22年房地产估价师考试真题及答案6辑.docx

《22年房地产估价师考试真题及答案6辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《22年房地产估价师考试真题及答案6辑.docx（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、22年房地产估价师考试真题及答案6辑22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第1辑2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合

2、同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。A.500B.800C.1200D.1500答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000

3、万元30%1200万元。参见教材P94。 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法正确答案：B购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。资产负债表中应在资产方反映的项目是（）。A.应付票据 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析： 本题考查的是

4、资产负债表和损益表。应付票据、应付账款、预提费用属于资产负债表中负债及所有者权益类的项目。 在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率答案：D解析：A 项，名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。B 项，实际利率是指一年内多次计息时，年末终值

5、比年初值的增长率。CD 两项，名义利率与实际利率存在着下述关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差_异就越大；当每年计息周期数m1 时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数m时，名义利率r 与实际利率i的关系为：i=er1。22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第2辑房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。整个

6、国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。从总体上来说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响要大得多。某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易

7、市场的房地产作价出资。如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0答案：C解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。开发商的主要合同关系通常包括（）。A、咨询合同B、分包合同C、销售合同D、加工合同E、勘察设计合同答案：A,C,E解析：考点:合同管理。开发商的主要合同

8、关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第3辑王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元答案：解析：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=1012=1

9、20A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5% (1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=202206（元）=20.1（万元）某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.60B.72C.75D.90答案：

10、B解析： 本题考查的是计算临街土地价值或价格。10090%20/2572万元。参见教材P371。间接融资在一定程度上可以减少对筹资者使用资金的压力和约束。（）答案：对解析：本题考查的是金融活动。间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服

11、务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引答案：C解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语

12、义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在39004100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第4辑 三通一平不包括（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（ ）m2。A40B45C

13、48D50正确答案：C120/2000800=48(m2)某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5，银行贷款年利率为6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A5.16B6.16C6.5D8.74答案：B解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=（1+12.0%）/（1+5.5%）1=6.16%。被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定答案：错解析：房屋征收条例规定：“对评估确定的被征收房屋价

14、值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A答案 A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%7.78%22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第5辑 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进

15、行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。下列各项中，不属于测绘报告主要内容的是（）。A.测量技术依据 B.控制测量 C.测绘人员名单 D.界址测量答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。测量报告包括概述、测量技术依据、控制测量、界址测量、其他要素测量、图件的测制、房屋面积测算、质量评价、成果目录、成果附件。微观经济政策中，针对外部性的经济政策主要有( )。A.政府干预 B.明确产权C.价格管制 D.外部效益内部化E.税收调

16、节答案：A,B,D解析：外部效应内部化。指通过企业合并的方式将一个企业对另一个企业造成的负外部性计入合并后新企业的私人成本中。物权变动中，物权公示的方式有( )。A.登记 B.交付 C.占有 D.抵押 E.转让答案：A,B,C解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。分丘图和分层分户平面图的比例尺比较大，一般为1:200。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘的特点。分丘图和分层分户平面图的比例尺比较大，一般为1:200。22年房地产估价师考试真题及答案6辑 第6辑 下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。

17、A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D我国所有的存款都采用复利计算。有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）。A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值答案：C解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不

18、能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A2025B2250C2700D3000答案：B解析：“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道

19、的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。故可设路线价为a，则根据题意有2450（40%+30%+20%）a=24310000，解得a=2250（元/m2）。图1 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆盼价值时（ ）。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益正确答案：B