房地产估价师考试真题7章.docx

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1、房地产估价师考试真题7章房地产估价师考试真题7章 第1章房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。（）答案：对解析：经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入正确答案：B 房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。A占地面积大B动用人力多C社会面广D资金量大E产权关系复杂正确答案：CDE房地产和房地产业涉及的礼会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。 房屋租赁合同期限不得超

2、过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即（）。A.土地有偿有期限使用制度 B.房地产价格申报制度 C.房地产价格评估制度 D.住宅专项维修资金制度 E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之问的因果父系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保

3、险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。房地产估价师考试真题7章 第2章商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的，购房人有权退房。A、 97B、 103C、 105D、 A、B、均可以答案：C解析：面积误差比绝对值超过3%(不含3%)时，买受人有权退房，根据公式：面积误差比100%，故选c。 住宅使用说明书的内容不包括（ ）。A开发单位、设计单位、施工单位B结构类型C保修期限D有关设备、设施

4、安装预留位置的说明等正确答案：C住宅使用说明书的内容除了选项A、B、D外，还包括：装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明及其他需说明的问题。商品房预售广告不得涉及的内容是（）。A开发企业名称B装修装饰内容C贷款银行名称D预售许可证书号答案：B解析：房地产广告的要求之一为：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。以下关于保障性住房的特征表述错误的是（）。A.廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房都属于保障性住房B

5、.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能C.经济适用住房的购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款D.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定

6、的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。 某票面金额为450000元

7、、到期日为2022年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2022年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。A436562B436685C436000D436500正确答案：A售价面值(1-贴现率距到期日数/365) 450000（1-10%109/365）=436562元。房地产估价师考试真题7章 第3章 采用收益法测算房地产价格时，A房地产净收益按固定数额逐年增B房地产净收益按固定数额逐减压C房地产净收益按固定比率额逐年增D房地产净收益按固定比率额逐年减正确答案：A 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)

8、以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2分)(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。(2分)(3)拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。(2分)(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。(2分)根据合法原则，以其房屋合法用途进行估价，即以住宅用途进行估价。某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元

9、。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14答案：C解析： 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73（万元） 建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（）。A.人身保险 B.财产保险 C.商业保险 D.工程保险答案：A解析：本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。一前

10、后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。A、 22B、 28C、 38D、 50答案：B解析：依题意，可根据公式：前街影响深度总深度?房地产估价师考试真题7章 第4章(2022年真题) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00答案：A解析：本题考查的是概率分析

11、中的期望值法。净现值期望值400015%120060%80025%1120万元。开发贷款的贷款利率属于（）。A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、收益类参数答案：C解析： 本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。 普通股票持有者之间的平等原则是指（ ）。A股票持有者的身份是平等的B每一股份的平等C在权利方面是平等和无差异的D在义务方面是平等和无差异的正确答案：B普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于

12、其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。下列不属于主体结构施工图的是（）。A.基础详图 B.砖混结构施工图 C.工业厂房结构施工图 D.钢筋混凝土框架结构施工图答案：A解析： 本题考查的是建筑识图基础。主体结构施工图一般是指标高在0.000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图，主要有砖混结构施工图、钢筋混凝土框架结构施工图、工业厂房结构施工图。基础详图是基础施工图的内容。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理

13、避税效应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.分部分项法正确答案：ADE房地产估价师考试真题7章 第5章政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。答

14、案：对解析：工业用地不应以（）方式出让。A、招标B、拍卖C、挂牌D、协议答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）答案：对解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相

15、当于被征用房地产价值的补偿。国有土地上房屋征收与补偿条例规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。参见教材P20。某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。应在在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A、房地产实际使用人或管理人 B、被征收人 C、房屋征收部门 D、注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价

16、师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：考点:路线价法概述。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 孙某的违法行为有（ ）。A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD房地产估价师考试真题7章 第

17、6章征收与征用的不同点包括()。A所有权转移B前提条件C主体D客体E适用对象答案：A,B,E解析：征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同。#市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。 地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。A19

18、82B1984C1985D1986正确答案：D自1986年以后，城镇住房改革取得重大突破，掀起第一轮房改热潮。 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（）。A.仪器误差 B.周围环境的影响 C.旁观者的影响 D.观测者的影响答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。房地产估价师考试真题7章 第7章中水道主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。（）答案：错解

19、析：本题考查的是建筑排水设备。化粪池主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税答案：A,B,C,E解析：个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1.个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价款，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。2.职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已

20、购公有住房确定应纳税所得额。3.受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。4.对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.地方政府债券C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入答案：A,B解析：本题考查的是土地储备与土地开发。注意不要与基本制度与政策中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。A、银行信贷 B、投资信托 C、民间借贷 D、租赁融资答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P291。