21年房地产估价师历年真题和解答8卷.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答8卷21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第1卷 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查正确答案：D自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )答案：对解析：知识点 求取综合资本化率及自有资金资本化率 下列说法正确的足（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保

2、的公民、法人或者其他组织C颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后由贷款金融机构代其支付其余的购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为D存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为正确答案：C本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建

3、造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。答案：错解析：因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8，期限为10年，首月还款

4、额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（）元。A、5545.45 B、6412.14 C、6585.45 D、6625.26答案：B解析：本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116答案：A解析：本题考查的是房地产的种

5、类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20供水14排水16供电25通信8场地平整1598元/平方米。 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第2卷 全民所有制的土地被称为（ ）。A国有土地B全民土地C公有土地D集体土地正确答案：A全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。为评估一套建筑面积为90m2的公寓2022年8月31日的市场价格，选取了三

6、个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。（2）该类公寓2022年1月至2022年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。假设美元与人民币的市场汇率2022年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2022年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2022年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2022年8月31日

7、为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2022年8月31日用人民币计价的市场价格。答案：解析：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.875m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值120万元5万元115万元可比实例B1）统一计价单位，6.6120万美元132.2万元人民币。2）统一税费负担，正常成交价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）132.2万/（1+5%）125.905万元人民币。可比实例C1）统一计价单位，120万元港币1.2100万元人民币2）统一付款方式10030%10070%/（16%）96.0377（万元人民币

8、）（2）进行交易情况修正可比实例A交易情况修正系数1/（1-4%）可比实例B交易情况修正系数1/（1+2%）可比实例C交易情况修正系数1/（1+1%）（3）进行市场状况调整可比实例A市场状况调整系数=99.2/100可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6（4）进行房地产状况调整可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）（5）比较价值计算可比实例A比较单价=115/751/（1-4%）99.2/1001/（1-8%）=1.722；可比实例B比较单价

9、=125.905/851/（1+2%）99.2/98.51/（1-5%）=1.539；可比实例C比较单价=96.0377/751/（1+1%）99.2/98.6 1/（1+6%）=1.203；比较价值（1.7220.31.5390.31.2030.4）万元/m290m2131.36万元。 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析： 本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以

10、对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况 B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况 C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况 D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋

11、价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。(2022真题) 房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的0.5%3%计收。下列估价师的行为中，符合估价规范的有（）。A、估价师对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查之后，可以不进行现场查勘B、委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C、估价师把委托人的技术秘密透漏给其竞争对手

12、D、估价师不得接受除评估费以外的额外好处E、估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：D,E解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘；选项B，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价；选项C，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人秘密予以保密，应妥善保管估价委托人提供的资料

13、，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37。 王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71正确答案：B 21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第3卷下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的有（）。A、项目投资资本金可以用货币出资B、项目投资资本金也可以用实物出资C、项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D、项目

14、投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E、以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外答案：C,E解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外，所以选项C、E不正确。在国际上银行一般要求流动比率维持在（）以上。A、100%B、150%C、200%D、250%答案：C解析：考点:流动比率。在国际上银行一般要求

15、流动比率维持在200%以上。2022年，王某出租住房免征（）。A.营业税 B.个人所得税 C.房产税 D.城镇土地使用税答案：D解析： 本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。#下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。A.使用期限一般不超过

16、2 年B.可改变批准的用途C.不得修建永久性建筑D.不得从事经营性活动答案：B解析：工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。2022年2月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总

17、投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000 B.5000 C.6000 D.7000答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。即2亿元20%=4000万元。 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。A交换价值

18、B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价正确答案：AC21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第4卷对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 保险的基本职能是通

19、过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。（）是指对物品的有支付

20、能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。 房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。( )正确答案：答案 房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。 微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带

21、来权益投资正回报的。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率（房地产投资回报率-债务回报率）。如果这种差额是正的（房地产投资回报率债务回报率），那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第5卷 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元A34000.00B83265.38C87867.78D9102

22、2.12正确答案：C17 月还款额600030%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% 12）的现值为P=A(1+i)n-1/i( 1+i)n=1800(1+0.5%)120-1/0.5%( 1+0.5%)120=162132.22(元)则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元） 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告正确答案：ABDE答案 ABDE一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结

23、果报告；估价技术报告；附件。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元m

24、2。A2585B2393C2955D2964正确答案：A某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（）级资质房地产估价机构进行资产清算。A.一B.二C.三D.四答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。企

25、业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。 某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。A.14%B.19%C.21%D.22%答案：B解析：投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率+市场风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4（15%-5%）=19%。 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额. （ ）此题为判断

26、题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第6卷短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的1年期以上的资金交易活动的总称。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。参见教材P259。下列不属于减免房产税的是（）。A.公园管理用房 B.高校教室 C.出租的住房 D.中科院实验室答案：C解析： 本题考查的是减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

27、。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。对房地产开发企业开发的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C答案 C房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。 某幢房屋的建筑面

28、积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为（ ）万元。A10B20C25D30正确答案：B该房屋的重新购建价格估算为：2001000=20(万元)。国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效答案：A,D,E解析：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日

29、内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。国有土地上房屋征收评估费一般由( )支付。A.被征收人B.房屋征收部门C.建设单位D.房屋征收实施单位答案：B解析：接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴

30、定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用 为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨03%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93正确答案：D

31、3500/(1-0.06)*(1+0.003)6=3790.93相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。答案：对解析：瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第7卷 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A保值性B增值性C异质性D弱流动性答案：C解析：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场

32、上的地位和价值不可能一致。 住房公积金的义务性特点中，义务性亦称非强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A估价目的B估价时点C估价对象D价值类型答案：A解析：在估价中要特别注意估价目的、价值时点（估价

33、时点）、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，估价目的是龙头，估价目的确定后，价值时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。(2022年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。（ ）此题为判断题

34、(对，错)。正确答案：城镇土地使用税的税率是( )。A.差别比例税率B.幅度比例税率C.幅度定额税率D.超额累进税率答案：C解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。21年房地产估价师历年真题和解答8卷 第8卷(2022真题) 政府债券体现的权利关系是（）关系。A.股权B.行政C.债权债务D.信托契约答案：C解析：本题考查的是债券的概念和特征以及债券的分类。政府债券体现债权债务的关系。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决

35、定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；

36、军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪

37、、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。 按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，对经济特区的收费标准规定可适当高一些，但最高不能超过正常标准的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。( )正确答案：答案 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的

38、一个特性。房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。 A、房屋征收决定公告之日 B、原征收补偿协议达成之日 C、用于产权调换房屋支付之日 D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。商品房预售应符合的条件包括（）等。A、已付清土地出让金 B、取得土地使用权证书 C、拆迁安置方案已落实 D、

39、物业管理方案已落实 E、取得施工许可证答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P126。 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变答案：C解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。参见教材P235。