市紫线B.城市黄线C.城市蓝线D.城市红线答案:B解析:城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。房地产经纪机构的分部制组织结构形式的缺点是()。A.不利于培养高层管理者的后备人才B.职能机构和人员
13、相互间的沟通协调性差,各自的观点有局限性C.职能部门重叠,管理人员增多,费用开支大D.如分权不当,易导致各分部闹独立性,损害组织整体目标和利益E.各分部之间的横向联系和协调较难答案:C,D,E解析:对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言,由于企业规模很大,业务繁多,不适于采用高层管理者高度集权的直线职能制形式,就需要采用分部制或事业部制形式。分部制组织结构的缺点包括:职能部门重叠,管理人员增多,费用开支较大;如果机构内部权利分配不恰当,容易导致各分部各行其是,无法保障组织机构整体目标和利益的实现;各分部之间的横向联系和协调比较困难。比较而言,这种形式更适用于特大型组织,在采用时也应注意扬长避
14、短。关于经纪与经销活动的本质区别,描述正确的有()A、经纪活动仅仅是为交易提供服务B、经纪活动的主体对交易标的有所有权C、经销活动的主体直接参与交易D、经销活动主体对交易标的没有所有权E、经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金答案:A,C,E解析:经纪作为一种中介活动,它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务,经纪活动的主体对交易标的没有所有权;经销活动的主体却直接参与交易,对交易标的具有所有权。故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实,导致已签订的商品房购买合同无效的,房地产开发企业应承担不超过已付购房款( )的赔偿金。A.1/3B.1/2C.1倍D.2倍答案:C解析:出
15、卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。21年房地产经纪人考试真题及答案8辑 第4辑测算房屋建筑面积时,需要全部计算建筑面积的有( )。(2022年真题)A.未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上D.屋顶花园E.作为房屋外墙的玻璃幕墙答案:B,C,E解析:A项,房
16、产测量规范 第1单元:房产测量规定(GB/T 17986.12000)第8.2.2条c款规定,未封闭的阳台、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第8.2.1条f款规定,挑楼、全封闭的阳台,按其外围水平投影面积全部计算。第8.2.1条j款规定,地下室、半地下室及其相应出人口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。D项,第8.2.3条d款规定,房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池,不计算建筑面积。E项,第8.2.1条l款规定,玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。在房屋继承、遗赠需提交的材料中,房屋已设定抵押且( )的,应与抵押权人
17、共同申请,提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。A.已申请注销B.未申请注销C.已公证D.未提交授权委托书答案:B解析:在房屋继承、遗赠需提交的材料中,房屋已设定抵押且未申请注销的,应与抵押权人共同申请,提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。房屋租金的基本构成因素有()。A.房屋折旧费B.维修费C.物业服务费D.水费E.土地使用费答案:A,B,E解析:房屋租金的基本构成因素包括:房屋折旧费;维修费;管理费;利息;土地使用费;房产税;利润;税金;保险费。当事人可以根据房屋的成新程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建
18、造工艺、房屋坐落地址、周边环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定租金。需要注意的是,有些当事人约定,房屋租金还包含出租房屋的家具和家用电器使用费、供暖费、物业服务费、水费、电费、燃气费、电话费等。贷款能否成功经过银行批准主要取决于()。A.房地产经纪机构的能力B.银行限定的贷款额度C.物业信息的全面性D.客户的资信和条件答案:D解析:在贷款审批程序中,贷款银行收到借款人的资料后,从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后,贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查,内容包括:借款人的收入及财产证明、贷款的额度(包括成数和总额)、婚姻状况及配偶
19、的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房,因预期房价上涨,王某同意付给卖方76万元,并承担应由卖方承担的交易税费,该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,该套住房的物业管理费为300元/月,王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身,现月收入为5600元,除住房抵押外无其他债务支出,假定当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年。王某申请贷款时,应向银行提供的资料为()。A.购房合同B.自筹资金证明C.抵押物清单D.其父母身份证件答案:A,B,C
20、解析:申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括:个人住房借款申请;身份证件(指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件);有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;符合规定的购买(建造、大修)住房合同、协议或其他批准文件;借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;贷款人要求提供的其他文件或资料。房地产市场营销最终结果,从房地产开发经营企业流向房地产购买者的不包括( )。A.商品B.服务C.土地所有权D.信息答案:C解析:房地产市场营销
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