21年房地产经纪人历年真题解析7卷.docx

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1、21年房地产经纪人历年真题解析7卷21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第1卷为保证居住区与城市有良好的交通联系，居住区内主要道路与外围道路至少有（ ）相连。(2022年真题)A.1个方向B.2个方向C.3个方向D.4个方向答案：B解析：居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区与城市有良好的交通联系。道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦楼上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主

2、王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。(

3、2022年真题)关于张某赚取差价的说法，正确的为（ ）。A.张某应当将3万元差价退还给李某B.张某应当将3万元差价退还给王某C.张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人D.张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德答案：A,D解析：房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。本案例中，甲机构与李某签订了代理协议属于买

4、方代理。在房地产买方代理业务中，房地产经纪机构应当维护委托人利益，帮助委托人以最低的买价获得满意的房屋。因此张某应当将3万元差价退还给李某，而不是王某。一些化纤纺织物型壁纸可释放出（）等有害气体。A.甲醛B.甲苯C.乙苯D.氯乙烯答案：A解析：由于壁纸的成分不同，其影响也是不同的。天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。一些化纤纺织物型壁纸可释放出甲醛等有害气体，污染室内空气。塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。关于房地产市场调查中二手资料的表述，不正确的是( )。

5、A:利用二手资料有成本低廉、取得容易的特点B:二手资料为公司内部或外部以出版物或其他形式公布的资料C:二手资料系为特定目的而直接搜集的资料D:调查人员在考虑是否有必要耗用资源进行一手资料搜集前，应尽可能优先利用二手资料答案：C解析：写字楼项目以（ ）为主导的销售策略适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况。A.目标客户需求B.市场竞争优势C.竞争对手策略D.项目差异化特点答案：B解析：写字楼项目的销售策略中，以市场竞争优势为主导的销售策略制定，适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况。在制定项目的销售策略时，需针对自身与竞争对手进行更为细致的点对点比较分析，总结项目的优势以作为日后销售推广的重

6、点。曾经有一位房地产经纪公司的经理充满自豪地说：“我们每成交一笔，就意味着又有一家人可以搬进自己选中的房子里去了，所以，为点亮万家灯火，同志尚需努力!”这体现了房地产经纪人应具有的心理素质是（）。A.积极、主动B.坚韧、奋进C.乐观、开朗D.自知、自信答案：D解析：房地产经纪人员的心理素质包括：自知、自信；乐观、开朗；积极、主动；坚韧、奋进。其中，自知是指对自己的了解，房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识；自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。

7、本题中，房地产经纪公司经理的话是一种职业荣誉感的体现。21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第2卷邓某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有（）。A.邓某可以以甲机构的名义从事经纪活动B.邓某在执业活动中因过失给委托人造成损失，甲机构承担赔偿责任C.在执业过程中委托人因过失给邓某造成损失，甲机构向委托人提出赔偿请求D.邓某可以直接向委托人收取佣金等服务费用，由甲机构出具发票E.邓某可以与甲机构协商其应得的报酬答案：A,B,C,E解析：D项，由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的

8、，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬，报酬的具体具体金额或分配比例由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。A、 目标物业B、 消费信用C、 需求程度D、 决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要

9、和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在( )。A:都是价格，用货币表示B:都有波动，受供求因素的影响C:都是按质论价：优质价高，劣质低价D:都容易受交易者的个别情况影响E:既有交换代价的价格，又有使用代价的价格答案：A,B,C解析：根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有（）。 A:集体土地上的合法建造房屋B:联建代管房屋C:已办理房屋初始登记的房屋D:合作开发房屋E:商品房预售许可证正在办理之中的房屋答案：C,E解析：近年来，有些城市出台了限购政策，涉及（），因此，销售人员应及时了解政府相关部门发布的政

10、策规定。A.购房人资格B.首付款额度C.贷款利息优惠D.购房人限购套数E.购房人贷款资格答案：A,B,C解析：在商品房买卖合同签订过程中，可能会遇到政策风险。近年来，有些城市出台了限购政策，涉及购房人资格、首付款额度、贷款利息优惠等方面。销售人员应及时了解政府相关部门发布的政策规定，与购房人保持沟通，尽早网签商品房买卖合同。“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指（）管理。 A:进度B:信息C:质量D:安全E:合同答案：B,E解析：21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第3卷招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循()的原则。A:诚信B:公开C:公正D:公

11、平E:自愿答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和（）等方面的信息。A、政策导向B、环境状况C、价格D、供求答案：B解析：信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息；与标的物业相关的市场信息；委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据（）进行行为决策。A、 市场竞争机制B、 市场供求状况C、 市场供求机制D、 行业竞争状况E、 企业自身条件答案：B,D,E解析

12、：在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业，情况更是如此。下列经济活动中，需要补交地价的有（）。A、出租商品房B、提高容积率C、延长土地使用期限D、转让经济适用住房E、工业用地改为商业用地答案：B,C,D,E解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：改变土地用途等规划条件；延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；转

13、让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（ ）个月内未提出异议，出租人与承租人之间的租赁合同依然有效。A.6B.7C.8D.9答案：A解析：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在( )上都有所提

14、高，更能满足中、高端客户的需求。A:专业性B:高效性C:规范性D:安全性E:操作性答案：A,C,D解析：21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第4卷建筑物中常用的给水方式可以分为（）。A、直接给水方式B、间接给水方式C、设置水箱的给水方式D、分区、分压给水方式E、分量给水方式答案：A,C,D解析：给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：直接给水方式；设置水箱的给水方式；设置水泵和水箱的给水方式；分区、分压给水方式。房地产经纪机构的（ ）主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理，维护经纪机构的利益。A.交易管理部门B.评估部C.研究拓展部D.网络

15、信息部答案：A解析：业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的一些部门，包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、权证部等。其中，交易管理部门主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理，保障交易安全，维护房地产经纪机构的利益。房地产经纪服务的项目包含（）。A.提供房地产经纪服务应得的服务报酬B.提供房地产信息C.实地看房D.代拟合同E.提供材料、协助看房、支付费用答案：B,C,D解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为：基本服务；其他服务。其中，房地产基本服务的内容主要包括：a提供房地产信息；b实地看房；c代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：a房地

16、产抵押贷款代办；b房地产登记手续代办。小商户受主力商户的进驻和装修开展情况影响，使得商户招商进度难以把控，因此（ ）对于商业项目的推进有着非常重要的意义。A.合理的招商工作预期B.良好的团队组建C.合理的招商工作计划D.合理的招商工作组织答案：C解析：招商的开展，一方面与工程进度紧密相连，受商业项目建设期较长影响，另一方面小商户受主力商户的进驻和装修开展情况影响，使得商户招商进度难以把控，因此合理的招商工作计划对于商业项目的推进有着非常重要的意义。租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括（）。A.身份证B.结婚证C.工作证D.委托人的授权委托书E.

17、军官证或公司担保书答案：A,C,E解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：身份证；工作证；居住证；军官证或公司担保书。讲解片区的规划、项目规划、项目定位、小区配套、主力户型、交楼标准说明、物业管理、楼盘相关合作公司介绍等，主要结合的是（）。A.项目楼书B.户型手册C.销售文件D.宣传展板答案：A解析：项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。项目楼书包括形象楼书和功能楼书。形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼

18、盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第5卷下列房地产经纪行为中，符合消费者权益保护法的有（ ）。A.开展经纪收费相应单据B.未经消费者同意推送房源广告C.公开展示经营证照D.以店堂告示的方式免责E.发布不实房源信息答案：A,C解析：经营者的义务；消费者权益保护法规定，经营者的十项义务包括：守法诚信义务。接受

19、监督义务，经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督。保证消费者安全义务。真实信息告知义务，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。真实标识义务是指经营者以及租赁他人柜台或者场地的经营者，应当标明其真实名称和标记。出具凭证单据义务，经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据。质量保证义务。售后服务义务。禁止以告示等方式免责。禁止侵犯消费者人身权，经营者未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，不得向其发送商业性信息。房地产经纪机构在接受

20、房地产承购或承租委托时，应当由房地产经纪人向委托人书面告知()等与委托业务相关的事项。A.委托项目相关的市场行情B.法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定C.应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明D.房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项E.合同的履行期限答案：A,B,C,D解析：以深圳为例，下列关于“办理银行抵押贷款手续需要缴纳的费用”的表述，正确的有（）。A、抵押登记费的收费标准为贷款额的0、OlB、贷款合同公证费的收费标准为贷款额的0、3C、贷款合同印花税的收费标准为贷款额的0、05D、无论境外人士还是境外人士都必须缴纳贷款合同公

21、证费E、抵押登记费的收费单位为地税局答案：A,B,C解析：办理银行抵押贷款需要缴纳一些税费用，以深圳为例，具体为：抵押登记费，收费标准为贷款额的0.Ol（不足l00元按l00元收取），收费单位为财政局；贷款合同公证费，收费标准为贷款额的0.3（境外人士必须办理，境内人士自主选择），收费单位为公证处；贷款合同印花税，收费标准为贷款额的0.05（不足20元的按20元收取），收费单位为地税局。获取房源信息后，为进一步了解业主关于售房的想法，经纪人可以（）。A、预约看房B、电话咨询C、提前空看房屋D、陪客户看房答案：C解析：房地产经纪人获取房源信息后，应联系业主进行实地看房，以便掌握更为准确详细的房产

22、信息。房地产经纪人进入房屋后，在业主同意的前提下，可以拍照、丈量房屋尺寸、记录房屋家具设施情况。房地产经纪人提前空看房屋，争取了一次与业主见面的机会，进一步了解业主关于售房的一些想法。同时，空看房屋后，房地产经纪人在约客户看房时，描述也能更有画面感。取得房地产经纪专业人员资格证书的人员在工作中违反相关法律且造成不良影响的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会（）登记，并收回其职业资格证书。A.取消B.注销C.变更D.延续答案：A解析：取得房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当自觉接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会的管理和社会公众的监督。其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不

23、良影响的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会取消登记，并收回其职业资格证书。甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。(2022年真题)在该项目施工过程中，若采用部分现浇现砌、部分预制装配式的施工方法，其目的为（ ）。A.确保建筑结构的整体性和安全性B.节省建造费用C.加快施工进度D.增强保温隔热功能答案：A,C解析：部分现浇现砌、部分预制装配式的施工方法是指建筑物的一部分构件（如墙体

24、）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件，这样可以确保建筑结构的整体性和安全性，由于采用两地施工，还可以加快施工进度。21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第6卷下列不属于房地产指示居间行为的是（ ）。(2022年真题)A.为委托人提供有关委托房地产所属市场的交易数量的信息B.告知委托人委托房地产所属市场的交易行情C.向委托人介绍委托房地产所属类别的交易方式D.为委托人提供订约媒介服务答案：D解析：居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的

25、行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于媒介居间。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（ ）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式B.房地产权属证书的名称和编号C.房地产坐落位置、面积、四至界限D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E.成交价格及支付日期答案：A,B,C,D解析：房地产转让合同是指房地产转

26、让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。存量房商业抵押贷款年限应付的条件有（ ）。A.房龄贷款年限50B.房龄贷款年限47（砖混）C.年龄贷款年限70D.房龄贷款年限47（钢混）E.年龄贷款年限65答案：A,C解析：商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础

27、，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：房龄贷款年限50；年龄贷款年限70。王某2022年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。王某出租该商铺，若需缴纳增值税，税率应为（ ）。A.1%B.1.5%C.3%D.5%答案：B解析：自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。一个有远大理想和坚强意志的人，难以被任何困难和

28、心理压力所压服，这说明此人具有良好的（ ）。A.生理因素B.判断力C.个性品质D.价值观答案：C解析：与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以压服他；而一个胸无大志、意志不坚定的人，很容易被困难和心理压力所打垮。房地产经营投资是指投资者以( )等形式，进行盈利性商业活动。A.房地产质押B.房地产买卖C.房屋租赁D.房屋设典E.物业管理答案：B,C解析：21年房地产经纪人历年真题解析7卷 第7卷共用题干某六层写字楼建造20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是

29、由锅炉产生的热水，经输热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有( )。A:现浇现砌式B:现浇装配式C:预制装配式D:现砌装配式答案：D解析：房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。 A、目标物业B、消费信用C、需求程度D、

30、决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。商铺按照（ ）来划分，可以分为铺面房和铺位。A.功能B.特点C.所在的地理位置D.方法答案：C解析：如果按照商业用房所在的地理位置来划分，商铺可以分为：铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一

31、独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。某居住区中，总建筑密度为40，住宅建筑净密度为35，容积率为90，则该居住区的空地率为（ ）。A.10B.60C.65D.75答案：B解析：居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100），居住区的空地率=100总建筑密度。本题中，该居住区的空地率为：100%40%=60%。关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有()。A:不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B:土地补偿费归农村集体组织所有C:地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D:用地单位应按征地协议如数支付补偿费E:如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费答案：A,C,E解析：房地产买卖市场的特点包括（）。A、 垄断竞争性B、 完全竞争性C、 区域性D、 周期性E、 易形成泡沫答案：A,C,D,E解析：由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点：垄断竞争性；区域性；周期性；易形成泡沫。