21年房地产估价师历年真题5卷.docx

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1、21年房地产估价师历年真题5卷21年房地产估价师历年真题5卷 第1卷 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B答案 B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。 下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须 重新办理房

2、地产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办 理房屋柢押登记正确答案：B 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A2139B2146C2651D2659正确答案

3、：D答案 D依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（）答案：对解析：本题考查的是收益法概述。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1 层（房屋所有权证号：字第号，

4、建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对

5、象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中12 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，45 层为客房及办公用房。大楼外墙为粉色墙砖，13 层为大面积玻璃窗，45 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为有限公司拥有的位于市街号1 层

6、的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：字第号；房屋所有权人：有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：；房号：；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2022 年6 月6 日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第号；土地使用者：有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2022 年4 月20 日；登记日期：2022 年4 月21 日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价

7、对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022 年4 月21 日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期202

8、2 年4 月21 日至2022 年5 月22 日。十五、估价报告应用的有效期（略）房地产估价有限公司2022 年5 月22 日附件（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式式中：V收益价格；Ai相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；Y房地产的报酬率（折现率）。（1）确定房地产收益租约期内房地产收益估价对象已出租，租约

9、期至2022 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。表2租约期内年有效毛收入一览表其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075 元/m2月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为10012（12%）=1176（元/m2）。（2）确定年

10、运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入年运营费用，则估价对象年净收益见表3。表3估价对象年净收益计算一览表单位：元/m2（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因修正系数个别因素修正系数（1）可比实例的选取

11、（见表4）表4可比实例相关情况（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。估价对象与可比实例比较因素情况，见

12、表5。表5估价对象与可比实例比较因素情况表根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。表6估价对象与可比实例因素修正系数表建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。表7比较因素修正表取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）3=12217.42（元/m2）。七、估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对

13、象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）2=14478.96（元/m2）。评估总价=14478.96339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。房地产估价有限公司二00 九年五月二十二日答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、

14、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至

15、、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的

16、表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值

17、定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。（6）附件应放在技术报告之后。理由：完整的估价报告的内容依次为：封面；目录；致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。即附件应在估价技术报告之后。（7）客观毛租金收益取100 元/m2月。理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075 元/m2月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%

18、）475（1+5%）4 元/m2月取值，即在75.7795.16 元/m2月之间，客观毛租金收益取100 元/m2月不合理。（8）租约期外租金构成内涵不清。理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。（9）租约期外租金面积内涵不清。理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可

19、能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约

20、期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入运营费用。（13）空置率取2%的理由不充分。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。理由：选取了可比实例之后，应先对这些

21、可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5 个方面：同一付款方式；同一采用单价；同一币种和货币单位；同一面积内涵；同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。（17）可比实例与估价对象

22、结构不同未作修正。理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。（18）比较、修正项目不全。理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。（20）表6 中修正系数的表述形式

23、错误。（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。理由：估价结

24、果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。A搜集交易比例B选取可比实例C对可比实例成交价格做适当处理D价格调整E求取比准价格正确答案：ABCED项为C项中的一部分。21年房地产估价师历年真题5卷 第2卷成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不

25、能用于评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。有关价值类型，下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确答案：A解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。 房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：工程投资在30万元以下或者建筑面积

26、在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，不申请办理施工许可证。(2022年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标答案：B解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。衡量房地产泡沫常用的指标有

27、（），A房价收入比B租金售价比C实际价格与理论价格之比D房地产供求比E房地产价格指数与居民消费价格指数之比答案：A,B,C解析：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。21年房地产估价师历年真题5卷 第3卷 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56

28、%正确答案：A答案 A 因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra16%，实际收益率Rr=12%，又： 1+Ra=(1+Rr)(1+Rd)窗扇目前采用平移式为多，安装在框中预留在滑框内。（）答案：对解析：本题考查的是门窗。窗扇目前采用平移式为多，安装在框中预留在滑框内。证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。（）答案：错解析： 本题考查的是证券市场概述。证券交易市场又称为“二级市场”或“次级市场”，证券发行市场又称为“一级市场”或“初级市场”。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（）答案：对解析：考点

29、:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品 B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加 C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加 D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上 E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需

30、求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。 （ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A房地产的权益和区位B房地产的权益C房地产的实物和权益D房地产的区位正确答案：D虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。21年房地产估价师历年真题5卷 第4卷下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A房

31、地产开发用地B学校C在建工程D别墅E特殊厂房答案：B,C,E解析：难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过( )列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业

32、或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。A、比较法B、收益法C、成本法D、路线价法答案：A解析：本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平

33、移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P350。某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。21年房地产

34、估价师历年真题5卷 第5卷 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D最低收入家庭租赁的由政府或单位提供的廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。交易情

35、况修正的方法不包括（）。A、总价修正B、单价修正C、分离修正D、百分比修正答案：C解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所

36、有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。房地产估价人员在估价活动中应以（）去支配自己的行为。A.行业管理规定 B.掌握的知识 C.技术规范 D.内心的良知答案：A解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师的义务，注册房地产估价师应当遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范的要求。 下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实正确答案：BCDE