22年房地产估价师试题6卷.docx

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1、22年房地产估价师试题6卷22年房地产估价师试题6卷 第1卷 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A本质上都是比较法B都需要进行市场状况调整C都需要进行交易情况修正D都需要进行土地状况调整E都是批量估价方法答案：A,D解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价

2、值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前

3、3年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。计算动态投资回收期时，应以计算周期为单位。后应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。（）答案：对解析：考点:动态投资回收期。根据动态投资回收期计算公式，得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年

4、房地产估价师试题6卷 第2卷 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2022年4月10日。

5、估价对象位于区大桥北侧，江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。4.本次估价损害补偿费用主要包含（）。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑

6、物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿答案：D解析：房屋征收补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年8 月8 日至8 月18 日估价报告编号：估字第号目录

7、（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况1土地状况估价对象位于区街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。2建筑物状况估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。（二）权益状况1土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证证号为号，用地面积为1

8、000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。2房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。3他项权利估价对象已于2022 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。4租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2022 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。（三）区位状况（略）四

9、、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点2022 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。六、价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国城市房地产管理法。3中华人民共和国土地管理法。4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）。5城市房屋征收管理条例。6国有土地上房屋征收评估办法。7房屋征收评估委托书。8房屋征收评估委托合同。9委托人提供的国有土地使用权证和

10、房屋所有权证。10估价对象的房屋租赁合同。11注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。八、估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）。2合法原则（说明略）。3最高最佳利用原则（说明略）。4替代原则（说明略）。5估价时点原则（说明略）。九、估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。十、估价结果评估总价：40

11、01.24 万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。十一、估价人员注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。十二、估价报告应用的有效期（略）十三、估价作业日期2022 年8 月8 日至2022 年8 月18 日。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程1市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这

12、些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（见表1）表1可比实例相关情况（2）比较因素说明表（见表2）表2估价对象与可比实例比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（见表3）表3估价对象与可比实例比较因素修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。市场法评估单价：16670.81 元/m2；市场法评估总价：16

13、670.813000=50012430 元。2收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y11/（1+Y）n式中：V收益法评估的价格；A房地产净收益；Y房地产报酬率；n房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。（2）报酬率

14、确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。（4）价格评估确定（见表4）表4价格评估表参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35 元/m2；收益法评估总价：22333038.05 元。八、估价结

15、果确定考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于估价时点2022 年8 月8 日的被征收房屋价值为：人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即500124301000000=40012430（元）因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。房地产估价有限公司二0 一一年八月十八日附件（略）答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如

16、下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补

17、偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托

18、评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征

19、收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。（8）市场法比较因素系数确定未说明

20、比较基准。理由：运用市场法进行测算时，应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一

21、修正系数。（或：交易实例B、C 为高层，不宜选作可比实例）。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系

22、数区域因素修正系数个别因素修正系数。因比准单价比较接近，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。（12）收益法公式选取未说明理由。理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y11/（1+Y）n，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉

23、情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时，应采用客观租金。（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租

24、的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告中，空置率取0 没有依据。（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，收益法测算中，应运用成本法测算建筑物的重置成本，该重置成本应该是客观成本。（17）收益法测

25、算中建筑物重置成本不应做成新修正。理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例，采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的

26、交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值，市场法的测算结果不应该包含装修价值。（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成

27、本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润答案：B,D解析：本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。认为利率是由货币的供给与需求决定的是（）。A、古典学派的储蓄投资决定理论B、流动性偏好利率理论C、可贷资金利率理论D、IS-LM曲线模型的利率理论答案：B解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率是由货币的供给与需求决定的。22年房地产估价师试题6卷 第3卷房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A、 FIRRB、 借款偿还期C、 财务净现值D、 资产负债率E 流动比率答案：

28、A,C解析：因为借款偿还期、流动比率和资产负债率不属于赢利能力指标。职工有下列( )情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。A.离、退休B.出境定居C.翻建自住住房D.购买自用商铺E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系答案：A,B,C,E解析：职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：(1)-(3)自住住房消费；(4)-(7)丧失缴存条件(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(2)偿还购建自住住房贷款本息的；(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；(4)离休、退休和出境定居的；(5)职工死亡、被宣告死亡的；(6)享受城镇最低生活保障的；(7)完全

29、或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。 人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质就是赔偿，不是按约定予以给付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：中观区位，往往是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 水污染是指因某些物质的介入而导致水体化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，危害人体健康或者破坏生态环境，造成水质恶化的现象。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师试题6卷 第4卷

30、 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.1

31、7.20%答案：C解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投

32、资小于或等于该项目的计划投资（业主所确定的投资目标值）。22年房地产估价师试题6卷 第5卷某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A、43B、112.5C、123.3D、150答案：C解析：本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益100800.086.4（万元），土地的净收益1016.42.6（万元），土地的价格2.6643.33（万元），该宗房地产的现值建筑物的现值土地价格1008043.33123.3（万元）。参见教材P277

33、。某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2022年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？答案：解析：(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2022年10月1日，由于时间变

34、化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。 地籍图的内容

35、包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析：22年房地产估价师试题6卷 第6卷根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。选项BCD均属于不计算建筑

36、面积的情况。下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是（）。A.一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据 B.一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人 C.特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人 D.特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更.产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权.使用权答案：C解析： 本题考查的是拍卖的佣金、价款结算与标的交割。选项C错误，一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。 （一）甲酒楼一年前重新

37、装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1在估价程序上应特殊注意： （1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，（2分）（未说明无利害关系给0分）并在报告中作出相应说明。（1分） （2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，（1分）并进行现场说明。（1分）

38、（3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，（1分）并由委托人向被拆迁人转交分户报告。（1分）（共7分） 2被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁入和被拆迁人协商确定；（1分）协商不成的，可以通过委托评估机构确定。（1分）（共2分） 3拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）（1分）（共1分） （）可以用来养护和拌制混凝土。A.能饮用的自来水 B.清洁的天然水 C.污水 D.酸性水 E.海水答案：A,B解析：本题考查的是混凝土。凡能饮用的自来水及清洁的天然水都能用来拌制混凝土。百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。（）答案：错解析：考点:零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。