21年房地产估价师经典例题9辑.docx

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1、21年房地产估价师经典例题9辑21年房地产估价师经典例题9辑 第1辑 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCE答案 BCE收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短。根据中华人民共和国担保法，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当( )。A.全额返还定金 B.双倍返还定金C.三倍返还定金 D.四倍返还定金答案：B解析：定金与预付款的区别在于：预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款

2、，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。（）属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市

3、建设实施控制的直接依据。A.土地规划 B.城市总体规划 C.分区规划 D.城市详细规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。城市详细规划属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控制的直接依据。 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费正确答案：C 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。A自有资金、融资方式B现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标C投入的资金、花费的成本和获取的收益D各种投资

4、工具和投资方式正确答案：C21年房地产估价师经典例题9辑 第2辑 710 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。问：第 7 题 该办公楼的收益年限为（ ）年

5、。A30B34C36D40正确答案：B绿地率通常以下限控制。（）答案：对解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定正确答案：B某酒店共20层，地下1层,是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价,其主要工作有哪些？答案：解析：酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且具有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测

6、算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、不同档次、不同功能而区别对待。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性 B.可逆性 C.负担性 D.流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。21年房地产估价师经典例题9辑 第

7、3辑 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ）。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值正确答案：D某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析： 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=1001

8、3.49（万元）。市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：比较法，又称市场法，其求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）答案：错解析：本题考

9、查的是建立比较基础。建立比较基础时，只将估价对象与可比实例进行“有无对比”，对于“好坏”、“优劣”对比的差异调整，在房地产状况调整中体现。建立比较基础时，不扣除“普通”和“高档”的价格差异。P184。估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300、280和340，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。A466B526C535D545答案：B解析：由题意，估价对象包含家电和汽车的

10、市场价格=（万元）。21年房地产估价师经典例题9辑 第4辑现行地方教育费附加征收率为( )。A.2B.3C.5D.7答案：A解析：现行教育费附加征收率为3%。从2022 起，地方教育费附加征收率统一为2%。 王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，但需再单独领取工程设计专项资质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 细分市场通常能够

11、吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B动态分析法中要进行现金流量预测C静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。

12、而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

13、21年房地产估价师经典例题9辑 第5辑政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（ ）答案：对解析：本题考查的是易受限制的特性。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权和充公权。P65。资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称

14、为时值。房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。A.发现地下文物 B.银行贷款未按期到账 C.相关建材供应缺货 D.更改建筑设计答案：A解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物不是开发商努力能解决的问题等。(2022真题) 工程量清单计价方式以

15、直接费单价为基础，属于不完全单价。（）答案：错解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。若该住宅楼为普通建筑物，则其耐久年限为（

16、）年。A、1540B、4050C、5080D、80100答案：A解析： 本题考查的是建筑等级。普通建筑物的耐久年限为1540年。21年房地产估价师经典例题9辑 第6辑（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A增量供给B存量供给C潜在供给D总量供给答案：A解析：房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即

17、经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。一经选择，36个月内不得变更答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期。估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不用作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析：考点:保存估价资料。保存的估价资料

18、应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000B53 600C66 800D80 000正确答案：C21年房地产估价师经典例题9辑 第

19、7辑房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积？（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务 B.以伪造证据.暴力.威胁等方法妨碍.抗拒执行的 C.以虚假诉讼.虚假仲裁或者以隐匿.转移财产等方法规避执行的 D.被执行人延缓履行执行和解协议的答案：D解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。失信被执行人具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲

20、裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料B.签署房地产估价报告C.收取委托单位的评估费D.以个人名义承揽房地产估价业务E.保证估价结果的客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执

21、行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者对未来的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平答案：C解析：本题考查的是房地产需求。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平，（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。参见教材P1

22、13。21年房地产估价师经典例题9辑 第8辑某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。A类似写字楼的客观收益B市场比较法C该写字楼的实际收益D无法估算正确答案：A答案 A无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格

23、。 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D 房地产的最高最佳使用具体包

24、括( )。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD答案 BCD最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。21年房地产估价师经典例题9辑 第9辑 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程索赔的主要原因有（）。A、当事人违约 B、不可抗力 C、合同缺陷 D、市场波动 E、监理人指令答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依

25、据。城乡规划法规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的( )的，应当先修改总体规划。A.规范性内容B.全部内容C.部分内容D.强制性内容答案：D解析：控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。 所谓“三通一平”，一般是指（ ）。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。(2022真题) 在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是（）。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统答案：A解析：本题考查的是建筑给水设备。消火栓系统是最基本的消防给水系统。