房地产估价师答疑精华7篇.docx

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1、房地产估价师答疑精华7篇房地产估价师答疑精华7篇 第1篇(2022真题) 房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研

2、究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。请根据以上材料，回答下列问题：第 110 题 w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许

3、可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：C路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）答案：错解析： 本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是( )。 A.医院 B.疗养院C.商场 D.住宅区答案：B解析： 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A5B7C10D15正确答案：A房地产估价

4、师答疑精华7篇 第2篇收益性房地产包括（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地答案：A,B,C,D解析：考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业

5、道德D估价技术路线E估价参数选取答案：A,B,D,E解析：评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。 2022年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0正确答案：B房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E

6、.估价参数选取答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对估价机构的技术鉴定的内容，也是估价技术内容，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价原则、技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定等。房地产估价师答疑精华7篇 第3篇 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 （）答案：对解析：考点:销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。人民币存在两种具体形态：一是人民币

7、票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（）答案：对解析： 本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A、一级B、二级C、三级D、临时资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（）。A、全部使用权出让金 B、部分使用权出让金 C、全部土地收益 D、部分土地收益答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金

8、。房地产估价师答疑精华7篇 第4篇(2022真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。某国的现金流通量为4000 万亿元，单位和个人的活期存

9、款为1000 万亿元，单位和个人的定期存款为2000 万亿元，其他存款为500 万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。A4000B5000C7000D7500答案：A解析：货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：第一层次，M0=现金流通量；第二层次，M1=M0+单位和个人的活期存款；第三层次，M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。在上述层次中，现金 M0 为狭义货币，现实货币 M1 是最活跃的货币，M2 为广义货币。本题中，现金流通量为 4000 万亿元，则该国的狭义货币为 4000 万亿元。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家

10、庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：考点:复利系数的应用。月还款A2000040%8000元，i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63元，首付款1250000720587.63529412.37元。某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（）答案：错解析：外部折旧又

11、称经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。由于空间布局欠佳引起的折旧，属于功能性折旧。估价当事人包括（）。A、注册房地产估价师B、房地产估价机构C、估价委托人D、房地产估价机构的资格认定部门E、房地产估价业务的备案部门答案：A,B,C解析：考点:估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。房地产估价师答疑精华7篇 第5篇关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计

12、量单位C工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：A项，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在估价时点的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法；B项，在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）；C项，工料测量法的优点是详细、

13、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格；D项，指数调整法又称为成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到估价时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法，其主要用于检验其他方法的测算结果。 某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（ ）。A0.0725B0.073CO.069DO.076正确答案：D70%7%+(170%)9%O.076 自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条

14、例调整的行为。 （ ）正确答案：下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（）。A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告 B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。选项B错误，会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的。 房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B土地使用权出让合同约

15、定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B房地产估价师答疑精华7篇 第6篇一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。答案：对解析：暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余

16、价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。经济适用住房建设用地采取出让方式供应。（）答案：错解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ ）万元。A75B120C135D150正确答案：C房地产估价师答疑精华7篇 第7篇在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。A.拖欠的建设工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权

17、D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（ ）A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律、法规的制定正确答案：D预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整

18、数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。运用收益法估价一般不需求取（）。A、 报酬率B、 可比系数C、 资本化率D、 收益乘数答案：B解析：一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。( )答案：错解析：知识点 影响房地产价格的经济因素评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A、3，1/3B、5，1/2C、3，1/2D、5，1/3答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。