21年房地产估价师历年真题和解答6篇.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答6篇21年房地产估价师历年真题和解答6篇 第1篇王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年8 月8 日至8 月18 日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估

2、价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况1土地状况估价对象位于区街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。2建筑物状况估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。（二）权益状况1土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证证号为号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途

3、为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。2房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。3他项权利估价对象已于2022 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。4租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2022 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。（三）区位状况（略）四、估价目的为房屋征收部门与被征收人

4、确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点2022 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。六、价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国城市房地产管理法。3中华人民共和国土地管理法。4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）。5城市房屋征收管理条例。6国有土地上房屋征收评估办法。7房屋征收评估委托书。8房屋征收评估委托合同。9委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证。10估价对象的房屋租

5、赁合同。11注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。八、估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）。2合法原则（说明略）。3最高最佳利用原则（说明略）。4替代原则（说明略）。5估价时点原则（说明略）。九、估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。十、估价结果评估总价：4001.24 万元。大写金额：人民币

6、肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。十一、估价人员注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。十二、估价报告应用的有效期（略）十三、估价作业日期2022 年8 月8 日至2022 年8 月18 日。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程1市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行

7、比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（见表1）表1可比实例相关情况（2）比较因素说明表（见表2）表2估价对象与可比实例比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（见表3）表3估价对象与可比实例比较因素修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。市场法评估单价：16670.81 元/m2；市场法评估总价：16670.813000=500124

8、30 元。2收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y11/（1+Y）n式中：V收益法评估的价格；A房地产净收益；Y房地产报酬率；n房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场

9、提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。（4）价格评估确定（见表4）表4价格评估表参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35 元/m2；收益法评估总价：22333038.05 元。八、估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观

10、地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于估价时点2022 年8 月8 日的被征收房屋价值为：人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即500124301000000=40012430（元）因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。房地产估价有限公司二0 一一年八月十八日附件（略）答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少

11、“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征

12、收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告

13、和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收

14、集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。理由：运用市场法进行测算

15、时，应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C 为

16、高层，不宜选作可比实例）。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数

17、。因比准单价比较接近，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。（12）收益法公式选取未说明理由。理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y11/（1+Y）n，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估

18、时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时，应采用客观租金。（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜

19、集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告中，空置率取0 没有依据。（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，收益法测算中，应运用成本法测算建筑物的重置成本，该重置成本应该是客观成本。（17）收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

20、理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例，采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自

21、愿进行交易的金额，但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值，市场法的测算结果不应该包含装修价值。（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风

22、险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理答案：C解析：本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。参见教材P79。 业主公约由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同正确答案：A业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。(2022真

23、题) 购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债

24、务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A.可变现净值B.现值C.公允价值D.重置成本答案：C解析：本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。21年房地产估价师历年真题和解答6篇 第2篇某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订

25、的征收补偿价格为14000元/。被征收房屋价值评估时点为（）。A、征收决定公告之日B、征收完成之日C、实地查勘之日D、征收决定之日答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。修建性详细规划应当符合( )规划。A.控制性详细B.区域C.近期建

26、设D.分区答案：A解析：各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。A耕地B生地C毛地D熟地E期房正确答案：BCD答案 BCD房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（）。A、5%B、10%C、15%D、20%答案：D解析：考点:房

27、地产估价的特点。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。如果评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”。房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。答案：对解析：以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为

28、企业的资产，列入企业的资产负债表。 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。( )正确答案：答案 采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。21年房地产估价师历年真题和解答6篇 第3篇房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日估价报告编号：估字2022第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三

29、、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2022 年，2022 年进行了电力改造，尚有

30、11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2022 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2022 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2022 年10 月13 日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价

31、原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告一、

32、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2022 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）2市房地产市场发展状况市 2022 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、

33、估价测算过程（一）成本法测算过程1土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元m2。（测算过程略）土地取得成本=130025000=3250（万元）。2建设成本（1）建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元m2。（依据略）建安工程费=260015000=3900（万元）。（2）勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=39009%=351（万元）。（3）基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）基础设施建设费=29015000=435（万元）。（4）其他工

34、程费其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）其他工程费=13015000=195（万元）（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）开发期间税费=21015000=315（万元）。（6）建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。3管理费用管理费用比率一般按4%计算。（依据略）管理费用=51964%=207.84（万元）。4销售费用销售费用比率一般按3%计算。（依据略）销售费用=（3250+5196）3%=253.38（万元）。5投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管

35、理费用+销售费用）6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）6.15=547.79（万元）。6销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）销售税费=V5.65%。7开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）15%=1418.25（万元）；销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格5.65%；销

36、售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）（15.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）（15.65%）=11524.39（万元）。8折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.3990%=10371.95（万元）。取整：10372 万元单价：1037215000=6915（元m2）。（取整）（二）收益法测算过程收益价格式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。1测算年净收益年有效毛收入=月租金12收益总面积出租率+其他收入；年运营费

37、用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；年净收益=年有效毛收入年运营费用。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元（m2天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金365（15%）=1.53650.95=520.13（元/m2）。（2）年运营费用1）营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.135.5%=28.61（元m2）。2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.1312%=62.42（元/m2）。3）维修费维修费为5.

38、2 元m2。（依据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.133%=15.6（元m2）。5）保险费经测算，保险费为10.39 元m2。（依据及测算过程略）（3）年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.1328.6162.425.215.610.39=397.97（元m2）。2确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2022 年，则建筑

39、物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GBT502911999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。5测算收益价格=5972 元m2。（取整）八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价=（6915+5972）2=6444（元m2）；（取整）评估总价=

40、644415000=9666（万元）；估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。附件（略）答案：解析：该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在

41、“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告； 附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土

42、地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。理由：估价结果报告应

43、记载以下事项：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法； 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。理由：估价对象区位状况描述与分析包括：位置现状描述与分析；交通现状描述与分析；周围环境和景观状况描述与分析；外部配套设施状况描述与分析；区位状况未来变化趋

44、势分析。（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。理由：销售费用

45、是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：式中，V 为收益价格(元，元m

46、2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝