21年房地产估价师答疑精华5章.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华5章21年房地产估价师答疑精华5章 第1章张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。答案：解析：1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，

2、如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转

3、移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。A、 12 000元B、 10 000元C、 9250元D、 9929元答案：B解析：根据一次支付现值公式。下列关于房

4、地产开发项目质量责任制度的表述，正确的是（ ）。A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任B.经核验，房屋属于主体结构质量不合格，主要通过保修解决C.业主购买的房屋出现质量问题，理应由各承建方对购房者承担责任D.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，应向房地产主管部门申请核验答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任；购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。P109110。当

5、事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )答案：错解析：知识点 合同法 高层建筑地价分摊的方法有（ ）。A按建筑物价值进行分摊B按房地价值进行分摊C按土地价值进行分摊D按建筑面积进行分摊E按楼面地价进行分摊正确答案：BE深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2

6、，图上量距应量至0.5mm。（）答案：错解析： 本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产的估价思路为（）。A、房地产未来16年的价值折现到价

7、值时点的价值B、房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值C、房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值D、房地产在价值时点的市场价值答案：B解析：本题需要评估的是使用期满后的房地产价值，由价值时点至使用期满，乙尚可使用年限为16年，因此需要评估该房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值。21年房地产估价师答疑精华5章 第2章业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。A业主B业主大会C业主委员会D物业服务企业答案：A解析：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资

8、金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205答案：C解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格21300.321900.422200.32181（元/m2）。在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停

9、水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施 D.需要进行大量人工拆除作业的答案：D解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。 国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A使用土地B土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D土地使用证取得正确答案：B有

10、助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A、 收益递增递减原理B、 均衡原理C、 替代原理D、 预期原理E 适合原理答案：A,B,E解析：知识点 最高最佳使用原则分项最细，定额子目最多的工程建设定额是( )。A.估算指标 B.概算指标C.预算定额 D.施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，

11、市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。 房地产开发项目市场定位的含义主要包括（ ）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明

12、确项目档次E设计建造标准注：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。正确答案：BCDE21年房地产估价师答疑精华5章 第3章收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。（）答案：错解析：本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C、不需要单独计算投资利息D、不考虑预售和延迟销售的影响E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配答案：B,C,E解析：本题考查的

13、是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。会计主要以货币为计量单位，一般不会采用实物量和劳动量单位。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型 B.收益型 C.实物投资型 D.机会型 E.收益加增值型答案：B,D,E解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收

14、益型、收益加增值型和机会型三种类型。 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵正确答案：BCDE下列物权中，属于用益物权的是（）。A质权B抵押权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权

15、等。 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休憩场所的架空层正确答案：ACDE在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、20答案：C解析： 本题考查的是土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观 愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。

16、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华5章 第4章房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划 B.工程建设计划 C.物业服务计划 D.建设场地布置 E.施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用

17、无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（）答案：错解析： 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。 设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后（ ）日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A7B14C21D28正确答案：B 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自成特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：ACDEACDE影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊

18、区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房的用地已于2022年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问

19、：房地产估价机构应搜集哪些资料答案：解析：本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划；（3）该地区居住物业的市场状况与发展趋势资料；（4）该地区居住物业的建造成本费用；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的征收政策及安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（）答案：对解析：本题考查的是

20、房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）A城市或区域产业结构与布局B人口数量也结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：A(2022真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：期限短，一般都在一年以内；面额固定，起点高；利率比同期限的定期存款高；不记

21、名，可自由转让；不能提前提取现金。县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.918答案：C解析：本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 （1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元；（4）县城、建制镇、工矿区0.612元。21年房地产估价师答疑精华5章 第5章工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让答案：对解析：土地使用权出让可以采取拍

22、卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（）。A.自然资源 B.劳动 C.社会资源 D.资本品答案：C解析： 本题考查的是生产要素的

23、需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。房地产抵押合同，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，不影响抵押这一从合同的有效。( )答案：错解析：知识点 房地产抵押合同 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（ ）。A在固定的预期收益率下使风险最低B使收益率最高C在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资正确答案：AC不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）登记。A.异议 B.更正 C.转移 D.变更答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。与估价对象相似

24、的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观答案：A,B,C解析：本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.52倍范围内）；建筑结构相同。没有外观的要求。有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每

25、套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?正确答案：答案 (1)依题意，该家庭的月还款额A=700025%=1750(元)月贷款利率i=6%12=0.5%计息期n=2012=2

26、40则有偿还能力的最大抵押贷款额因此，该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49(万元)(3)若不提前还贷，月还款额不变，今后n月需还第5年年末时的剩余贷款额20.74万元，则：可得出：(1+0.75%)n8.9909，两边取对数可求得nn=293.93(月)因此，还款年限将延长：293.9312-15=9.49(年)某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。