房地产估价师考试历年真题精选8辑.docx

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1、房地产估价师考试历年真题精选8辑房地产估价师考试历年真题精选8辑 第1辑地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。答案：A,B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。 <三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格

2、的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?正确答案：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费

3、用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收

4、范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金答案：D,E解析：本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封

5、、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。参见教材P155160。 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4

6、个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路1号园座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算

7、，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按

8、照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的市不动产登记资料证明表上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。8.本次评估，以委托方提供的市不动产登记资料证明表上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。未定事项假设

9、本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设我们于20年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。（四）不相一致假设本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。（五）依据不足假设本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层

10、），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。二、估价报告使用限制（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。（

11、三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（五）本报告使用期限为一年（即自20年12月11日至20年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。答案：解析：错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，

12、不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二

13、，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。A市、县人民政府土地行政主管部门B市、县人民政府C省级人民政府土地行政主管部门D省级人民政府答案：B解析：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。#接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。房地产估价师考试历年真题精选

14、8辑 第2辑房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B房地产需求增加导致其稀缺性增加C通货膨胀D外部经济性E建造成本提高答案：B,D解析：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引

15、起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入答案：A,C,D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展、居民收入

16、、物价、利率、汇率。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（）。A资产类账户B负债类账户C期间成本费用账户D期间收入账户E所有者权益账户答案：A,B,E解析：在借贷记账法下，末期结账后，资产类账户和成本费用类账户为借方余额账户，负债类账户和所有者权益账户为贷方余额账户，期间收入账户和期间成本费用账户期末结转后无余额。在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案：错解析：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构

17、的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A、影响重要性B、变动可能性C、发生经常性D、类型归属性答案：B解析：考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情

18、况和风险估算三项工作。参见教材P230。房地产估价师考试历年真题精选8辑 第3辑城市房地产管理法规定的三项房地产交易基本制度是( )。A.国有土地有偿有限期使用制度B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C,D,E解析：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税 B.完工期限 C.大修基金 D.净经营收入 E.抵押贷款还本付息答案：D,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

19、税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息。某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。答案：解析：设该成片荒地的总价为V：开发完成后的熟地总价值=2800500000075%

20、=105（亿元）取得该荒地的税费=V4%=0.04V（亿元）土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.65=28（亿元）投资利息总额=（V+0.04V）（1+8%）2-1+28（1+8%）1-1=0.17V+2.24（亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额=1056%=6.3（亿元）土地开发利润总额=（V+V4%）10%2+（28+0.17V+2.24）10%1=0.225V+3.024（亿元）V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）V=45.6（亿元）故：该成片荒地总价=45.6（亿元）单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）

21、。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。（）答案：对解析：本题考查的是混凝土。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。(2022年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变生产要素的规模所决定。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。当只有一种生产要素为

22、可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A1B1.5C2D2.5答案：D解析：假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为1年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。但如果是该在建工程要被人民法院强制

23、拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为2.5年。某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），

24、如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），1.建筑面积13.332.5634.1248（万m2）2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入配套公租房回购收入（34.12483）8500（15.5%）36000268009.956（万元）3.总成本34.1248（1.04A3800）550035.48979A135174.24.利润销售收入销售税费总成本8000268009.95635.48979A135174.2A3517.512（元/平米）房地产估价师考试历年真题精选8

25、辑 第4辑 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地

26、上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：横道图法用于项目建设阶段的（）。A、进度控制B、合同管理C、成本控制D、质量控制答案：A解析：考点:进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。下列关于保险的概念，表述不正确的是（）。A.保险是一种通过聚资建立基金的机制 B.保险是一

27、种物质转移的机制 C.保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制 D.从本质上来说，保险体现一定的经济关系答案：B解析：本题考查的是保险的概念。选项B错误，保险是一种财产转移的机制。 有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2022年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%，请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？正确答案：不能决定购买。原因是：(1)现租约期满后的客观租金水平不知道

28、，故还需了解租金变化趋势；(2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；(3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（）答案：对解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。

29、房地产估价师考试历年真题精选8辑 第5辑某房地产项目建设期2 年，第一年计划投资额2000 万元，第二年计划投资额3000 万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是（）万元。A150.00B250.00C400.00D407.50答案：D解析： 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣正确答案：ACE对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。下列关于廉租住房的资金来源，表述错误的是（ ）。A.地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算

30、安排B.廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理C.土地出让净收益的5%用于廉租住房保障资金，各地区可因地制宜适当提高D.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10% ，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。P7。 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A100B42C63D77正确答案：A某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不

31、可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A、22253B、23352C、26488D、27796答案：B解析：本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益100580%12（115%）（130%）2856（万元），开发完成后现值为：参见教材P332333关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A投资价值与市

32、场价值都可以采用收益法评估B评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B解析：A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益

33、率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。A竞争性B垄断性C外部性D均衡性E信息不对称性正确答案：BCE按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。房地产估价师考试历年真题精选8辑 第6辑程某出租一套自有住房，月租金为3000 元，每年空置期为1 个月，年应缴纳的房产税为( ) 元。A.132

34、0B.1440C.3960D.4320答案：B解析：对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12。2022 年3 月1 日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4的税率征收房产税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税=3000124=1440 元。 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56%正确答案：A答案 A 因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra16%，实际收益率Rr=12%，又：

35、 1+Ra=(1+Rr)(1+Rd)商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同无效。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C下列用地中，属于公共管理与公共服务设施用地的是（）。A.变配电所用地B.公共图书馆用地C.电信营业网点用地D.民营培训机构用地答案：B解析：本题考查的是城市用地。选项A属于公用设施用地；选项CD商业服务业设施用地。

36、参见教材P1719。在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2022年11月4日至2022年11月16日。六、价值定义采用公开

37、市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1.房地产估价规范(GB/T 502911999)。2.国土资源部土地估价规程。3. XX市人民政府XX市出让国有土地使用权基准地价。4. XX市房地局土地出让价格评估技术标准(试行）。5. XX市城市规划管理局审定设计方案通知书(XX)规审字XX号。6. XX公司房屋所有权证（XX全字第XX号）。7. XX公司国有土地使用证XX全国用（XX)字第XX号。8.委托方提供的其他资料。9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为

38、前提进行评估。最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准(XX)规审字X号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况

39、，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一）市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间

40、在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1.选取可比案例选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表343。2.条件修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表344。3.修正系数表根据

41、修正指数表，编制修正系数表见表345，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元(二)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用

42、权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1.开发成本(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成本的10%。前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元(4)不可预

43、见费：取建安费用的5%。不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元开发成本合计为1771.58万元。2.管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元3.投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2022年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元4.投资利润根据XX市当前的市场状况，按照

44、不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元5.销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6.估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元七、估价对象价格确定根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委

45、托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。答案：解析：(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(

46、14)技术报告总价大写错误。(15)估价结果缺少单价。(16)估价时点表述错误。(17)红线内市政费的计算错误。(18)前期工程费的计算错误。(19)投资利润计算错误。(20)缺少附件。工程变更程序中，承包人应在收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。A.3 B.7 C.14 D.30答案：C解析：承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。下列土地中，不属于农民集体所有的是（）。A.农民宅基地 B.自留地 C.高铁所占用的土地 D.自留山答案：C解析：本题考查的是

47、征收集体土地的特点。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。高铁所占用的土地是由国家通过征收后得到的，属于国有土地。房地产估价师考试历年真题精选8辑 第7辑 以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是（ ）。A以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度 之间的时间长度称为计息周期B在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发 生的C相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间， 为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是存计算周期初发生E横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初正确答案：ACAC在把资金的流动情况兑绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算