21年房地产估价师考试真题及答案7节.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及答案7节21年房地产估价师考试真题及答案7节 第1节某房地产广告，将正在规划中的地铁站点，描述为正在建设中，此违背房地产广告发布规定。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，如在规划中或者建设中，应当在广告中注明。P113。 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有（ ）。A建曼工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本正确答案：BDEBDE影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。 结账工作一般包括试算平衡和调整账目。（ ）此题为判断题(

2、对，错)。正确答案： 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围正确答案：B会计的基本职能为( )。 A.会计准则 B.会计分期 C.会计基础 D.会计核算 E.会计监督答案：D,E解析：会计的基本职能为会计核算与会计监督。21年房地产估价师考试真题及答案7节 第2节张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20 万元、贷款期限10 年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5 万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为（）。A1.16B1

3、.22C1.74D1.93答案：B解析：偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。一般情况下偿债备付率的计算公式为：根据题意，可用于还本付息资金=5.5（1-10%）（1-30%）3.465（万元），当期应还本付息额207%1（17%）102.848（万元），偿债备付率=3.4652.8481.22。厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和是（）。A.总成本 B.平均成本 C.边际成本 D.经济成本答案：A解析： 本题考查的是成本理论。总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。在房地产抵

4、押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正答案：A,C,D解析：房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求

5、：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 6

6、2000C、 61000D、 61500答案：A解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)250=62500元某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元m2，预计一年后涨至10500元m2，每年末租赁净收益为40000元套。年折现率为12，年贷款利率为7，期房风险补偿为现房价格的3，该期房目前的市场价格为（）万元。A93.26B93.43C98.11D98.28答案：B解析：期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。根据题意得：（万元）21年房地产估价师考试真题及答案7节 第3节

7、在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）答案：对解析：零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。A估价时点B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时D成交价格所反映正确答案：D可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下

8、降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析： 本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高

9、住宅价格。分丘图和分层分户平面图的比例尺比较大，一般为1:200。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘的特点。分丘图和分层分户平面图的比例尺比较大，一般为1:200。21年房地产估价师考试真题及答案7节 第4节某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（）。A15.0%B21.4%C30.0%D50.0%答案：D解析：在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得，投资者预付款的收益率=15%30%50%。(2022真

10、题) 判断经济陷入通货紧缩的依据是（）。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足答案：B解析：本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。进行概率分析时，首先需要做的是（）。A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率B、选择概率分析使用的财务评价指标C、列出需要进行概率分析的不确定性因素

11、D、分析确定每个不确定性因素发生的概率答案：C解析：考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（ ）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场答案：A解析：市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服

12、务市场、渗透市场。绿地率通常以下限控制。（）答案：对解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。21年房地产估价师考试真题及答案7节 第5节争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（）答案：对解析：考点:估价业务来源渠道。这是正当竞争的要求，也是职业道德的要求。 房地产开发企业税后利润应首先用于( )。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红正确答案：A答案 A 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后

13、是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（）答案：对解析：考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的

14、营业额。针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是( )。A.暂定金额 B.基本预备费C.涨价预备费 D.工程建设其他费用答案：B解析：基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。21年房地产估价师考试真题及答案7节 第6节 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区

15、域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估

16、算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。 对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法答案：A解析：考点:市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。 信息不完全是指市场上各经

17、济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。21年房地产估价师考试真题及答案7节 第7节根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划

18、分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。住房置业担保公司为借款人提供的是（）保证。A抵押B质押C留置权D连带责任答案：D解析：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2022年8月，A市B房地产开发

19、公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物

20、业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金

21、应达到：5600万元25%1400万元。参见教材P270。 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。A买方代理B卖方代理C联合代理D双重代理正确答案：C答案 C 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供

22、参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2022年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、房地产估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）。三、估价目的为确定房地

23、产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计

24、新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。五、价值时点2022年10月10日（确定理由略）。六、价值类型房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地该类房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较

25、法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年10月10日至2022年10月16日。十四、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，根据房地产估价规范及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。（一）适用的估价方法结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似

26、房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后，综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。（2）不适用的估价方法现时商务办公房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。五、估价测算过程（一）收益法1.选择具体估价方法根据估价对象市场租金变化情况分析，预测年净收益保持不变，选择净收益不变公式计算，即：VA/Y11/（1Y）n式中：V收益价格（元或元/m2）A未来各年的

27、净收益（元或元/m2）Y资本化率N未来可获收益的年限（年）2.收益期限测算估价对象建筑物于2022年建成，至价值时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起），自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年。3.年净收益的确定（1）年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2，为某股份公司自用办公

28、，120层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6；地下车位的正常租金为1000元/（月?个），出租率100，故：年有效毛收入801230000（120%）901003000061000121001002211.60（万元）。（2）年运营费用估算1）年维修费。根据市的规定和估价对象的建筑结构，

29、估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费1500380002114.00（万元）2）年管理费。年管理费按年租金收入的3计，故：年管理费2211.6366.35（万元）3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3计（确定依据及过程略），故：年保险费1500380000.317.10（万元）4）年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产有效毛收入的12，增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5，则：年房产税和两税一费2211.6（125.5）387.03（万元）5）年土地使用税。根

30、据市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税550002.50（万元）6）年运营费用合计：年运营费用114.0066.3517.10387.032.50586.98（万元）（3）年净收益估算年净收益年有效毛收入年运营费用2211.60586.981624.62（万元）4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5（具体过程略）。5.求取收益价格 VA/Y11/（1Y）n1624.62/7.511/（17.5）3720220.26（万元）故运用收益法的估价结果为20220.26万元。（二）比较法

31、1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略）。2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）市场状况修正。根据估价人员分析得知，从2022年12月以来，该类房地产业的价格自2022年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日

32、期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了比较，确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2，实例B的实物因素状况比估价对象好1，实例C的实物因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比较价值实例A：6300（100/100）（105/100）（

33、100/99）（100/98）6818（元/m2）实例B：6550（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）6747（元/m2）实例C：6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）6963（元/m2）由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值：单位比较价值（681867476963）/36843（元/m2）故运用比较法的估价结果为：比较价值68433000020529.00（万元）六、估价结果确定由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估

34、价对象房地产的价格估价对象房地产价格（20220.2620529.00）/220349.63（万元）取整为20350（精确到万元）单位价格：20350380005355（元/m2）（取整）估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2022年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）答案：解析： 1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.

35、估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。15.实物因素修正与基本情况调查表中的描述不一致；16.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值；17.估价报告不完整，缺少附件。