房地产估价师答疑精华7节.docx

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1、房地产估价师答疑精华7节房地产估价师答疑精华7节 第1节 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ )。A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房正确答案：D 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主公约由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同正确答案：A业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )正确答案：答案 并非所

2、有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。 据调查，某城市2022年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5力元，约有1 5%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2022年该市新建商品住房的总市场潜量是（ ）万。A1260B1380C1440D2100正确答案：C某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750

3、D.5000答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格50002000/1%11（11%）6/10050005%5000115.92504634.1（元/平方米）。参见教材P108。可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。（）答案：对解析：本题考查的是保险形成的条件。可保危险一般必须具备两个条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。二是危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。房地产估价师答疑精华7节 第2节住宅平面设计中的功能分区对房地

4、产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。 下列不应免征房产税的订（ ）。A职工自用住房B企业创办的类学校用于数学的房产C产权不确定的及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。财务分析的目的不包括（）。A、评价企业的偿债能力B、评价企业的资产管理水平C、评价企业的营运能力D、评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财

5、务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。参见教材P390。在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )答案：错解析：知识点 估价时点原则在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物

6、价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CDA、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。（）答案：对解析：考点:房地产置业投资。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。房地产估价师答疑精华7节 第3节学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、

7、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。 估价人员在估价时应搜集的资料有（ ）。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C相关实例资料D各种相关的修正率表E反映估价对象状况的资料正确答案：ABCE估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A15%B20%C30%

8、D40%正确答案：C资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所需支付的首付款比例。 融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（）答案：错解析：住房公积金增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。 在确定开发成本时，应采用（ ）。A该开发公司测算的开发成本B现时的客观开发成本C各期销售时的客观开发成本D各期开发时的客观开发成本正

9、确答案：A甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是( )万元。A.8.00B.11.76C.16.80D.24.00答案：B解析：自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值1-(1030)1.2。若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定：2000 万元701-301.2=11.76 万元。#房地产估价师答疑精华7节 第4节某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2

10、.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000（m2），土地面积建筑面积/容积率2000（m2），房地产总价800050004000（万元），土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），土地单价土地价值/土地面积2200万元/200011000（元/m2）。具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A、工业污染源B、交通污染源C、生活污染源D、大气污染源答案：C解析：本

11、题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实

12、施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。房地产中介服务包括( )。A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪答案：B,D,E解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）。A资产报酬率

13、B销售净利率C资产负债率D存货周转率E股东权益报酬率正确答案：ABE 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A、项目的合作方式和性质B、项目拟建规模和标准C、项目建成后的服务对象D、项目背景E、项目所处的地理环境答案：A,B,C解析： 本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。在可行性研究报告中，项目概况部分应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。参见教材P281。房地

14、产估价师答疑精华7节 第5节与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，计算一半建筑面积。( )答案：错解析：知识点 房地产面积测算程某出租一套自有住房，月租金为3000 元，每年空置期为1 个月，年应缴纳的房产税为（）元。A1320B1440C3960D4320答案：B解析：2022 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在 3税率的基础上减半征收营业税，按 4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。空置期不属于免征房产税范围。则其年应缴纳的房产税为：3000124=1440（元）。 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正

15、确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 以下属于无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE 设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更

16、确定后（ ）日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A7B14C21D28正确答案：B房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.转移房屋所有权 B.转移占有 C.不转移占有 D.转移土地使用权答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的概念。房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为( )。A849元/m2B865元

17、/m22C882元/m2D915元/m2正确答案：C房地产估价师答疑精华7节 第6节任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案：D解析：本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选

18、题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。A、收益型B、收益贬值型C、收益加增值型D、机会型E、保本型答案：A,C,D解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（）。A.致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章 B.致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外 C.致

19、估价委托人函中应写明估价作业日期 D.致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价答案：A解析：本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同

20、签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序答案：A,B,C,D解析：城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )正确答案：答案 房地产价格在乎稳发

21、展时没必要进行交易日期调整。(2022真题) 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押的条件。不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。房地产估价师答疑精华7节 第7节 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值

22、增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D 下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。A产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小BEsO时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线C时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素D同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同正确答案：C影响供给价格弹性的因素主要包括两方面：厂商供应能力和产品生产周期、厂商生产产品的成本，其中时期长短是主要的决定因素；Es=O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条垂直于横轴的直线；同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。某市土地管

23、理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，

24、将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A正常B较低C平均D较高答案：B解析：谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的

25、限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（

26、）。A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期B、待开发房地产建设发包日期C、取得待开发房地产的日期D、房地产开发完成并投入使用的日期答案：C解析：本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346347。在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主B、承租人C、物业服务企业D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）正确答案：政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。