21年房地产估价师经典例题7辑.docx

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1、21年房地产估价师经典例题7辑21年房地产估价师经典例题7辑 第1辑 是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。A动态投资回收期B静态投资回收期C财务净现值D财务内部收益率正确答案：A答案 A 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.

2、市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。该项目的销售收入预期为（）亿元。A

3、.12B.14C.18D.20答案：D解析：本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，销售收入= 经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P187。某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A22253B23

4、352C26488D27796答案：B解析：建成后每年净收益=10058012（115）（130）=2856（万元），开发完成后现值为：（万元）。 因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C答案 C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A、名义利率对应一年中计息周期的单利计息B、实

5、际利率对应一年中计息周期的复利计息C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D、当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。21年房地产估价师经典例题7辑 第2辑从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，最常见的拍卖标的是（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。允许流通物是最常见的拍卖标的。下列关于抵押的说法不正确的是( )。A、 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用

6、权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B、 以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C、 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D、 订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容答案：D解析：订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容。 所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场法

7、的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A受让方逾期未支付全部地价款B拆除地上建筑物C自然灾害造成地上附着物变化D因公共利益需要E人民法院判决生效答案：A,D,E解析：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回

8、该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权，包括两种情形：土地使用者未如期支付地价款；土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，司法机关决定收回土地使用权。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确 度为+30%，研究费用一般占总投资O.2%0.8%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题7辑 第3辑 甲公司取得的贷款属于（ ）。A自营贷款B委托贷款C短期贷款D担保贷款正确答案：D 业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（

9、）此题为判断题(对，错)。正确答案：居民因房屋被征收而重新购置住房的，不征收契税。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的减税、免税。土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。房地产估价师执业资格考试合格，取得房地产估价师执业资格证书即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动答案：错解析：取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建

10、成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A、确定型 B、成长型 C、风险型 D、不确定型答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E

11、差额法正确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。21年房地产估价师经典例题7辑 第4辑2022 年，王某出租住房免征（）。A营业税B个人所得税C房产税D城镇土地使用税答案：D解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：对个人出租住房取得的所得税按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4的税率征收房产税。出现正杠杆效用的条件为 ( )

12、。A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时C.所投资房地产的回报率低于抵押贷款回报率时D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时答案：A解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A、 利润B、 利息C、 收入D、 收益答案：A解析：知识点 房地产价格的构成 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场正确

13、答案：D答案 D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ ）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时问对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大

14、会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资财务报表体系。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。P270。21年房地产估价师经典例题7辑 第5辑下列关于债券发行的表述中，正确的是（）。A、若市场利率低于债券利率，则平价发行 B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行 C、若市场利率等于债券利率，则折价发行 D

15、、若市场利率高于债券利率，则折价发行答案：D解析： 本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（）。A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格 B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据 C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况

16、、房地产状况的比较和修正，确定比准价格 D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。（）答案：对解析：本题考查的是黄金市场。黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际收益率（1名义收益率）（1通货膨胀率）。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收

17、益率）（1通货膨胀率）。 在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业服务企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离答案：D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标；选项B属于环境容量控制指导性指标；选项C属于城市设计引导及控制指导性指标。参见教材P3335。 拆迁估价时点一般为（ ）之日。A接受估价委托B实地现场勘察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时点一般

18、为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。21年房地产估价师经典例题7辑 第6辑 城市房地产开发经营管理条例规定，因洪涝等自然灾害造成开工延期的，不征收土地闲置费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。我国新建商品房市场销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积

19、两部分组成。不考虑是否竣工，是否交付使用。关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。A.未竣工已预售的商品房不得再行转让B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房答案：B,D,E解析：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致

20、的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。 影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质正确答案：ACD影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。被征收人选择产权调换的，只需要评估被征收房屋价值。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权

21、调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P60。城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。21年房地产估价师经典例题7辑 第7辑 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产

22、估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（ ）。A收益法B市场比较法C成本法D剩余法正确答案：B(2022年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：本题考查的是概率分析中的期望

23、值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地

24、产来估价的有（）。A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A、选择专业化B、产品专业化C、全面覆盖D、市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。