21年房地产估价师真题下载6章.docx

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1、21年房地产估价师真题下载6章21年房地产估价师真题下载6章 第1章 预计某城市2022年较2022年国民生产总值增长10%，则该市2022年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）正确答案： 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费

2、 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析： 本题考查的是价差法。该类工

3、业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.8950001746.625000 4037（万元）。 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A1141B1149C1241D1249正确答案：C21年房地产估价师真题下载6章 第2章 施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。（ ）正确答案：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金

4、发生的其他财务费用。估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不用作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析：考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C住房公积金

5、管理条例规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。(2022真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润

6、总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 （ ）正确答案：额外利润不属企业利润。 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。( )正确答案：答案 商业利润也应扣除。21年房地产估价师真题下载6章 第3章因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过( )个月。A.1B.2C.3D.4答案：C解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次

7、为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A总投资估算表B经营成本估算表C投资计划与资金筹措表D销售收入与经营税金及附加估算表答案：C解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB 两项是成本估算表，只有流出，无流入。D 项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。( )答案：对解析：知识点 市场需求分析的基本概念 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度

8、B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。 住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。A奖励住房公积金管理中心职工B建立住房公积金贷款风险准备金C支付住房公积金管理中心的管理费用D建设廉租住房的补充资金E建设经济适用住房的补充资金正确答案：BCD对某种特定的商品

9、来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场。参见教材P112。21年房地产估价师真题下载6章 第4章具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，

10、当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通

11、常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同

12、一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。 某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.82正确答案：B21年房地产估价师真题下载6章 第5章若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77% B.6.00% C.12.00

13、% D.14.40%答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+10%）/（1+4%）-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。 政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产抵押估价报告估价项目名称：股份有限公司位于市产业园路号房地产抵押价值评估估价委托人：股份有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业期：2022 年9 月18 日至

14、9 月27 日估价报告编号：估字2022第号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1估价对象范围估价对象为位于市产业园路号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24，土地面积为 8860.06。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。2估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共 3 幢

15、，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。3权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证和法定优先受偿权利情况证

16、明显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响五、价值时点2022 年9 月14 日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规（略）（二）房地产估价技术规范和标准1房地产估价规范。2房地产抵押估价指导意见。3城市房地产抵押管理办法。（三）估价委托人提供的有关资

17、料1房屋所有权证。2国有土地使用证。3委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）八、估价原则（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使

18、用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2022 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析五、最

19、高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值重新购建价格建筑物折旧房地重新购建价格土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润。1土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797 元（测算过程略）。2开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。

20、（1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。建筑物建安费根据关于发布市建筑安装工程2022 年1 季度造价指数的通知，钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24115014102726（元）。附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元，则附属工程费为795204 元。建筑安装

21、工程费为上述两项之和，即1410272679520414897930（元）。（2）勘察设计和前期工程费勘察设计费按造价的6.23计算，为928141 元。（依据：略）前期工程费按建筑面积计122 元，共计1496115 元。（依据略）上述两项合计为2424256 元。不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的13，本次评估确定其比率为3。前述、项之和的3，为446938 元。3管理费用管理费用为前述各项之和的3，为768155 元。（依据；略）4销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销

22、售费用。5投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75 年。（依椐略）利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.56。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息（土地取得成本勘察设计和前期工程费开发期间税费） （1利率）开发年限1）（建筑安装工程费附属工程费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用）（1利率）开发年限/21）829443（元）。6销售税费销售税费为销售收入的5.85，另当地新建非住宅交易综合

23、服务费为11 元，则：销售税费P5.851112263.24。（依据略）7开发利润根据市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15，则：开发利润（土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费）成本利润率（27203519P5.851112263.24）15注：开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。8估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润解得：P34539073（元）。9建筑物折旧的确定建筑物折旧建筑物重新购建价格（1成新

24、率）。经计算，建筑物折旧为1410273 元。（测算过程略）10成本法评估结果确定房地产价格房地产重新购建价格建筑物折旧34539073141027333128800（元），则：房地产单价3312880012263.242701（元）。（二）收益法1基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：VAY1（1Y）-n，式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。2测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净

25、收益房地产年总收益房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20 元，正常空置率为1，租金损失率为1，则房地产年总收益为：201212263.24（11）（11）2884608（元）。（2）确定房地产年总费用管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5（依据略），则年管理费为：28846081.543269（元）。维修费维修费按房屋重置价格的2计算（依据略），估价对象房屋重置价格为141

26、02726 元，则年维修费为：141027262282055（元）。房屋年保险费保险费按房屋现值的2计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453 元，则房屋年保险费为：12791453225385（元）。年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68，则年应交税金为：288460813.68394614（元）。则：房地产年总费用745323（元）。（3）确定房地产年净收益房地产年净收益房地产年总收益房地产年总费用28846087453232139285（元）。（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险

27、系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6为估价对象房地产报酬率。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96年。根据房地产估价规范，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房

28、地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：VAY1（1Y）-n21392856.01（16.0）43.9632902609（元）。3收益法评估结果确定房地产单价3290260912263.242683（元）。（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为2701 元，收益法测算结果为2683 元；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价（27012683）22692（元）估价对象房地产总价269212263.243301.26（万元）。（四）

29、估价对象抵押价值根据委托人提供的房屋所有权证、国有土地使用证和法定优先受偿权利情况证明，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值3301.260330126（万元）。八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692 元。答案：解析：1封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。2“致估价委托人函”应放在

30、“目录”之前。3估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。5“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。6估价依据中缺房地产估价基本术语标准。7严格讲，在估价依据中，

31、城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。8估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。9估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。10严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。11估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。12估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。13估价结果报告中缺少“实地查勘期”。14成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。15成本法计算中，建安费应根据关于发布市建筑安装工程2022 年2 季度造价指数的通知计算，而

32、不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2022 年9 月14 日）16成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。17成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。18成本法计算中，不可预见费取3未说明依据或理由。19成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。20成本法计算中，开发利润率取值不能依据市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。21开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。22收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。23收益法计算中

33、，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。24收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。25收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。26收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。27收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。28报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56而不是6。29报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。30确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。31收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。32确定最终估价结果时，

34、对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。33估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。会计信息处理的程序不包括（）。A.收集 B.计量 C.记录 D.报告答案：A解析： 本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求答案：C,D解析：本题考查的是估价报告的组成。房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是规避估价风险和保护估价报告使用者。如果建筑物的有效年龄小

35、于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。21年房地产估价师真题下载6章 第6章某城市2022年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2022年跨入2022年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2022年商品住房新开工面积是（）

36、万平方米。A.500B.700C.800D.1000答案：A解析：本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000300200500（万平方米）。接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政

37、基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。这里是“应当”不是“必须”，因为还有一种情况，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600

38、m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。该公司委托评估应选择（ ）。A.房地产管理部门 B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构答案：C解析： 银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。