22年房地产估价师考试试题题库7篇.docx

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1、22年房地产估价师考试试题题库7篇22年房地产估价师考试试题题库7篇 第1篇制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（）答案：错解析：本题考查的是制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 建筑物净收益=（ ）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A建筑物重置价B建筑物现值C土地价格D房地产价格正确答案：B某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( ) 年。A.10B.30C.40D.50答案：B解析：以出让方式取得

2、建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是种资本，可以为持有者带来一定的收益。答案：对解析：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。 认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代

3、表性理论是（ ）。A马克思的利率决定理论B可贷资金利率理论CIs1M曲线模型利率理论D流动性偏好利率理论正确答案：D 注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题题库7篇 第2篇此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。由房地产估价师本人申请的注册种类( )。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解

4、析：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案：C解析：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不动产登记情形中，只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的有（）。A.单独申请宅基地使用权登记的 B.同一权利人因分割.合并不动产申请变更

5、登记的 C.因不动产权属证书丢失申请补发.换发证书的 D.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的 E.申请不动产更正登记.异议登记的答案：A,C,D解析：本题考查的是不动产登记收费。只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的是：（1）单独申请宅基地使用权登记的；（2）申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；（3）夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；（4）因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。22年房地产估价师考试试题题库7篇 第3篇 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。A施工方案B工期C质量目标D报价E市

6、场售价正确答案：ABCD 对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。A城市房地产管理法B土地管理法C城市房地产开发经营管理条例D城市商品房预售管理办法E城市房地产转让管理规定正确答案：ACD下列关于宏观经济政策中财政政策的表述中，正确的有（）。A.财政政策是国家干预经济的主要政策之一 B.财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买.举办公共工程与转移支付）和税收 C.政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入 D.政府税收对国民收入是一种扩张性的力量，减少税收可以减少总需求，减少国民收入 E.财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出.税收和借债水

7、平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策答案：A,B,C,E解析：本题考查的是宏观经济政策。选项D错误，政府税收对国民收入是一种收缩性的力量，增加税收可以减少总需求，减少国民收入；减少税收可以扩大总需求，增加国民收入。 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率正确答案：BCE 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考

8、试试题题库7篇 第4篇某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法（1）：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法（2）：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的概念。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为

9、单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。 一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长正确答案：C短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期答案：

10、C解析： 本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法

11、如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人 民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.739 5元人民 币，则：甲单价=3 051. 5元人民币/平方米建筑面积 乙单价=(60. 00X7. 739 5)元人民币/平方英尺使用面积 = 464. 37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：

12、甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(464.37X0.75)元人民币/平方英尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺= 0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.280.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积答案：解析：改错如下：22年房地产估价师考试试题题库7篇 第5篇 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的

13、减价修正额为（ ）元/m2。A50B250C300D350正确答案：B30050250(元/m2) 某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A53.34B85.34C106.68D213.36正确答案：C房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、不动产登记暂行条例等属于行政法规。（）答案：错解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行

14、政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。 影响房地产市场发展的（ ）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A家庭B社会C文化D政策正确答案：BB社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用

15、年龄、残值率答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物_韵空闲土地使用权可以单独设定抵押正确答案：D根据担保法的规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以

16、乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”22年房地产估价师考试试题题库7篇 第6篇陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（ ）个月的腾空搬迁宽限期。A.1B.2C.3D.6答案：D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人

17、民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9

18、。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。A2427B2500C2575D2632正确答案：D某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均

19、为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。甲房地产开发公司2022年的销售毛利率为（）。A、18.51% B、22.94% C、24.68% D、53.79%答案：C解析：本题考查的是财务分析。销售收入净额=1.58亿元，销售成本=0.85+0.17+0.13+

20、0.04=1.19亿元，销售毛利率=销售毛利/销售收入净额=（1.58-1.19）/1.58=24.68%。关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A、 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B、 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C、 长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D、 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势答案：A,C,D,E解析：影响需求价格弹性的主要因素有( )。A、 商品的可替代程度B、 商品带给消费者的效用C、 商品用途的多样性D、 时间的长短E

21、 商品生产厂家的资质答案：A,C,D解析：影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。22年房地产估价师考试试题题库7篇 第7篇由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A竣工B交付C办理房屋所有权登记D入住答案：B解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起

22、计算。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析： 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20给水14排水16供电25通信8场地平整1598（元/平方米）。我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。A、两个B、三个C、四个D、五个答案：B解析：考点:写字楼物业的分类。

23、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益 B.显示房地产市场供应变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.指导政府制定科学的土地供给计划答案：B解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。