21年房地产估价师考试答案9节.docx

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1、21年房地产估价师考试答案9节21年房地产估价师考试答案9节 第1节 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A、 与外部环境最协调B、 达到规模递增C、 内部构成要素的组合最适当D、 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合答案：A,C解析：适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。 某时点的空置量通常大于该时点可供租售数

2、量。（ ）正确答案：由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5，银行贷款年利率为6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A5.16B6.16C6.5D8.74答案：B解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=（1+12.0%）/（1+5.5%）1=6.16%。下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换

3、答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。A短期投资B累计折旧C实收资本D委托加工材料E坏账准备正确答案：ABDE21年房地产估价师考试答案9节 第2节某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.

4、321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本300001061.2331061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05答

5、案：C解析：本题考查的是开发利润。土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发完成后的房地产价值（售价），设房地产的价值为V，V（600500402030）（120%）6.5%V，求得V1527.27（万元）。房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的

6、建设项目的是（）。A.征地区域农民自住住宅项目 B.廉租住房项目 C.医疗卫生用地 D.基础设施用地答案：D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）答案：对解析：考点:土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法

7、C、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。21年房地产估价师考试答案9节 第3节当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现负杠杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P274。下列关于不动产登记的表述正确的是（）。A.不动产查封登记、

8、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力D.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元答案：A,B,C,D解析：不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。参见教材P163。某城市2022

9、 年可供租售的写字楼面积为90 万m2，全年写字楼销售量为60 万m2，房地产开发企业直接出售量为15 万m2，该城市2022 年写字楼的吸纳周期为（）年。A0.67B0.83C1.20D1.50答案：D解析：吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(AP=HSRtAVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意，该城市2022 年写字楼的吸纳周期为：90601.5（年）。下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有（）。A投资收益率B物业增值率C开发利润D成本利润率E股权增加率

10、答案：A,C,D解析：房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )答案：错解析：钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。21年房地产估价师考试答案9节 第4节集体土地不经征收不得出让，

11、除允许集体土地流转外。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的

12、启示细心审题，注意发现题干中的提示。 漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经济适用房的成本包括（）。A、土地房屋征收补偿费 B、建筑安装工程费 C、管理费 D、贷款利息 E、小区营业性配套公建费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。 该综合楼商业部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D50

13、00.00正确答案：C容积率总建筑面积/土地面积 建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=610000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果答案：D解析：本题考查的是房地

14、产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示细心审题，注意发现题干中的提示。21年房地产估价师考试答案9节 第5节 房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（ ）。A临时用地土地使用权B土地承包使用权（为农民集体土地上的）C宅基地使用权（为集体土地上的）D划拨土地使

15、用权（为农民集体土地上的）E出让土地使用权（为集体土地上的）正确答案：AC从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。（）答案：错解析：名义利率为r，一年中的计息次数为m，实际利率为i，实际利率与名义利率换算的公式为：i=（1r/m）m1。根据公式可以得出两者之间存在以下关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当每年计息周期数m=1 时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数m时，名义利率r 与实际利率i 的关系为：i=er1一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正

16、相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。（）答案：错解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红答案：A解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022

17、年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。业主委员会应当自选举产生之日起15

18、日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )答案：错解析：房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。#21年房地产估价师考试答案9节 第6节决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。A、基础B、桥梁C、目的D、手段答案：A解析：考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。 财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）此题为判断题(

19、对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格正确答案：C跨县级行政区域的不动产登记，由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。A时间类参数B融资类参数C评价标准类指标D收益类指标正确答案：B在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A、拟投入资本金的数量 B、开发项目是否分期 C、

20、开发经营方式 D、物业类型的匹配结构 E、开发项目的复杂程度答案：B,C,D解析： 本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造24个基本评价方案。21年房地产估价师考试答案9节 第7节某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房

21、地产估价机构为三级资质。关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中正确的有（）。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告享有获得余款的债权D.开发公司开始支付的款项是一种定金答案：B,C解析：选项A错误，应为双务合同，选项B、C正确，选项D错误，开始支付的款项应为预付款，而不是定金。 在市场调查中，（ ）是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果正确答案：CC收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。房地产开发项目策划报告主要内容有哪些？答案：解析：(一)项目背景（二）开发项目地块分析地块的自然条件分析；地块周边

22、的经济及社会条件分析；地块的环境条件分析。（三）开发项目市场调查与分析1市场环境调查与分析政治法律环境；经济环境；人口环境；社会文化环境。2市场需求容量调查与分析国内外市场的需求动向；现有的和潜在的市场需求量；社会拥有量、库存量；同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。3消费者和消费者行为调查与分析消费者类别及其分布；购买能力；购买欲望和购买动机。4竞争情况调查与分析竞争对手的调查与分析；竞争项目的调查与分析。（四）开发项目SWOT分析开发项目的优势分析；开发项目的劣势分析；开发项目的发展机遇分析；开发项E威胁分析。（五）开发项目的市场定位消费群体定位；项目形象定位；规划设计及建筑形象

23、定位；户型定位；价格定位物业管理定位。（六）开发项目的产品策划及规划建议项目总体规划设计建议；建筑个体设计建议；环境景观设计建议；户型设计建议。（七）开发项目房地产项目的定价及价格策略开发项目房地产项目定价目标；开发项目房地产项目定价方法选择；开发项目房地产项目价格策略选择。（八）开发项目房地产项目广告策划及销售开发项目房地产项目广告设计；开发项目房地产项目广告媒体选择；开发项目房地产项目销售计划及策略制定。对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为 l.2。（）答案：错解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为 l.2；按房产租金收入计征的，税率为 12。完整的房租构成因素不

24、包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。 由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案9节 第8节从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。 以下关于

25、建筑物寿命的说法中，正确的有（ ）。A建筑物的经济寿命短于其自然寿命B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数正确答案：ACD建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。房地产估价师执业资格考试合格，取得房地产估价师执业资格证书，即可以房地产估价师的名义从事房地产估

26、价活动。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价师执业资格证书，并经注册，取得房地产估价师注册证书，才可以以房地产估价师的名义从事估价活动。 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B成本法特别活用于那此既无收益又很少发生交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该

27、酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。A.4362.40 B.4788.00C. 4894.40 D.5320.00答案：A解析： 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有（ ）。A建曼工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本正确答案：BDEBDE影响房地

28、产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。21年房地产估价师考试答案9节 第9节在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数 B.融资相关参数 C.评价标准类参数 D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A

29、.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86答案：D解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%1-1/（1+10%）331/（1+10%）3=300.86（万元）。根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A、 与外部环境最协调B、 达到规模递增C、 内部构成要素的组合最适当D、 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合答案：A,C解析：知识点 最高最佳使用原则(2022真题) 城镇土地使用税采用分类分级的（）税率

30、。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额答案：D解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段答案：A,B,C解析：A 项，房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不充分；生产者与消费者心理因素的影响。B 项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C 项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D 项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下。E 项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P390。