22年房地产估价师考试真题7辑.docx

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1、22年房地产估价师考试真题7辑22年房地产估价师考试真题7辑 第1辑下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权答案：C,D,E解析：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。我国企业单位以权责发生制为会计基础，行政事业单位以收付实现制为会计基础。（）答案：对解析：本题考查的是会计基础。

2、目前我国行政事业单位以收付实现制为会计基础。自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答案：解析：应收集的资料包括： 目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)

3、该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B答案 B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。在一定时期内，对于开发周期较短的

4、房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( )答案：错解析：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费

5、用在内的开发成本207500201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目750016503000055005.5/10000150011557.50（万元），增值额300005500/1000011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.5010042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50301482.75（万元）。22年房地产估价师考试真题7辑 第2辑 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD房地产估价应遵循合法

6、原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的有（）。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 B.权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力 C.因人民政府的征收决定导致物权设立，自人民政府的征收决定生效时发生效力 D.房屋买卖自交易发生时发生物权效力 E.当事人之

7、间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。房屋买卖、房地产抵押， 自记载于不动产登记簿时发生物权效力。2022 年7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资15 亿元，则该项目资本金应不低于( A )亿元。A.3 B.4.5C.6 D.1.5答案：A解析：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。15 亿元20=3 亿元。在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2022年8月31日，经济寿命为60年，后于2022年8月31日

8、补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2022 年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2022年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2022年8月31日的评估价值为（）万元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，

9、计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。 下列属于概率抽样类型的是（ ）。A简单随机抽样B随意抽样C估计抽样D定额抽样正确答案：A概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。22年房地产估价师考试真题7辑 第3辑 “可贷资金利率理论”认为（ ）。A可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C利率不是由可贷资金的供求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增函数正确答案：ABE(2022年真题) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的

10、是（）。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是（）万元。（折现率为10%）A.2925.4 B.3375 C.1170.1 D.3712.5答案：A解析： 本题考查的是假设开

11、发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=450030002.5/（1+10%）1.5= 2925.40（万元）。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84答案：C解析：本题考查的是单

12、位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。 对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题7辑 第4辑住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔

13、形成的，墙体属于房地产实物因素。估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格上升的有（ ）。A.政府加大货币市场逆回购额度B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情

14、况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,B,D解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，逆回购增加市场货币投放，导致房地产价格上涨；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨。选项E，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。P137139。强制拍卖过程中出现中止事由时，

15、人民法院不能单方中止拍卖程序。答案：错解析：人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格，（）答案：对解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材P195。运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A待开发房地产价值B后续的建设成本C后续的管理费用D待开发房地产取得税费答案：C解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，

16、计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。22年房地产估价师考试真题7辑 第5辑 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：确定城市规模的常用方法

17、主要包括( )。A.综合平衡法 B.环境容量法C.区域分配法 D.线性回归分析法E.数学分析法答案：A,B,C,D解析：(1)综合平衡法。对城市人口的自然增长和机械增长分别作出预测，再加上当前期末人口总数，从而得出未来城市总人口的预测结果。(2)区域分配法。根据区域经济发展预测城市化水平，将城市人口根据区域生产力布局分配给各个城镇。(3)环境容量法。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的方法。(4)线性回归分析法。根据城市人口发展规模与年份之间的相互关系，对未来城市人口规模进行预测的方法。 凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）此题为判断

18、题(对，错)。正确答案：根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A、与外部环境最协调B、达到规模递增C、内部构成要素的组合最适当D、外部环境与内部因素相关联E、外部环境要素为最适当的组合答案：A,C解析：考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。下列选项中，不属于宗地图主要内容的是（）。A.宗地代码B.本宗地界址点C.相邻宗地权利人名称D.房屋结构、所在层次答案：D解析：本题考查的是不动产权籍图。宗地图，应包括和本宗地相关的，土地、建筑物、构筑物等信息。选

19、项D属于房产分户图的内容，精确到房屋。参见教材P171。某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A、896.48B、965.60C、934.50D、997.06答案：B解析： 本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n，(is)，10000=A1/(12%-5%)1-(1+5%)/(1+12%)20，则A1=965.60（元/m2）。22年房地产估价师考试真题7辑 第6辑建设工程质量管理条例明确规定，在正

20、常使用条件下，建设工程的最低保修期限为5年的有（）。A.屋面防水工程B.装修工程C.有防水要求的卫生间D.给排水管道E.外墙面的防渗漏工程答案：A,C,E解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。在给排水施工图中，给水和排水系统均通过平面图和透视图来表明。（）答案：对解析：本题考查的是建筑识图基础。在给排水施工图中，给水和排水系统均通过平面图和透视图来表明。 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前

21、期-建造期E.前期+建造期+经营期正确答案：ABE宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣 B.衰退 C.萧条 D.复苏 E.重生答案：A,D解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。（ ）答案：对解析：本题考查的是进行物业管理组织与控制。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。参见教材P343。#在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用

22、，不得随意取舍。（）答案：对解析：在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。22年房地产估价师考试真题7辑 第7辑房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和( )。A.住宅使用说明书B.住宅验收说明书C.住宅保修说明书D.住宅保修保证书答案：A解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A15B25C35D55答案：B解析：城镇国

23、有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：4015=25（年）。某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2022年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，

24、土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。估价计算如下：1有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）2总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）3写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）4写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476（元）5建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）6建筑物价值= =107062529（元）答案：解析：1有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）2总

25、费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）3用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：8000*3000*1-(1+6%)-36/1 -(1+6%)-40*6%/1 -(1+6%)-36=1595077（元）4估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：(7776000 -1555200 -1595077)/10%*1-(1+10%)-36=44760846（元）运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市

26、场供求状况答案：A,D,E解析：本题考查的是适用于新幵发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P286。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（

27、入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。某房地产的土地面积2000，建筑面积8000，土地于2022年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/，2022年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2022年10月1日的总价。答案：解析：（1）建筑物重置价格80003000600020001200万元（2）建筑物累计折旧额1200（12%）6/39180.92万元（3）建筑物价格1200180.921019.08万元（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A60002000/（P/A，6%，40）；再计算33年土地使用权价格PA（P/A，6%，33）（P/A，6%，33）600020006%/1（1/1.06）40/6%1（1/1.06）331134.92万元（5）该房地产的总价1019.081134.922153.99万元