房地产估价师经典例题9章.docx

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1、房地产估价师经典例题9章房地产估价师经典例题9章 第1章已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。A.有权退房B.有权

2、要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房答案：D解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商如果没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具

3、体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。 单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94

4、万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师经典例题9章 第2章 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。A无效应价B有效应价C可以成交的价格D不确定正确答案：BC最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（）答案：错解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测

5、面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3以内的，根据实测建筑面积结算房价款。面积误差比绝对值超过3时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。答案：对解析：为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以视为一个会计主体。关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（

6、 ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估收费。委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0

7、.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。A.96 B.104 C.140D.166答案：B解析：260万元20=52万元。522=104万元。房地产估价师经典例题9章 第3章担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。（）答案：

8、对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A159.56B168.71C169.39D277.70答案：B解析：每年不变的净收益=15.966（万元）。该宗房地产的价格=168.71（万元）。 碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光物理烟雾。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册

9、房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行债务融资。( )答案：错解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资 设订房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房

10、屋所有权证应由（ ）收执A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C房地产估价师经典例题9章 第4章毛利润营业收入营业成本增值税和税金附加。（）答案：错解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。毛利润营业收入营业成本增值税和税金附加土地增值税。某市2022 年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A正好能够承受中位数房价B只能承受比中位数房价更低的房价C能够承受比中位数房价更高的房价D可以承受平均水平的房价答案：B解析：住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格

11、之比。如果：HAI100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；HAI100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?正确答案：1政府应对占用的小区500绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区

12、全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。 2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。 该公司2022年6月18日破产时，该公司能有（ ）万

13、元拍卖款偿还银行。A448B445C385D352正确答案：D 下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比正确答案：BC反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成。调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。A住宅用地B商业用地C工业用地D农用地答案：D解析：根

14、据土地利用总体规划，可将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。房地产估价师经典例题9章 第5章房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。 A、房屋征收决定公告之日 B、原征收补偿协议达成之日 C、用于产权调换房屋支付之日 D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，

15、价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（ ）正确答案：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。 工程（ ）是监督成本费用、降低工程造价的重要手段

16、。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制正确答案：AA工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。 在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费正确答案：ABCD房地产估价师经典例题9章 第6章下列建设项目的用地，可不采用招标、拍卖等公开竞价方式获得建设用地使用权的是（ ）。A.汽车旅馆B.酒店式公寓C.普通商品住房D.市公安部警备用房答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品

17、住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。P29。下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错

18、误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。估价上的折旧注重的是（）。A、原始取得价值的减价修正B、资产市场价值的真实减损C、重置价值的摊销与回收D、原始取得价值的摊销与回收答案：B解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确

19、答案：B答案 B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)250=62500元甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列

20、关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价

21、值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。房地产估价师经典例题9章 第7章 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：地籍图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。（）答案：错解析： 本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。房地产中介服务是（）等活动的总称。A.房地产咨询 B.房地产估价 C.房地产经纪 D.房地产转让 E.房地产抵押答案

22、：A,B,C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法

23、原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。P166170。下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户

24、图D宗地图和房产分丘图答案：B解析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。房地产估价师经典例题9章 第8章2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目

25、于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签

26、订。参见教材P35。将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（）。A.比较财务报表 B.比较百分比财务报表 C.比较财务比率 D.图解法答案：C解析：本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。A、 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B、 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C、 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

27、D、 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款答案：B解析：非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。

28、刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。A、 2022年11月2日B、 2022年11月2日C、 2022年11月2日D、 2022年11月2日答案：D解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 建设工程质量保修办法某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相

29、应的修正系数为（）。A103.26%B105.43%C112.06%D114.42%答案：A解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，而卖方实得金额=正常成交价格卖方税费=（15%）正常成交价格=0.95正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=（18%）正常成交价格=0.92正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.950.92=103.26%。某城市路线价标准深度为

30、24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法2：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。房地产估价师经典例题9章 第9章（）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。A.算术平均数 B.调和平均数 C.几何平均数 D.加权平均数答案：B解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数

31、列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A、依法收回的国有土地B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C、集体土地中的宅基地D、依法收购的土地答案：C解析： 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产

32、投资信托。如果利率下降，就会引起债权组合价值的相对下降。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。 某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。