房地产估价师考试真题6辑.docx

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1、房地产估价师考试真题6辑房地产估价师考试真题6辑 第1辑一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。（）答案：对解析：按照污染源存在的时间，污染源可分为暂时性污染源，经过一段时间之后通常会自动消失；永久性污染源，一般是长期存在的。所以，一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。 经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 不是房地产贷款担保形式的是( )。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D答案 D 房地产贷款的担

2、保形式有保证、抵押、质押等。 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法正确答案：D城市建设用地共分为（）大类。A.8 B.12 C.46 D.73答案：A解析：本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。房地产估价师考试真题6辑 第2辑 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A某房地产广告，将正在规划中的地铁站点，描述为

3、正在建设中，此违背房地产广告发布规定。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，如在规划中或者建设中，应当在广告中注明。P113。 二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一级房地产开发企业从事房地产开发经营时间应大于等于（）年。A.1 B.2 C.3 D.5答案：D解析：本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级房地产开发企业从事房地产开发经营时间应大于等于5年。 某宗面积

4、为5000m2的工业用地，容积率为O.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.O，楼面地价为800元/m2。理论上膻补地价的数额应为（ ）万元。A1450B2900C320D2500正确答案：A理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=8004.O6000.5=2900(元/m2)补地价(总价)=29005000=1450(万元)。房地产估价师考试真题6辑 第3辑关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不

5、扣除所得税C用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果答案：A,B解析：C项，投资价值和市场价值都可以采用收益法评估。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。D项，投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前

6、发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。E项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件。下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人

7、的工程价款E对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金答案：D,E解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进

8、步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。(2022真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业

9、银行的最基本职能。房地产估价师考试真题6辑 第4辑 某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元 7.98元人民币，2022年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得

10、某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选项A错误，应该投资回报。投资回收只是保本。选项B错误，风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C答案 C它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固

11、定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )答案：错解析：知识点 业主大会与业主公约 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B房地产估价师考试真题6辑 第5辑 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差

12、额填列。（）答案：错解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去 “利润分配”账户借方余额后的差额填列。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析：考点:平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0

13、di468217055532（元m2）。三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（）年以上。A2B3C4D6答案：C解析：房地产估价机构各资质等级的标准：一级资质时间要求是从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构资质3 年以上；房地产估价机构二级资质时间要求是取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4 年以上；三级资质无时间要求。 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC房地产估价师考试真题6辑 第6辑房产面积测量的精度要求是以( )作为限差。A.误差的平均值

14、B.误差的最大值C.中误差 D.两倍中误差答案：D解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。80000

15、18000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万

16、元正确答案：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元(2) 专业费应为(5000+2000)800006%元=3360万元(3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元 （ ）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数正确答案：B答案：B。加权调和平均数适用于已分组的分布数列，其计算公式为：物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.控制性原则C.对应性原则D.合理性原则E.客观性原则答案：A,C,D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 （ ）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数正确答案：B