22年房地产经纪人答疑精华8卷.docx

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1、22年房地产经纪人答疑精华8卷22年房地产经纪人答疑精华8卷 第1卷由于房地产是不动产，完成房地产居间.代理业务必不可少的环节是( )。A.房地产信息的收集与整理B.方案的设计与推广C.购买方或承租方看房D.房地产权属登记(备案)答案：C解析：房地产经纪人员应掌握与房地产经纪相关的专业基础知识，包括的主要内容为( )。A:管理学知识B:法律知识及经济知识C:社会心理知识D:科学技术知识E:一门外语答案：B,C,D,E解析：房地产经纪机构的直营连锁模式和特许加盟连锁模式的根本区别是（）。A、是不是有统一的CIS系统B、是不是承担较大的风险C、是不是由同一公司所有D、是不是有店铺答案：C解析：营连

2、锁经营模式中，连锁经营组织单元与房地产经纪机构的关系是资产隶属关系；特许加盟连锁经营模式中，连锁经营组织单元与房地产经纪机构的关系是契约合作关系。商铺首先是商品交易的场所，还包含了（）。A、营销功能B、服务功能C、加强管理功能D、感受体验的功能E、系统分化功能答案：B,D解析：商业用房，俗称商铺，就是开店的，使用年限为40年，水电性质也是商业性质。它是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。与计划经济体制下的房屋管理体制相比，( )是物业管理的三个基本特性。A.社会化、专业化、市场化B.社会化、公开化、市场化C.公开化、普遍化、市场化D.社会化、普遍化

3、、市场化答案：A解析：22年房地产经纪人答疑精华8卷 第2卷作为房地产经纪公司，在开展制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与开发商充分沟通，将（）作为定价基础。A.开发商的回款目标B.企业的规模C.开发商的经济实力D.竞争项目的实力E.企业运营战略答案：A,E解析：作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决房地产开发企业的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权1

4、年时建成一座综合楼，底层为商铺、二层为仓库。此时仓库占用的土地使用权的剩余使用年限为()年。A:39B:40C:49D:50答案：C解析：本题考核的知识点为国有建设用地使用权出让年限。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，综合或其他用地的使用权出让最高年限为50年。本题中的土地使用权的剩余使用年限为501=49(年)。下列不属于房地产指示居间行为的是（ ）。(2022年真题)A.为委托人提供有关委托房地产所属市场的交易数量的信息B.告知委托人委托房地产所属市场的交易行情C.向委托人介绍委托房地产所属类别的交易方式D.为委托人提供订约媒介服务答案：D解析：居间可分为指示居间和媒介居间，

5、指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于媒介居间。赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中，赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2022年3月，赵小姐辞去原工作，发起设立了A房地产经

6、纪公司（以下简称A公司），专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展，到2022年A公司的组织结构如下图：属于A公司科研部的岗位的是（）。A、咨询顾问岗位B、信息管理岗位C、业务员岗位D、案场销售经理岗位答案：B解析：研发序列的岗位包括：项目开发岗位、市场调研岗位、信息管理岗位、专案研究岗位、市场研究岗位。A项属于业务辅助序列；CD两项属于销售序列岗位。房地产估价的基本方法是()。A:净现金流量法B:利润率法C:成本法D:收益法E:市场法答案：C,D,E解析：22年房地产经纪人答疑精华8卷 第3卷下列关于房地产市场的作用和特点的描述，错误的是（）。A.房地产是不可移动、独一无二的B.

7、交易对象各不相同C.交易过程较短D.新房和存量房市场并存E.市场状况各地大致相同答案：C,E解析：C项，房地产交易通常需要实地查看交易对象，签订书面交易合同，办理房地产贷款，办理不动产登记等，交易过程较长。E项，房地产市场市场状况各地不同，是典型的地区性市场，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，各个城市的房地产市场状况（如市场规模、价格水平、供求关系、价格走势等）差异较大，且发展变化通常不同步。房地产经纪机构根据客观信息和业务活动，分析、研究而产生的新信息，通常以（）相结合的形式来反映。A.文字与表格B.文字与图形C.图形与表格D.图形与图形答案：A解析：房地产经纪机构通过信息加工整理而

8、产生的新信息，通常以文字与表格相结合的形式来反映。例如，新楼盘的结案分析，其中会有反映销售过程、进度、业绩的表格以及对销售过程中得失的文字分析。担保物权消灭的情形包括()。A:债务人限制担保物权B:担保物权未发生效力C:主债权消灭D:担保物权实现E:债权人放弃担保物权答案：C,D,E解析：某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02的

9、8或15年的按揭。房屋所有权证的附图是（）。A、房产分户图B、宗地图C、房产分幅图D、房产分丘图答案：A解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。楼宇智能化系统主要由（）组成A、通信自动化（CA）B、办公自动化（OA）C、楼宇自动化（BA）D、设备自动化（MA）E、物业管理自动化（PA）答案：A,B,C解析：楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统：中央计算机及网络系统，办公自动化系统，建筑设备自控系统

10、，智能卡系统，火灾报警系统，内部通信系统，卫星及公用天线系统，停车场管理系统，综合布线系统等。22年房地产经纪人答疑精华8卷 第4卷关于房屋登记限制查询的信息的说法，正确的是()。A:有关的原始登记作证是限制查询的信息B:他项权利的设定时间是限制查询的信息C:司法查封情况是限制查询的信息D:任何人都无权查询限制查询的信息答案：A解析：共用题干甲房地产开发企业(以下简称甲企业)在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路的高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联

11、合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。该居住区可能受到的噪声污染类型为()。A:工业噪声B:交通噪声C:社会生活噪声D:建筑施工噪声答案：B,C解析：对于直线法计算公式的基本说明，下列表述正确的是（）。A.S为建筑物的重新购建价格B.C为建筑物的净残值C.N为建筑物的经济寿命D.R为建筑物的净残值率E.Di为第i年的折旧额，或称做第i年的折旧答案：C,D,E解析：直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法计算公式中Di为第i年的折旧额，或称为第i年的折旧；C为建筑物的重新购建价格；S为建筑物的净

12、残值。N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净残值率。某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。(2022年真题)该写字楼的采暖方式为（ ）。A.局部采暖B.区域

13、采暖C.分析采暖D.集中采暖答案：D解析：根据热源，供热采暖可分为：集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某

14、支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。下列关于陈某行为的表述中，正确的为（）。A、陈某提出不再出售该房是合理的B、陈某提出不再出售该房时，无需退还定金C、陈某应双倍返还定金D、陈某的行为属于履行不能答案：D解析：A项，陈某已与张某签订了买卖合同，陈某不再出售房屋，属于违约行为；B项，房地产经纪服务合同的违约责任的承担可以采用定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等，

15、陈某不再出售房屋时，需要退还定金；C项，合同没有约定；D项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。22年房地产经纪人答疑精华8卷 第5卷职工在( )自住住房时，可以申请住房公积金贷款。A、 购买B、 建造C、 翻建D、 大修E、 装修答案：A,B,C,D解析：大纲要求 熟悉 习题解析 本题考查重点是对“住房公积金的使用”的熟悉。缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。因此，本题的正确答案为A、B、C、D。获取房地产经纪信息的途径有( )。A.从有关单位内部获取B.从报纸传播的信息收集C.通过行政指令收集D.现

16、场收集E.利用网络获取答案：A,B,E解析：房地产经纪人员应该掌握的职业技能包括（ ）。(2022年真题)A.灵活运用各种方法和渠道收集信息的技能B.对房地产市场进行简单统计分析、比较分析和因果分析的技能C.人际沟通中对不同的人说不同的话的技能D.体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能E.把握购房人特点和需求，积极促成交易的技能答案：A,B,D,E解析：房地产经纪人员的职业技能包括：收集信息的技能；产品分析技能；市场分析的技能；人际沟通的技能；供需搭配的技能；议价谈判的技能；促成交易的技能。A项属于收集信息的技能；B项属于市场分析的技能；D项属于供需搭配的技能；E项属于促成交易的技能。C项，经

17、纪服务人员尽管不能用千篇一律呆板的言语应对和接待顾客，但并不代表对不同的人说不同的话，原则性的言语还是应该坚持的。在存量房经纪业务承接中，客户接待最根本的目的是（ ）。A.查验客户信息，确认客户资格和客户意向，实现房地产交易B.与客户沟通，了解并记录客户需求，确定客户意向，实现房地产交易C.记录客户信息，了解客户需求，便于后期及时跟进D.引领客户入店，展示企业形象，为今后和客户交流奠定基础答案：B解析：客户接待；客户接待最根本的目的是与客户沟通，了解并记录客户需求，确定客户意向，并力求尽快满足客户的需求，实现房地产交易。不论是存量房买卖业务还是租赁业务，客户接待的基本业务操作要点是相同的。要想

18、接待好客户，首先要求经纪人对经纪门店所属的商圈有相当深刻的了解。只有熟悉周边的物业和商业环境，掌握各种物业的价格变动趋势，接待时才有可能给予客户合适的介绍。一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。A.2B.5C.10D.15答案：B解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。22年房地产经纪人答疑精华8卷 第6卷企业财务管理的基本内容主要包括( )。A:资金分类管理B:资金筹集管理C:资金运用管理D:资金回收与分配管理E:

19、资金汇总管理答案：B,C,D解析：房地产投资风险应对的方法有（）。A、 风险回避B、 风险维持C、 风险控制D、 风险转移E、 风险利用答案：A,C,D,E解析：房地产投资风险应对的方法主要包括：风险回避，是事先对房地产投资项目进行风险分析，发现风险发生的可能性较大，并且不利后果较严重（如可能出现自己难以承受的损失），又无其他更好的风险应对办法时，主动放弃该项目。风险组合，是通过适当分散投资以达到减少投资风险的目的。风险控制，是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。风险转移，是房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。风险自留，是房

20、地产投资者以自己的财力来负担未来可能发生的损失，包括自保风险和承担风险。当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过（ ）方式处理。A.处罚B.投诉C.协商D.仲裁E.诉讼答案：C,D,E解析：合同发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。按贷款所购住房交易形态划分，个人住房贷款可以分为（）。A.新建房个人住房贷款B.商业性个人住房贷款C.住房公积金贷款D.存量房个人住房贷款E.个人住房组合贷款答案：A,D解析：按贷款所购住房交易形态，个人住房贷款分为：新建房个人住房贷款；存量房个人住房贷款。而按贷款性质划分根据贷款性质，个人住房贷款分为：商业性个人住房贷

21、款；住房公积金贷款；个人住房组合贷款。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是( )的价值。A:主观的、非个人B:客观的、非个人C:客观的、个人D:主观的、个人答案：B解析：22年房地产经纪人答疑精华8卷 第7卷售楼处的选址必须注意的事项包括（）。A、保证售楼处的可视性B、保证进出售楼处人员的安全性C、保证售楼处的通达性D、保证售楼处工作的连贯性E、保证售楼处与项目之间的便捷性答案：A,B,C,E解析：售楼处选址应在售楼处功能要求与项目自身条件约束之间寻求平衡点。必须注意以下事项：保证售楼处的可视性，尽量保证从项目周边的主要道路上能看到售楼处；保证售楼处的通达性，保证车辆能从项目周边的主要道

22、路上直接行驶到售楼处门口；保证售楼处的空间容纳性，在销售关键环节（如开盘、交房）或举行重大活动时，售楼处会集聚大量的人流，要保证售楼处室内、室外容纳大量人流的空间，室外还要考虑停车、举行仪式的场地；保证售楼处与项目（特别是样板房）之间通达的便捷性；保证进出售楼处人员的安全性，售楼处选址应尽量设在项目较早完工或可在销售工作结束后再行施工的部分，以减少安全隐患；尽可能减少售楼处的浪费。 下列关于建筑构造的表述中，正确的有（）。A.地面是指建筑物底层的地坪B.基础是底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件C.墙体和柱均是横向承重构件D.楼梯是两层以上的建筑物都需要有的水平、垂直交通设施E.屋顶

23、是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件 答案：A,B,E解析：C项，墙体和柱体是建筑物的竖向承重构件，支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。D项，两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，其主要形式有楼梯和电梯。低层和多层住宅一般以楼梯为主。在个人住房贷款中，贷款人对贷款期限作出限制的根据有（）。A.住房的使用年限B.贷款利率C.借款人年龄D.借款人文化水平E.借款人性别答案：A,C解析：贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限（寿命）、借

24、款人的年龄等，对贷款期限作出限制。例如，住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。此外，贷款人还可能根据房龄、借款人年龄等。对贷款期限作出限制。具体的贷款期限是在上述几种贷款期限中“取短不取长”所确定的贷款期限内，由贷款人和借款人根据实际情况商定。房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（ ）。A.租赁用途B.租赁期限C.租金交付方式D.租金标准答案：D解析：房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，应当明确约定租金标准

25、及支付方式。在存量房市场上，房地产经纪人需要掌握大量可靠的房源信息，这些信息具体包括（ ）。A.是否设定抵押B.业主出售目的C.是否有贷款尚未还清D.距上次交易是否满五年2年E.家具家电是否赠送答案：B,C,E解析：房地产经纪人需要掌握大量可靠的房源信息。房源信息的掌握对经纪人来说是十分重要的，应尽量多地挖掘房源信息，使房地产经纪人能够更好地控制业务进程。主要如：业主出售目的；是否有贷款尚未还清；是否是唯一住房；距上次交易是否满五年5年；能否接受贷款客户；目前是否在出租；看房的时间和方式；家具家电是否赠送。22年房地产经纪人答疑精华8卷 第8卷下列关于诉讼时效起算的说法中，错误的是()A定有履

26、行期限的债务的请求权，当事人约定债务分期履行的诉讼时效应当分期分别起算B未定有履行期限的债务的请求权，债权人第一次要求债务人履行义务时就被债务人明确拒绝的，诉讼时效从债务人明确拒绝之日起算C人身伤害损害赔偿的诉讼时效期间，伤害明显且侵害人明确的，从受伤之日起算D请求他人不作为的债权的请求权。诉讼时效从义务人违反不作为义务时起算答案：A解析：本题考核诉讼时效期间的起算。根据规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此选项A表述错误，当选。#房地产登记中，()是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动.A:更正

27、登记B:异议登记C:初始登记D:预告登记答案：D解析：单方预告登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起( )日内完成审核。A:5B:7C:12D:15答案：B解析：市、县房地产交易管理机构的主要工作任务包括()。A:对房地产开发、经营等活动进行总结B:执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法C:为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D:办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续E:协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款答案：B,C,D,E解析：房地产市场需求中对需求行为起物质保障作用的是（）。 A:购买者B:购买欲望C:购买能力D:购买行为答案：C解析：