物业管理师历年真题和解答8辑.docx

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1、物业管理师历年真题和解答8辑物业管理师历年真题和解答8辑 第1辑办理房屋权属初始登记的情形有()。A:新建房屋进行的初始登记B:集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围进行的初始登记C:城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记D:城市规划区内集体所有土地上新建房屋的初始登记E:集体土地转为国有土地前进行的初始登记答案：A,B,C解析：初始登记即指对房屋产权进行的原始登记，一般有三种情况：新建房屋进行的初始登记，集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。 当风险可能引起的损失大于或等

2、于冒此风险所可能获得的利益时，应采取（ ）政策。A自担B回避C保留D分散正确答案：B物业的车辆管理人员应包括()。A:车辆交通的疏导人员B:客户服务人员C:园区巡视人员D:道路清洁人员答案：A解析：为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。物业管理绩效的层次包括()物业管理行业绩效；物业管理单元绩效；独立的物业资产管理项目绩效；物业服务企业绩效A:和B:和C:和D:和答案：D解析：物业管理绩效包括物业服务企业和独立的物业资产管理项目两个层面。下列现象中，属于

3、经济学意义上外部影响的是()。A:个别业主在过道上摆放物品妨碍他人通行B:专业公司服务中偷工减料使业主受损C:物业服务企业依约美化小区环境使业主受益D:突降暴雨导致小区车辆遭受水浸答案：A解析：B项专业公司服务中偷工减料使业主受损信息不对称。C项物业服务企业依约美化小区环境使业主受益非派生。D项突降暴雨导致小区车辆遭受水浸非人为。经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论给个人和社会带来的是损失还是收益，都不能被看做是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，

4、或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。 物业服务企业信用档案工作的目的是（ ）。A为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业及执(从)业人员市场行为提供依据B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务C为了整顿和规范物业管理市场秩序，规范物业服务企业及执(从)业人员市场行为，增强物业服务企业及执(从)业人员的信用意识，提高行业诚信度和服务水平D为社会公众对物业管理领域违法违规行为的投诉提供途径正确答案：C物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括()A:资金的数量B:管理的范围、深度和想要达到的

5、管理效果C:现有管理流程的规范化程度D:资金的投入E:管理人员综合应用计算机的水平答案：B,C,D,E解析：物业管理信息系统的建立和使用中，物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素：(1)管理的范围、深度和想要达到的管理效果；(2)现有管理流程的规范化程度；(3)管理人员综合应用计算机的水平；(4)资金的投入。物业管理师历年真题和解答8辑 第2辑物业管理条例要求，()在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。A:业主大会B:建设单位C:业主委员会D:房地产开

6、发商答案：B解析：物业管理条例规定：建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有()A:直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B:间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C:直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D:开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E:间接投资者不直接参与房地产经营管理工作答案：A,B,C,E解析：直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程

7、，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，车位匮乏问题在老旧小区越来越突出，解决停车问题的措施包括()。A:改造消防通道或者绿化用地增加停车位B:用价格因素调整供求紧

8、张关系C:重新划定小区内停车位D:利用共用场地划定新的停车位E:改造部分设施增加停车位答案：B,C,D,E解析：缓解车位供应紧张矛盾的方法。在资源有限的情况下，可以通过以下方法进一步挖潜，缓解矛盾：用价格因素调整供求紧张关系，重新划定小区内停车位，利用共用场地划定新的停车位；改造部分设施增加停车位，将小区公共场地部分作为临时停车场；利用小区周边区域停车，利用其他方面的资源。 法律责任是( )不可少的重要组成部分。A法律、法规B法律、规章C法规、规章D法律、法规、规章正确答案：D 房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续间相关。时间是合同的基本元素，因此房屋租赁合同属于( )。A双务合同B有

9、偿合同C要式合同D继续性合同正确答案：D物业管理的基本特征有()。A:社会化B:多元化C:专业化D:市场化答案：A,C,D解析：房地产投资信托基金(REITs)选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产()资产。A:权益和混合B:抵押和混合C:权益和抵押D:综合和抵押答案：C解析：房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。它选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。物业管理师历年真题和解答8辑 第3辑对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是()。A:运营成本费用B:空置损失C:建造费用D:

10、罚金答案：A解析：对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第一节。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是()A:市场供求总量基本平衡B:评估价值与市场现状基本相符C:供求结构基本合理D:经营管理的做法基本相同E:市场价格基本稳定答案：A,C,E解析：政府干预房地产市场的政策目标通常包括：实现房地产市场持续健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。 物权的效力包括( )。A保护效

11、力B排他效力C优先效力D追及效力E物上请求权正确答案：BCDE 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的磨损带来的影响有( )。A导致物业空间服务质量降低B导致收益能力下降C失去市场竞争力D设备运行成本上升E设备运行效率下降正确答案：ABDE物业管理区域内的共用部位、共用设施设备经营获得收益，其收益属于业主的部分应当纳入( )。A:专项保养资金B:专项服务资金C:专项维修资金D:专项改造资金答案：C解析：房地产投资的特性不包括()A:位置固定性B:适应性C:区位影响性D:各异性答案：C解析：房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政

12、策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。 物业管理投诉的处理方法包括( )。A耐心倾听，不与争辩B真诚对待，冷静处理C提出解决投诉方案D总结经验，改善服务E回访正确答案：ABD物业管理师历年真题和解答8辑 第4辑 联系广大业主和物业服务企业的桥梁的是( )。A业主代表B.小区有声望的人C业主委员会D.居民委员会正确答案：C物业服务企业是基于()的约定来为业主提供物业管理服务的。A:土地使用权出让协议B:商品房买卖合同C:房屋租赁合同D:物业服务合同答案：D解析：物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。 经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时

13、会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。A15%B20%C25%D30%正确答案：B()根据ISO管理标准体系搭建，能将各业务线的工作内容、方法、流程、规范和检查标准固化在物业管理信息系统中。A:基础数据子系统B:客户服务子系统C:品质管理子系统D:人力资源管理子系统答案：C解析：品质管理子系统根据ISO管理标准体系搭建，能将各业务线的工作内容、方法、流程、规范和检查标准固化在物业管理信息系统中。以日常工作考评（由六类工单完工时检查评分或回访评分支持）和综合检查考评（由问卷答卷评分体系和全年考评计划支持）二套方法，配合知识管理（推广

14、和推送工作方法流程规范）和考评结果的统计分析，为PDCA管理循环提供方法及数据支持。主要包括：品质管理标准体系、品质管理考评、品质管理分析等。 下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。A前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议B前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据C前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及业主D在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同正确答案：D下列关于物业企业参与智慧社区建设的说法正确的有()。A:要综合考虑选择适

15、用的信息技术和手段，要有定的人才储备B:要全面考虑环境、政策、区域、风险等影响因素C:要坚持统筹兼顾，做一切能做的D:做好服务平台供应商和加盟商的筛选与监控E:要在经营绩效和品牌宣传上下功夫答案：A,B,D,E解析：目前，智慧社区建设加快兴起，物业服务企业应着重把握好以下几点：要通过不断为业主提供优质服务来提高业主满意度信任度。要全面考虑环境、政策、区域、风险等影响因素。要综合考虑选择适用的信息技术和手段，要有定的人才储备，要挑选合适的IT类企业作为合作伙伴。要立足于物业管理水平和效率的整体提高，以及为业主、使用人提供优质快捷的延伸服务两个重点。要坚持有所为有所不为，选择好延伸服务的项目与内容

16、。做好服务平台供应商和加盟商的筛选与监控。注重吸纳金融机构等的参与，注重联合业内企业协同拓展。要在经营绩效和品牌宣传上下功夫。关于车辆管理注意事项，下列说法正确的有()。A:车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷B:车主首次申办停车卡时应提交本人证件，签订停车位使用协议C:大型车辆必须安排在出口附近停放D:车辆停放必须符合消防管理要求E:电梯直接通往室内停车场的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控工作答案：A,B,D,E解析：车辆管理注意事项包括：车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷；车主首次申请办理停车卡时应提交身份证件并签订停车位使用协议，建立双方车辆

17、停放服务关系；车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道；对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。物业管理师历年真题和解答8辑 第5辑写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有 （）。 A.租金价格水平 B.出租经营成本C.净租金收入占毛租金收入的比例 D.销售价格E.租户的规模答案：A,B,C解析：写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。 物业管理条例确立的基本法律关系有( )。A业主相互之间的关系B物业管理企业和业主之间的关系C开发企业与业主

18、以及物业管理企业之间的关系D社区居委会与供水、供电等单位之间的关系E政府与业主、开发企业之间的关系正确答案：ABC 物业管理方案中的关键性内容包括( )。A费用测算与成本控制B管理方式、运作程序及管理措施C管理制度的制订D物资装备E工作计划正确答案：AB为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是()A:全面控制管理B:全面质量管理C:设备设施管理D:全面经营管理答案：B解析：全面质量管理(TQM)是指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、

19、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系。郑某在某工厂工作，近来工厂效益不好，连续数月没有发工资，郑某在与工厂交涉中得知，过去的两个月工厂没有为自己缴纳社会保险费。根据劳动合同法，郑某若要解除劳动合同，正确的做法是()。A:必须提前3日通知工厂方能解除劳动合同B:必须提前30日以书面形式通知工厂方能解除劳动合同C:可以随时告知工厂解除劳动合同D:可以立即解除劳动合同，无需告知工厂答案：C解析：劳动者单方解除劳动合同，即通常的“辞职”。劳动者单方解除劳动合同的行为有一般性辞职和特殊性辞职两种情况。一般性辞职。劳动者提前30日以书面形式通知用

20、人单位，可以解除劳动合同。但是在试用期内，劳动者应当提前3日通知用人单位，才可以解除劳动合同。如果劳动者因无法定事自解除劳动合同而给用人单位造成损失的，要负赔偿责任，其赔偿范围仅限于用人单位的直接损失，特殊性辞职。特殊性辞职，即用人单位有过错，劳动者无条件提出离职的请求。有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的，未及时足额支付劳动报酬的，未依法为劳动者缴纳社会保险费的，用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的，因使用欺诈、胁迫、乘人之危等手段致使劳动合同无效的，法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。用人单位以暴力、威胁

21、或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需要事先告知用人单位。 清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作是( )。A管道疏通服务B泳池清洁C家居清洁D专项清洁正确答案：D共用题干宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，由于该小区内小孩关闭了给水主干管的阀门，造成小区大多数用户家中无水。问题：根据背景资料，试推测该小区高层建筑物可能的给水方案是()。A:直接给水B:间接给水C:分区给水D:气压给水答案：C解析：物业给水系统能向建筑物内提生活、生产和消防用水，按其不同的通途可分为三类：生活

22、给水系统；生产给水系统；消防给水系统我国给水管道可采用钢管、不锈钢管、铸铁管、塑料管和复合管等。目前在我国用得最多的给水塑料管是硬聚氯乙塑料管，也称为PVC管。常用的给水方案有直接给水、间接给水和分区给水。其中，直接给水是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种结水方式有时需设置水箱来调节，采用水箱时应注意水箱中水的污染防治问题，间接给水：室外管网的水是通过水箱或者升压设备后进入室内管网的，用水的压力和流量基本不受给水管网的影响，分区给水方式：高层建筑层数多，高度大，在竖向上必须分为几个区，否则会因低层管道中静水压力过大，造成管道及附件水、低层出水流

23、量大、产生噪声等不利影响，严重时会损坏阀门、管道爆裂。为充分利用室外管网压力，可将建筑物在竖向上分为两个区，下区自外网直接供水，上区自水泵或气压给水设备供水。宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，所以可能的给水方案是分区给水。给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置，如生活生产、生活消防、生产消防、生活生产消防等组合给水系统。给水方案（方式）是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。气压给水方式宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用，气压设备可设在建筑物的低处，

24、也可设在建筑物的高处。物业管理师历年真题和解答8辑 第6辑物业管理控制的内容包括()。A:定位B:调适C:计划D:纠偏E:实施答案：B,D解析：一般来说，管理控制包括纠偏和调适两方面内容。所谓纠偏，就是既定的发展目标和计划符合发展要求，也和整个环境相适应，只是在具体实施过程中发生了偏离，这种偏离主要是执行过程的问题，而调适是指工作过程本身没有什么问题，只是当前执行的目标和计划已经不符合现实条件或环境，即物业管理计划本身存在缺点。对项目负责人的考核方面一般不包括( )。A:工作业绩B:业务能力C:真诚意识D:综合素质答案：C解析： 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（ ）。A资本价值B时

25、间价值C空间价值D. 投资价值正确答案：B按照企业的行业中经营的态势分类，经营战略有( )。A:进攻型战略B:专业型战略C:撤退型战略D:防御型战略E:保守型战略答案：A,C,D解析： 入住服务的内容包括( )。A入住服务的涵义B入住的准备C入住服务的管理D入住的有关约定E入住手续正确答案：ABC 下列选项中，不属于房屋使用人、行为人应当承担的民事责任是( )。A使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质B使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施C行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋D因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故正确答案：D 将市场原则作为物业管理活动的

26、前提条件，其主要目的是( )。A全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任B业主的自主选择权必须依法得到保护C强调物业活动必须纳入市场秩序D业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，必须在物业服务合同中作出明确约定E强调业主在市场活动中的自主权正确答案：BCDE物业管理师历年真题和解答8辑 第7辑市场营销中的( )代表企业为将其产品送达目标市场所进行的活动。A:促销B:价格C:渠道D:产品答案：C解析：按合同法规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书”等为()。A:要约B:承诺C:要约邀请D:宣传答案：C解析：要约邀请，又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是

27、订立合同，而是邀请相对人向其发出要约的意思表示。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，其本身不发生法律效果。合同法第十五条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。 物业管理的内容带有( )的性质。A政府管B行政管理C公共管理D代办管理正确答案：C写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。A:收益部分的出租率B:物业资产保值率和升值率C:物业所有人与使用人满意率D:物业企业管理人员收入E:物业设施设备维护的投入答案：B,C解析： 鼠害防治的主要方法有哪几种?正确答案：鼠害防治的主要方法有以下几种。 (1)防鼠。

28、防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。 (2)化学灭鼠。化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准，选用的毒饵的适口性要好，不变质或发霉。投放毒饵时应遵循少量多堆、定时补充的办法。 (3)器械灭鼠。器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。 (4)生物灭鼠。生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。 智能楼宇中生活给水系统采用恒压(或变压)供水形式时，其特点不包括( )。A供需水量相匹配B节约能源C增加设备和建筑面积

29、D节省设备和建筑面积正确答案：C 前期物业管理招标形式分为( )。A公开招标B内部招标C邀请招标D代理招标E协议招标正确答案：AC物业管理师历年真题和解答8辑 第8辑房地产投资的优点包括()A:相对较高的收益水平B:能抵消通货膨胀。的影响C:能够得到税收方面的好处D:投资回收期较短E:易于获得金融机构的支持答案：A,B,C,E解析：房地产投资的优点，除了自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益外，还包括：(1)相对较高的收益水平；(2)能够得到税收方面的好处；(3)易于获得金融机构的支持；(4)能抵消通货膨胀的影响；(5)提高投资者的资信等级。 按照物业

30、管理条例的规定，物业服务企业在承接物业时，应对（ ）进行查验。A物业资料B共用设施设备C物业共同部位D园林绿化工程正确答案：C某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。A:功能服务B:心理服务C:特约性服务D:主动服务答案：D解析：物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化服务又包括两个方面：特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服

31、务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。 对于物业管理无论是国家还是地方都尝试通过制度建设加以规范，当时的政策特点为( )。A借鉴性B过渡性C针对性D借鉴性、过渡性、针对性正确答案：D 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )。A服务风险B财务风险C总体风险D合同风险正确答案：D 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，关于考虑的因素说法不正确的是（ ）。A计算可出租或可使用面积B基础租金与市场租金C出租单元的面积规划和室内装修D租金的收取比例正确答案：D物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前有()行为之一的，资质审批部门不予批准。A:聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的B:挪用专项维修资金的C:不按规定乱收取费用的D:超越资质等级承接物业管理业务的E:出租、出借、转让资质证书的答案：A,B,D,E解析：