22年房地产估价师真题下载6篇.docx

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1、22年房地产估价师真题下载6篇22年房地产估价师真题下载6篇 第1篇 将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?正确答案：应采用“未来数据资本化公式法”0它是通过调查，预测估价对象未来若干年(如来3年或5年)的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式(略)来求取A(可视为一种加权算术平均数)。下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A、空置率与有效毛收入呈反向变动B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要

2、求的比率答案：A解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。分部工程进一步划分就形成了（）。A、单项工程 B、单位工程 C、分项工程 D、检验批答案：C解析： 本题考查的是工程造价计价的基本原理。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。（ ）此题为判断

3、题(对，错)。正确答案：在强制拍卖中，拍卖的主体是（）A人民法院和拍卖公司B竞买人和买受人C人民法院和拍卖标的所有权人D拍卖公司和拍卖标的所有权人答案：A解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )答案：错解析：知识点 拍卖的基本原则 市房地产公司开发一住宅楼项目，于2022年5月获准立项，2022年10月8日破土动工，计划于2022年

4、10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2022年3月下旬，房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2022年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2022

5、年4月1日的价格为P，估算过程如下：(1)开发完成后的价值为：500025000-125000000元=12500万元(2)建筑费：250025000=62500000元=6250万元(3)管理费：62508%=500万元(4)销售税费：1 2500(O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元(5)计算利润：(P+6250+500+1801.84)35%-O.35+2993.14万元(6)项目价格：P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14=P=707.42万元正确答案：(1)开发完成后的价值：500025000/(1+2.01%)21202225

6、43.06元12022.25万元(2)建筑费：2500250000.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5=24447803.22元=2444.78万元(3)管理费：2444.788%=195.58万元(4)销售税费：1202225(10%+5%)=1801.84万元(5)利润：利润=(P+2444.78+195.58)35%=0.35P+924.13万元(6)项目价格：P=12022.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13P=4922.9万元 22年房地产估价师真题下载6篇 第2篇某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为300

7、0万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。A、8.93%B、9.8C、11.1D、12.5答案：C解析： 本题考查的是开发利润。投资利润率开发利润（土地成本建设成本管理费销售费用）500（10003000200300）11.1。抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。答案：对解析：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权

8、人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以（ ）为基础。A资产B企业C交易D收益正确答案：C以交易为基础的投资定义是：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率

9、是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段

10、。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起

11、计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8，贷款利率为17，销售费用、销售税费分别为总销

12、售收入的3.5、5.48；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。答案：解析：（1）项目总开发价值：总销售收入：2970009518000=507870（万元）销售税费：5078705.48=27831.276（万元）项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）（2）项目总开发成本：土地成本：2970001280=38016（万元）建造成本：297000450

13、0=133650（万元）其他工程费：13365010=13365（万元）管理费：a土地管理费：380168=3041.28（万元）b建设期管理费：（133650+13365）8=11761.2（万元）c管理费合计：14802.48万元销售费用：5078703.5=17775.45万元财务费用：a土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）（1+17）3-1=24700.593（万元）b建造费用其他工程费建设期管理费用销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）（1+17）3/2-1=46883.025（万元）c财务费用总计：71583.618万元项目

14、开发总成本：38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99。22年房地产估价师真题下载6篇 第3篇 当测量区域的半径小于5 km时，可将地面视作水平面。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金-借贷资金-预租售收入B预租售收入-资本金-借贷

15、资金C借贷资金-预租售收入-资本金D资本金-预租售收入-借贷资金正确答案：D在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A、 卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B、 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D、 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)答案：A,C,D解析：房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。(2022真题) 同一房地产向两个

16、以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了（），成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会

17、D、美国估价学会答案：B解析：考点:中国房地产估价行业发展。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A6B6.9C8.8D9正确答案：BROMRM+(1一M)RE一0.70.06+(10.7)O.096.9%22年房地产估价师真题下载

18、6篇 第4篇 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。A完全产权价值B出租人权益价值C快速变现值D承租人权益价值E残余价值正确答案：CE 非银行金融机构以吸收存款为主要资金来源，而商业镊行主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押的条件。不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益

19、为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的有（）。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 B.权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力 C.因人民政府的征收

20、决定导致物权设立，自人民政府的征收决定生效时发生效力 D.房屋买卖自交易发生时发生物权效力 E.当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。房屋买卖、房地产抵押， 自记载于不动产登记簿时发生物权效力。 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A20B30C70D40正确答案：DD土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：房地产市场的周期循环。

21、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。22年房地产估价师真题下载6篇 第5篇 征收农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 法定代理是指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建

22、筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A、B座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500 B.127000C. 132500 D.135000答案：A解析：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬

23、率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）需求影响因素分析是需求分析的第一步。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。

24、其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划；（2）编制项目的借款还本付息表；（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算

25、该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解析：加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。22年房地产估价师真题下载6篇 第6篇 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。A4352B4800C5120D5440正确答案：C人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保

26、留价的20%。8000万元80%（1-20%）=5120万元。伸缩缝与沉降缝最显著的区别在于基础上，沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。所以伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。P99。用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D经济距离答案：A解析：A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用

27、；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下；项，交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间；项，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体

28、选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：D答案 D根据直接比较公式，100()0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代

29、表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-1002.04。 （ ）是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程正确答案：A本题主要考查的是工程项目的概念，工程项目也称单项工程。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P13。